77_4837351_2011养生旅游产业发展模式研究-文创集团51p.ppt

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1、养生旅游产业发展模式研究,2012.7,发展养生旅游产业的背景,开发养生旅游产业理论研究,养老产业开发研究,项目养生旅游开发建议,报告提纲,发展养生旅游产业的背景,开发养生旅游产业理论研究,养老产业开发研究,项目养生旅游开发建议,养生市场需求,联合国健康组织的调查结果：商业社会中的人群中有20%的人是患者、75%为亚健康人群、只有5%是健康人。不难想象，现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全，全球有87%的都市人有生态移民的愿望。国内据调查显示：我国大城市居民，尤其是“都市白领”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在

2、呈现上升趋势。这就要求人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。在21 世纪，中国已步入老龄化社会。中国现有老龄人口已超过1 6 亿，且每年以近800 万的速度增加，到2050 年，中国老龄人口将达到总人口的1/3。,在各项调查数据显示下养生的需求显著，养生将成为未来全社会发展的热点和潮流，蕴含着广阔的市场空间，是项目开发养生旅游产业的最佳时机。,研究背景,目前全国乃至全球养生需求飞速增长的同时，我国对养生旅游的本质、开发模式、运营机制还缺乏全面深入的认知。国内的养生旅游的研究比较滞后、养生旅游产业界限模糊，研究理论及实践发展还处于初级阶段。,城市人口的增加,

3、城市交通拥挤,噪声污染,固体废物污染,废水废气的排放,养生旅游,在城市不可能完全让顾客体验到纯天然的养生产品。,本项目在开发养生旅游时需要深入探索养生旅游开发模式，细分养生产品将项目打造成为国内养生旅游产业的标杆。,国外养生旅游研究,国外养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥，以健身活动与医疗护理项目为特征，满足旅游者追求放松、平衡的生活状态和逃避工业城市化所带来的人口拥挤、环境污染等问题。,Huff-Rousselle,Shepherd,Eushman,Xmrse andLalta(1995)指出：目前许多国家都己经或者正准备发展养生旅游设施，而以古巴和印度开展得最为成功，吸引了大量的

4、游客，这些游客大部分通过旅游来治疗他们的皮肤或其他的一些疾病如神经衰弱等疾病。这样的养生旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善健康问题的观念。Ross(2001)指出：养生旅游是指因为出于健康的目的，人们离开他们的居住地到大自然中进行疗养旅游。Ross(2001)指出：人口、经济、生活方式等因素诱发养生旅游的开展。Tim Bentiey，Delmy Meye指出(2001)：在休闲养生旅游过程中不仅需要提供有品质养生旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一系列的配套设施来支持，如在旅途过程中、在餐饮过程都应该注意实施对人们健康有帮助的运用模式和注意要点。Steve Jeffer

5、son（2002）指出：要准确的界定养生旅游及养生旅游的标准，才能推动夏威夷发展养生旅游。伯尔尼大学休闲旅游研究中心提出：“养生旅游是指以维护健康或促进健康为主要需求动机的空间移动活动所引起的各种关系和现象的总和。”夏威夷养生旅游组织提出：“以追求身体、感情、精神、灵魂平衡和谐为目的的旅游活动。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界健康（养生）旅游大会，大会指出健康（养生）旅游在世界范围内有很大市场，健康（养生）旅游搞得较好的国家有新加坡、泰国、印度等。,国内养生旅游研究,我国的养生旅游始于2002年海南省三亚保健康复旅游和南宁中药养生旅游,随后在四川、山东、安徽、黑

6、龙江等省市发展迅速，于2007年演绎成为全国时尚旅游热点。,养生旅游产业的研究主要集中在养生旅游概念、生态养生旅游、养生旅游资源、养生旅游市场等方面。,发展养生旅游产业的背景,开发养生旅游产业理论研究,养老产业开发研究,项目养生旅游开发建议,养生旅游的概念,养生旅游的含义：养生旅游是利用旅游活动来调节心态，强身健体。并指出养生旅游以中医理论为指导，根据阴阳五行原理，将旅游分为动游、静游、怒游、思游、悲游、险游等类别。养生旅游应包含两个方面的内容：在旅游中安排和增加包括登山(登高)、垂钓、采摘、游泳、漂流、滑雪、野营，以及日光浴、空气浴、森林浴，外加用膳在内的健身化的旅游方式，通过旅游达到运动健

7、身的效果；旅游服务行业吸引、组织那些年龄不很高、疾病不很严重、有一定生活自理能力的中老年人旅游，并进行治疗，从而达到保健和治疗的目的。,项目拥有着森林、山地、溪流、草甸等多种自然资源及景观，为发展养生旅游提供了必要的自然条件。,旅游与养生的关系,项目从战略上着手把旅游作为养生的手段，养生成为旅游的目的以此来发展养生旅游。,养生旅游一方面，旅游是人们与大自然接触，并从中感受其丰富内涵的一种时尚、健康的生活方式，不仅满足了好奇心、增长了知识，而且促进了身心健康，是实现养生的一种重要的手段；另一方面，随着人们生活水平的提高，旅游活动也朝着健康、平安、快乐的方向发展，以体现其养生的目的。我们把养生旅游

8、这样界定：以养生为主要需求动机的空间移动活动所引起的各种关系和现象的总和，是一种融合了传统养生观和现代休闲观的旅游活动。其含义：（1）它具有所有旅游活动的共性，即异地性、暂时性和综合性；（2）它具有不同于其他旅游活动的个性养生性，即养生为其第一目的性；（3）特别注重传统养生观和现代休闲观的融合。,养生旅游的特征,1/旅游资源环境的要求高养生旅游要求高品质的自然旅游资源和优美的自然环境。养生旅游对生态环境依赖性大，这也就导致了养生旅游对生态环境的敏感性强。2/旅游消费能级高养生旅游消费是一种能级较高的消费，从某种程度上来说是一种炫耀性消费，养生旅游需求量可能随着价格的升高而变大，即存在“范伯伦效

9、应”。3/旅游项目的健康性与体验性旅游活动是寻求审美和愉悦的体验。养生旅游，是一种深度健康体验，通过将养生健康的旅游产品演化成某一生活方式的象征甚至是一种身份、地位识别的标志，从而建立稳定的消费群体。4/旅游生态效益明显优良的生态环境是养生旅游赖以生存的土壤，养生旅游的生态性必然要求其加强对生态环境的保护，可以说，作为一种生态旅游，养生旅游的生态效益明显。,通过整合项目优越的自然环境优势，开发体验性旅游养生项目从而提升旅游消费能级，打造生态、健康为主题的养生旅游产业。使项目成为养生旅游特征的标本之作。,养生,医疗养生,休闲养生,各类养生间关系,从范畴上来看，在养生的大系统中包含着休闲养生、文化

10、养生、医疗养生及居住养生。旅游养生则包含在休闲养生系统中，其还包含着运动养生、理疗养生、美食养生等等。居住养生中包含了养老。各类项目,文化养生,居住养生,旅游养生,休闲养生,养老,居住养生,运动养生,理疗养生,美食养生,通过各养生之间的的关系图研究可以看出，各个细分养生系统中从在着一定的交叉和互补的关系。研究发现养老属于养生系统中的一个单元，养生并不局限于养老，而目前市面上很多项目在定位时把养老与养生混为一谈，甚至提及养生就认为是养老这是一种错误的观点。同时从市场需求来看，未来养老市场急剧上升也是本项目重点规划对项目我们将单独对养老市场进行研究（见养老专栏）。,梳理细分各类养生主题关系，让项目

11、在开发养生主题产品时更加系统化，主次清晰、层次明确，同时根据项目的实际状况具体分布，使各养生主题间形成互补、并协调发展。,市场主体分析,根据微观经济学中的劳动供给理论，工资的提高富足到一定程度以后，会更加珍视闲暇。因此城市高收入人群是构成养生旅游市场的主要客源，同时也将成为本项目的主要养生旅游客源。,据国家统计局资料显示，2011年全年城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长8.4%。据联合国有关统计资料显示：我国目前人均拥有余暇时间达到了6500-6700小时/年，已经进入了拥有余暇时间的小康阶层，即平均每天拥有17.81-18.36小时的余暇。,养生旅游动机分析,按照养生旅游目的和层

12、次划分，针对项目养生旅游我们提出三大境界七大诉求。,养生旅游市场特点,根据养生旅游市场需求的差异性和相似性，将按照年龄、收入、性别、受教育程度等因素划分项目旅游市场。,养生旅游资源构成,研究发现旅游的吸引力主要是由旅游资源的质量和性质决定的。旅游资源决定了区域旅游吸引性和旅游活动的行为层次。根据项目拥有的不同旅游资源与地理景观，深入挖掘其各种价值，形成资源利用最大化建设与资源想协调的养生主题。,养生旅游产品结构,核心竞争力的三个特征：独特性、价值性和延展性。独特性体现在核心域上，独特性是指其特有的养生资源和养生环境难以被模仿；价值性主要体现在其养生价值，能被旅游者所看重；延展性是指可以通向多种

13、旅游细分市场，扩张出重点域和配套域。重点域的价值是进一步丰富养生产品，配套域的价值是搭建基础平台。,在项目的养生旅游产品的结构中我们分为核心旅游产品和非核心旅游产品，在核心旅游产品中包含着核心域、重点域和配套域，这将组成项目养生旅游产品的核心部分。核心产品和非核心产品共同构建成项目养生旅游的大系统。,发展养生旅游产业的背景,开发养生旅游产业理论研究,养老产业开发研究,项目养生旅游开发建议,项目养老产业开发背景,我国老龄化现状,我国养老地产现状,日本养老地产模式及启发,打造养老地产的KPI指标,我国老龄化现状,老龄化概念：一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10

14、%和7%，那么这个国家就达到人口老龄化。,我国老龄化情况：1、速度快：发达国家用50年，我国仅仅20几年就进入老龄化社会。2、基数庞大：目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。,银发市场项目机遇,社会观念趋变,随着西方生活方式的影响及人口结构的改变，很多老年人世代同堂的养老观念开始改变，他们更愿意与同龄人结伴成群，这其中的原因有很多，比如相同的生活经历，详细的兴趣爱好；从观念趋势上看，老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度。中高收入的老年人希望与子女同住的比例正越来越少。

15、很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求，他们期待着更高端的产品和服务并且也有支付相应费用的能力。,高学历、高收入老年人养老观念开始转变，更愿意拥有自己的独立生活，同时更期待高端养老产品的出现，项目将以此为核心客户打造高端养老度假社区。,我国对养老产业发布的政策,老龄事业的发展已经成为我国社会发展中面临的重大问题，政府先后办法实施了“中国老龄工作七年发展纲要1994-2000年、中国老龄事业发展“十五”计划纲要2001-2005年，中国老龄事业发展“十一五”规划和中国老龄事业发展“十二五”规划”,老龄事业的发展已经成为我国社会发展中面临的重大问题，政府先后办法实施了

16、,针对目前国内人口老年化问题的严峻性，国家颁布了一系列的政策和法规，对养老产业行进大力扶持,2011年各地最新惠老政策新老年法草案出炉 子女“常回家看看”将入法xxxxx省老年人优待工作的管理办法xxxxx省老年人优待政策民政部将向全国80以上老人发放高龄津贴多项优惠支持新建养老院人保部：正研究制定养老保险基金投资运营办法南京60岁以上老人已突破100万 明年福利事业要投入14.5亿元将老年文化事业纳入党政领导议事日程,为促进养老服务业发展，政府出台多项政策：新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；新建盈利性养老服务业建设项目用地,可协议出让方式供地；敬老院、福利院等项目用地，

17、减免相关收费；乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；新建养老服务项目优先立项和办理规划；建设部门优先完善周边道路、排水基础设施，减免部分收费。此外，所有养老服务机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费；直接供养老使用的用水、用电、用气（燃料）等按居民生活类价格执行。对社会养老服务机构新建50张以上床位，按每张床位1000元，对改建50张以上床位，按每张床位500元的标准给予一次性补助；对当年无事故、无投诉的，按每张床位每年360元的标准给予补贴。企事业单位、社会团体和个人等向非营利性养老服务机构的捐赠，按相关

18、规定免税、符合相关条件的可冠名。,我国对养老服务业发布的政策,从各项政策可以看出对养老产业从供地到建设都有着多项优惠政策,国务院对养老模式上的意见,根据国务院常务会议关于“十二五”时期老龄事业发展的重点任务，我国将完善家庭养老支持政策，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。,养老产业市场前景诱人,庞大的老龄化人口，而养老产品供应远远不足缺口巨大，项目建设的风险较小。,预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口1/4以上，但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位只有11.6张，即只有1.16%的老年人能住养老机构。老年住宅市场长期处

19、于供求严重不平衡的状态，老年公寓、老年别墅一经推出市场就抢购一空。2010年我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品不足500亿元，尤其在养老住宅上的供应，全国才刚刚起步。,产业前景诱人，国内地产大佬纷纷涉水养老地产,2010年房地产“领头羊”万科率先高调挺进养老地产市场，其在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在今年竣工。除万科以外，保利、首创、绿地、华润等房企也相继进军养老地产，其中保利已将上海、长沙两地作为试点城市，位于浙江嘉善的“西塘安平老年健康生活社区”即为保利的首个养老公寓型项目，该项目总投资4亿元。保利今后将提供结合老年旅游、医疗、健康体验等全方面服务。,养老地产基

20、金蓄势待发,养老住宅市场前景被不断认可，在吸引许多开发商跃跃欲试的同时也吸引了诸如中国人寿、泰康人寿等这些保险公司的目光。2010年3月，泰康人寿在拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格术后，随即在北京小汤山出资40医院购物2000亩地。而后又在上海、三亚等城市迅速拿地，布局全国养老产业。至2010年，华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商均与金融机构合作设立人民币地产基金。,日本高龄公寓开发模式借鉴,日本高龄公寓的开发模式分为以下八大系列：收费老人之家系列；关怀住房系列；中老年住宅系列；集中化老人之家系列；小规模家庭系列；租用住宅系列；医疗住宅系列；国有老年者之家；,日本高龄公寓开发模式借鉴

21、,关于选址：环境质量良好，符合老人心理上的需求，对老人产生较强的吸引力；交通便捷，便于老人外出或是与子女、友人互相往来都十分方便；公共设施齐全，使居住者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样相互交往的机会，避免产生于社会相隔绝、被社会所遗弃的消极心理；设置里有充分通过问卷调查、对居住方式进行方式等，决定是否设置。,项目养老公寓运营建议,根据对日本养老住宅产业的认识，再结合我国的实际情况，项目在投资运营养老产业需要注意以下几个问题：,本项目的养老产业我们建议发展“候鸟型养老模式”和“护理教育型模式”这两种可复制、可复合性发展的新型养老模式；,1

22、、适当的产权运营模式2、合理的资金投入3、完善的配套服务体系（如外包护理人员、与周边医院协作关系等）4、经营模式的可复制性。,养老社区的KPI指标,项目打造养老地产必备条件,老年社区的KPI指标解析,养老地产有别于一般地产开发项目，其是垮学科、垮行业的综合性项目，且在客群上比较特殊，需要有别于一般地产开发的经验，国内目前，养老地产尚处于起步阶段，开发数量少，层次单一，配套不完善，我们指出本项目打造养老地产时应特别注意以下几点,项目养老地产的硬件：医疗配套在养老地产中非常重要,医疗配套是养老产业的必备产品，随时帮助治疗老年客群的各类疾病。,目前，养老地产较具代表性的项目为北京太阳城银龄国际老年公

23、寓及上海亲和源老年公寓。北京太阳城专门建立有达二级甲等标准的太阳城医院。,太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保障计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站,医疗配套在养老地产中的重要性,老年人是一个特殊的群体，心理特殊、发病率高、慢性病居多、医疗要求多。据统计，我国慢性病的患病率为17%

24、，其中60岁以上人群患病率是一般人群的2.5-3.0倍，达42.5%-51.0%，半数以上的老年人患有一种或几种慢性病目前心脏病、恶性肿瘤、脑血管病变（中风）、肝硬化、糖尿病、高血压、老年痴呆、白内障以上8类疾病为老年人常患疾病。通过及时预防及治疗手段能有效治疗老年人所遇到的疾病。,医疗配套服务也是老年人选择养老项目的首要考虑因素,医疗配套在养老地产中的重要性,配有完善医疗设施的养老项目，更受老年人欢迎,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，

25、设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅,养老产品无障碍设计,1.楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30c m以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。,2.楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。,3、楼梯扶手,在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否

26、则易发生危险。扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。,养老产品无障碍设计,4、轮椅设计,从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。,养老产品无障碍设计,5、厨房6、起居室设计,厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐

27、操作流线连贯，方便老人的使用,老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300-450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。,养老产品无障碍设计,7、卫生间设计,老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必须的扶手杆设置,养老产品无障碍设计,8.洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其

28、中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手。,9.室外设计主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。,养老产品无障碍设计,项目养老地产的软件,制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举

29、行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天,业主独立成立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,社区委员会成员均为社区内居住的老年业主,优秀专业的物业管理团队及社区服务管理体制,建立社区俱乐部丰富社区活动，鼓励各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动,项目养老产品服务管理建议,丰富多彩的俱乐部课程：鼓励业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能

30、一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事,为老人设置专业、完善的配套设施,项目养老产品配套建议,建议多为老人设置不同专业的活动配套设施，组织和规划具有娱乐性和社会性节目活动对所有成员开放。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球，健身和娱乐中心，会议室；,旅游地产与养老地产结合模式分析,国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP20003000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均

31、5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。,旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展,观光旅游休闲旅游度假旅游,旅游地产发展趋势,旅游地产与养老地产结合优势,我国旅游地产向复合型发展，沿海长三角及珠三角城市经济发达、区位、人居环境优势明显，人群养老意识强烈，旅游与养老产业不断丰富。,项目养老旅游地产SWOT分析,Strengths(优势)1、旺盛的旅游市场。到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游逐渐取代了观光旅游，成为大众更青睐的旅游方式。2、我国老年人数激增、养老产业的不断完善及普及

32、，不断有大型开发商涉足养老地产。3、利好的宏观前景。随着中国经济的持续发展，我国目前每年有3000万人次外出旅游，旅游业消费更是日益增长。其中，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长，市场趋势已势不可挡。与住宅相比，旅游地产正在迎来春天，而旅游地产之中，又以养老地产更被市场关注；,Weaknesses（劣势）1、概念的模糊不清。养老地产在我国刚刚起步，养老地产与房地产存在着概念模糊不清的问题，导致部分消费者认识不否清楚。2、进入门槛较高。开发旅游养老地产的成本很高，在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程

33、。,Opportunities（机遇）建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为养老养生旅游地产提供了更大的发展空间。养老地产作为房地产业与休闲度假旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。,Threats（威胁）1、制度相对缺失。养老旅游地产的相关制度尚不完善。受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。2、人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游养生地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。,项目旅游

34、地产与养老地产结合模式,1.专业化与综合化的结合专业化是指养老地产的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指旅游地产可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险2.公益性与市场化的结合依托养老旅游地产其较为完善的养老配套，开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和

35、支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。3.地产销售与多元经营的结合单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老与旅游地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。4.自主经营与合作经营的结合建议开发商在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。,发展养生旅游产业的背景,开发养生旅游产业理论研究,养老产业开发研究,项目养生旅游开发建议,Thank you,