11月扬州房地产市场月报.ppt

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1、2011.12.2,谨呈：扬州首开,全国消费指数及固定资产投资状况,2011年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%。,食品价格上涨11.9%，非食品价格上涨2.7%；消费品价格上涨6.6%，服务项目价格上涨2.8%。,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。,城市上涨0.1%，农村与上月持平；食品价格下降0.2%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.1%，服务项目价格上涨0.2%。,2011年1-10月份，固定资产投资（不含农户）241365亿元，同比增长24.9%，增速与1-9月份持平。,国有及国有控股投资83938亿元，增长12.4%。从环比看，10月份固定资产投资（不含

2、农户）增长1.34%。,10月新增贷款创4个月来新高 微调政策致反弹,央行公布的10月份信贷数据从侧面印证了部分银行放松信贷。数据显示，10月份新增人民币贷款5868亿元，环比增加19.9%，创下四个月来的新高。,信贷增速的大幅反弹，主要得益于定向宽松和政策微调。交通银行金融研究中心研究员鄂永健也认为，近日总理讲话释放出政策微调的信号，10月贷款数据进一步证明了这一点，他认为，年内信贷投放规模有所扩大，11月、12月两月新增贷款可能在6000亿-6500亿的区间，全年新增贷款在7.5万亿左右。,中金报告认为：,银监会：三季度房地产业新增带快环比首现负增长,银监会日前发布的三季度中国银行业运行报

3、告指出，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，强化房地产贷款风险防控。统计显示，三季度商业银行新增贷款投向冷热分明，主要集中于三大领域：个人贷款(占比29.4%)、批发和零售业(占比29%)、制造业(占比28.4%)。,报告显示，银监会把继续强化房地产贷款风险防控、加强地方政府融资平台贷款规范清理、严防民间借贷风险向银行体系蔓延等作为“重点风险领域的监管工作”。,空前严厉的调控使越来越多的房企承受资金链压力，也促使房地产金融快速发展。上海财经大学副校长王洪卫在接受记者独家专访时指出，“中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融。

4、房地产金融的多元化是房地产业健康发展的有力保障。”,学者：中国房地产业未来发展方向是房地产金融,专家报告：中国可能明年第二季度放松房地产调控,中国证券报周一发表的中国人民大学的一份报告称，由于房地产价格大幅下跌会拖累中国经济增速降至9%以下，中国可能会在2012年第二季度放松房地产调控政策。报告指出，房地产价格下滑的惯性已形成，在房地产调控政策持续的前提下，2012年第一季度房地产将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落。不过，报告也称，地方财政对土地的依赖以及9%的经济增速社会约定决定了本轮房地产调整幅度不会超过25%。报告还称，2012年第二季度地方政府可能采取大量松动政策，第三季度中央政

5、府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。分析师及开发商预计，房价将进一步下跌，一些人士预计跌幅将达到25%或更高，但上述报告认为，房地产市场不会出现“崩溃式的下滑”。,大量房企投资“商业地产”同质化严重暗藏风险,随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。但是商业地产过热的背后却暗藏风险，接受记者采访的专家分析指出，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。全经联商业

6、地产委员会副主任陈俊告诉记者，“纵观近十年来的房地产调控政策，鲜有针对商业地产的调控方向，而且未来短期内也不会有。”他认为，当住宅市场遭遇政策调控遇冷之后，原本通过购买房产短期内实现升值的投资机会消失，购房者投资住宅的热情被大大削减，原先热衷房产投资的企业，或者退出市场或者转向投资商业地产。,扬州调整部分行政区划,撤销县级江都市，设立扬州市江都区，以原江都市行政区域为江都区行政区域；将扬州市邗江区的李典、头桥、沙头、杭集、泰安5个镇并入扬州市广陵区；撤销扬州市维扬区，将原维扬区的行政区域与划出5个镇的邗江区合并。,部分行政区划调整的主要内容是：,江都区,广陵区,邗江区,两个48%推动服务业跨越

7、发展,解 析,力争到2015年，全市服务业增加值占GDP比重达到48%，服务业从业人员占全社会从业人员比重达到48%，全市建成30个以上产业特色鲜明、示范带动作用显著的现代服务业集聚区，形成省服务业百强企业10家、年纳税千万元以上服务业企业300家。,亿元驱动服务业发展,市级服务业发展引导资金管理办法正式出台,2012年，我市将安排1亿元，用于扶持现代服务业发展。办法还特别作出说明，服务业引导资金以后将逐年递增，上不封顶。,办法明确，引导资金扶持范围是邗江区、广陵区、市开发区、化工园区、新城西区、蜀冈瘦西湖风景名胜区和市直相关企业。对县（市、区）及市直相关部门服务业工作目标完成情况另行考核奖励

8、。,市级服务业发展引导资金管理办法延伸,支持重点行业加快发展。重点扶持旅游业、软件与信息服务业、文化产业、现代物流业、金融业、科技服务业、商务服务业、商贸流通业、家庭服务业重大项目和龙头企业做大做强。支持新兴服务业发展。在我市新设立的新兴服务业企业，如业态填补市内空白的，一次性给予奖励；全国知名服务业企业或跨国公司在我市设立区域性总部的，给予一次性奖励；企业建立独立电子商务应用平台以及建设市场前景好、技术含量高的电子商务产业化项目，经认定核准的，给予一次性奖励。支持服务业品牌化、标准化建设。对新获驰名商标和列入国家或省服务业标准化计划的企业，给予专项补助。鼓励企业分离发展服务业。依据市政府出台

9、的非核心业务分离政策，对分离发展的重点企业给予专项奖励。加强服务业集聚区建设。对集聚区内建设研发设计、检验检测等公共服务平台给予专项补助；对集聚区内的新兴服务业态项目，优先给予资金扶持。,办法指出，服务业发展引导资金将重点用于五方面：,2011年11月土地局挂牌：,地块分析：,据本月扬州市土地成交数据来看：,扬州市土地局挂牌出让的土地用地性质均为工业用地，且为50年用地性质，容积率均为1.01.3；且本月无商业用地、住宅用地招商，本月无成交。,市场动态 全市销售分析,1-11月份，市区商品房开发投资继续保持稳定增长，同比增幅达21.09%。11月份，在市场销售持续不佳的影响下，部分房地产开发企

10、业开发激情有所减弱，投资增速有所放缓。11月，市区商品房完成开发投资6.92亿元，同比增长 11.79%，环比下降1.42%；其中商品住宅投资5.66亿元，同比增长10.33%，环比下降2.92%。市区商品房新开工面积26.99万，同比增长3.49%，环比增长5.88%；其中商品住宅新开工面积20.06万，同比增长2.19%，环比下降9.07%。,一、市场运行基本情况,（一）开发投资稳定增长，投资增速有所放缓,市场动态 全市销售分析,1-11月份，市区商品房新增供应总体保持稳定增长，商品住宅新增供应较为充足，同比保持了近19%的增幅。11月份，在市场销售持续不佳的影响下，部分企业推盘速度出现减

11、缓，商品住宅新增供应放缓。本月市区累计发放商品房预销售许可证仅3份。11月，市区商品房批准预售面积23.56万，同比增长293.94%，环比下降23.86%；其中商品住宅8.08万，同比增长193.54%，环比下降69.52%。,（二）市场信心显得不足，商品住宅新增供应减弱,市场动态 全市销售分析,今年以来，由于国家宏观调控政策影响，市场观望氛围愈加浓烈，市区商品房成交量持续走低，1-11月商品住宅同比降幅达三成左右，成交量持续放缓。11月份，受秋季房交会及万科扬州项目集中上市的影响，市场局部呈现短期销售量回升迹象，但市场整体依然偏冷。11月，市区商品房合同成交面积12.79万,同比下降10.

12、26%，环比增加52.53%；其中商品住宅合同成交8.97万，同比增加2.32%，环比增加61.6%。当月合同成交商品住宅共714套，同比增加5.0%，环比增加55.56%。,（三）调控政策效应进一步显现，市场销售持续走低,市场动态 全市销售分析,在销售滞缓作用下，市区商品住宅库存量持续增加，同比增幅逐月递增。截至11月末，市区商品房月末累计可售面积267.52万，同比增长53.91%，环比上升2.41%；其中商品住宅库存量高达139.06万，同比增幅高达119.56%。,（四）住宅存量居高不下，供应结构仍待优化,市场动态 全市销售分析,1-11月，市区二手房成交55.99万，同比下降35.4

13、4%，二手住宅成交48.87万，同比下降54.28%。11月，二手房成交4.10万，同比下降65.98%，环比上升22.39%；二手住宅成交3.38万，同比下降66.50%，环比上升10.10%。,（五）二手房成交,市场动态 全市销售分析,下一步市场走势简析及对应的措施思考：,下一步，在国家加强房地产市场宏观调控不变的影响下，市场仍将面临较为复杂的形势。一是在开发投资方面，由于资本市场的融资难度进一步加大，偏紧的信贷环境，给开发企业资金运行带来了困难，将会影响房地产开发投资速度。二是在市场销售方面，由于国家加强房地产市场调控的决心未变，市场降价预期仍在增大，因此，销售形势依然不容乐观。三是在金

14、融环境方面，对房地产贷款仍没有利好消息，开发企业仍将面临紧缩的信贷政策，在房地产调控政策依旧、销售低迷的情况下，房地产企业的资金链将日益趋紧。针对下一步走势，我们将着力采取措施，积极加以应对，努力保持市场的平稳健康发展。,市场动态 全市销售分析,根据上表可以看出：西区成交309套，约占全市45.85%。,11月扬州市成交,市场动态 全市销售分析,根据上表可以看出：西区成交46626平方米，约占全市56.55%,市场动态 全市销售分析,根据上表可以看出：2011年11月成交套数较10月份有大幅下滑。2011年11月份成交套数为674套。,全市普通住宅逐月销售对比,根据上表可以看出：2011年11

15、月成交总面积下降。2011年10月份成交面积为8.25万平方米。,全市普通住宅逐月销售对比,根据上表可以看出：2011年11月成交均面积有所上升。2011年11月份成交均面积为122.34平方米。,全市普通住宅逐月销售对比,根据上表可以看出：2011年11月西区成交套数持续低位;11月份成交套数为309套。,全市普通住宅逐月销售对比,全市普通住宅逐月销售对比,根据上表可以看出：2011年11月西区商品房成交面积较上月相比有所上升；成交面积为4.7万平方米。,根据上表可以看出：2011年11月西区商品房成交均面积呈现上升趋势；成交均面积为150.89平方米。,全市普通住宅逐月销售对比,西区重点楼

16、盘11月销售套数,根据上表可以看出：本月西区楼盘销售业绩各有高低；京华城备案27套，橡树湾备案12套，本项目排第三9套。,西区重点楼盘数据汇总,西区重点楼盘数据汇总,西区重点楼盘特价房信息,西区重点楼盘特价房信息,华润橡树湾开盘情况：,开盘时间：2011年12月1日晚6:30开盘。所推房源：普宅：17#，两个单元，此次只推出东单元（16F、两梯三户）48套，主力面积为118和143，其中118共计16套，143共计32套。洋房：10#，11#，15#，16#，共4幢合计80套。,普宅成交价格：7800元/（7F 7600元/，11F 7800元/）普宅最低、最高价：1层7400元/，15层84

17、00元/。普宅三重优惠：(1)存5万抵10万；(2)认购当天97折，按时签约再96折，合计93折；(3)总价再减8800元。当天晚上认购两套，面积均为143平米，洋房未售出。洋房均价：1.58万（表价）洋房优惠：一次性94，按揭96，但个别楼栋可以再谈，如15#，因靠近电房，最低可打8折。,华润橡树湾开盘示意图：,17,16,15,11,10,118,143,华润橡树湾12月1日开盘主推户型：,本月来访、来电情况上月来访、来电情况,来访获知项目途径百分比图解,来访获知项目途径百分比图解,来访客户分析：,面积需求：80100平方米,楼层偏好：59层,换房、首次购房和为下一代居多,主要考虑：价格、

18、开发商实力、付款方式,来访客户需求分析：,主力承受单价：8000-8500元/平方米,主力承受总价：7080万以上,B类客户居多，观望情绪依然强烈,来访客户购买能力分析：,本月牧羊集团展销,仪征展销,本月展销情况一览表,本月“我的房价我做主”活动现场,媒体监测,媒体监测,媒体监测,媒体监测,媒体分析,根据11月媒体监控情况来看：,政策：11月30日，央行本年度首次降低存款准备金率；市场：由于国家宏观调控政策影响，市场观望氛围愈加浓烈，市区 商品房成交量持续走低媒体：从本月监控媒体结果来看，扬州市房地产广告投放以主流媒体为主,城市规划：撤销县级江都市，设立扬州市江都区，以原江都市行政区域为江都区行政区域；将扬州市邗江区的李典、头桥、沙头、杭集、泰安5个镇并入扬州市广陵区；撤销扬州市维扬区，将原维扬区的行政区域与划出5个镇的邗江区合并.土地成交：扬州市土地局挂牌出让的土地用地性质均为工业用地.,