福州正荣润城市市场调研部分初稿121p(1).ppt

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1、,1,第二部分：正文,2,本次研究需要解决的三个主要问题：如何完成项目的物业市场机会寻找？如何实现项目各产品之间的最佳规模？如何在保证安全去化情况下,实现高溢价销售？,3,研究框架,高价地运营模式研究,地块属性研究,市场机会研究,物业发展建议,典型高价地成功运营研究 高价地块成功策略总结与启示 未来发展模式借鉴,土地交通属性分析 土地环境属性分析 土地配套属性分析 土地开发物业思考,住宅市场机会分析 商业市场机会分析 办公市场机会分析,项目定位 功能建议 产品建议,福州城市分析,经济发展分析 城市规划分析 产业布局分析 文化趋势分析,4,高价地运营模式研究,5,高价地运营模式研究,典型高价地成

2、功运营研究高价地块成功策略总结与启示未来发展模式借鉴,1,2,3,6,1,典型高价地成功运营研究,典型高价地运营研究覆盖范围,克而瑞（中国）研究中心针对06-08年部分高价地块，进行了详细的调查分析，历时2个月形成了一份高价地块成交模式研究的专业研究报告。,1,典型高价地运营研究,部分典型高价地运营研究案例列表,8,2,高价地块成功策略总结与启示,发展成熟的市中心或副中心地块脱困模式 快速发展阶段的老城区地块脱困模式 快速发展、竞争激烈的区域地块脱困模式 快速发展并有景观资源的高档地块脱困模式 起步阶段但有利好规划的区域地块脱困模式 起步阶段又无利好规划的区域地块脱困模式 起步阶段但享有自然景

3、观区域地块脱困模式,9,房产发展成熟的市中心或副中心：打造大户型、别墅等高档产品，打造顶级项目形象区域特点：交通便利；配套齐全；购买力旺盛；产品升值潜力大区域难点：产品品质普遍较高；购房者经验足，对产品更为挑剔解决方式：对于客观条件较好的项目，如区位较好，板块升值快等，应充分利用优势条件，打造高档项目，最大限度的提升项目价值。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例:上海华润橡树湾,借鉴案例:北京唐宁ONE,10,房地产处于快速发展阶段的老城区：项目内部统一的规划突出亮点，打造特色项目现象区域特点：交通方便；配套齐全；区域内原住民较多区域难点：整体规划落后；区域档次不高；消费水平参差不齐解决

4、方式：位于老城区的项目，由于交通方便，配套较为齐全，本身无明显客观劣势。但老城区由于历史悠久的原因，规划较为落后，因此，地处老城区的项目如果能够在规划上力求统一，特色鲜明，将能更能让消费者眼前一亮。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例:南京金地名京,院落风格在南方比较少见，本身就较为新颖，该项目创新的三开、三进、三合九重院落，打破了传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居。三开院落，在于构筑新友邻关系的公共院落空间；三进院落，重在营造亲切的入户院落体验；三合院落，突破传统造院理念，将院子搬到家中，带来只可与家人分享的私密院落。三开、三进、三合九重

5、院落为业主带来全方位的院落居住体验。,11,房地产快速发展，竞争激烈的区域：以高附加值或差异化产品取胜，打造高性价比或特殊定制产品区域特征：在售楼盘多；产品同质化严重区域难点：需求市场不足；价格难以拔高解决方式：高价地块周边在售项目多，竞争激烈，高地价高成本的劣势给项目去化带来较大困难。因此，提高产品附加值和打造差异化产品能够规避同类的竞争，并能给项目带来更大的亮点。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例:天津阳光新业国际,借鉴案例:万科金域榕郡,12,房地产快速发展并享有景观资源的高档住宅区：采用科学定价的方式实现价值最大化区域特征：高档项目集聚；购买力强；客户消费理性，主观能动性强区域

6、难点：项目品质普遍较高，产品出彩需花大成本解决方式：在景观资源稀缺的区域大多为高档住宅区，这类区域消费者购买力较高，对高档产品认可度较强。但由于区域内的同为高档项目，产品同质性高，同时，项目品质普遍较高，若想在产品上出彩，必然要花费更大成本，因此，不妨通过科学定价的方式，以客户为导向，把客户选择价格变成为客户订制价格，只要产品和价格均能获得消费者认可，便可达到目标。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例:广州卓越维港,13,3,未来发展模式借鉴,借鉴已成功运营的高价地项目的经验，结合本项目目前所处的阶段，我们觉得本项目的未来发展模式可考虑以下一种或多种兼顾模式。,14,福州城市分析,15,

7、福州城市分析,1,2,3,4,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,16,海西经济区以福建为主体，涵盖台湾海峡西岸，包括浙江南部、广东东部和江西部分地区，与珠江三角洲和长江三角洲两个经济区衔接。截至目前，海峡西岸经济区包括福建九市；浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东汕头、梅州、潮州、揭阳。海峡西岸经济区东与台湾地区一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，福建省在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势。2009年5月6日，国务院正式颁布关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若

8、干意见。这充分表明，海峡西岸经济区在全国发展大局中的战略地位日益突出，在促进两岸关系和平发展中的特殊作用不可替代，海峡西岸经济区建设迎来了新的重大机遇。,海西区将成为继长三角、珠三角、环渤海经济区之后，中国又一大经济区域和中国经济增长新引擎，福州城市与房地产业迎来发展良机。,经济发展分析,海西建设从地方决策上升为国家政策，福州城市与房地产业迎来发展良机,1,17,城市向心力较强，处于城市化进程加速期，投资导入较快,人口规模：福州市总人口从2003年起突破600万人，每年增长约56万人，户籍人口规模和市区人口不断扩大，但增幅较为缓慢。城市化率：福州市城市化率从2003年的37%上涨到2008年的

9、58%。从世界主要国家发展历史看，城市化率在30%-60%之间，城市化进程持续加速，福州市正处于城市化快速进程时期。资产投资：随着海西经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进，福州市固定资产投资增长势头迅猛，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。房地产投资开发在经历多年的快速发展后步入调整期。,福州市人口走势图,福州市房地产资产投资走势图,经济发展分析,1,福州市固定资产投资走势图,18,经济发展水平较高，增速较快，房地产市场处于稳步增长期,福州市GDP走势图（亿元）,福州市城市居民人均可支配收入走势图,经济发展水平：对比福建各城市经济发展水平，可以发现福州市GDP总量和人均GDP较

10、高，两项指标均位于前列。经济增速：近七年GDP平均增幅为12%，08年增幅达16%，福州经济快速发展，近七年人均可支配收入平均增幅为13%，08年增幅达14%，人民可支配收入不断提高，购买能力加强。房地产价格：商品房价格平稳上升，2000年以来价格平均增幅15%，房地产市场健康发展。,福建省各城市经济指标对比,福州市商品房价格走势图（元/平方米）,经济发展分析,1,19,六大因素力助未来城市经济快速发展,未来十年福州仍旧会处于在经济快速道上,项目发展具有良好的宏观经济支撑,东南沿海产业加快转移,1,地方政府具备发展城市的决心,4,对外交通升级,3,国家支持海西建设,2,产业布局优化，产业集群壮

11、大,5,大三通后对台优势明显,6,经济发展分析,1,2/17/2023,20,“大福州”建设促使城市功能分散，城市发展迈向“一城多组团式”,城市规划分析,福州市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能。福州的城市发展方向将以现中心城为基础，东扩南进、沿江向海，自鼓台老城区南台岛长乐市区滨海新区东南轴向扩展。主城空间 结构方面，将以中心城区为中心，采取弹性组团、轴向传递的渐进式发展模式。规划远期（2020年）形成“一城多组团”的结构。,多组团结构介绍：基本概念：城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大

12、运量轨道交通联系各组团。结构特点：这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。支撑条件：实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。,2,2/17/2023,21,福州城市交通全面升级，助推海西中心城市建设，未来投资导入更为便利,铁路方面：在现有高速铁路基础上，将於年内陆续建成福厦高速铁路、温福高速铁路，京福高速铁路也将於2010年正式动工建设。,水路方面：福建省沿海港口布局规划（20082020年）中，福州港被明确定位为国家综合运输体系的重要枢纽、中国沿海主要

13、港口。,公路方面：机场高速公路二期、绕城高速公路西北段，三江路、福峡路，鼓山大桥等重大项目建设，新开工建设江阴、可门铁路支线和渔平高速公路等一批项目，拓宽改造16公里城区道路、50条支路街巷，城市对外联接通道进一步拓展，城区环形放射性路网加快完善。,城市交通的升级，使得福州未来成为连接长三角、珠三角经济区的东南沿海交通枢纽，有望成为辐射海峡西岸经济区承上启下的区域性中心城市，区位提升，投资导入更为便利。,轻轨交通：近期国家批准的福州城市快速轨道交通近期建设规划，将让福州由现在的平面交通时代进入立体交通时代。地铁车速的快速、稳定，也将极大程度地缓解福州地面交通的压力。,对外交通：,城市规划分析,

14、2,2/17/2023,22,城市“东扩南进、沿江面海”，沿江带成为城市近期建设的重点区域,福州市在福州市城市总体规划（1995-2010）中提出了城市近期发展方向和近期建设重点发展地区。近期城市发展方向：近期重点调整城市布局结构，依托城市主体，以机场、海港为导向，东进南下，沿江向海，有序滚动发展，形成合理有机的城市形态。近期城市重点发展地区：近期重点建设东部新区、沿国道、沿闽江、沿海岸线的经济增长带等地区。,沿江带成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机。,城市规划分析,2,23,未来形成“一城、两翼、双轴线”城市整体发展格局,城市规划分析,福州市推进城市“三山一水

15、”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。,规划介绍：一城：由中心城区（鼓晋台南台7岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。两翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等5个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要产业基地。双轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。

16、沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发展轴。,2,24,福州市服务业目前多集中于主城区，城市副中心的服务业发展潜力较大,现有：福州目前服务业主要集中于主城区，鼓楼区是城市的政治、商务中心，分布有城市大多数的机关单位、办公楼等。台江区是目前省级商贸物流中心，区域聚集了一批服装鞋帽、水产等专业大市场，如福州步行街、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、宝龙城市广场、万象城等。建设中的城市副中心：位于福州传统商圈台江区的工业路与西二环路的交汇片区，系规划中“大福州”未来的核心商圈及交通枢纽所在。其商圈辐射市区200万人口，该商

17、圈人均GDP超过3000美元。,福州市服务业目前多集中在主城区，建设中的城市副中心，区域发展潜力大，为项目发展带来契机。,产业布局分析,3,省级政治、商务中心,25,产业布局分析,主导产业：目前第二产业是福州的主导产业。福州大力实施“以港兴市”战略，拓展南北“两翼”，加快构筑产业发展新高地，同时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业仍将是主导产业。经过政策引导、产业布局调整，一大批高投入、高产出的项目已依托四大临港工业集聚区布局，福州工业经济正在向以江阴、罗源湾为重点的“两翼”集聚。2008年“两翼”地区对全市工业增长贡献率已达55%,福州市产业结构走势图,三大支柱产业：由电子信息

18、设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业主导我市工业层面，加快培育具有比较优势的软件、光电、生物医药、新材料、环保设备等高新技术产业集群，产品竞争力不断增强。2008年全部工业增加值达925亿元，比增15.8%；其中，规模以上工业总产值达3265亿元，比增18.3%。,以港兴市，电子信息设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业为主导,福州市世界500强企业：,3,26,未来城市工业拓展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群。,优化产业结构方面，福州市明确了中心城区优先发展现代物流业、商贸服务业等第三产业，大力发展高科技、高附加值和低污染、低能耗的都市型工业，引进发展总部经济、研发中心等，提高城区产业

19、发展水平。通过夯实提升福州经济技术开发区、融侨经济技术开发区等国家级开发区，建成金山、江阴、青口、元洪、长乐滨海、福州软件园等工业集中区，设立福州（马尾）、福清两个出口加工区和福州保税物流园区，为工业生产、产业配送以及外贸便利提供了新载体。同时，我市加快工业经济向江阴、罗源湾“两翼”集聚，有效拓展产业空间，着力打造海峡西岸的新经济增长区域。壮大产业集群方面，福州市立足现有产业基础和优势，持续发展电子信息、汽车及配件、纺织、冶金、电力等重点产业集群，提升改造食品、陶瓷、医药化工、塑胶制品、工艺品等产业，推动产业链延伸拓展，提高产业关联效益和规模效益，增强产业的集聚合力，从整体上提升产业的综合实力

20、和竞争力，形成了福清和马尾的电子、闽侯汽车、长乐纺织等特色产业带，电子、汽车及配件、纺织、塑胶、冶金等5个产业集群都形成了年产值150亿元到500亿元的产业规模。,未来城市南拓，产业的快速发展将会在片区迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源。,产业布局分析,3,27,上海,福州城市文化发展阶段,4,特征：不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，他们追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们；然而城市的另外一批人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求不同的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注机会和时

21、尚文化，他们然而，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步去追求体验文化。,这样形成了未来城市文化发展两阶段论：盲从到个性 个性到体验然而他们的心底的文化需求真正是体验文化。,福州,28,福州文化发展诠释,多重文化性格体现浓厚的文化底蕴对传统艺术的追求三坊七巷生活文化消费意识强商务文化欠缺对现代时尚文化缺乏理解,年轻态、时尚文化将成为未来的方向教育与艺术文化的结合成为关注,4,29,经济发展分析,城市规划分析,城市规划形成一城、两翼、双轴线城市整体发展格局。；对外交通升级，成为东南沿海重要交通枢纽；对内交通完善，为项目迎来发展良机；城市向东、向南发展中，沿江带成为重

22、点发展区域；,产业布局分析,城市实施“以港兴市”战略，拓展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群；目前城市服务业多集中于主城区，片区服务业发展空间广阔；城市工业重点向南、向北方向,海西战略为福州城市发展带来良好机遇；市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；城市引力较强，固定资产投资快速上升；城市经济发展水平较高，增长速度较快；城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。,文化趋势分析,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注,福州城市分析市场结论,5,30,土地属性研究,31,地块属性研究,32,土地交通属性分析,1,

23、临近城市主干道西二环路、工业路，交通通达度高到达传统商业中心东街口约8-10站点，开车5-10分钟分钟到达传统文化中心五一广场约7-8站点，开车5-10分钟分钟到达传统CBD中心五四路约11-12站点，开车10-15分钟分钟,项目地块周边临近城市主干道，交通通达度较高，且多路公交线路途经项目周边，辐射范围包含城市各大重要核心区域。,33,土地周边环境分析,2,项目周边环境情况差异较大，整体片区而言城市开发程度参差不齐，临近本项目的老旧住宅数量较多，缺乏高档住宅居住氛围。,34,学校资源较多，华侨中学，瑞福幼儿园，第一技工学校，机械技术学校等，教育配套多样；商业配套完善，本案区域的配套主要以沿街

24、底商解决，日常消费集中在万象城、宝龙城市商业广场；公共配套基本完善，距离东南眼科医院较近，紧靠工商银行，农业银行，区域的生活和工作便利性较强；工业残留多，但辐射本项目较弱，片区周边较多原工业配套，但目前基本已经迁移；景观资源优秀，项目附近的闽江，闽江公园，环境较好，带给项目利好；,地处城市次中心区域，次核心商圈辐射范围，周边配套相对完善，有利于项目推广。,本案,宝龙城市广场,万象城,福建广播电视中心,名仕花城,宁化新村,祥坂、双福新村,福灯宿舍、红旗新村,闽江公园,书香大地,荷花新村,北兴、锦标园,工业企业,原住,住宅,工业,商业,东南眼科,水口大厦,河下小区,时代名城,天马、南禅新村,原住,

25、长汀里花园,红旗新村,东煌花园,华侨中学,第六中心小学,新兴小区,碧水芳洲、义洲新区,原住,学校,土地配套属性分析,3,公园草地,办公,35,土地开发物业思考,4,办公物业,住宅物业,商业物业,酒店物业,鉴于开发地块的属性特征、指标数值，符合要求并具备一定市场接受度的开发物业模式有住宅物业、商业物业、办公物业、酒店物业等四种物业形式。,36,Factor 1:住宅市场,Factor 2:商业物业,Factor 3:办公物业,项目功能要素组合,4,鉴于开发企业的开发期望为“保证安全去化情况下，实现高溢价的完全销售”,开发物业类型不宜为自持经营，故基本放弃开发酒店物业。,土地开发物业思考,37,市

26、场机会研究,38,住宅市场机会研究,商业市场机会研究,办公市场机会研究,市场机会研究,2/17/2023,39,Factor 1,住宅市场机会研究,40,项目入市竞争环境研究,41,住宅市场分析,2,3,4,福州住宅市场宏观概述,福州高价住宅市场研究,项目入市竞争环境研究,台江区住宅市场调查,商品房市场研究商品住宅市场研究宏观市场结论,42,人均GDP与房地产发展关系,大于8%,宏观经济增长与房地产发展关系,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,0-800美元,启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期,2008年，福州人均GDP为31582元，折合4624美

27、元，持续两位数增长，房地产市场正进入稳定发展阶段。2008年，福州GDP值为2284亿元，比上年净增13%，房地产仍处于高速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，福州房地产市场正处于高速发展向稳定发展过度的阶段。,小于4%,4-5%,5-8%,福州住宅市场宏观概述商品房市场研究,1,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,结合国际通用衡量标准，福州房地产市场处于高速稳定发展阶段，房地产消费以改善需求为主。,43,结合2002年来福州商品房市场供需状况分析，福州房地产市场总供求比近似平衡。其中05、06、07、09年上半年市场呈现商品房供不应求的的状况。根据历年来的商品房成交均价走势分析，福州房

28、地产市场成交均价逐年平稳增长。总体上看来，福州房地产市场供求平衡，发展健康，价格稳中有升。,福州住宅市场宏观概述商品房市场研究,1,单位：万平米,单位：元/平米,根据福州历年商品房供需与成交价格分析，商品房整体供求平衡，发展状况良好，均价多年来保持稳中有升。,44,结合近几年来福州商品住宅市场供求关系分析，商品住宅供求相对平稳。2009年上半年福州市商品住宅总供应量为140.89万平方米，总成交量为252.62万平方米，供求比为1：2，市场短期表现为供不应求的态势。总体上看来，福州商品住宅市场发展平稳，近期市场需求恢复明显。,福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究,1,单位：万平米,根据福州商品

29、住宅供需数据分析，商品住宅供求基本平衡，但近期供小于求，市场回暖明显。,2/17/2023,45,福州近几年来的商品住宅成交均价来看，其总体呈快速上涨态势，但在经历了多年的持续上涨后在09年上半年出现了回调。从全市近一年来的的成交均价走势看，住宅的成交均价整体表现为震荡调整的态势，在09年上半年市场大面积回暖后再次出现震荡上涨。,福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究,根据福州商品住宅成交价格数据分析，均价震荡调整结束并再次上涨，未来均价预计将稳步上行。,46,09年上半年各总价段商品住宅占总套数比,2008年各总价段商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究,商品住宅成交按总价段

30、分析，60万以下、60-100万为市场消费的主要总价段，且仍将维持较长时间。,47,09年上半年各房型商品住宅占总套数比,2008年各房型商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究,商品住宅成交按房型分析，市场主要需求为三房，其次为一房、二房、四房，一次改善、一次置业仍为市场客群主体。,48,09年上半年各面积段商品住宅占总套数比,2008年各面积段商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究,商品商品住宅成交按面积段分析，购房者对90-110、110-140 接受度较高，但伴随市场回暖大面积户型去化加快。,49,福州住宅市场宏观概述市场结论,50,住宅市场分析,2,

31、3,4,福州住宅市场宏观概述,福州住宅市场专题研究,项目入市竞争环境研究,台江区住宅市场调查,高端住宅市场研究高价小户型市场研究滨江住宅市场研究,2/17/2023,51,福州高端住宅项目经历了三个阶段，总体可以描述为市中心板块向滨江板块迁移，滨江板块再回归市中心板块。,1990-2000 2000-2008 2008至今,区域分布代表楼盘产品表现主要客群,五四路、温泉公园一带，主要以市区的核心地段和景观资源为依托华林御景、凯旋花园、福州豪庭,高层温泉住宅，良好小区绿化，外立面以现代简约为主，多用面砖,华侨、个体户、私营企业主、政府官员、事业单位职员、少量八县,江滨板块的闽江北岸，主要以优美的

32、闽江江景为依托元洪锦江，融侨锦江、世茂外滩花园、心家泊、君临闽江,高层江景房，社区主题园林，南北通透板式住宅，外立面以欧式为主，多用面砖、涂料并存,八县、华侨、私营企业主、政府官员、企业中高层管理人员,市中心核心地块、江滨板块，主要以优美的景观资源或核心地块价值为依托融侨观邸、阳光白金瀚宫、世茂天城,高层、超高层平层大户，高品质的园林景观，外立面是新古典主义、欧式、超现代并存，多用干挂石材、玻璃幕墙、高档涂料,八县、华侨、私营企业主、政府官员、省外投资客、上市企业高管,发展历程,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,52,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州在售的高端住宅项目主要分布在市

33、中心板块、江滨板块，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸为顶级项目的代表。,53,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州在售的高端住宅项目正出现捂盘、提价的现象，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸、尚林苑为最高价格阵营。,54,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目建筑形态主要以高层、小高层为主，建筑风格以稳重厚实为主导。,55,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目多位于核心地段或江景资源丰富的板块，人文环境优劣对于高端形象塑造影响较小。,56,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目多配备有酒店式大堂、品质园林景观，并大部分在首层架空并引

34、入园林。,57,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目安保系统、智能化设施以一般配置为主，空调新风系统仅阳光白金瀚宫采用空气气候系统。,58,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,59,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目产品形态分布较广，层次相差较大，楼层数方面正出现超高层的趋势。,60,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目中会所的拥有比例较低，在实际销售中也非消费者主要考虑的因素。,61,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目中采用精装修房的较少，仅阳光白金瀚宫提供可选择精装修，这主要是由于八县客户对于大户型精装修房认可度

35、较低。,62,50,100,150,200,250,300,面积段,世茂天城,阳光白金瀚宫,尚林苑,一房,两房,三房,四房,融侨观邸,三迪香颂枫丹,融汇江山,万科金域榕郡,天俊缇香水岸,三迪凯旋枫丹,优派凯城,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,63,100,300,200,400,500,总价段,融汇江山,万科金域榕郡,天俊缇香水岸,三迪凯旋枫丹,优派凯城,一房,两房,三房,四房,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,世茂天城,阳光白金瀚宫,尚林苑,融侨观邸,三迪香颂枫丹,600,64,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目核心卖点依次主要集中在地段、景观、项目形象、品牌上

36、，顶级项目营销采用圈层活动的形式为主导。,65,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,福州高端住宅项目客户情况：,66,目前福州高层产品成交中高端消费群体主要来自于海外华侨、私营企业主、政府公务员、企业中高层管理人员等。,福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究,结合福州市高档公寓产品消费需求调研分析与市场典型中高端公寓产品成交客户分析,福州高层产品成交中高端消费群体按职业划分主要来自于海外华侨、私营企业主、政府公务员、企业中高层管理人员等。其中私营企业主、政府公务员为高档公寓产品消费客群的主导。按区域划分主要来自于海外、八县、鼓楼台江、项目周边、其它等。其中八县、鼓楼为高档公寓产品消费客群的主导

37、，此外越高端项目八县客户占比越大。,67,福州高价住宅市场研究高端住宅市场结论,2/17/2023,68,福州小户型住宅项目经历了三个阶段，总体可以描述为五四路的两侧向五一路两侧转移，五四、五一路为中心向外围扩散。,2000-2005 2006-2007 2008至今,区域分布代表楼盘产品表现主要客群,五四路两侧，主要分布在福州CBD地段华城国际、阳光365、宏运帝豪国际,高层住宅，外立面以现代简约为主，多用面砖,政府官员、事业单位职员、个体户、私营企业主,五一路两侧，主要分布在福州的次CBD地段正大广场、阳光假日公寓、万都阿波罗、中融商务公馆、海钻凤凰城,八县、私营企业主、政府官员、企业中高

38、层管理人员、白领阶层,伴随着五一、五四沿线小户型的开发尾声，逐渐以五四、五一路为中心向外围扩散阳光乌山荣域、福晟钱隆首座、菁华领秀、群升国际尚都,高层住宅，外立面现代为主，出现部分欧式风格,八县、私营企业主、政府官员、事业单位工作者、企业高管、白领阶层,发展历程,高层住宅，外立面多以现代简约为主,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,69,从分布上来看，福州小户型公寓主要集中分布在城市的中轴线上，即沿着五四、五一路进行沿路开发，其余零散分布。从功能上来看，五四路、五一路沿线的小户型公寓定位多为商务型公寓，而其余零散分布小户型多定位为自住型单身公寓。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,3

39、,9,10000-11000元/,12000-13000元/,图例,14000元/以上,4,1,6,5,2,7,8,福州在售的小户型住宅项目主要分布在市中心板块，其中第一阵线价格项目集中分布在CBD核心区内。,11,10,70,福州小户型住宅从项目规模来看，存在占地规模较小，容积率较高、套数不多的特点。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,71,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,福州在售小户型项目的自然环境和人文环境普遍欠缺。,2/17/2023,72,福州在售小户型项目的往往分布在核心地段，周边生活配套普遍齐全,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,73,福州在售小户型项目单幢小

40、户型更加注重大堂设计，而多幢小户型更加注重建筑风格。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,74,福州在售小户型项目普遍体量较小，在园林景观设计方面无太大投入。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,75,电子巡更系统+闭路监控系统+可视对讲+预留空调机位,已经成为在售小户型主流的智能化设施。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,76,福州在售小户型项目普遍点式分布，电梯与户数比个数主要集中在1：7。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,77,30,40,50,60,70,80,面积段,阳光乌山荣域,柒星景,瀚城国际,基星阁,世纪豪门,菁华领秀,51公馆,福州星势力,银座金尊,群升

41、国际尚都,福晟钱隆首座,90,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,78,40,50,60,70,80,90,总价段,阳光乌山荣域,柒星景,瀚城国际,基星阁,世纪豪门,菁华领秀,51公馆,福州星势力,银座金尊,群升国际尚都,福晟钱隆首座,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,79,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,福州在售小户型项目拥有会所的项目较少，此外精装修仅有世纪豪门项目，且对项目的销售价格提升作用不大。,80,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,福州在售小户型项目卖点多集中在地段，少量为教育配套；营销手法以低成本运作为主。,81,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,8

42、2,目前福州小户型产品成交中消费群体主要来自于大型企事业人员、私营企业主、八县居民、白领阶层等。,结合福州在售小户型消费需求调研分析与市场典型小户型公寓产品成交客户分析,我们福州在售小户型产品成交中高端消费群体主要来自于公务员/事业单位、公司及企业中高层、私营业主（八县为主）、外地首次置业等,其中又以公务员/事业单位、公司及企业中高层、私营业主为主要消费群体。,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究,83,福州高价住宅市场研究小户型住宅市场结论,福州滨江产品沿闽江南北两岸分布，多以纯高层社区出现，混合型社区相对较少。目前南、北江滨在售项目仅三个。,2,图例,7,8,1,4,3,5,6,9,10

43、,福州滨江住宅代表产品分布图,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究,G区华府利用一线江景景观优势、融侨锦江的社区规模优势和融侨地产的品牌优势，推向市场引发热销。该项目的客户渠道以融侨老业主介绍新业主的方式占大部分，八县人士、政府官员和个体经商者为主力客户。,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究,楼盘拥有十大生态科技配套，在福州率先引进日本大金VRV分户式中央空调、家居新风系统、外墙保温隔热系统、太阳能集中供热、远程控制式家居智能化系统、封闭式数字多重安防系统、入户卡式密码防盗系统、社区E网通、芬兰通力无齿轮曳引电梯、厨房垃圾处理系统等。项目户型较差，以科技智能化来进行项目包装，客群以八

44、县及外地为主。,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究,楼盘采用先推毛坯再推精装的推案策略，在当时均为全市定价最高的产品。毛坯房销售情况良好，而精装房推出后市场接受度较低，去化速度缓慢，客群主要为八县及外地人群，多是为江景来购买，而对固定套餐式的精装修则接受度不高。,1#,3#,2#,4#,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究,楼盘采用欧洲新古典主义风格建筑为基调，结合东南亚卡尼岛的风情园林与多重智能系统、双向新风系统、原脉温泉、双会所等共同打造江滨最高价豪宅。客群主要为政府官员、融侨早期业主、八县及外地人群，“少数人的世界观”成为项目的一大精神特质。,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市

45、场研究,2/17/2023,89,2,福州高价住宅市场研究滨江住宅市场结论,90,90,住宅市场分析,2,3,4,福州高价住宅市场研究,项目入市竞争环境研究,台江区住宅市场调查,待推高价项目分布待推高价项目属性分析竞品项目解析,福州住宅市场宏观概述,91,1,项目入市竞争环境研究待推高价项目分布,福州主要待推高价住宅项目分布图,图例,9,2,4,1,3,5,7,8,10,11,12,13,14,6,福州待推的高价住宅项目数量巨大，且主要分布在市中心板块、江滨板块。本项目周边潜在竞争项目较多，未来竞争环境不乐观。,15,16,92,2,项目入市竞争环境研究待推高价项目属性分析,福州待推的高价住宅

46、项目多以地段、江景为价值依托，开发品牌接近，特点卖点同质化严重。,93,3,项目入市竞争环境研究竞品项目解析,入市蓄客阶段 热销阶段 平稳去化阶段,正荣润城,融侨观邸二期,海晟闽江印象,世欧上江城,亿力排尾路地块,永兴西二环地块,中旅城二期,融侨国际公馆,群升白马路地块,根据高价项目属性、开发周期分析，主要竞争对手为融侨观邸二期、海晟闽江印象、中旅城二期、融侨国际公馆、万科金域榕郡、亿力排尾路地块项目、万达城市广场、万象油墨厂地块。,万科金域榕郡,万达城市广场,万象油墨厂地块,94,3,项目入市竞争环境研究竞品项目解析,根据主要竞争对手分析，未来竞争项目主要高层、超高层为主，产品主要以品质大宅

47、或总价控制为特征。,95,3,项目入市竞争环境研究市场结论,主要竞争对手为融侨观邸二期、海晟闽江印象、中旅城二期、融侨国际公馆、万科金域榕郡、亿力排尾路地块项目、万达城市广场、万象油墨厂地块。未来竞争项目主要高层、超高层为主，产品主要以品质大宅或总价控制为特征。,待推的高价住宅项目数量巨大，且主要分布在市中心板块、江滨板块。待推的高价住宅项目多以地段、江景为价值依托，开发品牌接近，特点卖点同质化严重。,1,2,必须出奇制胜，塑造项目特色，摆脱同质化泥泽需要切割客群，细分高价客户群，保证定向去化占领产品空白，销售别人没有的，形成快速去化丰富产品组成，设计多复合产品形态，平稳去化,96,住宅市场分

48、析,2,3,4,福州住宅市场宏观概述,项目入市竞争环境研究,片区住宅市场调查,台江区发展概况在售项目分析在售项目客群分析,台江区住宅市场调查,97,未来城市功能定位，台江区成为城市中心商贸区,鼓楼区主要以行政商贸服务、金融保险服务、科技研发服务及现代商贸业和信息软件业为主，建设省会核心区；台江区主要以商贸服务业为主，并在保持传统商业活力的前提下，培育特色街区，对接新型业态，塑造传统、中介组织和现代商业有机结合的商圈，形成城市中心商贸区；晋安区重点在优化提升福兴投资区的同时，突出生产资料、汽配专业批发，着力培育以现代物流为主导的大商贸功能，加快建设寿山国家矿山公园，培育寿山石文化品牌，建成福建省

49、寿山石文化旅游中心。；仓山区要依托外延新城区拓展，全面建设南台岛，突出抓好仓山科技园区、金山都市型工业集中区以及中高等院校学区建设，成为富有文化教育、高新技术产业特色的现代新型城区马尾区要以福州经济技术开发区为依托，扩大城区规模，重点发展电子、港口物流等，形成海峡西岸经济区的产业聚集新高地和区域性物流中心。,主城区(城市中心城区)为主要发展服务业、高科技产业和居住区。,台江区功能定位起点高，商业氛围好，辐射力强,马尾区,台江区,晋安区,4,台江区住宅市场调查台江区发展概况,98,台江区在面对良好机遇和政府的支持下，经济发展迅速。区内产业积聚效应日益显现，成为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商

50、贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。,发展历程:2、20世纪90年代始，台江树立“大市场、大商业、大流通”观念，加快市场建设步伐，形成“三大商贸圈”以及现代化、国际化商品流通网络和经济信息网络，从传统商业逐步向现代商贸发展。2、21世纪伊始，全区着力发展科技工业，在台西科技孵化园区发展的基础上，建设金山工业台江园、台江区软件园，形成一区多元化的新格局。3、2005年，全区规模以上企业119家，其中卓异、海欣、康利特等9家亿元企业产值达11.5亿元，占全区规模以上工业产值35%，为促进工业经济可持续发展奠定坚实基础。4、2005年，全区有27个集贸市场，营业额56.109