精品中Y广州从化温泉镇市场调研报告.ppt

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1、广东中原地产代理公司2011年4月27日,从化温泉镇市场调研报告,目录,1、政策对从化市场影响,2、从化房地产市场分析,3、项目发展方向建议,1、政策对从化市场影响,广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。,广州国八条,3月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会被纳入限购的范围。据了解，从化市楼盘基本

2、以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。,政策小结,现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的；但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加；,因此，建议本项目尽快开发。,2、从化房地产市场分析,近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，成交价格保持稳中有升，3月份已经突破8000元/。有两个现象：1、一般在调控政策实施后的2-3个月会出现成交的高峰。2、2010年下半年以来，成交量呈爆发式增长，主要是政策性的影响促使 一线城市客户（尤其是广州地区客户）流向从

3、化市场。,目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。,本案,现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开发强度不大。,富力泉天下,本案,居礼润园,方圆。明月山溪,望庐美谷,多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的发展潜力比较看好的。片区项目都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市场的需求，分散项目的开发风险。,建筑风格方面，在售项目各具特色

4、，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周边环境的契合度欠佳，略显突兀。考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、体现大自然、与自然相融的需求，项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境，怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。,目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力有所欠缺，客户对项目的辨认度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是项目成功的关键，如建筑风格、户型、生活形态等的创新，如方圆的明月山溪在户型上的创新设计就

5、受到了众多客户的喜爱，直接推动了项目的销售。,在售别墅单位面积大部分在400以下，集中在200-400的面积段；其中200-300 的产品市场供应量最大，占比超过50%，主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假，市场的需求量较大。,从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅项目的消化速度都较慢；原因：一方面是受调控政策不断加码，市场观望气氛浓重影响；另一方面与项目产品的吸引度有关。明月山溪在建筑风格和户型设计上比较优胜，加上品牌的优势，令项目的消化情况较好。,在售别墅单位价格的差异较大，由9500元/到25000元/不等，客户的选择性较广；装修标准方面，两个品牌发展商都带基本的装修，其

6、余两个楼盘则是毛坯交楼。考虑到购买客户多数用作投资和度假，带有一定的装修会比较方便，同时增加开发商利润。,温泉镇的在售洋房很少，目前只有富力泉天下预计在五一推出新品，明月山溪和居礼已经售罄，望谷美庐预计要明年才有洋房供应，洋房市场存在较大空档期；洋房的户型面积普遍较大，基本都在100以上，两房三房户型较多，这与片区度假投资的需求有关；从成交价格看到，洋房的表面价格不断上升，但实际的上升幅度不大，维持在5500-6000元/的水平。升值速度较缓，是片区洋房供应较少的重要原因。,温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，基本以广州地区的投资度假客户为主，本地市场对别墅产品的需求较小，局限于部分本地中高

7、端 客户，洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户。明月山 溪由于品牌和小面积户型的关系，也吸引到一定量的本地 客户。,市场小结,从化市场处于快速发展阶段，受大环境影响，越来越受到外区客户的关注；温泉镇片区已有多个品牌发展商进驻，未来发展前景看好；温泉镇片区主要供应别墅产品，主力面积为200-300，价格区间跨度较大，客户选择空间较广；洋房市场供应少，存在较大的市场空白；但在售项目的特色卖点缺乏创新，建筑风格与周围景观契合度欠佳，除了明月山溪户型较为创新销售较好外，其余项目的销售率偏低；目标客户主要依托广州地区的投资客户，本地市场的消费力不足。,方圆.明月山溪,创新制胜,个案分析,时间：2009年

8、价格：联排6000元/独栋7000-9000元/,时间：2010年下半年价格：洋房8000元/（2500元/精装修）,时间：2011年价格：洋房6900元/（2500元/精装修）别墅1.2-2.4万元/,时间：2010年上半年价格：联排9000元/独栋14000元/,建筑特色,首创将广州西关人居风情带到从化，配以清新高雅的现代中式建筑、生态与情态共生的岭南商业街、岭南文化研究平台草草草堂、豪华尊贵的半山商务中心，展示了一种全新的从化生活形态和居住氛围，同时也契合的广州客户的“家的情怀。”,制胜之道,A户型面积：151，3房2厅，特点：内庭院设计，类似四合院格局，私密性高，给人的感觉新颖有趣；赠

9、送花园面积达200，拥有私家泳池，增加庭院生活的乐趣。整体的附加值大。,户型设计,制胜之道,创新实用,B户型面积：280，4房3厅，特点：功能分区清晰，娱乐、生活、休息互不干扰；细节处理人性化，如影音室添加隔音防噪装置；主卧尊享全层，带spa区和私家泳池。,户型设计,制胜之道,注重细节,户型设计,制胜之道,C户型面积：390，7房3厅，特点：功能分区清晰，娱乐空间更广阔；细节处理人性化，如影音室隔音、步入式泳池；双套房设计，设亲水露台；主卧尊享全层，带spa区、私家泳池和按摩室,尊贵享受,品牌、物管服务及广告投放,制胜之道,品牌：方圆地产以“东方人居智慧”为宗旨，在珠三角打造众多极具中国文化底

10、蕴的住宅项目，如十里方圆、云山诗意、荷塘月色等，深受客户的喜爱。,物管服务：从进入项目到样板房参观，再返回销售中心，每一个节点都有专业的物管人员热情的欢迎，热烈的欢送，无微不至的物业服务，彰显客户的尊贵和身份。,广告投放：根据统计研究，方圆针对目标客户，每周都在广日、南都、新快报等广州地区报纸刊登项目销售信息，并持续在焦点、搜房、网易、腾讯、新浪等网络媒体刊登销售信息，做到有的放矢，事半功倍。,3、项目发展方向建议,现时的从化市场快速发展，温泉镇也是刚刚开始开发，根据现时的市场、政策情况及对未来的预测，中原建议，项目开工时间越快，对项目销售越有利，越迟开发承担的风险越大；,片区多为小高层+别墅

11、的物业组合，其他的物业类型存在空白。中原建议，在地块允许的情况下，可以延续混合物业类型开发的模式，如小高层+别墅、情景洋房+别墅、多层+别墅、公寓+别墅等组合；现时有两种开发模式，一是先开发洋房，抢占市场空白，快速回收资金，并规避政策造成的风险，然后再推出别墅产品；二是先开发别墅，以别墅提升项目的档次，从而提升后期洋房的价格。通过对市场的分析，中原建议，第一种开发模式对于项目而言比较适合。,由于在售项目都以广州等外地投资客户为目标，项目的竞争实际上就是客户的竞争，谁拥有最多的客户，谁就能取得最好的销售业绩，谁就能占领最多的市场。而客户资源正是广东中原最大的优势，200多家分行，超过3000名员工，多年的耕耘，广东中原已拥有庞大的一二手客户资源，与项目需求一拍即合。,温泉镇在售项目的外在环境和配套基本类同，生态山水、温泉度假早已老生常谈，在这种情况下，只有挖掘项目自身的独特卖点，如户型设计、低碳元素、建筑特色、细节处理、生活形态等，才能使项目成功开发；,预祝项目成功开发，合作愉快！,谢 谢,