物业管理培训.ppt

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1、物业管理概论,第一章 物业管理概述,第一节 物业与物业管理 一、物业及其属性(一)物业的概念“物业”这个词的英语为“Estate”或“Property”，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，是一个广义的范畴。微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、构筑物、场所及其附属的设备、没施和相关场地等。其中各类建筑物、构筑物、场所，既可以是供居住的住宅区，也可以是商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库，还可以是学校、医院、码头、机场、海关、俱乐部和运动场所等。附属的设备、设施和相关场地等则指建筑物、构筑物、场所内外各类设备、设施及相邻的场地庭

2、院、道路等。各类物、比体积和面积相差悬殊，小到单元套间，大到摩天大楼都可以称作物业，而且同一建筑物还可以按照所属产权的不同，分割为若干物业单位。,(二)物业的属性 1物业的自然属性 物业的二元性物业的有限性 物业的差异性和多样性 物业的固定性物业的耐久性 物业的配套性 2物业的经济属性稀缺性商品性 保值、增值性易受政策的调控性。交易的契据性。,二、物业管理(一)物业管理的定义 物业管理条例第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”(二)物业管

3、理的必要性 1业主住户的要求提高 2楼宇兴建渐具规模 3物业设备先进 4地产发展的需要 5生产发展的需要 工业大厦管理直接影响着厂商的生产管理。现时香港大厦管理形式大致分为两大类：一是由业主立案法团直接管理，二是聘请管理公司负责。,(三)物业管理活动的特点1全天候服务2无形与有形的结合3生产和消费同时性4易逝性5业主导向性6差异性7物业服务和住用者的不可分割性 8不可储藏性,三、构筑物业管理的理论体系(一)以建筑物区分所有权为基础(二)以物业服务合同为核心 法律关系，最根本的根据和依靠就是物业服务合同(三)以等价有偿为前提 具有商品交换的属性。(四)以专业服务与自治自律相结合为手段物业管理实行

4、业主自治自律与物业服务企业专业化的有偿服务相结合是通过业主大会自主选聘物业服务企业来实现的。(五)以追求客户满意为根本 让客户满意是物业管理服务营销的核心理念。(六)以保证物业正常使用为目标,早期的物业管理,英国伯明翰市，女物业主奥克维娅希尔（Octavia Hill）的为其出租的物业制定了一套规范约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普通推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理,物业管理起源19世纪60年代的英国,现代物业管理

5、,公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂高层建筑物业管理要求高业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题 专业性物业管理机构由此应运而生,现代物业管理在20世纪初期美国形成发展,现代物业管理续,现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特策划下，1908年芝加哥建筑管理人员组织Chicago Building Managers Organization CBMO举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生CBMO的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国

6、性物业管理组织“建筑物业主组织”（Building Owners Organization,BOO）问世,香港特别行政区的物业管理,前香港政府特别从英国聘来房屋经理专业性房屋管理,发展商为私人屋村提供专业化物业管理,业主可以以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团进行自我管理、民主管理,政府立法对物业管理进行引导,中国内地的物业管理,中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立1982年，广州市在东湖新村试点实行新型住宅区管理1994年3月

7、建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立物业管理法制环境得到改善。物业管理条例，并自2003年9月1日起施行,物业管理的基本特征,第四节 物业管理的作用,一、保证物业处于良好的使用状态二、可以使物业实现保值、增值 三、促进房地产市场的健康发展四、拓展了就业途径 五、是建立和谐社会的重要组成部分,第五节 物业管理的基本制度,2003年9月1日实施的物业管理条例创设并建立了业主大会、管理规约、物业管理招标投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和专项维修资

8、金等七个基本制度。,第二章 物业管理的基本内容、环节及类型,基本内容,物业管理的基本内容,常规性的公共服务,针对性的专项服务,委托性的特约服务,常规性的公共服务,公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务,房屋建筑物的基本管理房屋设备、设施的基本管理安全防范和消防管理环境卫生和绿化管理车辆停放秩序和道路、场地的管理物业维修费用和维修基金的账务管理物业档案资料的管理公众代办性质的服务,常规性的公共服务,公众代办性质的服务,这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作,针对性的专项服务,满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的

9、各项服务工作，其特点是物业服务企业事先设立服务项目公布服务内容和质量、收费标准业主和非业主使用人可自行选择,针对性的专项服务续,委托性的特约服务,为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是：通常指在物业管理委托合同中未要求物业服务企业在专项服务中也未设立而物业业主和非业主、使用人又需要特约服务实际上是专项服务的补充和完善,三大类管理的关系,上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容第一大类是最基本的工作，是必须做好的同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓

10、展其广度与深度,基本环节,物业管理的基本环节,接管与验收,装修与管理,入伙,日常运作,早期介入,第三节不同类型物业及其管理特点,物业按照其用途不同分为居住物业、商业物业、工业物业和其他类型物业。住宅小区的特点居住功能单一，相对封闭独立 人口密度高，人口结构复杂 房屋产权多元化，共用设施社会化 统一规划建设，配套设施齐全 3、住宅小区物业管理的内容 居住设施的维修养护管理 居住环境的管理 便民综合经营服务,4、住宅小区物业管理的特点管理具有社会性 管理具有统一性 管理强调服务性 管理具有复杂性 管理追求艺术性,二、商业物业 商业物业主要指用于出租的办公物业，商业物业有出租经营、确保最高回报率的目

11、标，且商业物业一般设备设施比较先进、复杂，对专业物业管理的要求较高，要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能，它能反映现代物业管理的本质。商业物业中比较典型的是写字楼和商业场所。,三、工业物业 工业物业主要指工业区，包括工业厂房和仓库，此外还有一定的办公楼宇、生活用房、服务设施以及配套的公共设施和相关场地，如变电站、污水处理站、停车场、道路、绿化带等。,四、其他类型物业1、其他类型物业的主要类型 其他类型物业主要是指住宅，写字楼，商业场所和工业物业以外的其他各种物业。人们经常接触到的主要有：文化类：包括学校，图书馆，博物馆，档案馆，文化馆等。体育类：包括体育馆，健身房，游泳馆，等卫生

12、类：包括医院，卫生所，疗养院，药检所等娱乐类：包括影剧院，歌舞厅，游乐场等特种物业：包括机场，码头，车站，寺庙，古建筑等。,第三章 物业服务企业,本章讲授,物业服务企业的性质和类型,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,物业管理处的组织架构与职责,物业服务企业性质和类型,概念,类型,物业服务企业的概念,是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体,定义,物业服务企业的类型,按其业务性质分为：,委托服务型,租赁经营型,委托代理型,委托服

13、务型物业服务企业,这类企业也有称为实体型物业服务企业委托服务型物业服务企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理,租赁经营型物业服务企业,管理权获得,开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资,职能,维护管理服务与租赁经营,目的,出租经营回收投资和获得利润,实质,实质上是房地产开发的延续,适用,商业大厦、写字楼、批发市场等,委托代理型物业服务企业,只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施,共同特点,委托范围,管

14、理关系,实施,委托代理型物业服务企业本身主要的管理职能,产权产籍管理产权经营中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）档案资料管理维护计划的制定整体管理计划的制定与组织实施建立健全各种规章制度做好群众工作和其他管理等,委托代理形式基本上可分为两类,第一类 特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同物业服务企业只负责监督合同条款的执行委托代理型物业服务企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支,委托代理形式基本上可分为两类,第二类 特点物业服务企业接受业主委托，代聘各类的专业公司由物业服务企业与各专业公司签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委

15、托方满意，可以随时更换,物业服务企业设立条件和程序,设立的条件,资质条件,设立的程序,有限责任公司,股份有限公司,设立条件,有限责任公司的设立条件,根据公司法第十九条规定的条件股东符合法定人数股东出资达到法定资本最低限额股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件,股份有限公司的设立条件,根据公司法第七十三条规定条件：发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通过有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件

16、,物业服务企业的资质条件,物业服务企业的资质条件,企业资质概念,企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志,物业服务企业的资质等级及相应标准,物业服务企业的资质等级及相应标准 物业服务企业资质管理试行办法（建住房1999261号）把物业服务企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质,关于临时资质,关于临时资质新设立的物业服务企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书，之后方可从事物业管理业务临时资质证书有效期为一

17、年有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其从事物业管理业务的资格,物业服务企业设立的程序,步骤,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的机构设置,设置的原则,机构的类型,物业服务企业机构设置原则,因事设职,权责对等,统一指挥,分工协作,经济,设置原则,物业服务企业组织机构类型,基本类型,直线职能制,事业部制,直线制,矩阵制,直线制的组织机构形式,直线职能制组织结构形式,事业部制组织结构形式,矩阵制的组织结构形式,物业管理处组织架构与职责,物业管理处组织架构与职责物业管理处的职责物业管理处的架构和运作模式管理处主任的基本素质和能力要求

18、,物业管理处的职责,公共服务最基本的普惠性服务专项服务和特约服务经营性服务社区文化活动社区共同的居住观和行为模式协助政府进行社会综合管理非独立承担完成总部工作任务改革试点,物业管理处架构和运作模式,物业管理处架构和运作模式 管理处的架构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定,一般中小型小区管理处架构,特点架构较精简实行企业统一领导下的管理处主任负责制管理处是相对独立运作的质量中心主任有充分的权力处理管理处事务总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作助理分管不同的事务，对主任负责,小型物业管理处架构,物业面积大、功能

19、复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构分公司独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实分公司设经理作为主管负责下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作,大型小区管理处架构,大型小区管理处架构,大厦管理处的架构,高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置,管理处主任基本素质和能力要求,能力要求,基本素质,基本素质要求,职业道德,沟通技巧,服务意识,自我完善,管理处主任能力要求,专业技能,

20、学习能力,组织能力,控制与督导能力,员工管理能力,协调能力,计划能力,与人相处及沟通能力,领导艺术,物业服务企业的权利和义务,物业服务企业的权利物业服务企业的义务,物业服务企业的权利,物业服务企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托任务所必须的行为有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为,物业服务企业具体权利,（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转

21、让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费,物业服务企业的义务,（1）履行物业管理委托合同，依法经营（2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门监督指导（5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）其他的相关义务。,物业服务企业如何执法？,物业服务企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业服务企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有

22、向有关行政管理机关报告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务,本章要点,物业服务企业的性质和类型概念、类型,物业服务企业设立的条件和程序设立的条件资质条件设立的程序,物业服务企业的机构设置设置的原则机构的类型,物业管理处的组织架构与职责架构和运作模式职责,物业服务企业的权利和义务权利、义务,第四章 业主、业主大会与业主委员会,第一节 业主,一、业主与物业使用人(一)业主的概念 业主，顾名思义是“物业的主人”，即土地使用权人和房屋所有权人。根据物业管理条例第六条的解释：“业主是指房屋的所有权人”。,(二)物业使用人 物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。因为受经济条件等其他因素

23、的制约，很多人不拥有物业的所有权，选择了租住房屋或其他方式而获得物业使用权。他们居住在租赁的房屋中，作为物业的使用人，也实际参与到了物业管理的活动之中。,权利义务,第二节 业主大会,业主大会的组织形式,业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则,业主自治,业主代表大会,作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治,当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成,业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织,业主大会的组织形式,业主大会的召开,首次业主大会,

24、第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开 物业管理条例规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会,业主大会的年度会议,业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议,业主大会的临时会议,经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议 物业管理条例规定：经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,召开业主大会的法定人员,物

25、业管理条例规定：业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议,召开业主大会的公告,物业管理条例规定：业主委员会应于业主大会会议召开15天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案,第三节 业主委员会,业主委员会，也称业主管理委员会，它是在物业管理区域内代表全体业主，对物业实施自治管理的组织。,一、业主委员会的组建,1、业主委员会委员的选举、出任2、业主委员会的设立申请3、核准登记,二、业主委员会的性质,业主委员会属于依法成立的、拥有必要的财产和经费，具有自己名称、组织机构和工作场所，

26、能够独立承担民事责任，已经具备了社会团体法人资格的必要条件。,三、业主委员会的职责,1、召集业主大会或业主代表大会的会议，并向其报告工作；2、起草、修改管理规约、业主委员会章程，并在业主代表大会通过后，督促业主共同遵守；3、负责选聘物业管理企业的具体工作，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同；4、审议物业管理企业提出的年度物业管理工作计划，监督和评价物业管理企业的工作情况；,5、审议物业管理各项有关资金的收取与使用计划，监督物业管理企业按年度公布费用收支情况；6、听取业主、物业使用人及物业管理企业对物业管理工作的意见和建议；7、配合物业管理企业落实各项管理措施，协助助物业管理企业追缴

27、欠款；8、法律、法规或业主代表大会赋予的其他职责。,四、业主委员会章程,业主委员会章程，是从行业自治的要求出发，规范业主委员会及其成员之间处理没内部事务的行为准则的纲领性文件。一般来说，业主委员会章程应包括以下内容：（1）总则（2）业主委员会权利机构的规定（3）业主委员会常设计构的规定（4）业主委员会常设计构的工作制度、会议制度（5）业主委员会常设计构成员的规定（6）其他,业主委员会的管理,1、加强对业主委员会的指导和培训；2、建立业主委员会工作制度3、签订物业管理服务合同4、审议年度修缮管理计划5、管理三项基金6、督促业主遵守房屋使用公约和管理规约7、协调业主与物业管理企业的关系8、协调社区

28、管理与业主管理的关系9、解决业主委员会必要的办公场所10、落实业主委员会的办公经费,第五节 管理规约,一、管理规约的概述1、公共契约及其类型公共契约又称管理契约，是在一定的物业区域内，对全体业主和有关使用人具有约束力的，关于物业使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。可分为：房地产的开发商与第一位买楼者签署的公共契约；物业管理企业与业主签署的公共契约；管理规约住宅使用公约,2、管理规约的概念,管理规约是全体业主对物业的使用、维修和其他管理服务活动，以书面形式订立的具有约束力的自治性行为规范。,3、管理规约的生效时间,管理规约在住宅入住率达30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生

29、效。二、管理规约的特点三、管理规约的内容,二、管理规约的特点,三、管理规约的内容,第五章 管理学基础知识,什么是管理？,判断,判断：以下行为哪些是管理行为,1.王小姐是某房地产开发公司公关部副经理，在一次房产交易会上与客户共进晚餐；2.某化妆品公司东南地区总代理李某为拓展业务，找其同学洽谈有关事项；3.某国有大型机械公司技术部工程师张某为提高生产效率，进行技术革新研究；4.某股份有限公司证券部工作人员李某上网了解沪市和深市行情；5.某股份有限公司就本公司的经营情况向上海证券交易所提交年度报告。,一、管理的基本知识,1.定义（进入）2.管理者的角色（亨利明茨伯格理论）3.管理技能（进入）（1）技

30、术技能（2）人际技能（3）概念技能,管理的定义,同别人一起或通过别人使活动完成得更有效的过程。包括计划、组织、领导和控制。（1）计划：规定组织的目标，制定整体战略以实现这些目标，以及将计划逐层展开；（2）组织：决定本组织要完成的任务，谁去完成、这些任务如何分类组合、各种决策应在哪一级上制定等。（3）领导：激励下属、指导活动、选择有效的渠道沟通、协调等等。（4）控制：对活动进行监控确保按计划完成。,管理者的角色（一）,管理者的角色（二）,管理者的角色（三）,管理技能,技术技能：应用专门知识或技能的能力。如建筑师、税务人员、医生等人际技能：在群体中与人共事、理解别人、激励别人的能力。概念技能：管理

31、者必须具备的心智能力去分析和诊断复杂的情况，作出正确的决策，也称为决策技能。Memo:一般说来，技术技能的重要程度随着管理层次的上升而下降；概念技能的重要程度随着管理层次的上升而上升；而人际技能在任何管理层次的任何环节都是非常重要的！,第六章 建筑工程、建筑设备基础知识,第八章 物业租售管理,经营管理,学习目的与要求,1了解租赁合同的法律特征物业中介代理,2掌握物业经营活动的含义和内物业租赁,3重点掌握房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务房屋租金的构成房屋租金的确定房屋租金的计算方式,含义内容原则,物业经营管理的含义、内容和原则,物业经营管理的含义,物业经营管理的概念,以市场化为

32、导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理,概念理解,范畴：属于第三产业，并不专属于物业管理的工作范畴物业管理企业可以充分利用其优势，在细分市场上，开展多种经营服务,概念理解,目的：满足业主及非业主使用人的需求，提高了他们的工作、生活质量提高物业管理企业的经营效益和竞争能力是综合管理的补充促进物业管理交易市场的健康发展,物业经营管理的特点,特点：服务性与综合管理服务的互补性对物业区域条件和市场的依赖性需求与服务的差异性经营管理定位的现实性和超前性,物业经营管理服务的内容,物业经营管理服务的内容,一般配套服务类型：最贴近日常生活的衣

33、食行乐服务商务服务类文化、教育、卫生、体育类经营中介服务,物业经营管理服务发展方向,物业租赁物业经营管理的主要项目个性化服务现代物业经营管理的一个发展方向表现为特约服务需求不断增加,物业经营管理的原则,物业租赁,物业租赁,物业租赁的地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则,物业租赁,物业租赁的地位：物业管理企业的主要业务之一也是物业市场流通的重要方式之一物业管理企业的重要收入来源物业管理企业通过经营出租物业，可以获取长期、稳定的经济收入，提高经营管理水平,物业租赁,物业租赁的含义：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向

34、出租人支付租金的行为房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题,物业租赁,物业出租与出售的区别：物业出售是所有权的转移与让渡；而物业出租让渡的只是使用权在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是经过多次交换实现；而物业的出售是通过一次交换在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变。物业出售中两者是分离的,物业租赁,物业租赁的特征：房屋租赁的标的是作为特定物的房屋物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租金的合理确定是物业租赁的核心问题房屋的租赁关系是一种经济的契约关系,物

35、业租赁,物业租赁率,房屋租赁的原则：为承租者服务的原则维护租赁房屋的原则提高经济效益的原则保证租赁关系正常的原则充分发挥房屋效用的原则,物业中介代理,物业中介代理,物业中介的涵义：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。,物业中介代理,从以下三个层次来理解,物业中介代理工作性质:委托代理性质和契约性质,物业中介代理,物业中介代理,物业中介代理的主要内容,房屋租赁合同,租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务,房屋租赁合同,房屋租

36、赁合同,租赁合同的法律特征：房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，它是一种债权合同,房屋租赁合同,租赁合同的法律特征双务合同有偿合同诺成合同要式合同继续性合同,房屋租赁合同,房屋租赁合同基本条款的主要内容：(1)甲乙双方的姓名或名称及住所(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况(3)租赁用途(4)租赁期限(5)租金及支付方式,房屋租赁合同,房屋租赁合同基本条款的主要内容：(6)房屋的修缮责任(7)转租的规定(8)变更和解除合同的条件(9)违约责任(10)当事人约定的其他条款,房屋租赁合同,租赁双方的权利和义务出租人的权利和义务承租人的权

37、利和义务,出租人的权利和义务,出租人的权利:有按期收取租金的权利有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利有依法收回出租房屋的权利有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利,出租人的权利和义务,出租人的义务:有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务有保障承租人合法使用房屋的义务保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务组织租户，依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务,承租人的权利和义务,承租人的权利:有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利 有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养出租房屋出售时，有优先购买权

38、有对物业管理状况进行监督、建议的权利经出租人同意有转租获利的权利,承租人的权利和义务,承租人的义务:有按期交纳租金的义务有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务,租户管理,租户管理,租赁关系租赁关系管理物业租赁条件房屋租赁登记备案制度城市房屋租赁证租户管理,租赁关系,租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系,租赁关系管理,租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活动，所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办

39、理停、退税手续等,物业租赁条件,出租：城市公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或国家授权管理和经营的房屋可以依法出租转租：承租人经出租人同意。可以依法将承租的房屋转租遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款,物业租赁条件,物业出租人必须具备的条件:出租人是物业所有权人或受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力,物业租赁条件,物业承租人必须具备的条件:城镇居民承

40、租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证单位承租公房，必须具有区、县、市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准承租人承担物业应以自住自用为主；承租人必须具有民事行为能力承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力,物业租赁条件,出租房屋必须具备的条件:经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房,物业租赁条件,出租房屋必须具备的条件:结构

41、安全，设备齐全，能够正常使用的房屋，险房屋和违章建筑房屋不得出租能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租,物业租赁条件,不得出租的几种房屋未依法取得房屋所有权证书的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共用房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的,物业租赁条件,不得出租的几种房屋不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,房屋租赁登记备案制度,凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续变更、终止租赁合同的，当事人也应当向

42、房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持本办法下列条款规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续,房屋租赁登记备案制度,申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件书面租赁合同房屋所有权证件当事人的合法证件城市人民政府规定的其他文件出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明出租委托代管房屋，还须提交委托人授权的出租的证明,城市房屋租赁证,房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，由该房地产管理部门核发房屋租赁证县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发房屋租赁证房屋租赁

43、证是租赁行为合法有效的凭证,租户管理,房屋租金,房屋租金,房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及价格确定,房屋租金的概念,房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额,房屋租金的类型和构成,城市房租的计算原则及价格确定,城市房租的计算原则以租养房按质论价利益兼顾调节供求,城市房租的计算原则及价格确定,物业租赁价格的确定,城市房租的计算原则及价格确定,商业物业租金计租方式毛租金净租金百分比租金,本章要点,1物业经营管理的含义、内容和原则物业经营管理的含义物业经营管理服务的

44、内容物业经营管理的原则,2物业租赁地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则,3物业中介代理物业中介的涵义物业中介代理的主要内容,4房屋租赁合同与租户 管理租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的 主要内容租赁双方的权利和义务,本章要点,5租户管理租赁关系租赁关系管理物业租赁条件房屋租赁登记备案制度城市房屋租赁证租户管理,6房屋租金房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及 价格确定,第八章 物业管理的资源经营,物业管理的资源经营,前言,在现代的物业管理活动中，物业服务企业不应当仅仅是提供日常的管理和服务，更应拓宽视野，将物业管理所涉及的其他资源如物业公司资源、业

45、主资源、文化资源等都纳入经营的对象，将其作为物业管理的财富源泉，那么物业管理的利润空间将非常广阔，完全可以实现物业管理经营者的财富梦想。,基本概念,一、物业管理资源经营的概念 物业管理资源经营是把物业管理活动中所能涉及的人、物、财、知识、信息等无形资产和有形资产都作为经营的对象，通过对其综合的营运，达到资本的保值、增值。把物业管理放到包含所有行业在内的整个市场中去，从对自己一个企业的管理延展到企业间的管理，从只依靠收取物业管理费放大到联合社会资源开辟新的财源，以求物业管理资本最快、最大增值。,故 事,从前，在美国有个农村里面住着个老头，老头有三个儿子，大儿子和二儿子在城市工作，小儿子和老头在农

46、村相依为命。有一天，从城里来了一个人，找到老头，对 老头说：“我想把你的小儿子带到城市去，可以吗？”老头说：“你赶快滚出去！我就这么一个儿子在我身边，为什么要把他带走呢？”这个人说：“我给你这个小 儿子在城市找份工作，可以吗？”老头说：“那也不可以。”这个人就说：“我给你这个小儿子在城市找一个对象，你看如何？”老头说：“那也不行。”这个人又 说：“如果我给你儿子找的这个对象是洛克菲勒的女儿，你同意吗？”老头想了想：“洛克菲勒是世界首富、石油大王”最后老头同意了。,过了两天，这个人又找到了洛克菲勒，对洛克菲勒说：“洛克菲勒先生，我准备给您女儿介绍一个对象？”洛克菲勒说：“你赶快滚出去！我还用你给

47、我女儿介绍对象吗？”这个人说：“如果我给你女儿介绍的这个对象是世界银行的副总裁，你同意吗？”洛克菲勒笑了笑，点头同意了。,又过了两天，这个人找到了世界银行的总裁，对他说：“总裁先生，你现在必须立刻任命一位副总裁。”总裁先生说：“你赶快滚出去吧。我这么多的副总裁，为什 么要听你的？再任命一位呢？而且还要马上？”这个人说：“如果你任命的这位副总裁是洛克菲勒的女婿，你同意吗？”总裁先生当然同意了。这就是一个资源整合 的故事，资源整合就是如何把一个农民的儿子既要变成洛克菲勒的女婿，又要变成世界银行的副总裁。,这是一个资源经营的时代，以往的成长模式对于现在快速发展的社会商业（个人）来显得“不和谐”。这个

48、 故事的城里人，我想大家都希望成为他那样优秀的人。但是故事是故事，现实是现实。每个人都不一样（观念，环境，资源，资金，人脉）。对于现在流 行的资源整合、经营趋势，希望你从中有点感悟，有点启发！经营=利用（善用彼此资源，创造共同利益）,二、物业管理资源经营的类别,物业管理经营的类别有很多，依据的角度不同、分类的方法不同，结果也不同。这里我们主要按物业管理的资源进行划分，包括物业公司资源经营、物业资源经营、业主资源经营、文化资源经营、企业资本经营等。,三、物业管理资源经营的原则,(一)利润最大化的原则 要将物业服务企业的资本和可利用的各种资源进行有效调动、合理配置，以期产生最大的收益。(二)遵守物

49、业管理日常规则 规则主要包括以下几个部分：一是法律法规，法律面前人人平等，任何一个物业服务企业都得遵守；二是市场规则，市场规则不以人的因素而转移，逆之而为势必功败；三是行业规则，家有家规、行有行规；四是企业的自我管理规则。,(三)业主权益至上 物业管理在经营过程中间往往容易注重保护自己的权益而忽视业主的权益，忽视“顾客是上帝”理念的落实，忽视了顾客、忽视了业主，就如“皮之不存，毛将焉附”。物业管理经营活动绝不能损害业主的利益，“竭泽而渔”必导致物业管理资源的枯竭。(四)关注行业市场发展 既要关注物业所有权交易市场的发展，又要关注物业使用权市场的发展。行业是条河，市场如大海，企业就是江河湖海中的

50、一条鱼；鱼失去了水不能生活，企业失去了市场环境不能生存。,企业资源与物业资源的经营,一、物业公司资源经营 作为一个经济组织，物业服务企业既拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等有形资产，同时还拥有技术、信息、品牌、商标等无形资产，这些资源均可以通过经营创造价值。具体而言，物业服务企业的资源包括：管理技术资源、品牌资源、人力资源、设备设施资源、信息资源、社会资源等。,(一)物业管理技术服务,物业管理技术服务是物业管理咨询服务的重要组成部分，是物业公司获取利润的一个重要增长点。从表面来看，其投入少而收益大，其实为了形成和提升技术，物业服务企业前期的研发和其他的投入可以归入此项目中。当经过激烈的市场