沈阳棋盘山别墅项目营销策划报告152PPT.ppt

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1、,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析目标客群分析,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析目标客群分析,沈阳是清代故都1636年皇太极定都于此城市具有浓厚的满族风情文化历史内涵深厚,城市历史悠久,关于沈阳,变化日新月异,经过近10年的城市转型，沈阳城市面貌发生了巨大变化。工业化城区已成为环境优美，配套设施齐全的综合性城区,关于沈阳,东北最大城市,沈阳城区面积目前为317平方公里沈阳市总人口770万人，其中市区常住人口443万人,关于沈阳,关外交通枢纽,东北地区最大的民用

2、航空港、全国最大的铁路编组站、全国最高等级的高速公路网,关于沈阳,正在兴建地铁,正进行地铁一号二号线的建设棋盘山设有地铁站,关于沈阳,世园会举办地,“2006中国沈阳世界园艺博览会”吸引了1200万游客提升了沈阳在世界的知名度和影响力,关于沈阳,大沈阳经济圈,中国装备制造业重要基地以沈阳为中心，150公里为半径，集中了中国基础工业和装备工业最密集的8个城市形成辽宁中部城市群,关于沈阳,国家政策扶持,国家推出一系列政策“振兴东北老工业基地”2006年11月，国家级开发区“沈北新区”成立,关于沈阳,小结,历史文化名城，清代故都,东北的核心城市和交通枢纽,城市配套设施齐备变化日新月异,经济快速发展形

3、成大沈阳经济圈,为本项目提供了良好的外部环境,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析目标客群分析,2008年6月至2009年6月沈阳市商品房供求走势图,沈阳房地产市场商品房目前渐进平稳回暖周期。统计显示，6月沈城商品房市场的供应量为152.53万平方米，环比上升179.51%，同比上升10.41%，成交量为178.02万平方米，环比上升120.40%，同比上升72.25%，成交价格为5171 元/平方米，同比下降3.35%，环比下降0.65%，本月的供应量、成交量同时出现大幅增长，但成交价格却微降。主要原因是本月的房展会引领了一个成

4、交的高潮，再有就是房交会期间的税费减免政策，使得集中备案情况增加。,沈阳住宅市场,近年发展概况,关于沈阳房地产,住宅大盘时代,沈阳住宅市场吸引了诸多知名开发企业进入百万平米大盘不断涌现,关于沈阳房地产,关于沈阳房地产,住宅开发热点向郊区迁移,土地资源的稀缺使二环以外的于洪区、东陵区和沈北新区逐渐成为沈阳商品.住宅开发的热点,高端住宅价格不菲,关于沈阳房地产,小结,本项目地处棋盘山南麓，浑河北岸，风景秀丽，交通方便，集中了沈阳大多数的高端别墅项目，该区域在沈阳房地产市场的地位类似北京的“中央别墅区”，特殊的区域属性决定了本项目必然是住宅的高端产品。因此，本次市场调研针对性较强,以沈阳高端住宅板块

5、为主。,沈阳高端居住产品分布,沈阳最顶级居住产品主要分布在金廊、银带、东陵 沈北作为炙手可热的新区，目前也有不少别墅分布 本司选取上述四个区域作为主要研究对象,“金廊”沿线,“金廊”简介,“金廊”沿沈阳中轴线青年大街南北展开“金廊”长12公里，占地17.7平方公里是沈阳市政府规划的中央商务区和商业区,“金廊”沿线居住产品特点,金廊高档公寓建筑群,金廊与浑河,金廊沿线居住项目以高档公寓为主，部分项目兼作办公使用。建筑类型以高层为主，建筑风格现代、简洁 投资型产品较多，是沈阳房地产价格增长速度最快的地区 是沈阳市政府招商引资的重点地区,“银带”区域,“银带”简介,以浑河大街为轴线，结合奥体中心建设

6、商业、文化、休闲设施，形成浑南 新区的经济核心区 沿浑河塑造滨水居住休闲观光带 三环高新技术产业带由浑南高新技术开发区、出口加工区和新加坡产业 园区组成，发展信息产业和先进装备制造业,“银带”沿线居住产品特点,浑河区域部分高档住宅项目,万科城简介,总建筑面积超过100万，开发周期8-10年与老城和平区仅一水之隔，经工农桥顺畅通达项目建成之后将成为拥有6000多个精品单位，综合绿化率高达43%左右的新兴区域,万科金域蓝湾简介,唯美品格简介,位于沈阳浑南新区内人口密度最低和学术氛围最浓的高新科技产业区内总占地面积11.3万平方米，建筑面积19万平方米亿达集团在沈阳打造的第一个房地产项目,规划强调空

7、间尺度的开阔性、日照采光的完整性、景观环境的和谐性、居住生活的安全性。学院派商业街、极具北方特色的园林景观、错落有致的坡屋顶造型构筑成园区匠心独到的意境。多层部分皆为34屋坡顶低密度庭园洋房，容积率仅为0.82,沈北新区,沈北新区简介,以道义、虎石台、辉山、新城子四个开发区为重要节点，建设沈阳铁岭工业走廊 四大创新产业：农产品深加工产业，电子信息产业，物流商贸产业，房地产产业 两大城市发展空间：即300平方公里的蒲河新城，100平方公里的新城子副城,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析目标客群分析,棋盘山区域 项目所在区域,棋盘山

8、简介,棋盘山是著名风景区，占地203平方公里，山水环抱，林木郁葱，自然环境得天独厚。定位于“休闲旅游度假”其总体布局结构是“两带三区”“两带”：浑河景观带、沈棋路旅游观光带“三区”：森林公园景区、秀湖景区和南部副城区,棋盘山简介,配套设施不断完善,以2006沈阳世界园艺博览会为契机，棋盘山大规模进行公路整修棋盘山规划有2.2平方公里的中心服务区，配套设施不断完善,棋盘山简介,区域交通便利,东邻抚顺，北接铁岭西、南为沈阳市城区沈抚同城交通十分便利,棋盘山区域居住产品特点,定位于低密度高端居住区度假产品较多,沈阳高端住宅市场未来需求分析,投资型购房是高档楼市重要动力,高收入家庭改善居住条件的愿望带

9、动了对高档住宅的需求,城市环境和人文品位不断提升吸引外地尤其周边卫星城高端客户,沈阳经济的发展为高端住宅市场提供了有力支撑,高端住宅市场仍有较大空间,别墅作为居住类物业的最高形态，将是本次市场分析的重点。,看沈阳别墅产品相对密集的区域,东陵、浑南、沈北是沈阳别墅较为密集的区域,本区域主要别墅项目供应,桑堤亚那,唯美十方,漫步地中海,万科兰乔圣菲,棋盘山区域作为沈阳国际旅游生态度假区，是沈阳市高端别墅项目的聚集地,本项目,方迪山庄,项目周边竞争分析,1.沈阳别墅市场比较成熟，别墅类产品主要分布与四大板块，在四 大板块中又以棋盘山区域供应量最大，竞争最为激烈；2.棋盘山区域聚集众多国内一线品牌开发

10、商，如万科、保利、碧桂 园等；3.棋盘山区域别墅产品形态丰富，既有以碧桂园为代表的低价经济 类别墅，也有以港中旅国际小镇为代表的中高端别墅和以万科兰 乔圣菲为代表的高端别墅；4.棋盘山区域各项目销售情况不乐观，存货量偏大，而且还有2个 项目（保利、首创）入市，后市供应量巨大，据初步统计，未 来三年棋盘山区域别墅产品供应面积将达到1032000平米，这将给 本项目的销售带来极大的竞争和压力。,项目周边竞争分析,棋盘山区域未来别墅潜在供应,首创琥珀湾,保利项目,占地面积（平方米）,棋盘山区域未来别墅潜在供应,除本项目外，棋盘山区域别墅项目潜在供应共二个，占地面积约75万 竞争项目较多，且均为品牌开

11、发商,未来东陵别墅区必将进入“群雄并起，硝烟弥漫的战国时代”,方迪山庄,东陵较早的别墅项目，全部为独栋产品,保持原生态自然景观 特金斯规划设计 欧式风格别墅,方迪山庄主要特色,相邻别墅间用原生树木与内车道进行自然区隔，保障了 业主生活的私密性建筑以地上两层为主，因循地形设计地下室和阁楼层客户以沈阳本地人为主,奥林匹克花园漫步地中海,原名“奥林匹克花园”体育、旅游与房地产结合的健康主 题楼盘沈阳第一TownHouse 低密度居住社区。,以联排别墅为主，辅 以部分双拼别墅、精 装修花园洋房与叠拼 别墅,占地面积:280000平方米，总建筑面积:180000平方米规划户数:1000户容积率:0.65

12、物业费：1.5-3元/平方米/月开 盘：2007-09-23 独 栋:41栋;联体:40栋;独 栋：15000元/平方米，联 排：7000-8000元/平方米，洋 房：5000元/平方米,奥林匹克花园漫步地中海,漫步地中海主要特色,园林景观设计采用了“Paseo”概念：为每户提供前院和直接相连至公共 绿化，活动场所的后院，使每户充分分享自然，实现景观资源的均好 性。但从现场看，该概念并未并未真正实现，庭院私属感很差。首创七大山水运动景观体系，并在园区外围规划占地10万平米环城体育 公园,桑堤亚纳,三心（会所活动中心）一轴（中央悠闲轴）三区（山地风情区，滨水风情区，欧陆风情区）,占地面积:129

13、333平方米，总建筑面积:58200平规划户数:120户容积率:0.45，绿化率:50%，产品类型：独栋别墅、双拼别墅和联排别墅（二期）独栋:45栋;双拼:22栋;联体:6栋;开盘时间：2006年11月 9日（一期）2007年10月19日（二期）物业费：4元/平方米月 总 价：220万-1000万/套，均 价：8500元/平方米，楼王的单价15000元/平,桑堤亚纳,西班牙建筑风格,一组团销售状况较好，现主推联排。,中旅-国际小镇,占地面积:375485.5平方米建筑面积:187743平方米容积率:0.5，规划户数:622户产品类型：坡地别墅类（非独栋）、花园洋房物业费：1.5-3元/平方米/

14、月开盘时间：2008-09-29,中旅-国际小镇,全部为独栋别墅，北美风格，占地近18万平方米整体建筑布局沿着起伏慢坡呈贴合地势规划设计,唯美十方,88绿化率，林带占地将近70亩，近四十万株原生林木园林风格神秘，幽雅，含蓄，具备一流水准三个湿地湖，两条明渠引活水入湖，营造野趣盎然的意境,该项目全部为独栋，均价10500元/项目品质较高，但高总价使销售速度很慢该项目2004年开盘客户主要为顶级富豪群体,唯美十方,唯美十方,清韵百园,产品：独栋、联排、双拼、洋房（267套）物业费：1-4元/平方米/月一期占地554亩，建筑面积14.17万平，洋房：3900元/，联排:6300元/，双拼：7800元

15、/，独栋：11000元/开盘时间：2008-5-17,加州早期的西班牙传教士风格,兰乔圣菲,沈阳万科兰乔圣菲2006年10月开盘独栋约22000元/平，联排10000元/平总 价：最低价：600万元/套 最高价：2400万元/套,物业费：独栋5元/月/平 联排4.2元/平方米/月暖 气：惠天热电分户供暖,兰乔圣菲,尽管售价相对较高（350万元/套），万科产品在沈阳颇受追捧。品牌因素是项目成功的重要因素，提升了销售价格和速度。主要群体为东北富豪群体。,兰乔圣菲,竞争分析小结,进入09年后，虽然市场供应量、需求量及成交价格呈 现上升的态势，但市场观望情绪浓厚，未来发展趋势不明显，尚待进一步观察；2

16、.沈阳别墅市场成熟，众多国内一线品牌开发商的进驻在促进市场成熟度提高的同时也加大了别墅市场的竞争；3.棋盘山区域别墅市场是沈阳别墅供应量最大、竞争最为激烈的区域，项目销售期将面对激烈的区域内客户分流竞争。,由周边竞品客户群体看项目目标客群,棋盘山别墅区主要客群,棋盘山区域别墅主要客户群体,浑河水岸,世博园,东陵公园,棋盘山风景区,环境优美,高档别墅集中,交通便利,棋盘山别墅,沈阳中央别墅区,棋盘山区域别墅产品主要特点分析,我司对本区域内购房客户作以下描述：1、购房目的绝大部分客户在该区域购房是作为休闲度假的第二居所；少部分在周边工作的客户（如沈阳二中，育才学校的老师）在该处 会购买住房作为第一

17、居所；,棋盘山区域客户类型及消费特点分析,2、职业特征棋盘山区域购房客户为塔尖阶层收入高，拥有私家车，他们的职业特征如下：主力客户：沈阳、抚顺、辽阳、铁岭的私企老板、政府官员、高级白领购成了购房的主体；辅助客户：比较突出的客户还有大学教授，也有些记者和周边企事业单位的工作人员；,棋盘山区域客户类型及消费特点分析,业主扫描,田先生（某外资机构驻沈CEO）,生活与工作难割裂，多数聚会实质为商务社交，需要居所具备会所功能。每天往返于三好街与棋盘山，对交通成本控制较高。子女尚小还在国内，希望房产周边配有重点小学。,郑女士（知名艺术人士）,追求私密、景观好的社区与朋友圈里的多位企业CEO、贵族隐富，以及

18、文体明星；对生活细节要求很高，热衷美食，需要很好的私属物业服务照料居室。必备家庭工作室，可办公、会客。,业主扫描,张女士（政府退休官员）,不喜张扬，对景观、环境要求较高。选择项目为了养老，选择原生态区域内的项目，可以采摘等回归自然的生活，不喜欢被打扰，私密性要求甚高。,业主扫描,耿先生（抚顺煤矿私人矿主）,属于“暴发户”一族，喜欢张扬、显富，追求大众焦点。喜欢奢华的生活，讲究排场，注重脸面，要求有宴客聚会的场所，追求私家物业带来的尊崇感觉。,业主扫描,王先生（私企老板）,通过努力拼搏，得到今天的成就，不喜欢张扬，注重生活品质。购买别墅为了度假休息，周末和朋友家人休息的住所，不喜欢被打扰，对居所

19、环境要求很高，要有山有水，的原生态区域居所。,业主扫描,地缘比例：本地购房客户占到80%，外地客户占到20%，略低于市场整体水平。,例如：奥林匹克花园的外地客户占到15%，外地客户地缘多样化如抚顺，大连等；桑提亚纳的外地客户占到了30%；,区域客户构成：,20%,80%,目的比例：有60%的客户出于居住的目的购买别墅，有22%的客户因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到11%，大约有80%以上的客户都是三次以上置业。,区域客户构成：,区域二大别墅类型及宜购买人群详解,生活型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中，交通便利，适合少量经营实体或贸易人，从事金融

20、、证卷、保险业的高收入人士。度假型别墅：购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在 郊区。这类别墅适合人群比较散，既有私营企业老板，也 有文化界成功人士，还有持外国护照的内地做生意的华人等。,探底沈阳“塔尖圈层”购买实力,探底沈阳“塔尖圈层”购买实力,顶豪买家客群往往呈现强差异化，有时甚至是完全相反：有的张扬，希望项目是大众焦点，有的低调，希望永远不要被人知道是豪宅，甚至不知道是住宅项目；有的家庭结构简单，1-3人居住，有的家庭结构复杂，家族群居；有的需要成品精装修，有的必须毛坯房以便按自己的需求设置空间格局和装修风格；有的需要空间尺度大，像宫殿，有的需要空间尺度小，不希望出现大空间和

21、高空间，尽量有家的感觉。,以上需求差异化的出现，正好反映着客群价值观与生活方式的演化：从早期的“暴发户”，到今天的“贵族”，从早期的趋众价值观（面子），到个性化需求的出现（里子）。房地产市场正从早期的财富炫耀，稀缺资源的占有，到真正从客群生活方式出发的产品设计。,探底沈阳“塔尖圈层”购买实力,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析目标客群分析,沈阳高档住宅区域比较,各区域主要城市功能比较,各区域景观资源比较,各区域居住产品比较,小结：本区域发展别墅产品SWOT分析,S区域优势：位于棋盘山风景区，景观资源得天独厚已有多个别墅项目，具备

22、群居效应；位置优越：项目用地毗邻浑河，比邻浑河、鸟岛以及世博园，具有优美的自然景观。,W生活配套尚需完善；紧邻首创-琥珀湾项目，工程进度慢于此项目，对项目区划有很大的压力。,O国家对别墅用地控制较严，本项目弥足珍贵；沈阳城市的发展及对周边城市的辐射效应；世园会的举办提升了棋盘山区域的建设水平和影响力。,T棋盘山区域别墅潜在供应较多，万科、保利、首创等知名开发商纷纷进入；浑南新区也成为高端公寓及别墅的聚集地，在区域层面产生竞争。,我们的竞争对手绝对是地产界的高手！在和高手过招时，我们必须：寻求不断创新，做足差异化，才可能打出品牌，占领市场！,思考,产品定位四项基本原则,人无我有 人有我优 人优我

23、新 人多我转,沈阳别墅的建筑流行风西班牙风格,沈阳别墅西班牙风,色彩丰富、个性突出、讲究细节，西班牙风格 别墅更容易被业主接受；强烈的异域风格，极大满足别墅业主追求奢侈、华贵、虚荣的心理；同时，万科兰乔圣菲强大市场影响力也进一步 推动了西班牙建筑的升温；沈阳西班牙风格别墅：兰乔圣菲、桑堤亚纳、中体奥林匹克三期、伊丽雅特湾、米拉典,西班牙建筑风格“嚼过的甘蔗”西班牙建筑风格的流行，不乏品牌开发商经典项目（万科的兰乔圣菲等）难以突破，难以形成差异竞争；但是，西班牙风的劲吹带给我们一点重要的启示,沈阳高端业主更喜欢什么建筑风格？,个性化华贵感奢侈感艺术感情趣感休闲感田园生活,异域建筑更容易带来对未来

24、生活的美好的憧憬,罗马风格希腊风格新古典主义法国学院派,乔治亚风格亚当风格意大利风格法国第二帝国法国折中主义殖民复兴风格美国风格荷兰风格西班牙风格,英国民居风格德国风格法国殖民风格哥特风格史迪克风格安妮女皇风格辛格风格罗马风格都铎风格,草原风格工匠风格现代风格国际风格,当代风格棚屋风格小型传统风格牧场风格分层风格,外表亮丽的色彩低坡屋顶，红磁瓦门廊、窗多为拱形立体感、个性感屋檐外伸，户内庭院,没有过多的装饰简洁、大气、轻松非常具有人性化,浪漫典雅简洁大气清新明快注重空间感,轴线对称、恢弘气势豪华居住空间讲究细节、工艺考究点缀自然，冲突之美,我相信有情感的建筑。建筑的生命就是它的“美”。这对人类

25、是很重要的。对一个问题如果有许多解决方法，其中那种给使用者传达美和情感的就是建筑。路易斯巴拉干,我们地中海风情低密度住宅,建筑风格很容易模仿、复制，我们需要更多、更新的价值点我们需要占据市场更高的高度,“依山而住，择水而居”中国自古追求的居住理想；尤其缺水的北方城市，亲水、近水是高尚生活的标志浑河天然优势,项目规划核心？如何最大化利用浑河水景资源？如何打造沈阳绝无仅有的特色项目？,“岛”指江河湖海里四面环水的陆地,岛屿上的住宅由于拥有陆地住宅无法相比的更亲水、更私密的、更有层次的生活空间，已经成为世界富豪营建豪宅的最理想的区域。,世界十大岛屿豪宅,岛屿豪宅是世界上顶级富人阶层梦寐以求的理想居住

26、地。岛屿豪宅是身份的象征，是财富炫耀的代名词。,他们都拥有自己的岛屿豪宅,岛居住宅水景住宅的最高形态！将浑河水引入社区，水系曲折蜿蜒，围建筑缓缓流动，使社区每一个建筑，都成为岛居住宅，让每个业主都成为尊贵、荣耀的“岛的主人”。,目前，沈阳别墅市场主要以“城市别墅、坡地别墅”为主诉求，用地条件极少有本项目如此好的水景条件，滨水别墅极少。因此，岛式规划将在“滨水住宅”的前提下，再次大大提升项目品质，在目前市场中“独树一帜”，形成很强的差异竞争。同时，适度超前的规划也将在与未来新盘的竞争中保持优势。,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场分析

27、目标客群分析,情迷地中海，一家一港湾,新希望-西西里半岛,西西里岛地中海最大的岛屿,“如果不去西西里，就像没有到过意大利：因为在西西里你才能找到意大利的美丽之源”格斯（1787年4月13日到达巴勒莫）,这里拥有太多被世人称赞的地方,我们用西西里最美丽的城市来命名项目的组团,一组团帕勒摩,“世界上最优美的海岬”歌德,“凡见过这个城市的人，都会忍不住回头多看一眼。”地理学家,二组团阿格利真托,(Agrigento)是“诸神的居所”,“阿格利真托是人间最美的城市”希腊抒情诗人品达尔(Pindaros),西西里人十分重视“根”的概念。他们的根深植于对家乡满怀的激情与热爱中：阴郁的暴雨云里时隐时现着易变

28、的群山；盛开的柠檬和橘树林香气袭人；如茵草坡上，撒满片片雪绒般细小的野花。人们顽强地保持着历经变革沿袭下来的宗教传统，而一切西西里人传统的核心便是家庭观念。年轻人远走他乡，并不疏离家庭。他们认为，家庭成员应该亲密无间，哪怕不住在一起。单枪匹马行事的风格在西西里人看来是奇怪而不可思议的。,重视私家庭院，设置下沉花园，将更多的社区绿化面积划归私家园林，不仅增加户型的卖点，提高户型的价值，同时降低了公共园林的建设成本和日常维护费用。,情迷地中海，一家一港湾,启示1.,打造沈阳首席“庭院”别墅,启示2.,西西里的私家码头。,临河岸边私家码头，充分利用项目临水优势，打造岛居生活意境，提升项目的品质及卖点

29、，增加市场关注度。,打造沈阳首席私家码头,现有品牌的梳理,品牌核心,目标人群定义,企业品牌定位,产品个性,西西里庄园,城市塔尖一族,具有专业、实力、诚信,历史,文化,生态,别墅,顶 级,我的生活.我的西西里,营销主题,情迷地中海，一家一港湾,寻找地中海最美丽的源,岛居西西里,真山真水之间，甄藏真别墅,我的生活，我的西西里,主攻稀缺生态。,2,看,示范区完工。推出体验活动（广告开始采用实景图片）,新闻解读，解读品牌、项目卖点，提高美誉度。软文硬广复合推进，凝聚品牌力。,3,读,推广节奏设置：,1,感,4,住,部分业主入住以后，重点放在乔基拉德式口碑传播，带动2、3期以后的销售。,营销整体思路1.

30、,变广告为新闻 广告打造玻璃品牌,新闻打造钻石品牌,“王婆卖瓜”的时代已经过去，现在是“故事大王”的时代，作西班牙的格拉纳卡来说，有讲不完的故事，说不完的话题。我们不单要客户知道然，也要让他们知道所以然。应在前期加强对项目位置（比邻浑河、鸟岛公园以及世博园）利用新闻事件，用不像广告的广告，用文章、新闻等途径对项目做深度报道，解析本项目的真正价值，从而塑造品牌。在以后的推广中更应多利用新闻事件多加宣传。,事件一：,沈阳首座私家码头建成,事件二：,乘游轮北上，西西里选房,事件三：,西西里选总督新闻发布会，引爆沈阳市场,思路：,做大事容易,做小事难.要做就要做大事.与其花高价找名人做代言,不如找我们

31、最尊贵的业主做代言,选出自己的总督,并设有上议院下议院,业主是上议院,开发商是下议院.共建园区。,敢请记者帮业主收楼在重要节点邀请各媒体记者帮业主提前验房，亲身见证施工与交楼全过程。以检验实力与诚信度。以此大力炒作。,事件四：,事件五：,与戴比尔斯合作举办钻石巡展在项目会所举办戴比尔斯合作举办钻石巡展，实现品牌互动，提升项目品质。,事件六：,百人小提琴合奏月光曲与沈阳音乐学院附小合作，由百名学生共同演奏贝多芬名著月光曲,在媒体上多利用头版报眼内版新闻的模仿新闻稿的操作方式。,变广告为窄告,营销整体思路2.,策划重点侧重于更有针对性的告知方式。形成广告、窄告的互动推进。招商先行，因此，策划重点侧

32、重于更有针对性的告知方式。形成新闻与窄告的互动推进！招商先行，对目标人群进行重点宣传，发动DM扫荡攻势，和手机短信等one to one的宣传方式,营销整体思路3.,变销售为服务真正的销售在销售之后土光敏夫（佳能创始人）,高质高效的服务体系,不定期进程状况沟通-客户服务团队+销售员每月短信通告-客户服务团队+销售员建立档案-客户服务团队+销售员,日常广告活动提案-客户服务团队+案组客户重大节日祝福-客户服务团队+案组,组建客户服务中心加强一对一的情感攻势及口碑传播,主动接触老客户，让其推荐新客户,营销整体思路4.,变坐销为行销走出去，引进来！,资源营销,联合和项目客户定位相同的会所、品牌店，共

33、享客户群。我们主要的客户群年龄在3565岁，这部分人注重生活享受，并且社会活动较多，一些中高端的酒店、娱乐、百货茶馆、运动会所等场所都是我们目标客户群的聚集地。与符合我们客户需求的消费场所联合宣传，形成战略联盟，合作伙伴，互惠互利。,与西武百货，卓展，新世界等中、高档百货形成联盟商家，持其会员卡购买本项目的可享受一定的折扣或是优惠。（必要时可在一楼大堂设置咨询处）与星级酒店等娱乐场所形成活动互利，提供发票袋等。在加油站派发私家车用品：车载手机袋，纸抽或湿纸巾等。提供印有我们宣传的出租车坐套，或在出租车上设产品宣传册。与旅行社形成互惠互利，互有优惠点，共享客户群。联合茶艺馆、运动会所等做活动。,

34、例如：,体验经济，体验营销,营销整体思路5.,邀请准客户到现场体验景观示范区,融合现代美式元素的新式地中海理念,融合美式的地中海风格样板间,融合美式的地中海风格样板间,融合美式的地中海风格样板间,融合美式的地中海风格样板间,推广节奏，疏紧结合,开盘前后的市场焦点效应,营销类活动,客户关系保养,开盘后2个月,开盘前1个月,提前1个月,内部认购前1个月,广告,联合销售（已经合作的商业国际品牌客户）,以活动为主，包括大型活动、周末小型活动、兴趣班等,软性宣传（配合工程进度、活动，以主流报纸为主）,媒体，与外界沟通的渠道，在营销中扮演着绝对重要的角色，在如今我们更应把这个渠道当作资源来看待。占有更多资

35、源，是夺取胜利的前提和保障，因此，如何在新一轮战斗前抢占那些不可再生的稀缺媒体资源是眼下最为迫切的当务之急。,媒体策略,抢占品牌推广的至高点，积极展开“阻击战”,路牌楼体道旗候车亭车体户外LED,网络媒体电梯看板电梯门移动TV楼宇TV,纸媒的封面封底炒股软件平台QQ群发,户外媒体,新媒体,非常规广告,新形象，力争高效低成本，主唱全城，蓄水高爆。,7月认筹开始,6月市场预热,5月前期准备,9月盛大开盘,8月蓄水,10月热俏,各媒体复合推进，全城主唱,媒体排期,电视,报纸,杂志,户外,短信,广播,电梯,情迷西西里,沈阳城市背景分析,沈阳房地产市场分析,关于产品规划建议,营销建议,平面表现,区域市场

36、分析目标客群分析,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02F

37、ovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogw

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