南昌市场研究分析报告83p.ppt

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1、,市场研究分析报告,2011年,1,2,2011年南昌房地产市场报告,热点2011,2011年是楼市调控年，一方面政府对于市场调控的决心和政策力度是空前的，另一方面限购和限贷的威力也在下半年尽显。全年共46个城市限购，其中不乏一些房价增长过快的二三线城市。南昌也于2011年2月1日正式开始限制购买商品住宅，并在3月1日将二手房也纳入限购范围。2011年南昌住宅供应量小幅上涨，全年供应量296.50万方，同比上涨2.8%。进入10月份以后，由于对市场预期的悲观，开发商加大供应量，年底快速出货，拉升了供应量，全年供应量小幅上涨。限购带来的结果是成交量的下跌，2011年全年南昌住宅市场成交量196.

2、82万方，同比下跌了35.6%，限购限贷的压力不断显现，购房的门槛开始提高，贷款利率的提高，以及2011年下半年购房者信心指数的下降，市场预期价格下跌，造成了成交量的大幅度萎缩；而供应量的上涨和成交量的大幅下滑带来的结果是库存压力的增大，南昌商品住宅库存套数已经超过1万五千套，创历史新高，库存面积超过180万方。2011年南昌住宅市场成交均价7830元/，同比上涨25.4%，本年度出现“量跌价涨”，限购令出台后，成交量暴跌的同时，成交均价一路上扬，10月份后才开始松动，全年均价同比较大幅度上升。,2011年南昌房地产市场报告,3,P4-P8,P9-P16,P17-P21,P22-P41,P42

3、-P79,P80-P82,目录,4,第一部分 南昌国民经济发展概况,南昌经济总量.,南昌经济运行概况.,南昌居民收入概况.,南昌房地产开发概况,P5,P6,P7,P8,2011年南昌房地产市场报告,5,南昌国民经济发展概况,1、南昌经济总量 近年来，南昌国民经济保持快速发展，GDP总量屡创新高，南昌市第十四届人民代表大会第一次会议政府工作报告提出，2011年南昌市GDP将达2610亿元，预计涨幅18.3%。,2011年南昌房地产市场报告,6,南昌国民经济发展概况,2、南昌经济运行概况 2011年1-10月，全市规模以上工业企业累计完成增加值602.75亿元，同比增长15.1%，增速比1-9月份

4、加快0.1个百分点。其中，制造业实现增加值551.74亿元，增长15.1%。1-10月，全市500万元以上固定资产投资完成1632.08亿元，同比增长28.5%，增速比1-9月份加快2.3个百分点。1-10月，全市消费品市场运行态势良好，消费品市场发展速度稳步增长。全市按在地口径统计实现限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额374.40亿元，同比增长28.6%。1-10月，全市实现财政总收入357.15亿元，同比增长32.5%。实现地方财政一般预算收入161.51亿元，增长33.3%。10月末，全市金融机构各项存款余额4989.21亿元，比年初增长17.8%。1-10月，全市进出口总额为61.9

5、9亿美元，同比增长48.5%，高出全省平均水平2.8个百分点。其中，进口总额18.81亿美元，增长45.4%；出口总额43.18亿美元，增长50.0%。全市居民消费价格指数涨幅自7月达到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份为4.6%。1-10月，居民消费价格总水平同比上涨5.4%。分类别看，八大类商品价格指数呈“七升一降”。其中衣着涨幅居首，其次是食品和居住，分别上涨12.4%、9.1%和4.9%。,2011年南昌房地产市场报告,7,南昌国民经济发展概况,3、南昌居民收入概况 今年前三季度，全市经济平稳较快发展，城市居民收入快速增长，生活水平稳步提高。今年前三季度，南昌市民人均家庭总收

6、入16180元，同比增长12.1%，其中，人均可支配收入15107元，同比增长13.6%，增幅较一季度、二季度分别上升了0.7和0.5个百分点。构成家庭总收入的几项中，工资性收入依然是居民收入的主导，居民工资性收入人均10390元，同比增长7.6%，拉动家庭总收入增长5.1个百分点，占家庭总收入的比重为64.2%。；转移性收入人均4488元，同比增长19.3%；财产性收入人均341元，比去年同期增长84.0%。南昌市第十四届人民代表大会第一次会议政府工作报告指出，预计2011年人均GDP超过8000美元，跨入中等收入地区行列。,2011年南昌房地产市场报告,8,南昌国民经济发展概况,4、南昌房

7、地产开发概况,2011年1-11月，南昌市房地产投资稳步增长，实现房屋施工面积继续保持快速增长态势，新开工面积增势强劲，但销售面积出现逐月回落的走势。房地产开发投资继续保持稳步增长。1-11月，全市房地产累计完成投资209.48亿元，同比增长28.3%，增速较上月回落了2.2个百分点。其中，住宅投资完成155.75亿元，增长23.2%。房地产开发施工规模继续扩大。1-11月，商品房新开工面积784.10万平方米，同比增长90.8%，其中，住宅新开工面积621.04万平方米，增长79.9%。在新开工面积高速增长拉动下，房屋施工面积继续保持快速增长，商品房施工面积2615.97万平方米，增长27.

8、8%，增速较上月提高0.2个百分点，其中，住宅施工面积2107.57万平方米，增长26.1%。商品房销售面临下滑压力。受房地产调控政策的影响，商品房销售面积出现逐月回落的走势。1-11月份，商品房销售面积422.82万平方米，同比增长0.6%，增速较上月回落6.5个百分点，其中，住宅销售面积374.53万平方米，下降6%。,9,第二部分 政策信息,南昌限购令.,银行限贷调控.,新国八条.,国五条.,P10,P11,P12,P15,住建部：政策不放松,温家宝：调控不动摇,央行下调准备金率,P13,P14,P16,2011年南昌房地产市场报告,10,南昌限购令,在市区暂时实行限定居民家庭购房套数政

9、策，对已拥有套住房的南昌市户籍居民家庭、能够提供在本市满年以上纳税证明或年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购套住房（含新建商品住房和二手房）；对已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在市区购房。,天睿观点：此次出台的限购令细则限购力度明显加大。此次限购在“旧版限购令”基础上限更大范围（除四县外南昌市区全限购）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，区域更广，而此次限购令也给南昌房产市场成交量造成了连续下跌。,政策信息,2011年南昌房地产市场报告,11,政策信

10、息,银行限贷调控,1、各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍。2、多家银行暂停商业地产贷款中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行等7家银行甚至已经暂停办理商业地产按揭业务。,天睿观点：随着信贷的困难，银行政策的紧缩，限贷一定程度上限制了投资需求入市。而由于住宅市场的限购限贷，商业地产异常火爆，而近日南昌多家银行暂停商业地产的按揭业务无疑给接下来的商业地产带来了不确定性。,2011年南昌房地产市场报告,12,政策信息,新国八条,1、进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度。2、调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住

11、房信贷政策。3、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、严格住房用地供应管理。5、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。,天睿观点：新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。而且在政策中首次要求地方政府制定房价调控目标，表明了调控的决心。,2011年南昌房地产市场报告,13,政策信息,国五

12、条,1、各地要加大楼市宏观调控的力度。严格实行问责制。2、完善差别化的住房信贷政策。3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。,天睿观点：此次的“新国五条”明确指出，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要

13、的限购措施。”可以说是及时而彻底地打消了一些地方政府和开发商的幻想，释放了一种政策将持续从紧的信号。,2011年南昌房地产市场报告,14,住建部:政策不放松,住建部已知会地方政府，对于限购政策将到期的城市，限购政策要延续。另一方面，存款准备金率下调暗示着保证经济增长的需求正在增加从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。这种局面，也是管理层所不愿意看到的。另一方面，土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。正是基于此种原因，房产税有了必须推广的意义。政府调节房价未来的方向，将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的

14、行政手段。,天睿观点：住建部知会各地政府政策不可放松后，上海成为第一个表示将限购延续的城市，之后包括南昌30余个城市限购将延续，表明了2012年的政策大环境不会又太大改变。,政策信息,2011年南昌房地产市场报告,15,政策信息,温家宝:调控不动摇,11月8日，在俄罗斯访问的温家宝总理谈及国内的房价，温家宝说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”,天睿观点：温家宝在俄罗斯强调了中央控制房价的决心，要让

15、房价回到合理水平，短信内预计政策不会有太大变动，依旧趋紧。,2011年南昌房地产市场报告,16,政策信息,央行下调存款准备金率,中国人民银行11月30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。在央行此次下调存款准备金率后，大型银行存款准备金率降为21%。以10月末金融机构人民币存款余额79.21万亿元简单推算，本次下调存款准备金率可释放近4000亿元资金。,天睿观点：本次存款准备金率的下调为3年来首次下调，表明了中

16、央的经济策略由控制物价转为保增长，本次可释放4000亿的资金，预计未来一段时间内还将会下调存款准备金率，但有流入房地产行业比较有限。,17,第三部分 土地市场,土地供应走势.,区域土地供应.,土地成交走势.,区域土地成交,P18,P19,P20,P21,2011年南昌房地产市场报告,18,土地市场,2011年，全年供应土地169宗，土地供应面积13434亩，其中非工业用地供应宗数103宗，非工业用地供应面积7273.02亩，纯住宅用地2603.99亩。土地供应市场供应量最多的供应区域为高新区，高新区全年供应土地6341.6亩，其中非工业用地3017.5亩。红谷滩全年供应土地1627.1亩，无工

17、业用地供应，主要为住宅，商办和商业用地。除土地用地外，商住用地和住宅用地成为2011年南昌土地市场供应主力。,土地供应走势,2011年南昌房地产市场报告,19,2011年南昌区域土地供应中，高新区土地供应量占比最大，达到了51%，高新区全年供应土地6341.6亩；红谷滩区占比第二位，占比13%，红谷滩全年供应土地1627.1亩；第三位为西湖区，西湖区的土地供应板块主要为朝阳新城，占比8%。2011年土地供应的主要区域以高新区，红谷滩和朝阳新城为主，预计2012年还将维持此种态势。,土地市场,区域土地供应,2011年南昌房地产市场报告,20,土地市场,2011年土地市场成交129宗，土地成交面积

18、12289亩，非工业用地成交72宗，成交面积5558亩；土地成交市场进入10月后遭遇冰点，出现多宗流拍地块，多数地块底价成交，2011年全年流拍或终止出让土地28宗，流拍17宗，底价成交53宗；2011年虽然国家对楼市调控政策进一步紧缩，并且南昌房价出现了实质性下跌。但是，今年南昌市土地市场上依旧火热，2011年，南昌市土地出让金再次突破百亿元，达到149亿元，超过2010年的131.81亿元，土地出让金收入再创历史新高。,土地成交走势,2011年南昌房地产市场报告,21,2011年南昌区域土地成交中，高新区土地供应量占比最大，达到了53%；红谷滩区占比第二位，占比14%，红谷滩全年供应土地1

19、615 亩；第三位为经济技术开发区，占比8%。2011年土地供应的主要区域以高新区，红谷滩和朝阳新城为主，其中土地成交流拍较为严重的区域为高新区和朝阳洲。,区域土地成交,土地市场,22,第四部分 市场行情,南昌住宅成交TOP10.,市场综述.,市场供求.,各区域市场行情,P23,P24,P25-P29,P30-41,2011年南昌房地产市场报告,23,市场行情,南昌市区住宅成交TOP10,2011年南昌房地产市场报告,24,市场行情,市场综述 2011年全年供求比1.5:1，供求基本平衡；2011年南昌住宅市场供应量296.50万方，同比上涨2.8%；2011年南昌住宅市场成交量196.82万

20、方，同比下跌了35.6%；2011年南昌住宅市场成交均价7830元/，同比上涨25.4%。,2011年南昌房地产市场报告,25,市场供求,2011年，以往供小于求的情况得到缓解，全年供应量296.5万方，超过196.82万方，供求比趋于平衡；进入9月份以来，对市场预期的悲观态度，开发商不再像以往一样捂盘惜售，寻求更多的溢价空间，而是加大供应量，快速出货，以量换价，快速回笼资金；另一方面，购房者对房价的预期是看跌，造成成交量的萎缩。全年供求比1.5:1，供应的加大和成交的萎靡使得南昌市场存量创新高，可售套数超过1万五千套，可售面积超过180万方。,市场行情,2011年南昌房地产市场报告,26,2

21、011年，单月供应量最多的为12月，新增供应64.81万方，为两年来最高值。全年供应量保持平稳态势，前几月受限购影响观望情绪浓厚，放量较少，进入6月份以后，供应量开始加大，到12月份出现峰值，高新区，红谷滩区，青山湖区成为供应主力。,市场行情,月度供应,2011年南昌房地产市场报告,27,2011年各重点区域供应量最大的为红谷滩区，达到了117.78万方，第二位为青山湖区，青山湖区2011年的供应量为61.35万方，第三位为高新区，供应量为59.21万方。红谷滩区，青山湖区依旧为供应主力，高新区在2011年下半年集中放量，异军突起，而备受瞩目的朝阳洲板块则放量较少。,市场行情,各区域供应,20

22、11年南昌房地产市场报告,28,市场行情,2011年，单月成交量最多的为1月，由于2月1日开始限购，客户抓紧最后出手机会，1月成交量大幅飙升，而限购新年之后观望情绪浓厚，3月成交量最低；2011年的成交量大幅下滑，2011年12月，南昌住宅市场成交量12.82万方，比2010年的33.18万方少近20万方，限购限贷的威力在下半年尤为突出，成交量同比大幅下滑，往年的“金九银十”也变成了“铜九铁十”。,月度成交,2011年南昌房地产市场报告,29,与供应类似，2011年各重点区域成交量最大的为红谷滩区，成交量达到了53.96万方，第二位的是青山湖区，成交量达到了41.98万方，第三位的是高新区，成

23、交量为32.21万方。2011年成交量最大的依然是红谷滩区，但领先的优势不再明显，高新区开始崛起，成交量达到了32.21万方。区域内绿地新都会，保利东湾国际，九仰梧桐公寓等楼盘项目热销拉动了成交。,市场行情,各区域成交,2011年南昌房地产市场报告,30,2011年全年红谷滩区供应量117.78万方,成交量53.96万方，供求比2.2:1，本年供应量较大，但由于成交量的萎靡，造成库存量增多，供求比例增大。2011年红谷滩区成交中，1月份成交量最大，由于奥克斯盛世经典，世纪中央城，丰和新城等项目的热销拉动。成交量最低的为10月份，金九银十没有体现出楼市旺势的威力，10月份开盘项目较少，成交量较低

24、。,市场行情-红谷滩区,2011年南昌房地产市场报告,31,红谷滩区住宅成交TOP10,市场行情-红谷滩区,2011年南昌房地产市场报告,32,2011年青山湖区供应量61.35万方，成交量41.98万方，供求比1.5:1，供求较为平衡。2011年青山湖供应量最多的为12月，12月供求量为12.34万方，成交量最多的为1月，达到了6.23万方。2011年青山湖区整体市场受大环境影响，供应量和成交量都有所下滑，预计2012年还将持续低迷。,市场行情-青山湖区,2011年南昌房地产市场报告,33,青山湖区住宅成交TOP10,市场行情-青山湖区,2011年南昌房地产市场报告,34,2011年东湖区全

25、年供应量19.63万方,全年有5个月无供应，供应量最大的一个月为1月，达到了5.13万方，而全年区域成交量19.49万方，成交量最大的一个月也为1月，成交量达到了6.04万方。2011年东湖区成交量最多的两个项目为紫金城和央央春天，由于处于老城区，在售项目较少，东湖区整体供应和成交量都较低，预计2012年还将维持这种态势。,市场行情-东湖区,2011年南昌房地产市场报告,35,东湖区住宅成交TOP5,市场行情-东湖区,2011年南昌房地产市场报告,36,2011年西湖区全年供应量20.49万方，成交量18.01万方，供求比1.1:1，供给稍显不足；2011年西湖区单月供应量最多的是一月为5.1

26、3万方，单月成交量最多的6.04万方，主要靠众鑫城上城和皇冠国际的拉动；2011年备受瞩目的朝阳新城幷未集中放量，而少数开盘项目去化情况也不甚理想。,市场行情-西湖区,2011年南昌房地产市场报告,37,西湖区住宅成交TOP5,市场行情-西湖区,2011年南昌房地产市场报告,38,2011年青云谱区供应量为17.07万方,成交量12.12万方，供求比1.4:1，供求较为平衡。2011年青云谱区单月供应最多的为一月，3.75万方，单月成交量最大的为1月，2.62万方。青云谱区在售项目较少，供应和成交较少，恒茂英伦国际和万科润园成为供应和成交主力。,市场行情-青云谱区,2011年南昌房地产市场报告

27、,39,青云谱区住宅成交TOP5,市场行情-青云谱区,2011年南昌房地产市场报告,40,2011年高新区全年供应量59.21万方，全年成交量32.21万方。供求比1.8:1，供求较为平衡。进入下半年，高新区成交和供应量开始加大，全年单月供应量最大的为12月，达到了22.58万方，单月成交量最大的为9月份，为5.66万方。下半年以后，南昌住宅市场出现低迷，而高新区市场却异常火爆，这与区域内项目价格较低，性价比较高不无关系。,市场行情-高新区,2011年南昌房地产市场报告,41,高新区住宅成交TOP5,市场行情-高新区,42,第五部分 重点营销案例,绿地新都会.,世茂天城.,银亿上尚城.,保利东

28、湾国际,P43-P50,P51-56,P57-P66,P75-P79,万达广场,P67-P74,2011年南昌房地产市场报告,43,重点营销案例-绿地新都会,项目概况,绿地新都会：项目总建筑面积70万平米，拥有268米南昌东部第一高楼，产品形态有五星级酒店、主题商业、地铁购物街、准甲写字楼、高档住宅等集商务、娱乐、购物、居住为一体的现代城市综合体项目。,2011年南昌房地产市场报告,44,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,项目5月份以来去化较快，目前洋房已全部推售，高层2#，3#，6#楼三栋高层未推出

29、，预计2012年将全部推出，后期商业和办公还有较大体量。,21#,22#,23#,26#,25#,27#,28#,29#,30#,31#,商业,办公,项目规划,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场报告,45,2011.5.23-2011.5.27,2011.6.27-2011.9.8,2011.9.19-2011.12.31,推售节奏绿地新都会采取分批走量的推售策略,推售节奏,导入期、多层住宅导入期,洋墅住宅推广期,高层住宅推广期，商业办公导入期,推售节奏内部认购，首推多层产品,客户分析：绿地新都会的客户主要集中在30-45岁之间，以改善性需求为主，营销点评：首次推盘内部认购，洋

30、房售罄加推。首次以区域领导地位进入市场，对项目综合体定位进行打造，之后对产品进行宣传，营销，工程等节点控制的很好，为项目的热销创造了良好的条件。,绿地新都会采取分批走量的推售策略，高层从东向西销售,重点营销案例-绿地新都会,项目推售,2011年南昌房地产市场报告,46,项目样板,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场报告,47,次卧设有飘窗或是阳台，可直视观景，扩大室内面积的同时也加大了采光性、开阔了视野。,大花园的集中赠送，大大增加了使用率，使室内变得更加开阔。,大露台的赠送也是项目的一大特点，打造洋房的“洋墅”特点。,项目产品,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场

31、报告,48,主卧独设观景休闲露台,客厅布局阔绰，阳光充足，送入户花园，尽享大面朝南院落,南北通透，双阳台设计，通风采光俱佳,项目产品,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场报告,49,户型设计紧凑，动静分离，居住舒适。,客厅、入户花园相连的设计增强了采光和视野的开阔性，并有宽阔露台，与卧室相连。,卧室设有飘窗，增加房间面积，采光效果好,项目产品,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场报告,50,1、以洋房入市拉升项目整体档次，为高层寻求更多的利润空间；2、前期以区域前景及区域领导地位入市，利用品牌影响力和区域升值潜力更快去化；3、导入期以项目规划，城东综合体价值吸引客户

32、；4、持销和强销阶段以项目产品的竞争力和性价比展开营销。,项目小结,重点营销案例-绿地新都会,2011年南昌房地产市场报告,51,项目概况,重点营销案例-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,52,项目规划总建筑面积40万方，由C-15、D-3、D-5三块用地组成：C-15为商业用地规划为商业中心和写字楼；D-3为住宅用地；D-5为综合用地规划为商业、SOHO、住宅。项目首推10#楼LOFT公寓，精装标准3000元/，预计均价12000元/；现售楼处，景观区，样板房已开放。,D-3,D-5,C-15,项目规划,重点营销案例-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,53,项目产品,重点营销案例

33、-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,54,外景打造,重点营销案例-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,55,样板展示,重点营销案例-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,56,项目于2011年11月16日下午开盘，预期售价18000元/，开盘价格11000元/，带2000元/装修。首推不限购LOFT公寓，开盘当日40-60小户型售罄。共198套房源，当日去化约158套，去化率80%，其中小户型售罄。项目房源为LOFT公寓，户型面积40-91。,项目营销,重点营销案例-世茂天城,2011年南昌房地产市场报告,57,项目概况,重点营销案例-银亿上尚城,2011年南昌房地产市场报告,58

34、,售楼处，未来会所,首批面世别墅,国土局集资别墅,国土局集资高层,银亿上尚城项目占地近950亩，总建筑面积约89万平米，绿化率40%，北地块建筑密度约19.99%，南地块建筑密度约24.81%。该项目由低层住宅（联排别墅、叠拼别墅）、多层、小高层及高层住宅错落排布组成，别墅物业是项目的核心产品也是项目一期面向市场的主力产品。,项目规划,重点营销案例-银亿上尚城,2011年南昌房地产市场报告,59,品牌打造：全国房地产百强企业，上市公司产品打造：低密度住宅建筑规划打造：英伦建筑风格，规划别墅，多层，小高层，高层配套打造：内部配套7000内部会所，4.5万方生活街区，幼儿园 外部配套南昌六中，沃尔

35、玛（规划）,项目打造,重点营销案例-银亿上尚城,2011年南昌房地产市场报告,60,银亿上尚城叠拼别墅，主力面积152-190。下叠面积较上叠面积大，上叠赠送面积约38，下叠赠送面积约80，赠送面积包括地下室，入户花园等。,项目产品,重点营销案例-银亿上尚城,2011年南昌房地产市场报告,61,银亿上尚城联排别墅主力面积160-233，边套较中间套面积大，赠送面积包括地下室和入户花园。,项目产品,重点营销案例-银亿上尚城,2011年南昌房地产市场报告,62,2011年8月,2011年8月28日,2011年9月3日,广告出街，首次进行品牌宣传,售楼处正式对外开放,银亿会启动招募,联排别墅内部认购

36、,2011年10月,2011年11月13日,客户意向房源登记,项目首次进行银亿品牌宣传，项目认知宣传,售楼处正式对外开放，预约同期启动,“银亿会”招募启动，叠加别墅VIP卡10万抵20万优惠,联排别墅内部认购，均价8413元/,客户意向房源登记，VIP客户领取购房现金券,2011年11月19日,正式开盘，均价7000元/,当日去化约60套房源，去化情况良好,重点营销案例-银亿上尚城,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,63,网络+报广+户外+短信1、项目从8月以来，报广投放较大，从品牌宣传到产品，认筹等活动；2、天虹商场等户外电子LED宣传，项目周边道路VI包装等；3、短信营销4、微博营销

37、,重点营销案例-银亿上尚城,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,64,客群认知：1、公务员（国土局，测绘局，监察大队等）；2、小企业主；3、投资顾客。,客户购买认知：1、区域未来发展潜力；2、别墅价格便宜；3、项目规划较好；4、开发商实力。,认筹现场,重点营销案例-银亿上尚城,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,65,第一批别墅房源为国土局内部认购，76套房源，均价3800元/；第二批联排别墅房源10月内部认购，均价8513元/；叠拼别墅入市，均价5600元/起，均价7000元/。,重点营销案例-银亿上尚城,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,66,1、项目为品牌开发商打造，内部规

38、划合理，位于东新乡，三大板块交汇处，南昌六中旁，未来发展潜力巨大；2、项目首次面世的别墅房源以内部认购为主，价格较低；3、项目营销推广费用较多，力度较大；4、目前项目配套还有待完善，道路交通，商业等设施还不齐全，未来规划还不明确。,重点营销案例-银亿上尚城,项目小结,2011年南昌房地产市场报告,67,项目概况,重点营销案例-万达广场,2011年南昌房地产市场报告,68,A1 精装SOHO,A3 写字楼,A5 LOFT,A6 精装SOHO,A2 精装SOHO,商务酒店,室内步行街,室外步行街,大型商业中心,休闲娱乐中心,红谷滩万达广场A区鸟瞰图，共分两区：A区和B区,A区1-5层均为商业,项目

39、规划,重点营销案例-万达广场,2011年南昌房地产市场报告,69,2011年3月,2011年3月30日,2011年4月28日,广告出街，“二月二龙抬头，点亮红谷滩”活动,售楼处正式对外开放,首次开盘，推出70-120商铺,荣膺2011中国特色商业项目奖,2011年5月,2011年6月,荣膺2011中国商业地产卓越贡献奖,售楼处正式对外开放，步行街商铺登记预约同期启动,2011年7月30日,2期商铺7月30日开盘即售罄,“二月二龙抬头点亮红谷滩”活动将于3月6日19:00-21:00在秋水广场举行,首批步行街商铺开盘即售罄，面积70-120不等，均价30000-40000元/,荣膺2011中国特

40、色商业项目奖，二期商铺预约登记,荣膺2011中国商业地产卓越贡献奖。“七城会”倒计时牌揭牌仪式将于2011年6月9日上午在南昌红谷滩万达广场营销中心前广场隆重举行。,2期商铺7月30日开盘即售罄，商铺主力户型面积80-120不等，售价25000-60000元/。该批房源预计2012年12月交房。,重点营销案例-万达广场,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,70,2011年8月4日,2011年8月27日,2011年9月25日,8月4日SOHO新闻发布会隆重举办,精装SOHO开盘即售罄,加推精装SOHO，售罄,加推A3写字楼，去化90%,2011年10月27日,板式精装SOHO（29层）8月2

41、7日开盘即售罄，均价8500元/；精装SOHO层高3.2米，4梯20户，单套面积40-60不等，物业费预计3元/月。,8月4日SOHO新闻发布会举办，板式精装SOHO，层高3.2米，单套面积40-60，整层面积约800；样板间8月6日开放，同期启动预约登记。,9月25日加推最后一栋精装SOHO-A6栋（27层），现已售罄；单间面积38-65不等，均价8500元/。,A3栋写字楼10月27日盛大开盘，去化约90%。A3写字楼全框架式结构，整层面积1232，可自由分割，单间面积75-220不等，层高3.4米，均价8300元/。,11月加推A5栋LOFT，11月3日样板间旋动开放，到场有礼，火爆登记

42、即刻启动,11月16日加推A5栋LOFT，均价8700元/；万达LOFT为A区收官产品，单间面积37-63，4.2米挑高，可自由分割，买一层得两层，毛坯交付。,南昌红谷滩万达广场 招商大会暨签约仪式12月22日隆重举行,LOFT公寓样板开放，登记启动,2011年11月3日,LOFT公寓开盘，去化85%,招商大会暨签约仪式12月22日隆重举行,2011年11月16日,2011年12月22日,重点营销案例-万达广场,2011年南昌房地产市场报告,71,重点营销案例-万达广场,样板展示,2011年南昌房地产市场报告,72,项目产品,2011年南昌房地产市场报告,73,A5栋LOFT楼层平面图，样板房

43、户型为LOFT中最大户型63，层高4.2米,本次LOFT样板房户型图,重点营销案例-万达广场,项目产品,2011年南昌房地产市场报告,74,1、对项目规划的打造：红谷滩商业综合体，55万涵盖办公，商业，公寓，酒店等多种物业，配套完善，地铁口，名校旁，中心区等；2、对商业的打造：包括自持商业和出售商业，引进多家国内外知名品牌，商业街分区的合理规划，都使得万达广场商业推出即售罄。3、对产品的打造：商业以30-240为主，户型不大有利于快速去化，而SOHO，LOFT等产品的投资属性也被打造的淋漓尽致，突出产品性价比高等属性；4、对品牌的打造：万达广场是一个品牌的象征，而第三代万达广场是万达集团的革新

44、产品，万达品牌对万达广场的打造无疑是成功的；,重点营销案例-万达广场,项目小结,2011年南昌房地产市场报告,75,重点营销案例-保利东湾国际,项目概况,2011年南昌房地产市场报告,76,项目规划10栋高层，44栋别墅，总户数达到了1956户。项目内部还建设有5000国际街区和2400国际双语幼儿园。,重点营销案例-保利东湾国际,项目规划,2011年南昌房地产市场报告,77,H6,H1,项目推售策略是先推售别墅，再推售高层。别墅销售周期较长，开发周期较短，先推售别墅有利于快速回笼资金，拔高项目品质，为高层的快速去化创造良好条件。,重点营销案例-保利东湾国际,项目推售,2011年南昌房地产市场

45、报告,78,78,2010年10月,2010年12月,2011年4月,广告出街，别墅VIP卡接受预约,售楼处正式对外开放，联排别墅开盘,高层开始蓄客，会员登记,高层开盘，去化情况良好,2011年6月,2011年8月,加推高层房源,12月19日售楼处正式对外开放，12月26日联排别墅开盘，均价13500元/,2011年11月,特价房引风波,VIP客户开始预约，VIP卡1万元，扣减总房款10万元，另享日进千金优惠,保利会员4月15日开始预约，会员优惠2万元，3#楼31层，共245套；4#楼32F层，共250套；户型为88两房变约100三房，117两房变约143四房,6月18日推出3#（31F）、4

46、#（32F）、5#（28F）3栋墅质精装高层，共计600余套房源，当天售出300余套；精装高层拥有一线江景和冬季供暖系统，均价7800元/（含2000元/精装）,新推2#、6#高层，户型为88两房变约108三房、117两房变约143四房和129两房变约158.5四房。其中2#楼31层，精装修，均价7500-7900元/；6#楼33层，毛坯，售价6000元/起,推出特价房，实用面积108三房、158四房，精装修和毛坯房源均有，实用单价4680元/起。,重点营销案例-保利东湾国际,项目营销,2011年南昌房地产市场报告,79,推售策略：报广+短信+户外,小结：1、品牌，产品，规划，未来升值潜力成为

47、项目热销原因；2、样板展示功能不足，客户普遍反映较差；2、项目区位周边配套较差，未来发展空间还不明确；3、客户认知感不强，降价打人事件后对品牌影响力有较大影响。,重点营销案例-保利东湾国际,项目小结,80,第六部分 2012供求预测,2012供应预测.,P81,2012成交预测,P82,2011年南昌房地产市场报告,81,2012年南昌住宅市场预计可售面积484万方。预计可售面积=未售存量+在售项目未推存量+新开工项目预计推售量 2011年底，南昌住宅市场未售存量约为170万方；2012年南昌住宅市场在售项目未推总存量预计为400万方，按开工量50%计算，在售项目新推售量为200万方；2011

48、年南昌新批住宅类用地3875亩，按容积率2.2计算总建筑面积568万方，按20%开工量预计2012年新开工项目推售量为114万方。综上，预计2012年南昌市新增供应量314万方，预计可售面积484万方，库存压力巨大。数据来源：南昌市房地产信息网，南昌市国土资源局,2012供应预测,2012年供求预测,2011年南昌房地产市场报告,82,2012成交预测,2012年供求预测,2011年下半年特别是9月份以后，南昌楼市发生转向，受持续政策调控影响，购房者楼市预期不看好，纷纷转入观望，成交量表现大幅下降。2011年，南昌市全年成交量197万方，而备受看好的朝阳州板块处于滞销状态；从购房者预期来看，由

49、于大部分刚需购房者预期房价下降幅度较大，观望立场坚定。在此形势下，2012年成交量将持续下降，预计成交量将于上半年探底。预计2012年下半年开始，由于价格的松动，成交量将会不断回暖。在政策调控大方向不改变的前提下，预计2012年成交量基本与2011年持平，约为200万方，而成交价格将会有一定程度的下降。,83,谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8

50、wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPI