国际建材品牌中心营销策划方案.ppt

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1、2008.06.05,以 策 兴 邦 意 在 天 下,意邦国际建材品牌中心营销策划方案,中国地产商域网,PART 1 项目认知 PART 2 项目定位 PART 3 客户定位 PART 4 营销战略 PART 5 推广战术,目 录,中国地产商域网,PART 1,项目认知,区位商圈规划产业,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,1-A,区位交通分析,中国地产商域网,上海西大门,浙江、江苏进入上海市区门户,青东商圈(与赵巷、徐泾、华新共同打造),区位,LOCATION,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,区位价值研判,LOCATION,立足大上海,辐射长三

2、角,国际化大都市背景,全国乃至全球重要的经济、金融中心,雄踞新青浦,青浦区是西上海一颗璀璨的明珠,面临新一轮发展机遇,区位地处江、浙、沪枢纽，对该区域的辐射能力强劲,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,交通,LOCATION,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,LOCATION,交通价值研判,3小时交通圈,迎接大规划,3小时车程可发散至长三角任一城市，时间成本大大降低,立体大交通,高速公路、国道、铁路、公路立体交通，交通优势极佳,紧邻规划中轨道交通、虹桥交通枢纽站，贴地飞行指日可待,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,1-B,商

3、圈环境分析,中国地产商域网,LOCATION,重固镇,华新农贸市场,华新国际小商品,意邦国际建材品牌中心,上海吉盛伟邦国际家具村,上海奥特莱斯,上海新城经济开发区,重固,出口加工、石材贸易、建材装饰,华新,赵巷,徐泾,小商品贸易、生态农贸,高尚居住、生态别墅、现代商贸,物流配送、生态人居、轻工制造,商圈-青东大商圈,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,商圈价值研判,地处圈层核心,优良生态环境,区位地处“多功能经济圈”核心，资源吸纳能力十分突出,多功能经济圈,商贸、物流、旅游、高尚居住、园区经济，经济资源丰富,国家级度假区、水乡文化、自然景观等，生态青浦深入人心,LOCAT

4、ION,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,1-C,项目规划分析,PRODUCT,总案,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,产品包括：别墅型商业旗舰店建材商场产品展示中心产品研发中心酒店式公寓高档酒店等仓储物流中心,大而有容,理念超前,88万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全,设计新颖,打破传统市场“兵营式”设计，注入全新规划设计元素,集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体的建材行业一站式解决方案,高端定位,摒弃传统建材市场大而无序、低档经营之路，定位行业高端,交通便利,位于青浦“3纵9横”大交通格局核心，交通条件优越,项目风险,大项目伴随

5、着大风险：整体运营、资金要求、管理水平等等,虽然交通便利，但项目处于重固镇，其区位价值难以得到市场认同,区位不被认同,项目综合评述,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,E区,PRODUCT,E区,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,E区：总建筑面积：96980地上建筑面积：72782其中：一层建筑面积：23193二层建筑面积：22560三层建筑面积：22560四层建筑面积：4469地下建筑面积：24198,位于总案核心，十字动线交汇处，位置优越,E区,定位为“软装饰区”，为专业品牌建材商场,分割为小面积、低总价、售后返租型商铺,E区价值 认知,PRO

6、DUCT,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,1-D,产业分析,建材行业发展终极核心价值,意邦国际建材品牌中心,产业分析,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,发挥优势,共享优势,独享优势,1、充分利用“大物流、大交通”的区位条件，构建中国国际建材品牌进出口基地2、打造建材流通领域品牌项目、行业总部中心,大交通区位紧邻西上海交通核心，长三角交汇处;陆路:公路高速公路铁路国道环绕,水路:内河运输有毛泾河等,海运距上海港45公里;空港:距虹桥机场仅15公里.“大交通”优势极为明显大物流青浦工业园区新城经济开发区吉盛伟邦区域内多家大型物流公司等，集结“大物流

7、”!仓储设施充足完备，配载优势明显，每天有超过数千专业车辆实施物流配送作业。,规模优势作为高端定位的建材品牌中心,本案88万的建筑体量,在区域市场乃至整个上海市场均堪称 行业巨舰 功能优势项目（总案）在6大功能(展示、销售、采购、办公、物流、仓储)布局下，规划6大业态(陶瓷、卫浴、灯饰、木业、橱柜、软饰)，有效解决项目之间内部配套、功能互补,SWOT分析之优势（S）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,补强劣势,不可克服劣势,可克服劣势,1.对于区位劣势，可以通过“政府政策引导、区域规划、板块（商圈营造）”等专题，以新闻炒 作的形式在市场逐步引导并渲染2.对于环境劣势，可

8、以工地现场包装、样板区及商业环境营造、户外道具引导等形式予以补强3.对于价格等因素，可出台能满足大多数客户需求的投资回报及回报支付方式等政策,区位偏项目位于青浦重固镇，区位知名度、市场认可度均较低。在上海（市中心）市民眼里，青浦的符号是“赵巷”、“东方绿洲”等，对于重固则知之甚少氛围淡加之项目为“生地”，周边多为农田、小型厂房及民宅，周边商业氛围匮乏。对于自营客户而言，尚未形成的商务配套，也会成为其选择该区域不可回避的抗性,单价高与青浦城区及周边可比个案相比，本案15000元的商铺均价，显然不具备价格优势。但是，此可被“稳定、高额投资回报”等利益点稀释总价高本案100万元/套左右的主力总价，虽

9、然对比市中心商铺总价较低，但对于郊区商铺、周边及市场突出个案而言，总价略高。但可考虑将前3年投资回报直接抵扣总房款,SWOT分析之劣势（W）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,利用机会,共享机遇,独享机遇,1.在行业持续发展，区域经济向好的形势下，利用项目自身优势迅速树立项目独特形 象，奠定其在行业内的领袖地位2.项目所处区域乃至上海、长三角市场均暂无大规模、高端定位、新型业态、功能集约 的专业建材市场类项目，本案可迅速填补市场空白,行业发展建筑装饰行业已连续10年保持20的增幅，2006年全国建筑工程总产值就达到 1.15万亿元，占国内生产总值的。“十一五”期间，我国

10、建筑装饰行业每年仍将保持15%以上的增幅，到2010年行业总产值将达到2.1万亿元。区域发展上海为龙头的长三角地区是世界第六大城市群、我国三大经济圈之一，是全国经济较为发达的沿海地区，拥有3.5亿收入较高的消费人群和庞大的消费市场，据统计，仅建材装饰行业，长三角就有1000亿元的容量。,前瞻定位在行业及区域市场内，意邦国际建材品牌中心经营档次高、商业模式新、定位前瞻，势必成为行业典范商圈规划在政府规划下，项目所处的重固镇，与青浦赵巷、徐迳、华新4镇，携手打造“青东大商圈”，成为新上海新兴重要商业圈,SWOT分析之机会（O）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,规避威胁,竞

11、争威胁,风险威胁,1.从竞争层面而言，差异化竞争是本案突围的必由之路，通过差异化定位、差异化定价、差异化推广等手段，使本案在竞争格局中脱颖而出，并始终屹立市场前沿2.鉴于政策风险的不可控性，本案惟有完善自身建设、打造项目核心竞争力，才能增强项目的抗风险能力。,直接竞争区域内分布的“港隆休闲广场”等项目，行业定位、产品类型、销售模式等均与本案相似，势必对本案构成一定的客户争夺威胁未来竞争近来市场上不断涌现（或即将涌现）类似本案的投资类商铺产品，这将直接导致客户可选择空间的增大。,政策风险国家对房地产行业的宏观调控持续至今，对大型市场类项目的政策干预也较为突出，不排除未来继续出台相关政策的可能市场

12、风险本案在前期需要投入一定时间、人力、物力及经济成本来培育市场，个中风险不言而喻。项目进入经营管理阶段后，其经营好坏直接关系到是否能兑现投资承诺、行业口碑、品牌形象等因素,SWOT分析之威胁（T）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知,回报高且稳定：第1-5年9%、第6-10年10%、第11-20年保底8%,另加70%经营提成收益提前享受：第1-3年总计27%投资回报，直接在总房款中抵扣(暂定），使客户提前获取收益零风险投资：专业商业经营管理公司对项目进行统一经营管理，并给投资者提供第三方担保和第三方审理，保障投资者投资资金的安全性,E区核心卖点提炼,意邦国际建材品牌中心营

13、销策划方案 PART 1 项目认知,PART 2,项目定位,定位思考总案形象定位E区形象定位,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2,2-A,定位前的思考,扬“长”vs避“短”,定位前的思考-,产品线,“长”,“短”,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,“产品线”如何解决“长”与“短”的矛盾,扬长 避短,做大 超大项目带来的不仅是规模延伸效应，更多的是大商机做个性 有特色、有个性的项目，才具有与众不同的财富创造力做高端 锁定高端市场，能持续将高端消费需求转换为市场先机做品牌 品牌就是不可复制、不可替代,市场接受

14、抗性,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,地段线,“长”,“短”,大上海 国际化大都市背景,全国乃至全球重要的经济、金融中心商圈 效应 周边商圈初具规模，吉盛伟邦国际家具村、奥特莱斯,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,“地段线”如何解决“长”与“短”的矛盾,扬长 避短,大上海 中国经济命脉，世界经济高地，也是商家必争之地长三角 区位地处江、浙、沪枢纽，对该区域的辐射能力强劲新青浦 青浦区是上海一颗璀璨的明珠,面临新一轮发展机遇,狭义地段概念,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,“产品线”“地段线”,扬长避短,找准定位方向,新兴商业板

15、块 广义客户商圈 行业终极业态 产业发展趋势,2-B,总案形象定位,青东大商圈,树板块概念,嫁接赵巷奥特莱斯吉盛伟邦国际家具村联合华新、徐泾,西上海、长三角,确定商圈范围,长三角、全国、世界,地段形象 导入,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,西上海 长三角 青东大商圈,依据项目定位方向：新兴商业板块+广义客户商圈,广义客户商圈 新兴商业板块,地段形象 导入,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,产品形象 导入,规模 88万平米超大规模项目产业 建材行业 建材流通业商圈 立足长三角 面向全世界配套 商业、办公、酒店、物流、仓储,依据项目定位方向：行业终极业

16、态+产业必然趋势,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,项目总形象定位表述,西上海 长三角核心 88万建材商贸自由港,研发展示仓储物流 国际品牌建材销售 高尚酒店&公寓,意邦国际建材品牌中心,全球建材装饰采购基地,西上海：强调上海都市背景，“西上海”既可模糊地段概念，又能加强地域联想长三角核心：项目地理位置与辐射机能的放大，“长三角经济圈”可助长吸引力万：突出项目规模之宏大，由此引发“大盘伴随大配套”的市场印象建材：“建材”注明行业属性商贸：体现了项目的功能自由港：空间的载体、项目规模并体现出全球化概念,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,2-C,E区形象

17、定位,E区单独树立形象的必要性,E区,是总案的一部分但又需独立于总案,可售,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位,总案形象,全局性、概念性,E区形象,针对性、明确性,E区单独树立形象的必要性-案例参考,“9百度”之于“复城国际”,总案形象,人文商业BLOCK 收录虹口风华演 绎时代梦想,国际花园BLOCK办公商业别馆公寓,分产品形象,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,“皮尔中心”之于“上海曹安国际商城”,总案形象,分产品形象,全球采购中心(皮革鞋业箱包),做国际采购商的房东(曹安全球采购 皮尔叠层写字楼),E区 形象定位方向考量,E区,金融性产品,打造

18、成为,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,房地产市场上的“金融性产品”,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,房地产市场上的“金融性产品”特点,低门槛 短平快型 长江国际商贸中心：首付低至12万 18 起实用小金铺 昆山赛格电子市场：首付5万起 瓜分赛格电子“金”铺 上海电子商城：首付5万起 抢做国际采购商房东 太仓国际生活广场：15-20产权旺铺，首付仅需3万元起,房地产市场上的“金融性产品”特点,中长期 平稳收益型 昆山亿丰建材市场(昆山红星美凯龙全球家居生活广场)：产权式商铺，十年稳定高回报做红星美凯龙的房东,E区 金融性产品的打造方向,稳定 长

19、期 增值 高端 房地产 金融产品,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,E区 金融性产品的打造方向,稳定 每年保底回报长期 突出本案超长保障特点增值 增益型（年回报的增长+分红）高端 上海大区位优势、品牌开发商实力,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,形象定位表述,廿年财富稳盈方案 软建材品牌商场增益型蓝筹旺铺,廿年：表明本案“20年”中长期投资保障特点财富稳盈：直接表达本项目为一款投资型产品，财富稳定持续增长。软建材：区别于基础建筑材料的建材产品，如五金机电、家居家饰等增益型：收益增添、收益增长。寓意稳定、持续增长的经营收益与投资回报蓝筹：体现高价值

20、、高品质、大品牌背景,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,材金岛廿年财富稳盈方案,材金：即建材五金，表明了行业属性；同时也通“财经”，寓意理性投资、积累财富，贴合投资类产品。岛：地域概念，与形象定位中“自由港”相呼应，突出行业的专属性,推广名建议,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,本案的辅助卖点,开发商品牌统一经营入驻商家品牌新兴业态模式六大贸易平台,辅助卖点提炼,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2 项目定位,PART 3,客户定位,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,定位研究及结论客户主题所关注的因素,3-A,定

21、位研究及结论,客户定位研究,意邦国际建材品牌中心规模宏大、产品线丰富（别墅型商业旗舰店、建材商场、仓储物流中心、产品展示中心、产品研发中心、酒店式公寓与高档酒店等），决定了其客户具有多样性。,别墅型商业,建材商场,酒店与酒店式公寓,仓储物流中心,产品展示中心,产品研发中心,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,E区 客户定位研究,考量因素,产品形态,商场内铺，产权分割，中小面积，中低总价,产品属性,项目区位,售后返租型产品，返租年限较长但回报稳定,项目为大型郊区商业，需一定时间的市场培育,以投资客为主、自营客为辅,本地与外地客户兼而有之,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 P

22、ART 3 客户定位,投资客投资取向研究,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,本案目标投资客锁定-年龄结构特征,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,本案目标投资客锁定-身份特征,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,本案自营客锁定-身份特征,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,本案目标客户区域来源锁定,上海,苏浙地区,粤闽地区,青浦,市区,环渤海地区,中西部地区,南京,中国其它地区,其它区,温州,台州,义乌,嘉兴,一级重点区域 B,一级重点区域 A,二级区域,三级区域,3-B,客户主体所关注的因素,本案各类客

23、户主体所关注的因素,不同客群所关注的因素将直接影响到后期营销渠道的选择和推广主题,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,本案各类客户主体所关注的因素,不同客群所关注的因素将直接影响到后期营销渠道的选择和推广主题,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 3 客户定位,PART 4,营销战略,总纲战场渠道策略,4-A,营销总纲,营销总纲,五个“2”工程,2 处营销战场,2 种营销渠道,2 套形象体系,2 大推广阶段,2 个推广目的,上海,外地,常规,特殊,88万方总案形象,E区形象,08年下半年,09年上半年,项目旺销,品牌塑造,获取销售战绩,打造项目品牌,提升开发商品牌,

24、意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,4-B,营销战场,-2 处营销战场,五个“2”工程,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,在不同地点 面对不同的人 说不同的话,商圈（板块）规划与发展、项目定位及规模优势,行业发展前景、项目运营优势、交通优势、人流导入等,投资回报、投资保障、理财工具、收益获取方式等,上海,外地,自营为主、投资为辅,投资为主、自营为辅,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,上海的城市地位，国际化的特征,4-C,渠道策略,-2 种营销渠道,五个“2”工程,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,常规

25、渠道-纸媒,我们为什么选择他们?案例研究给我们的启发(上海曹安国际商城)目标客户纸媒阅读习惯分析 传媒人的意见,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,上海曹安国际商城纸媒投放,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,大众纸媒为主，专业纸媒为辅。新闻晨报与新民晚报投放量占总投放量88%左右（如下表）,总建面积：63812商铺套数:1670套,目标客户纸媒阅读习惯分析,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,传媒人的意见,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,我们的选择是：大众纸媒：新民晚报新闻晨报解放日报东方早报占总投放

26、比例的70-80%；专业纸媒：上海楼市租售情报占总投放比例的20-30%；,纸媒选择,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,特殊渠道,我们为什么要选择特殊渠道？我们有2 处营销战场-“上海”、“外地”我们有2 个推广目的-“项目旺销”、“品牌塑造”我们有2 套形象体系-“总案形象”、“E区形象”我们有2类目标客户-投资客、自营客,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,活动设计：以地段为主题、以政府规划为主题、以行业终级业态为主题、以产业必然趋势为主题分销渠道：策源行（中介）行销渠道：房展、市场渗透、行业协会,特殊渠道的建立,意邦国际建材品牌中心营销策划方

27、案 PART 4 营销战略,分销渠道：策源行（中介）,上海策源行房地产经纪有限公司隶属于复地集团旗下的中国著名房地产代理机构策源机构，是以直营连锁为经营模式的房地产中介企业,现已拥有15家门店,在策源15家门店设立意邦项目上海市中心咨询点各咨询点放置项目资料、安排专门销售人员、宣导项目信息、积累客户资源、组织意向客户至现场看房,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,行业协会,与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟,组团看房,以媒体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场,水木计划,策源机构从在校大学生中挑选优秀者培养，可作为本案各类活动“人海战术”的执行力量,有选择性地参

28、加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源,行业展会,市场渗透,对各建材类市场（如上海九星、城大建材等）进行拜访、客户联谊,行销渠道：,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 4 营销战略,PART 5,推广战术,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,战术主旨推广执行详纲活动详情推广费用,5-A,战术主旨,-活动为纲,5-B,推广执行详纲,引导期,08年6-7月,内部认购期,08年8-9月,开盘期,08年10月,热销期,08年11-12月,持续期,09年1-3月,第二热销期,09年4-5月,尾盘期,09年6月,引导期,引导期,08年6-7月,内部认购期,08年8-9月,开

29、盘期,08年10月,热销期,08年11-12月,持续期,09年1-3月,第二热销期,09年4-5月,尾盘期,09年6月,内部认购期,引导期,08年6-7月,内部认购期,08年8-9月,开盘期,08年10月,热销期,08年11-12月,持续期,09年1-3月,第二热销期,09年4-5月,尾盘期,09年6月,开盘期,引导期,08年6-7月,内部认购期,08年8-9月,开盘期,08年10月,热销期,08年11-12月,持续期,09年1-3月,第二热销期,09年4-5月,尾盘期,09年6月,热销期,推广主题,推广主题之一,主题推出时间,准备期年月,主题覆盖媒体,报纸软文、杂志专题、网络评论,主题阐述内

30、容,“青东大商圈”概念、该商圈特色及各个组成部分的核心内容,推广主题,推广主题之二,主题推出时间,准备期年月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、网络评论,主题阐述内容,“大案要案”意邦国际建材品牌中心在青东大商圈中的战略意义,推广主题,推广主题之三,主题推出时间,准备期年月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、手机彩信等,主题阐述内容,意邦国际建材品牌中心的规模、产业聚集等优势,西上海 长三角核心 88万建材商贸自由港,研发展示仓储物流 国际品牌建材销售 高尚酒店&公寓,意邦国际建材品牌中心,推广主题,推广主题之四,主题推出时间,准备期年月,主题覆盖媒体,报纸软文及硬广、杂志专题、户

31、外广告、手机彩信等,主题阐述内容,意邦国际建材品牌中心的运营模式、商圈辐射等优势,颠覆建材行业传统模式 搭建六大建材创富平台,进出口贸易平台 团购贸易平台 电子贸易平台 物流服务平台 同业合作平台 整合传播平台,意邦国际建材品牌中心,推广主题,推广主题之五,主题推出时间,准备期年月,主题覆盖媒体,报纸、杂志、彩信、网络、特殊媒体等,主题阐述内容,意邦国际建材品牌中心(招商)签约品牌巡礼,推广主题,推广主题之六,主题推出时间,准备期年8月,主题覆盖媒体,报纸、杂志、户外、彩信、网络、特殊媒体等,主题阐述内容,意邦国际建材品牌中心区的产品定位、业态规划、投资回报等,5-C,活动详情,意邦国际建材品

32、牌中心招商大会,时间：年月日地点：上海酒店活动目的：（详见后续专页）活动流程：（详见后续专页）,招商大会,公开销售信息累积意向客户软性推广启动,目 的,建材行业的专业客户是本案主要目标客群之一，借招商大会的召开，向此类客户公开E区相关信息，积累意向客户。邀请相关媒体，以新闻的形式对本次活动进行报道，对E区产品进行相应的介绍，在某种意义上说，本次新闻报道也将为E区整体推广拉开序幕。,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,参与形式,作为整个招商大会的一个环节，由项目经理用10分钟左右的时间，配合项目演示PP进行项目介绍。同时进行5-10分钟的互动，对个别客户的提问进行现场解答。

33、设置接待区，安排若干名销售人员+1名销售经理+1名项目经理，解答客户问题，并登记意向客户的联系方法；,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,介绍内容,意邦公司挑选88万方中的旗舰商场，也就是E区软装区对外销售，E区是个综合性软装商场，未来业态定位1层：橱柜区、2层：五金区、3层：壁纸区，总共建筑面积仅7万方左右，E区通过专业的设计院，进行合理的面积分割，主力面积大都在50-60，可自由组合。单元为大开间，短进深，且均为独立产权。E区进行统一管理，统一经营，并确保业主的稳定收益，具体返租方案可以咨询现场的销售人员，可以进行1对1的解答。同时在7月中旬，E区部分开始销售VIP卡

34、，具体操作流程，也可咨询现场销售人员。,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,拟邀媒体,（以上为暂定名单，将根据实际情况做调整）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,销售道具,易拉宝 4只项目介绍演示稿 1篇新闻统发稿、光盘（给媒体）1份项目资料 若干,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,上海向西 西看大青东上海青浦青东大商圈发展战略研讨会,(研讨会/示意图),时间：2008年月日 AM:10:00地点：上海市区某酒店,活动目的:,以新闻营销为手段，在市场树立“上海青东大商圈”概念，引发市场关注邀请上海的专家（学者）到会，增强活动

35、的权威性会后，利用全国各相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注以“上海青东大商圈”带动本案形象与知名度的树立，为后续营销蓄势,拟邀嘉宾:,上海市领导、上海市青浦区领导、上海市规划局领导、上海市青浦区规划局领导、上海市发改委领导、海市招商局领导、上海浙商协会领导、上海市商业经济学会领导、城市规划专家(学者)、上海意邦置业公司领导、上海意邦置业公司内部客户、上海复地集团领导、上海策源机构领导、上海策源商业公司领导等,拟邀媒体：解放日报、新闻晨报、新民晚报、东方早报、第一财经日报、第一财经、上海人民广播电台、搜房等,流程如下：,意邦国际建材品牌中心招募活动,时间：年月中旬开始地点：现场售楼

36、处 活动目的：（详见后续专页）活动流程：（详见后续专页）,VIP CARD,VIP CARD,意邦国际建材品牌中心 廿年财富稳盈方案 VIP,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,VIP CARD,售卡意义,通过销售VIP卡，达到统计意向客户的数量，为后续定价、营销策略、推广等营销工作提供相关依据支持；客户购买VIP卡，在一定程度上促使客户锁定购买本案产品；通过推广VIP卡，形成一定的炒作，是对项目品牌和开发商品牌的积极推广；,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,VIP CARD,时间节点售卡数量售价,售卡时间：2008年7月中旬起(执行时间根据推广需

37、要另行确定)；售卡数量：500张（可根据具体情况再调整）；销售价格：50000元/张；（开盘时可作为购房款直接抵扣房价）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,VIP CARD,相关说明,1、会员实行实名制，会员在会员卡的签名与入会申请表签名一致，会员卡仅供个人使用；2、会员卡是会员享受“意邦国际建材品牌中心廿年财富稳盈计划”各项权利的有效凭证；3、会员购买会员卡的同时选定相应的铺位，一个铺位对应一张卡，不能重复；4、购卡以后，根据不同时间段购卡，优惠的幅度不同，具体方法：第一阶段购卡，到开盘，该VIP卡可抵扣75000元房款；第二阶段购卡，到开盘，该VIP卡可抵扣7000

38、0元房款；第三阶段购卡，到开盘，该VIP卡可抵扣65000元房款；第四阶段购卡，到开盘，该VIP卡可抵扣60000元房款；上述金额只能用于购买商铺抵扣；（每阶段的时间长度及具体的折扣贵我双方另性商议后确定）,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,VIP CARD,相关说明,5、如果购卡客户需要退卡，退卡时间定为开盘之后的7天内，开盘当天不办理退卡服务，且退卡金额仍为50000元整，甲方不收取任何购卡费用；6、如果客户丢失VIP卡，客户应及时持有效身份证到售楼处补办卡；7、卡费统一由意邦开发公司财务收取，并开具相应的收据以及选定铺位的书面协议书；8、售卡注意点：售卡前，需要保

39、留部分商铺，以便保证整体的销售控制；9、卡面设计：由策源设计；10、发卡单位：意邦置业有限公司。,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,VIP CARD,延伸服务,为更有效的促使客户锁定购买本案产品，同时维系客户关系，引导老客户推介新客户，购买VIP卡的客户除了可享受相应时段的优惠购房折扣外，还可享受系列延伸服务；1、楼盘信息的优先发送；2、VIP卡客户在介绍新客户购铺成功后，将得到相应积分及奖励；3、VIP卡客户在购买开发商其他开发产品时享有相应优惠；4、在“意邦”相关合作商家购物可享受优惠折扣；5、可参加“意邦国际建材品牌中心”组织的不定期抽奖活动；6、作为嘉宾出席“意

40、邦国际建材品牌中心”所举办的各类活动；7、在“意邦国际建材品牌中心”购买建材可享受相应折扣；,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,年财富稳盈终生无忧理财 意邦国际建材品牌中心特别说明会,活动目的：将由前期因“招商大会、招募等活动而引发的悬念（本项目缘何吸引品牌商家进驻、募得会员数众？）进行破解，利用新闻视角，全方位将项目（产品）特点、优势告知于市，引发市场关注,活动内容：相关领导发言开发商代表做项目说明项目PPT演示答记者问(后续相关媒体专访),时间：年月日开始地点：现场售楼处,拟邀嘉宾:经营商户代表、前期积累意向客户、购卡客户,拟邀媒体：解放日报、新闻晨报、新民晚报、东

41、方早报、第一财经日报、第一财经、上海人民广播电台、搜房等,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,金融型 理财型商铺投资之道,“当商业遭遇金融”稳盈型投资工具高峰论坛,时间：200年月日地点：上海某酒店会议厅活动目的：利用业界专家的权威效应，为客户树立投资信心。制造新闻热点，引发市场关注。借此活动带动商铺销售。活动内容：专家发言现场答疑（专家为客户解惑答疑）,艺术盛会财富盛宴,意邦国际建材品牌中心金秋音乐会暨开盘盛典,时间：200年月日地点：项目现场、上海某酒店活动目的：形象公开、高规格塑造项目品牌形象制造新闻热点，引发市场关注。借此活动带动商铺销售。活动内容：领导致辞开发商

42、致辞明星阵容（拟邀）演出项目剪彩答谢午宴,“凤落梧桐”意邦国际建材品牌中心入驻品牌商家系列访谈,时间：200年月日地点：电视台演播室或某报社活动目的：#利用商户发出声音再度制造新闻热点，引发市场关注#利用电视、报纸的新闻力量深度宣传本案活动形式：#以电视栏目（如“今日房产”等）、报纸专访等形式进行商家访谈#后续新闻报道,意邦国际 财富天下 上海意邦国际建材品牌中心 温州专场推介会,一、时间：2008年月日 AM:9:30二、地点：温州某酒店三、主题：“廿年财富稳盈计划 终生无忧理财”养铺有道-上海意邦国际建材品牌中心 旺铺理财推介四、拟邀请嘉宾：温州商会明源数据库温州客户零散投资团体策源其它个

43、案温州(已购)客户等 五、活动前准备：事先与温州商会洽谈并确认到会人数;向明源数据库温州客户策源其它个案温州(已购)客户邮寄项目宣传资料与邀请函,确认到会人数;活动宣导六、人员安排：策源:销售经理1名 销售代表1-2名 意邦:2-3名,5-D,推广费用,本项目营销费用比例设定：%广告总预算为102469.5 万元%1024.695万元,总体营销推广费用预估,整合营销,实效推广,意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 5 推广战术,媒体（工作）计划表（月）,媒体（工作）计划表（月）,媒体（工作）计划表（月）,媒体（工作）计划表（月）,月份费用合计：85万不可预见费用万元合计335万元,注：以上仅为预算,以实际执行价格为准,