2010北京科技园项目综合体市场研究47p.ppt

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1、北京科技园项目综合体市场研究二一年十二月,目 录,一 北京科技园整体市场研究,二 北京科技园上地区域市场研究,三 北京科技园市场研究小结,四 北京科技园重点项目分析,五 北京科技园重点案例对标分析,北京科技园整体市场研究,定义：建设用地为教科研用地或工业用地，以规模化的商务楼群为主的一种复合物业，商务配套为主(酒店、会议、商务中心等)，生活配套为辅（商业、公寓等）。主要特征如下：,地点分布,主要科技园区均位于五环路沿线以及五环之外；大致可分为：西北区域、东北区域、南部区域三大部分；其中北京西北部的海淀区分布相对集中。,北京科技园整体市场研究,酒仙桥（电子城科技园东区）,园区概况,*2009年租

2、赁的商务办公面积*租金按照建筑面积报价，不含物业管理费,北京科技园整体市场研究,2007年以来科技园区租金复合增长率为每季度0.8%；受经济危机影响，2009年租金有所下降，2010年开始企稳上扬；,租金走势,未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。,北京科技园整体市场研究,元/天/平米,20008年第4季度起，受经济危机影响，科技园的空置率呈上升趋势，达到18%；未来随着市场好转，空置率已经于2009年出现下降趋势，经济稳定增长，入园企业增多，预计空置率持续下行。,空置率走势,第三产业和服务是北京的产业主导方向，促进相关企业对科技园和科技园的需求增长，空置率

3、不会出现明显提升。,北京科技园整体市场研究,空置率,产品&租户,交通便利、配套完善，产业聚集度高，是吸引企业入住的主要原因；高科技企业主要集中在北部，自建总部以及研发中心，其他企业在商务氛围相对成熟的园区购置或租赁物业作为企业总部。,上地信息产业基地和中关村软件园靠近高校资源，区域发展成熟，为我项目发展提供良好的商务环境。,北京科技园整体市场研究,租户的需求面积通常较大，千平米以上，甚至达到1万多平米；目前较成熟的商务区租金水平也相对较高，基本在3元/天/平米以上。,成交案例,2010年第一季度科技园主要交易例举：,北京科技园整体市场研究,上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企

4、业的牵动效应强，成交租金相对较高。,我项目所在的上地信息产业园于1991年启动，其南区在2000年基本建成；2006年，百度购买了上地信息产业园的最后一块地，标志着上地信息产业园的完全成型；上地信息产业园具有明确的产业定位：以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园。,北京科技园上地区域市场研究,项目基本情况,*进驻条件：公司法人代表为留学人员，公司创办时间不得超过1年，注册资金50万，高新技术企业*二手价格*信息中心、国软大厦：3.98；孵化器：3.28,该区域办公物业平均租金为3.1元/天/平米，有些楼宇租金可以达到4元/天/平米，如嘉华大厦和中关村软件园；该区域办公物业的经营状况非常好，平

5、均入驻率达到95%，其中嘉华大厦、硅谷亮城和中关村软件园几乎没有可租面积；,区域写字楼市场表现十分乐观。,北京科技园上地区域市场研究,主力客户特征,独栋客户比例较大，在房地产运作的项目中，独栋主力客户占比接近30%，已经成为该区域的主要客户；性价比和区域的商务氛围是吸引主力企业客群选择在该区域购买办公物业的主要两个因素，独栋客户通常购买整栋物业后自用，多余部分用于再出租，获得长期收益；上地区域被称为“中国硅谷”，聚集国际、国内知名高科技企业的研发中心和总部，在知名企业的带动下，形成了完整的高科技产业聚集效应，入驻的高科技产业的大中小型企业众多；除大量的研发中心、信息中心，整栋购买写字楼的企业还

6、有国有大型企业、中型民营企业总部等，从事高科技、金融/投资以及建筑/房地产行业，需求面积几千至几万平米；,受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发展趋势。,注：统计不包括企业购地自建项目,北京科技园上地区域市场研究,中小客户特征,中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在100-300平米居多。,北京科技园上地区域市场研究,产品特征,低密度花园式办公：办公物业楼层较低，室外提供大面积绿化和休闲广场；时尚感强、具有创意感的现代建筑群落；为吸引企业，很多新的商务办公楼的硬件设施标准提升，体现在公共区域的用材和品牌方面，使物业性价比更高；建筑设计亮点突出，如嘉华大厦的挑高28米的大堂、硅谷亮城的阳光大

7、堂；,办公产品具备高品质、生态性特点，对目标企业非常具有吸引力。,绿地、花园,水系,丝网印刷外立面,28米挑高共享大堂,北京科技园上地区域市场研究,北京科技园市场研究小结,北京整体市场环境：高新科技产业和相关第三产业、服务业是城市产业发展的主导方向，未来北京科技园的需求持续增加；北京科技园租金水平在08年经济危机后启稳回升，表现趋好；上地信息产业基地和中关村软件园起步早，发展成熟，租金水平和空置率表现好于其他园区。,上地区域市场环境：区域有效土地供应十分有限，未来本项目发展具有稀缺性价值；区域市场表现十分活跃，体现在较高的入驻率、稳定上涨的租金水平等方面；主力客户（如整栋客户）逐渐多元化发展，

8、上地区域能够吸引更多行业和性质的企业进驻；区域高新科技的产业链完整，办公物业产品性价比高，众多中小企业十分看好该区域。,重点项目选择,北京科技园重点项目分析,项目特征,中关村软件园,规划：目前一期占地139万平米，建筑面积60多万平米，平均楼层3层，容积率0.44；未来一、二期总占地面积达到280万平米，总建筑面积170万平米；庭院、绿地、水景环绕的低密度生态科技园区；为入住企业提供完善的配套和服务；定位：国家级软件产业基地，国家级软件出口基地；,北京科技园重点项目分析,开发模式,中关村软件园,购买土地自建,1,租赁园区物业,2,土地价格：3,500元/平米（二期估计价格）,租金：3.28-3

9、.98元/天/平米,北京科技园重点项目分析,中关村软件园土地价格走势,元/平米,进驻企业特征,中关村软件园,软件研发中心、信息中心是独栋科技园的主要入驻企业，如IBM中国研究中心、汉王科技、中国银联等。通常此类独栋写字楼的面积为2-5万平米；在孵化器、信息中心、国软大厦等散租的写字楼内办公的企业一般为中小型企业，面积在100-500平米不等；,办公需求面积较为多样，大、中、小型企业都有较大的需求量。,北京科技园重点项目分析,配套设施和软性服务,中关村软件园,配套设施,康体中心（未开业）：三个羽毛球场、两个篮球场和一个网球场，50mx21m的游泳池，共1,476.4平米 餐饮设施：茶餐厅、食街住

10、宿：四星级酒店（未开业）、易豪酒店，同时提供会议设施会展中心,软性服务,通信服务：基础通信平台、电信级IDC机房、数据灾备中心等 增值服务：中小企业服务平台、电子商务平台、协同开发平台、协同工作平台、呼叫中心等 公共服务：软件出口综合服务平台等服务资源,为企业提供配套设施以及一系列的软性服务，是科技园区获得良好经营效果的重要条件。,北京科技园重点项目分析,规划：规模庞大：总建筑面积近20万平米（办公14万平米）；容积率低（1.9）；绿化丰富：步道、水景、庭院、多广场；建筑外观吸引人：时尚、现代、品质；匹配运动场地：高尔夫球场、网球场；生态、时尚的低密度办公建筑群；,项目特征,硅谷亮城,北京科技

11、园重点项目分析,硬件设施标准：玻璃幕墙：丝网印刷、体现简洁、现代大堂：阳光天井、石材装饰、宽敞明亮公共区域：石膏板吊顶、地砖、墙面刷白、电梯间石材装饰、TOTO品牌的卫浴中央空调+新风系统，暖气电梯：东芝客梯6部、货梯2部车位：地上245个、地下1,350个，共1,595个,硅谷亮城写字楼的硬件设施标准相对较高且物业较新，其时尚动感的外立面、公共区域的高品质等，使得该写字楼产品在上地区域处于领先水平，对于区域租户具有很强的吸引力。,产品特征,硅谷亮城,北京科技园重点项目分析,2006-2007年，该项目写字楼被多家企业整栋购买，面积从几千至几万平米不等，最大一家企业购买面积达到7万平米，其中国

12、企需求面积通常在万平米以上，民营企业需求在几千平米，单价5,000-6,000元/平米；整栋购买企业主要为国有大型企业、中型民营企业，从事高科技、金融/投资以及建筑/房地产行业；,硅谷亮城商务办公物业大部分被企业以独栋的形式购买，表明上地区域独栋的大面积办公需求较大。,经营特征1,硅谷亮城,北京科技园重点项目分析,散租、散售部分的企业多为小型私营企业，面积以100平米左右最为典型；主要从事数码、科技、软件、网络、研发、信息技术等行业，少量从事贸易、教育/文化等；,中小型企业的办公需求在上地区域同样庞大，且具有明显的行业聚集效应。,经营特征2,硅谷亮城,标准层平面图,北京科技园重点项目分析,产品

13、特征,嘉华大厦,硬件设施标准：大堂：28米挑高、3000平米面积、200米跨度、树形钢结构、拱形空间感、石材装饰、内设景观和休息座椅。公共区域：石膏板吊顶、石材地面、墙面刷白、电梯间石材装饰空调：风机盘管+新风系统卫生间：TOTO卫浴，24小时热水，中水系统电梯：3部OTIS客梯，3部货梯 车位：地下700多个车位，地上预留车位,嘉华大厦产品最大的亮点在于其超大、超高的大堂设计，共享大堂连通四座的电梯厅、配套商业，空间感强，对于创新、高科技企业具有很大的吸引力。,共享大堂,北京科技园重点项目分析,经营特征,嘉华大厦,嘉华大厦在上地区域投入使用近5年，租金从早期的2元一直增长，目前几乎翻倍，出租

14、率高，表明区域中小企业需求旺盛。,企业多为小型私营企业，面积以150-250平米最为典型；主要从事科技、软件、网络、数码、生物等行业；,北京科技园重点项目分析,项目特征,辉煌国际广场,发展组合：总建筑面积17万平米其中，酒店1.4万平米，公寓1.7万平米，写字楼9.53万平米，商业1.37万平米；区域内的较高密度建筑组合，以办公和酒店为主要功能；项目对外宣传为集写字楼、五星级酒店、公寓、商业为一体的大规模建筑综合体，推广宣传高调，但项目落实后实际以商住和酒店为主，没有突破区域市场现状水平。,北京科技园重点项目分析,项目特征-公寓式办公,辉煌国际广场,公寓式办公产品单元面积小，购买门槛低，受到成

15、长型私营企业的青睐。,平面图,北京科技园重点项目分析,平面图,项目特征,强佑清河新城,规划特点：规模大，以住宅开发为主；匹配少量公建物业，包括一栋写字楼和一个百货；由于良好的区位和交通条件，目前成为了清河板块的核心房地产项目。,北京科技园重点项目分析,写字楼,强佑清河新城,由于周边产业园区的带动，清河区域也被辐射产生了相关办公面积的需求，尤其是小开间的办公单元非常受到市场追捧。,办公物业重点项目分析,小结,北京科技园重点项目分析,清华科技园,北京科技园重点案例对标分析,位于清华大学东门外，紧邻清华大学，属于中关村科技园区，享受中关村科技园相关优惠政策；占地面积25万平方米，建筑面积69万平方米

16、，综合容积率*约2.76。,园区范围,*园区被划分成多个地块，各地块容积率又高有底，如科技大厦约为8.0，威新大厦3.8等。,位置与概况,清华科技园,1995年，开始建设12万平米的启动区；1998年，启动区建设完毕；1999年，被纳入中关村科技园区总体规划；2000年，提出清华科技园三大功能定位，提出清华科技园发展纲要，入园企业达到200家。,2000年，启动57万平米园区建设；2005年，园区69万平米建设完毕；2005年入园企业达到300家；开始品牌输出，2001年起启动了江西、陕西、昆山、上海、威海、沈阳等分园；成为国内一流的大学科技园。,2008年，入园企业达到400家；2008年，

17、被评为北京市创意产业集聚区；力争2011年成为国际一流的大学科技园。,大规模集中建设，制定品牌输出发展策略，园区迅速成型。,充分利用了中关村科技园的优惠鼓励政策；园区发展功能定位明确，发展战略清晰。,实现可持续发展。,对本项目的主要启示,开发之初即有明确的产业定位，主题清晰，并争取到优惠的产业政策，制定了品牌输出发展策略，保证了园区后续的可持续发展。,发展历程,主要建筑高度45米、局部80米、标志性建筑110米；通过不同的高度打造错落的竖向空间，整体规划空间感强。,景观设计理念体现了现代、节能的特色，与“高科技园区”定位相呼应；采用立体绿化方式，整个绿化系统分为中心绿地、庭院绿地、建筑周边绿地

18、、屋顶绿化平台、建筑内部公共绿化、道路行道树绿化等；采用综合管沟等新的市政工程技术，实现管线、通道和用房等市政设施的完全地下化。,总体规划,景观规划,规划设计,内部交通实行人车分流，园内依单向右行为主要的组织形式，使冲突点减至为零；停车系统采用以地下停车为主，首层与地面临时停车为辅的方式；良好的交通组织有效避免了不同物业类型之间的互扰，园区内部形成有序的交通动线；,交通组织,平面规划及内部交通,对本项目的主要启示,园区规划方案整体性强，通过高度打造园区标志性建筑，同时通过立体绿化、完善的内部交通系统等保证了整个园区形象的完整和统一；,规划设计,园区写字楼占比81.2%，为主导物业，商业、酒店和

19、公寓物业作为辅助物业，为园区提供完善的配套。,对本项目的主要启示,以写字楼为主导物业的产业园区，将确保园区的产业属性；集合商业、酒店、公寓等多功能的配套，将确保园区功能的完整性。,物业组合,多样化的产品类型配置，满足不同类型企业的多种需求。,写字楼-产品类型,不同档次写字楼互相搭配，满足不同客户类型需求；甲级写字楼高度110米，形成了园区的标志性物业，极大提升了园区的整体形象；,对本项目的主要启示,写字楼-物业档次,科技大厦（甲级写字楼）,科建大厦（GOOGLE),GOOGLE中国整体租赁了科建大厦作为企业中国区总部，面积13,980平米,威新大厦（SOHU网络大厦）,科技,国内企业研究机构,

20、云南电网新技术研发中心,科技,中小企业,迈威科技北京有限公司,内资,性质,科技,总部,CHINAREN,科技,总部,焦点房地产,科技,总部,搜狐,行业类型,企业级别,典型租户,写字楼-客户特征,同中关村区域其它项目一样，清华科技园内75%的租户为IT企业；针对不同类型的IT企业，园区通过打造不同档次、不同类型的写字楼产品将其区分；同时，园区还打造小体量总部楼如科建大厦，吸引具有整栋租赁要求的实力强的客户。,500强企业,跨国/内资实力强的高科技企业,外资小型高科技企业,内资中小型高科技企业,甲级写字楼小体量总部楼,乙级及以下写字楼,对本项目的主要启示,通过不同档次物业平台的搭建吸引产业链条上不同类型的客户；促进产业集群化，保证了园区的可持续发展；,写字楼-客户特征,商务配套：银行、邮局、票务、旅行社、图文制作等；生活配套：超市、洗衣、美容美发、齿科等；餐饮：如全聚德、尚村、干锅居、渤海海鲜、星巴克、赛百味、威尔酒行、酒吧、咖啡厅、水吧等；其它：沙龙、体育用品、教育培训，如华尔街英语、调适健身等；,商业首层租金约8-12元/天/平米（营业面积）；商业目前入住率约95%，基本处于满租状态。,商业,文津国际酒店+紫光国际交流中心,文津国际酒店+紫光国际交流中心,文津国际公寓,多种灵活开发模式组合，获得现金流；通过滚动开发，令项目在较短时间内整体开发完成。,开发模式,谢 谢!,