合肥豪宅市场研究报告.ppt

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1、合肥豪宅市场研究,-仅呈新鸿意地产,PART 1,大势研读,金融业规模爆发增长,资本市场成为金融市场主体,经济不稳定性增加,次债危机爆发,金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长全球金融业的核心资产总额已达万亿美元；,资本市场进一步成为全球金融市场的主体 银行资产占全球金融资产比重由1980年的42下降到2005年的27,经济金融化一方面促进了全球资源有效配置 同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性,次债危机爆发，导致大范围金融风暴次债影响深远，拖累世界经济增长,全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。

2、,世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向。,世界经济,次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。,作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。,世界经济,回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓

3、慢爬升。,1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退,农产品价格下跌,金融大崩溃,国家制度破产,世界经济大萧条,工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产，失业人高达 4500万国际贸易急速萎缩，1933年 贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.,亚洲金融危机，高速发展的经济受挫,1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。,在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经

4、济，至少需要三年的调整周期。,美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。,中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。,中国经济,目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融

5、危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。,2007年11月,2008年7月,2008年10月,防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀,股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀,上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高,通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济,全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀（一保一控）,保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨,经济背景,宏观调控,中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发

6、展道路要走。,由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道,中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见,为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。温家宝总理,中国经济,减息的同时，刺

7、激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式,次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀世界原材料价格上涨，增加出口企业生产成本,中国出口受伤严重,投资受挫，信心大减,内需仍有拉升潜力和空间,扩张性的财政政策,减税政策,次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心,中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一,中国经济三驾马车,扩大内需成为力保经济增长关键路径,2008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回

8、落速度明显加快主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右,年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。,就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，08年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从2009年年初开始，全国大部分房地产市场开始回暖（反弹）。,中国房市,首次购买90平米以下普通住房契税税率降到1%,首次购买普通自住住房改善性自住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍最低贷款比例调整为20%,买卖住房免征收印花税,下调公积金贷款利率0.27个百分点,个人销售住房

9、免征土地增值税,各档次利率下调0.27个百分点,财政部,央行,救市重点：恢复信心、重在民生08年10月22日（财政部央行联手救市细则）,08年12月20日（国务院再次出台救市细则）,由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政策以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题,中国救市,房企在经济周期中的发展策略,企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施,世界经济将面临减速风险，甚至将步入一个衰退期经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫，消费需求的减弱 经济增长减弱的表现之二就是市场流动性不足经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落此次世界经济波动的

10、衰退周期将持续3到5年时间,中国宏观经济的总结,目前宏观经济已进入下行周期，保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原则资源型价格的回落将是的宏观经济通胀的风险持续减弱，宽松金融政策时机已经到来刺激消费将成为下一阶段的主思路，积极地财政政策及减税成为备选方式,世界经济背景总结,市场已经形成下行预期，房地产市场的调整将会持续较长的时间房地产行业的地位使得政府将会出台一定的暖市政策，但不会根本的扭转市场疲弱的状态房地产行业下行周期将导致房地产市场环境出现大幅调整经济周期对运作单一物业房企影响较大，抗风险能力变弱,房地产市场总结,经济背景思考小结,合肥市宏观环境,城市分区：规划将中心城区划

11、分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区,合肥141发展战略：“一个主城、四个组团、一个滨湖新区”,合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市发展主轴上，新老城区的衔接带,老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。西区：蜀山行政区域的一部分，东以

12、金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。,区域状况,经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约

13、63.03平方公里，人口控制在35万左右。滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。,区域状况,从各区规划面积和人口指标来看，未来35年，合肥还将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。,从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。城市

14、整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。,合肥未来将多个和老城区并举的中心区域,滨湖新区,老城区,2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。07年合肥市GPD达到13342亿元，同比增幅达18.1%。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定,08年GDP的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段,合肥经济,08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3；从07年开始，

15、房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化,08年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化,合肥经济,08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1和18。合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升,08年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅,合肥经济,目前，合肥人均GDP接近 5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住

16、宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。,经济发展形式良好，推动了房地产业发展,合肥经济,税收类政策,土地类政策,其他类,房地产市场,1,金融类政策,2,3,住房保障类,4,5,多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险,合肥政策,合肥政策,从08年合肥的城市建设可以判断出：1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐；2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入；3、对外的交通改善，将提升

17、城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力；4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半径和经济活动距离，利于城市经济的发展和开放性的投资环境。,城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好的愿景,城市建设,城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定基础；造城成为城市发展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；港资、外资投资商尚未涉足合肥，表明城市的商业经济还相对落后，未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。,企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可

18、以得出判断,企业盘点,万科进入合肥作为中国房地产的领军者，万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块，标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后，快速打造了在合肥的首个作品万科金色名郡，并成功以精装房亮相市场，引起了业界及购房者的广泛关注，开启了合肥楼市精装房的新纪元。华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后，携其第二部作品华润幸福里再度巨献合肥。绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。世纪金源、中铁的“造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区，开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于

19、世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发，项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日，碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅，93套联排美墅即销售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。,企业盘点,附：2009年1-3月份合肥市区住宅类商品房成交情况,成交套数走势先平稳后翻倍激增；成交面积走势快速增长转变成暴增；成交均价走势总体稳定上浮走势，但涨幅甚微；成交金额走势翻倍增势。,2009年1季度合肥市商品房销售情况，总体形势是供求两旺局面,销售情况,目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司认为可以从以下三个层

20、面进行：区域、产品和价格。合肥豪宅大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类。,1、豪宅只是一个相对的概念,2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源,3、豪宅要有气质和灵魂,4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。,豪宅概念,进入2000年以后，合肥的别墅市场开始崭露头角。2003年9月碧湖云西开盘，11月和庄开盘；2004年维也纳森林和城市庭院相继开盘，华府丝竹苑花园洋房产品出现。2005年3月御景山庄开盘，8月元一水果墅开盘；2008年5月绿色港湾开盘，澜溪镇花园洋房热销，9月玫瑰绅城开盘。2009年高层豪宅项目国耀一方城、恒大华府相继面市开盘。高层豪宅进入初步发展阶段。从近期合

21、肥高端房地产市场的表现看，一些高端别墅项目价格依然坚挺，未受到国际金融危机的影响。经过近一年“量缩价滞”之后，合肥的别墅市场表现出了抗跌性，甚至部分优质项目出现了价格的大幅补涨，单价最高涨幅达30%。高层豪宅项目以其产品品质 赢得了市场的认同，销售状况良好。合肥豪宅产品终极升级，合肥未来豪宅市场潜力巨大。,豪宅现状,PART 2,合肥别墅,别墅发展,合肥别墅项目分析,碧湖云溪,玫瑰绅城,半岛1号,国建香榭水都,澜溪镇,阿奎利亚,金星家园,万振逍遥苑,维也纳森林花园,新华学府春天,帝豪星港湾,御景山庄,和顺东方花园,维多利亚,蜀山名筑,新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小，整个市场主要为

22、消化以前余量。包河区为别墅供应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。政务区无别墅供应：目前政务区项目多为高层住宅项目，别墅这一高端产品供应量极少。,在售别墅项目,已售别墅项目,众安绿色港湾,合肥别墅项目分布,1别墅房型面积分析,联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220左右。,合肥已售别墅项目分析,2别墅价格分析,联排别墅价格分析,合肥原有联排别墅的单价在2800-7000元/平方米之间，其中东方花园由于地理位置较偏价格最低，仅为2800元/平方米；碧湖云溪由于距离市区较近，并

23、且联体别墅临湖位置较好，价格最高，达到6800元/平方米。总体来看，合肥原有联体别墅的单价主要在4500-6000元/平方米之间。从总价上看，原有联体别墅的单套总价在90-180万元之间，其中主要总价在110-140万元之间。,叠加别墅价格分析,合肥原有叠加别墅的平均单价主要分布在4000-4650元/平方米之间，主力面积主要分布在180230平方米；单套总价主要分布在90万-110万元之间。,3总体规划分析,整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.532.67之间。纯别墅项目占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积 率在0.5-0.7之间。混合型的项目，由于受到其他

24、物业类型的限制，导致容积率偏高，最高可达2.67，是纯别墅项目容积率的倍，最低也仅为1.24。,4层数分析,合肥市原有各别墅项目在层数方面没有很大的差异，联排基本上为地上3层，地下1层，叠加式别墅一般是4层，下面一、二层是一户，上面三、四层又是一户，部分叠加别墅带地下一层。,5面宽和进深,从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅项目的面宽进深比大概都在3：5左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品质的生活。,6车库、露台及花园,从合肥市原有几个大型别墅项目来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所

25、。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。,7建筑风格和景观风格,建筑风格和景观风格是各别墅项目标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅项目来说，它的顾客群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数

26、顾客的审美观点。,附：合肥市各区域近期住房需求量,8配套,别墅作为一个高档物业形态，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市区边缘地带，因此其内部配套也是必不可少的。现有别墅园区的配套多包括会所、游泳池、健身馆、小球类场所、商业街等。,众安绿色港湾,玫瑰绅城,碧湖云溪,在售典型别墅项目简介,项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。别墅总建筑面积：10.5万平米产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅。市场定位：省内高收入为主的高端人群项目风格：英伦风情 户型特征：均为地上三层户型面积：220-24

27、0平米价格：8500-11000元/平米营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。,玫瑰绅城,项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。总建筑面积：64万平米容积率：0.8以内产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅市场定位：高收入人群项目风格：西班牙风格主力户型：共12种户型，楼王户型最大，达到363平米户型面积：200-280多平米 价格：叠加：6500元/平米，联排：7000元/平米，双拼（楼王）：13000元/平米销售状况：目前销售良好,众安.绿色港湾,项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米；产品类型：联排别墅为主，兼有

28、临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，目前在售的为叠加别墅；容积率：0.67市场定位：高收入人群主力户型：183平米、200平米，四房两厅三卫户型面积：183-246平米 价格：均价：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；销售状况：目前销售良好,碧湖云溪.缘墅,半岛1号,项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米；拥有4000米湖岸线；一期总建筑面积：39.5万平米产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心，目前别墅在售；容积率：0.91市场定位：中高收入人群项目风格：英伦风情户型面积：180-290平米 价格：联排：600

29、0元/M2，双拼：6500元/M2；销售状况：目前销售良好,2006年以来，合肥别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计2010年别墅销售均价将达12000元/M2。包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/M2；帝豪星港湾5800元/M2；和顺东方花园独栋也不过6000元/M2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。政务区无纯别墅项目，别墅的供应多为混合型项目，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/M2。自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1

30、号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内部景观规划。,附表：各项目价格区间,别墅项目分析总结,合肥别墅项目销售价格迅速上升,上述数据分析统计，从90年代开始至今，合肥别墅市场总的供货量约200万方左右。,PART 3,合肥高层豪宅,合肥豪宅,合肥豪宅,定义高层豪宅研究范围,定义一：存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修,定义二：售价比区域平均价格高10%20%,定义三：项目形象定位于豪宅，面向高端客户推广,高层豪宅空间分布特征,高层豪宅项目多为零散分布，未形成区域规模，没有明确的豪宅区概念。目前高层豪宅项目多远离市区，内环内豪宅产品供

31、应量极少。内环内豪宅产品市场需求旺盛，供不应求。,国耀一方城,华地学府名都,恒大华府,万科金色名郡,华润幸福里,绿地海顿公馆,绿城玉兰公寓,一环线,高层豪宅项目类型与户型结构特征,现有的高层豪宅项目中，户型结构以跃层式结构为主，如国耀一方城的“星空国墅”为完全的跃层结构，还有其他的主要分布在建筑的顶层，占了绝对比重；平层结构”项目仅占少数，仅有恒大华府部分采用了平层结构。,现有的高层豪宅项目类型主要以“混合型”规划为主，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，以强调项目的高端品质和圈层感受。其他区域则以中小户型规划为主；如恒大华府和国耀一方城等项目。,高层豪宅销售单价,从目

32、前高层豪宅的销售价格分布来看，高层豪宅的销售价格集中在“49006700元/”之间（毛坯房）。从项目销售进度上看，高层豪宅项目整体销售火爆。国耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大华府6月28日开盘，也获得了很好的销售业绩。开盘整体销售情况理想。这说明目前合肥的高层豪宅的市场认可度已很高。,高层豪宅总价范围,从目前在售高层豪宅的销售总价格分布来看，高层豪宅的销售总价格集中在80万-120万之间（毛坯房）。,高层豪宅户型面积区间分布,从目前在售高层豪宅的面积分布来看，可分为两段，中小户型面积区间集中在80平米-140平米之间，大户型面积区间集中在140平米-200平米之间。,可提升品质的

33、其他配置,标准层层高为3米以上，客厅挑高，可提升大户型产品内部空间舒适度,精装修，目前高层豪宅项目中有一部分提供了成品房供应，以提高项目自身价值，取得客户认可,入户大堂及公共部分精装修,豪华会所等奢华配套及景观资源,院馆等设计，偷面积，赠送附加值,项目地址：科学大道与纬五路交汇处 占地面积：142500 M2建筑面积：447000 M2容积率：1.2 绿化率：35.87%主力户型：222、306、84、89项目均价：49005300（毛坯）、69007300（精装折实价）装修标准：15002500元车位比：1开发企业：广州恒大集团 销售代理：合富辉煌房地产（安徽公司）景观设计：深圳市建筑设计研

34、究总院 物业公司：英国戴德梁行,恒大华府,重点案例分析,以“园林实景准现楼精装修”精品模式开盘；“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”精品战略；“精装修+高端配套+园林实景”销售模式；“开盘必特价，特价必升值”推广方针；“明星+开盘”营销模式。,恒大华府,精装修“豪华空中别墅”,风格为欧式新古典主义，采用满屋名牌9A精装。,合肥最大面积的平层大户222、306平米，完全按照别墅尺度来进行规划。,恒大华府,7200超五星级皇家会所约9000欧陆风情主题商业街区约2000国际双语贵族幼儿园 3.5米层高英国戴德梁行物管专家,恒大华府,项目地址：合肥经开区松林路翡翠公园东门 占地面积：

35、25104.50M2建筑面积：84420.35M2容积率：3.4 绿化率：45%主力户型：180、245、270项目均价：6100元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：安徽国耀地产发展有限公司销售代理：筼筜置业&风尚营销建筑设计：上海日清建筑设计事务所室内设计：高文安先生家居设计 物业公司：安徽国耀物业管理有限公司,国耀一方城,全城唯一的“湖景豪宅”,高端的创新产品与绝版的自然资源相容共生；2000亩翡翠湖、国宾馆比邻而居。是由五栋高层住宅、一栋商业会所和一栋低层住宅组成的高档社区。180-270平米星空国墅创新产品的磅礴格局。,国耀一方城,将别墅轻抬至空中，楼层不同则俯瞰世界的角度亦不同

36、。每户赠送50m2以上南北双挑高花园，270度景观视野。室内双层设计，功能完备。8米面宽、6米挑高、面积达50余平米的豪阔客厅。,国耀一方城,绿色中央空调，集中供暖制冷，全天供热水指纹识别系统提升高科技家居安防 五星级酒店大堂管家式物业服务 提供高文安先生家居设计方案、装修服务 艺术主题景观架空层、双层精装入户大堂 高昂造价打造现代中式园林景观,国耀一方城,项目地址：潜山路与望江路交口占地面积：196.32亩建筑面积：60万M2容积率：2.15 绿化率：45%主力户型：84、180、194、270项目均价：5300元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：信地集团 新华集团销售代理：无景观设计

37、：美国贝尔高林香港有限公司物业公司：华地物业,华地学府名都,“品牌地产”打造的高端住宅,新华集团和香港信地集团两大地产巨擎强强联手,打造新华旗舰品牌荣耀学府板块项目；规划60万平方米的国际化生态社区，以小高层、高层、花园洋房为主；合肥首创的5000平方米环岛活力下沉式广场。,华地学府名都,五星级国际团队联手钜创，品质超凡 澳大利亚柏涛倾力担纲规划设计 美国贝尔高林倾力担纲景观设计 美国世邦魏理仕领衔服务,一流的社区配套服务体系独创海湾岛体阳光泳池铂金级会所亚洲首席幼儿园“吉的堡”幼儿园标准网球场名品时尚街区,华地学府名都,产品创新，稀缺而独具一格主打户型为84-280 入户花园转角飘窗顶层客厅

38、挑空独特的露台空间 空中院馆,华地学府名都,项目地址：蜀山区望江西路123号望江西路与合作化南路交口占地面积：93240M2建筑面积：280000M2容积率：2.5 绿化率：40%主力户型：80-140项目均价：5500元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：华润置地（合肥）实业有限公司销售代理：无景观设计：贝尔高林国际(香港)有限公司 建筑设计：上海天华建筑设计有限公司/贝尔高林（香港）国际有限公司物业公司：华润置地（合肥）有限公司,华润幸福里,项目地址：包河区马鞍山路与太湖路交口占地面积：198991M2建筑面积：597150M2容积率：3 绿化率：55%主力户型：80-130M2项目均

39、价：5000元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：上海绿地（集团）有限公司销售代理：上海绿地集团合肥置业景观设计：JAW捷奥国际景观设计公司 物业公司：上海绿安物业,绿地海顿公馆,项目地址：桐城路与望江路交叉口向南400米占地面积：60000M2建筑面积：200000M2容积率：2.8 绿化率：48.3%主力户型：64-200项目均价：6000元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：安徽绿城房产开发有限公司 销售代理：无景观设计：香港贝尔高林 物业公司：安徽绿城物业管理公司,绿城玉兰公寓,项目地址：合肥市蜀山区望江西路205号（原皖安厂）占地面积：107326M2建筑面积：47万M2容积

40、率：3.61 绿化率：40%主力户型：84、140项目均价：7200元/M2装修标准：精装车位比：1开发企业：合肥万科置业有限公司 销售代理：无物业公司：合肥万科置业有限公司,万科金色名郡,高层豪宅未来供应分析,合肥未来豪宅供应具有以下特点：高层豪宅市场供应量在逐步放大，市场普遍看好未来需求；品牌开发商仍然是开发高层豪宅项目的主力军；高层豪宅项目零散分布，内环高层豪宅项目供应较少；客户需求为主导，高端项目内涵将全面升级。,合肥高层豪宅研究结论,合肥目前市场供应的高层豪宅总量较少，但在未来供应量有所放大。有两方面的原因：1、土地资源逐步稀缺，高层产品必然是未来的主流方向。2、受品牌开发商的引导，

41、合肥消费者对高层豪宅的认可度逐步增加；合肥目前市场供应的高层豪宅产品多依赖外部价值，自身产品品质不高，与普通高层产品没有拉开差距。市场并没有建立高层豪宅的界定标准，但这种状况在未来有望得到缓解。市场发展处于初期成长阶段。合肥市的高端住宅项目更多浮于表面包装，在概念定位、产品内涵、功能创新等方面还有所欠缺，市场发展不成熟，目前处于初级市场成长的时期。,目前高档物业开发总量约:268万平米；其中豪宅占10%，约26万平米目前市场销售均价:4900元/平米-6700元/平米目前市场供应总量约:20万平米左右预计2010年供应量约:预计将达30万平米,豪宅项目潜在供应列表,合肥潜在楼盘分布大多远距一环

42、，在二环附近，或者政务区、经开区附近，一环附近仅有万科五里墩地块项目，此项目未来将具有绝对的竞争优势；从目前市场正在或者潜在的供应状况来看，未来豪宅项目的开发呈现大品牌的发展趋势；未来豪宅的供应将以高层为主流，别墅、花园洋房等由于受到政策环境和产品性价比等诸多因素的影响，相对供应量较少。,豪宅市场发展趋势,由于国家政策调控下，合肥别墅物业供应量是呈逐步下降的趋势，特别是独立别墅的供应量下降明显，其稀缺性日益凸现，那么相应将带动其价格的提升；同时必然会有其他高端物业替代别墅的市场份额；,高层豪宅目前在合肥发展仍然不够成熟，供应量较少。未来供应量呈上升趋势，一方面由于土地供应结构决定，另外外地品牌

43、开发商的进驻，对高层产品的打造具有丰富经验，对市场具有引导作用；,经济发展带动高层次居住需求，高端市场未来发展空间广阔。随着我国经济的迅速发展，居民对衣食住行的要求亦相应提高，造就了高端住宅市场的发展空间；合肥经济迅猛的发展，人民生活水平稳步提升，对居住空间的消费需求更高，且未来将呈进一步增长的趋势。,花园洋房物业虽是获得市场认可度较高的产品，但一直未能成为合肥高端市场的主流产品，消化量及供应量均保持在一个相对较低的水平，且未来供应量会有所上升但不会太大；,合肥豪宅市场，需求量在不断增长，供应量不足，供不应求，发展空间广阔。,PART 4,合肥豪宅客户,根据此次对合肥豪宅市场消费者调查的数据显

44、示，企事业单位的高管和私营企业主仍然是合肥豪宅产品的主要消费群体之一，占据60%的市场比例；其他群体主要是财富迅速集聚的各式阶层经营组成，均为二次或多次置业；另外一个群体就是周边地市的部分高收入人群，大致可以划分为以下四种类型。,豪宅客户,成功内敛型。享受另类性。炫耀财富型。实力精英型。,【成功内敛型】,豪宅客户,【享受另类性】,豪宅客户,【炫耀财富型】,豪宅客户,【实力精英型】,豪宅客户,合肥地区目前人口463万，市区未来人口将达300万；根据统计数据表明，合肥地区的私家车占有率为5%，按一人一车来计算的话，合肥有23万人为有车一族，并且这个群体每天都在壮大中；据资料显示，截至09年3月底，

45、合肥有6600人进行个税申报人均纳税4.24万元，即意味着这一人群年收入均在20万以上；自动申报人员多为国有企事业单位，不含私企及个体户；据统计和税务部门相关数据推测，合肥年收入在20万以上的人群估计约在30000人以上；根据2009年合肥企业黄页统计，合肥拥有15,155个合肥市辖区下的企业；随着合肥城市的发展，省城的向心力日渐增强，周边城市的高端人群越来越多选择在合肥投资置业，据不完全统计,每年在合肥购买高档物业的外地人约有3000人，并且仍在增长中，预计未来两年，每年将达到5000左右。,合肥高收入群体数量庞大，豪宅市场需求旺盛。,豪宅需求,据上述相关数据，合肥近两年高收入群体总数约45

46、000户；如果这部分人每户按160M2需求购置豪宅，那么合肥豪宅市场需求量为720万平米。前面市调中已经得出，合肥目前在售的豪宅约26万平米，合肥从90年代开始至今，别墅的开发总量约200万平米，合肥豪宅别墅市场，已建和在建总建筑面积为226万平米。合肥豪宅市场，未来还有很大的上升空间；其中一环边上的豪宅项目更是稀缺，在未来将显得无比珍贵。,豪宅需求,合肥豪宅市场稀缺，一环边上项目无比珍贵,PART 5,发展建议,区位优势,交通优势,规模优势,品牌优势,具备软硬条件,楼市回暖,目前高端物业销售良好,未来高端物业供不应求,政府救市,具备市场机会,内环高端物业稀缺,高端物业有待升级,庞大的客群支撑,具备市场空间,具备开发城市高端项目的可行性,项目概况：项目地块位于蜀山区五里墩105医院附近，该板块属高尚居住区，项目占地100亩左右，容积率3.5，规划为高端高层居住建筑为主。,合肥内环线高尚居住板块内的、拥有便利交通与成熟配套、大规模的稀缺高档居住区。,发展建议,入市时间建议：2010年4月,产品建议：,价格建议电梯洋房：建议均价：7000元/M2。空中别墅：建议均价：8000元/M2左右。,发展建议,我们为实现豪宅梦想而努力。,THE END,