无锡房地产写字楼市场调研报告（上） .ppt

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1、,无锡写字楼市场调研报告,(上）,第一章 宏观市场分析第二章 市场发展历程第三章 板块产品分析第四章 项目产品建议第五章 客户特征分析第六章 重点个案分析,报 告 结 构,无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。,长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头;无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内；2010年无锡地区生产总值达到5758亿元,同比增长13.1%；,无锡概况,无锡的GDP规模超过南京常州，但落后于苏州；苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导，占到60%左右的比例；其中无锡的第

2、二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州无锡常州；,在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位置。,“十一五”期间，滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。其中，河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。,发展方向

3、：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市,项目所在的滨湖区，处于城市重点发展方向。,根据无锡市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上海产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,

4、泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层现代服务业基地,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，开始重点发展现代服务业，并向低一等级的区域低端产业。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,从产业结构来看，无锡二产占主导，三产处于发展趋势且档次提高。目前仍以传统的制造业为主

5、要产业。,从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于57%以上。经历了从增长到减缓的过程。随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势。在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提高。,从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。,中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。,中心城区,中心城区位置：项目位于滨湖新区，距离市区中心约20分钟路程。商务成本：低于中

6、心城区。成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商业圈。,本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系的便捷交通。,重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得无锡成为联系两大都市圈的节点城市。,本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速，沪宁铁路、312国道以及京杭大运河，具有航运、高速、铁路等交通网络。,滨湖是城市交通中心，据规划，城市轨道线3号线和环绕城区的4号线汇集滨湖。,规划的轨道3号

7、线,规划的轨道4号线,滨湖区,区域规划：重点打造现代服务业集聚区。,江苏省城市化水平等级分布：,从江苏省城市化水平的梯队来看，无锡处于第一梯队，从2001年的41.3上升到2010年末的85，仅次于南京的87。随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡正在由以工业为主的传统加工制造中心向服务业为主的现代经济中心转变。无锡推进都市化，一方面就是通过无锡南长、北塘、崇安中心城区的更新改造实现环境美化和功能提升。另一方面就是通过超前的市政基础设施建设和市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化,惠山板块功能定位：无锡先进制造业，现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：一城、一区、三镇，若干郊

8、区社区,滨湖板块功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区,城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化；,锡山板块功能定位：无锡商贸物流集聚区、新材料产业孵化区和现代农业创新区空间结构：一城、三镇，若干郊区社区,新区板块功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：一主、二副，若干郊区社区,2004年开始无锡写字楼项目逐渐增多，2009年写字楼新开工面积达到最高点

9、,从历年办公楼的施工量和新开工量可以看出：2004年以前，无锡年新增办公楼量区域平稳，基本处于10万方以下，以出租的营业性办公楼较多，例如崇安寺板块的东方广场等；2004年开始，无锡市办公楼新增量开始出现大规模的增长，并于09年到了最高点，这部分新增的营业性办公楼开始实行出售或者租售并举的措施，以出租的营业性办公楼逐渐减少。,无锡写字楼运行,2008年前无锡写字楼市场保持明显的供大于求的市场态势，进入2009年无锡写字楼市场成交明显放大，价格也平稳上涨，目前无锡写字楼保持供求两旺的市场态势,2010年无锡整体办公市场销售较为火爆，绝大数月份处于供不应求，下半年写字楼销售优于上半年,2010年无

10、锡办公市场去年供应和销售分别为26.46万和22.58万平米，整体办公市场依然处于供大于求的局面；全年最大供应量出现在7月份，为10.97万平米，最高成交量出现在6月，为4.57万平米；从办公市场各月的供销来看，绝大数月份处于供不应求，2010年整体办公市场销售较火爆。,产品面积供应特征：2010年无锡写字楼供应以41-60、61-80和201以上平米面积段居多,就无锡办公市场而言，办公的成交是整个商品房市场中最少的，供应也相对较不稳定，2010年共有3个月份无供应。从供应的结构来看，面积段相对较多，供应的结构较不稳定；41-60、61-80和201以上平米面积段是全年相对供应较多的面积段。,

11、产品面积需求特征：60平米以下户型需求最为旺盛，大面积产品需求有限,60平米以下户型是无锡办公市场主力成交面积段，另外61-80平米面积段成交的比例也相对较多，市场中很多写字楼项目可以分割销售，一方面也造成了小面积产品成交较多；从对成交数据的跟踪来看，60平米以下户型全年共成交6.1万平米；无锡办公市场的发展还不完善，市场针对办公产品的需求量不高，也是办公市场一直难以火爆的根本因素。,写字楼区域供销：中心城区为主，另外滨湖区、锡山区需求也较为旺盛,无锡写字楼供销以中心城区为主，另外滨湖区、锡山区需求也较为旺盛；滨湖区办公产品以写字楼为主；锡山区办公产品主要集中在专业性市场项目中，以汇金机电五金

12、城为代表。,写字楼区域价格分季度走势：滨湖区增长最为明显,供应结构：中心城区供应以60平方米以下产品居多，而滨湖区、新区供应面积有所放大,从我们统计的数据来看，惠山区办公市场的供应套数为最低，全年只有11套，其中9套在180平米以上；就全市的办公市场来看，供应较集中在中心城区和滨湖区，也是办公市场最热点的区域，中心城区办公租赁热点区域主要集中在崇安区，滨湖区主要集中在沿太湖大道一线；全年供应最多的区域为中心城区1382套，其次为锡山区548套，第三为滨湖区296套。,成交结构：各区小面积产品是成交主力，滨湖区写字楼产品需求相对面积较大,从统计的数据来看，中心城区办公市场全年共成交1683套，位

13、列各区之首，成交的面积段8成以上在80平米面积段以下；各区的办公市场成交结构，100平米以下是全市成交的核心面积段，占到全年成交户型80%左右，可见小面积产品是办公市场的成交主流；滨湖区写字楼市场是各区发展较成熟的一个区域，目前区域的办公市场氛围逐渐的浓厚，从区域的办公市场规划来看，主要集中在太湖大道沿线靠近蠡湖区域，该区域未来是滨湖区的商务办公中心，未来的发展潜力巨大。,写字楼主流价格段：在售均价主要集中在7000-10000元/平米之间,目前办公市场在售均价主要集中在7000-10000元/平米之间，是无锡办公市场的一个主流价格段。从统计区域来看，崇安区和滨湖区的办公市场在售均价较高，北塘

14、区和新区办公市场在售均价较低；滨湖区的办公项目主要集中在太湖大道沿线，近蠡湖新城板块，未来将建成一个商务办公中心，目前在售办公个案自身硬件配套和软性服务条件较高，同时，区域内自然资源较丰富，交通通达度也较良好，促成滨湖区办公市场售价较高；崇安区办公项目地段位置良好，同时崇安区位传统的商业聚集地等多方面原因也造成了崇安区的办公市场售价较高。,写字楼市场主力面积段：在售主力面积在60-140平米之间,目前无锡办公市场在售项目的主力面积段集中在60-140平米之间；滨湖区和新区的个别项目地处位置较偏远，用地条件良好，项目含有双拼和独栋办公楼，所以主力面积凸显较高；,写字楼市场主力总价段：在售主力总价

15、在60-150万之间,目前办公市场在售的主力总价集中在60-150万之间，区域内个别项目因单价和面积的关系，主力总价显得较高；滨湖区和新区中地处较偏远的个别项目因存在双拼和独栋办公楼，面积较大，拉高了项目的主力总价，同时也抬高了办公市场的主力总价。,第一章 宏观市场分析第二章 市场发展历程第三章 板块产品分析第四章 项目产品建议第五章 客户特征分析第六章 重点个案分析,报 告 结 构,写字楼市场发展历程,20世纪80年代，无锡主要走的是农村经济发展模式，大力发展乡镇企业，创造出了著名的“苏南模式”，但是存在着经济规模有限，经济结构不合理等诸多因素，因此办公市场尚处于一个休眠期，进入90年代以来

16、，无锡人抓住对外开放的机遇，以工业园区建设为主要载体，大力引进外资、发展对外贸易，这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。“九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代初期有了不小的增长，但是依旧没有形成一个完整的细分市场。,进入21世纪以来，无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求，无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段。,随着“十一五”规划的实施，在我国国民经济持续高速增长的背景下，无锡经济也持续向好，GDP连续以两位数高速增长，开放型

17、经济的快速发展，加快了企业与国际接轨，大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景，纷纷进军无锡，推进了无锡城市国际化的发展，这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长，并且开始从量的追求向质的追求，受众多高端需求的刺激，无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨，众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期。,2000年以前,20002003年,20042006年,2007年以来,市场特征,产品特征,客群特征,启动期市场概述,该阶段内主要代表项目为：天安大厦、佳福大厦，此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升，但是从整体看，依旧处于较低水平，与目前市场的主流写字楼产品包括本项目

18、产品之间存在一定的差距，故在本报告中并不作为重点。,城市经济进入快速发展阶段，也给城市房地产市场带来了新的发展契机，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求，无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段。传统的办公楼已经无法满足日益发展的企业需求，市场迫切需求更高端、更现代化写字楼的出现。,主力面积为130-180的面积为主，项目主要是以毛坯房为主；项目逐渐发展为高层建筑为主，开始引入智能化系统，并由专业的物业管理公司入驻进行管理；建筑形态开始丰富，外立面材质开始采用高档石材以及高档面砖；车位开始成为项目主要的着

19、重点之一。,此时期内购买及使用客户，主要有二类：第一，投资客户，此类客户由于从股市中获益，手有闲散资金，看好未来房地产市场的发展，开始进入房地产市场投资，主要以长期出租为主；第二，以办公为目的自用客户，城市经济的快速发展也给众多创业者带来了机会，需要有商务氛围浓厚的写字楼来作为固定的办公场所。,客群特征,产品特征,市场特征,在该时期内，无锡写字楼市场诞生了例如华仁逸景国际、东方广场、华邸国际大厦等写字楼项目，在硬件设施方面、户型布局、建筑形态以及智能化设施方面有明显的提升。,结构：采用框架剪力墙；层数：层高大都超过20层，基本为30层以上；配套：5A写字楼标准；通讯自动化（CA）、办公自动化（

20、OA）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容；户型：依旧以大面积为主，但是可以随意分隔，设计依旧是中规中矩。,城市房地产出现高速增长；写字楼项目分布逐渐形成区域性，市中心和蠡园开发区成为写字楼项目的集中地；经营方式出现多样化，出现以整租为主的写字楼项目，主要的代表性项目有东方广场和华仁逸景国际；区域分布逐渐以产业结构挂钩，产业布局为未来写字楼发展形成导向作用。,投资者依旧占有较大部分的比重，特别是市中心板块的写字楼项目更是受到热捧；多

21、数外地企业开始进入无锡市场，对办公楼市场需求开发放大，写字楼行业分布也呈现多元化的趋势；由于此时期内高端写字楼项目为数不多，因此租金水涨船高，因此也限制了不少小型企业的入驻。,发展期市场概述：,结构：钢结构；层数：超高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准；用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益；体制：土地出让、产权形式、国家鼓励；配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破；户型主要开始缩小，小面积户型热捧，挑高户型，SOHO概念等逐渐引入市场。,市场特征分析,产品特征分析,客群特征分析,2007年以来，无锡写字楼市场进入又一个快速发展期，摩天360、红豆国际广场、润华国际大厦等

22、一些超高层项目的交付使用和兴建，使得办公楼市场整体品质有质的提升，逐步向甲级写字楼方向靠拢。,以长期投资为目的，看中物业保值增值的投资客户成为市场的购买主力；多数外来企业受限于较高的售价，主要还是以租赁为主；对产品标准以及配套设计等条件愈发重视，新的办公理念已经逐渐形成。小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定酌投资回报受到了投资者的青睐。,股市暴跌，市场经济出现放缓，投资热情有所回落；房地产市场宏观调控加剧，市场趋于理性；办公市场全面进入供大于求的局面，超高端写字楼项目增多，售价屡创新高，投资回报率出现回落。,成长期市场概述：,第一章 宏观市场分析第二章 市场发展历程第三章 板块产品分析第

23、四章 项目产品建议第五章 客户特征分析第六章 重点个案分析,报 告 结 构,全市办公楼市场整体格局：五大板块,市中心板块,太湖广场板块,蠡湖新城板块,太湖新城板块,新区长江路板块,市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域；大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦项目；未来供应项目将以高品质综合性项目为主。,市中心板块以甲级写字楼为主,金陵大饭店,天安大

24、厦,国联大厦,外立面：已交付写字楼外立面以石材+玻璃幕墙为主，在建以LOW-E中空玻璃为主,东方广场,摩天360,财富大厦,华光大厦,恒隆广场,除哥伦布广场和百脑汇科技大厦为LOFT产品外，其余写字楼层高在3.4-3.7米之间,根据国际写字楼标准，标准层高为3.5m。,甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有较高要求,东方广场,华光大厦,摩天360,写字楼户型面积标准层面积多在12001500平方米，产品组合空间较大,写字楼基本配置分户式中央空调，但多无新风系统,华光大厦,金陵大饭店,金陵大饭店,甲级写字楼普遍对车位配比要求较高,市中心写字楼物业费跨度较大，最高达18元/天*平方米,租售价格随项目区位

25、和产品品质的不同而有所差异，基本在1.62.0元/平米*天,太湖广场板块项目分布及特征,太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD；太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域；分布：写字楼主要分布在太湖广场周边；品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及九龙仓项目。,目前太湖广场板块写字楼数量很少；但未来供应量大,外立面,凯宾斯基,九龙仓大厦,世贸大厦二期,时代中心大厦,效果图,时代国际,写字楼建筑面积:2万总层数:24F标准层层高：3.6大堂面积：约400平方米大堂层高:7米标准层面积：

26、2000平方米户型分割面积：111-285平方米产品配置：3部三菱电梯大金中央空调，无新风系统毛坯交付物业公司及收费：5元/平方米销售价格：17000元/平方米,未来供应,君来广场,世贸中心,九龙仓大厦,茂业城,蠡湖新城板块项目分布及特征,重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设；主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金/售价水平一般；写字楼主要分布在太湖大道沿线以北；新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁

27、逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等；,该区域是目前无锡甲级写字楼最为集中且标准较高的区域,华仁逸景国际大厦,无锡工业设计大厦,中锐佳城国际大厦,联创大厦,润华国际大厦,华邸国际大厦,万达国际,外立面,蠡湖新城板块除联创大厦为LOFT产品外，其余写字楼层高在3.4-4米之间,区域内甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有较高要求,华仁逸景国际大厦,无锡工业设计大厦,中锐佳城国际大厦,润华国际大厦,万达国际,华邸国际大厦,为满足不同消费需求，促进销售和租赁，写字楼户型面积设计较为灵活,蠡湖新城写字楼基本配置分户式中央空调和新风系统，对电梯的配置层级不一，其中润华国际大厦、无锡工业设计大厦等电梯配置较高

28、,甲级写字楼普遍对车位配比要求较高，每层都有精装公共卫生间，每户多采用毛坯或简装的形式交付,联创大厦,万达广场A区写字楼规划适合集中式办公的停车场所，地上地下与酒店共享盈余机动车位，配合以高效的集中约束管理，化解使用者停车、访客找车位的难题，全面解决商务停车需求。,无锡工业设计大厦率先在无锡将国家体育场鸟巢使用的富士智能车库系统应用到其15000平米超大停车场中。,目前万达国际是区域写字楼物业收费最高的项目，其次为润华国际大厦和无锡工业设计大厦,租售价格随项目区位和产品品质的不同而有所差异，目前区域内万达国际租金水平最高,太湖新城板块项目分布及特征,主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休

29、闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚地。写字楼主要分布在高浪路周边，目前在售写字楼较少；在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如嘉业国际城、昌兴国际金融大厦等；,目前区域写字楼项目较少，但未来该区域高端写字楼将逐渐增多,昌兴国际金融大厦预计2011年年中开始销售，此外还有金融商务第一街区、无锡嘉业国际城、20万平方米的无锡海岸城、盛高置业的金匮里地块等也都将陆续面市，其中不少会以综合体的形式出现。太湖新城前期推出的多以住宅为主，办公、商业较少。而从今年开始，为配合住宅，办公、商业类房会陆续推出。,目前区域写字楼项目较少，但未来该区域高端写字楼将逐渐增多,

30、标准层层高：3.4大堂面积：约150平方米，非挑高标准层面积：2000平方米户型分割面积：500-2000平方米产品配置：3部康力电梯无中央空调，无新风系统毛坯交付物业公司及收费：无锡联创物业，3元目前销售价格：10000元/平方米,玻璃幕墙,写字楼入口,大堂,标准层,新东国际广场,国联金融大厦,国联金融大厦位于太湖新城核心商务区中心，接驳地铁1号线、4号线的交会中心站。占地3.8万平方米，总建筑面积22万平方米，由4万平方米的商业裙楼和10万平方米的5A级写字楼组成。项目总投资达12亿元，将兴建两幢办公楼，分别高97.05米（22层）、143.25米（33层），此外还包括3层裙楼和一个两层高

31、的地下停车场，总建筑面积约22万平方米，其中地上约16万平方米，地下约6万平方米。,国联金融大厦（未售）,昌兴国际金融大厦,昌兴国际金融大厦（未售）,大楼建筑功能以现代办公楼为主，将引进动画、科技产业。同时配有部分小户型，为青年创业提供方便；地下一二层为设备用房和停车库；建筑一到三层为商业及配套用房。群房屋顶设计成屋顶花园，为使用者休闲之处；下沉式广场将做商业配套。建筑立面采用现代简约风格，用浅灰色石材、钢材、玻璃三种材料以减少压抑感。落地玻璃、开放式立面，使得房间有良好的阳光、通风和城市景观。主楼柱能够自由划分成单间式办公，大空间式办公，公寓式办公等多种办公形式，灵活方便，利于业主根据市场需

32、求自由划分。根据办公建筑电梯配比1部/5000,每栋大楼配7部高速电梯，2部消防电梯。而且作为金融商务街区的一部分，采用了统一设计的方式，因此整个街区地下部分均与地铁站台相连。项目东至立德路、西至立信大道、北侧为规划道路。设有一幢99.9米的高层塔楼，地上建筑面积52505.1、地下16969.5，总用地面积10592.5，容积率为4.957。,新区长江路板块,重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生物医药等为主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业；新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对

33、较低；分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线；品质：原有写字楼除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都很低；目前在售第一上海广场标准较高。,目前新区已入住写字楼档次较低,在建或即将投入使用写字楼配置较高,新区板块,外立面,除软件园为LOFT产品外，其余写字楼层高在3.4-3.6米之间,区域甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有一定的要求,区域写字楼户型面积设计较为灵活,产品面积方面：小型产品单元面积设置在30-40平米；中型产品单元面积设置在50-80平米；大型产品单元面积设置在150平米以上。,除第一上海广场有中央空调和新风系统，其他均无新风系统,目前办公楼硬件设施相较无锡高档办公楼而言尚有较大差距。,区域物业管理水平不高,物业收费标准较低,目前的租金水平及物管费水平在办公消费者的接受范围之内。相对于目前办公产品档次较低的情况下，消费者尚能接受目前租金及物管费水平，一旦出现更高档的办公产品，消费者的接受度将有一定的提升空间。,租金水平基本在1.5元/平米/天以上；创业园与软件园因存在较多办公企业优惠政策，租金相对较高。,