装修施工单位考察工作细则(终稿).ppt

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1、,装修施工单位考察工作细则,前言,目的：指导招标人员了解考察装修施工单位的程序、把控考察要点，提高考察效率。适用范围：适用于装修类工程的施工单位考察和交底。,2,目录,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成（二）施工单位推荐原则（三）施工单位考察原则（四）施工单位考察准备工作（五）施工单位总部考察（六）招标文件等重点内容交底（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察（八）在建项目现场考察（九）已完工项目现场考察（十）已合作单位现场考察（十一）装修工程常见的质量问题和质量较好的图片,3,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,4,1.施工单位总部的考察,5,填写单位名称及联系人的基本信息,填

2、写企业资质情况,勾选企业内部管理模式,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,1.施工单位总部的考察,6,由考察人员填写，包括企业情况介绍、企业性质、税务资格、企业信誉、项目经验、技术能力、项目管理模式、材料采购、进度质量管理、劳务来源意向合作区域等情况,对企业内部管理、技术力量、项目经验等做综合评估,勾选考察结论,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,2.项目经理及主要管理人员考察,7,填写项目经理及主要管理人员的基本信息,填写项目经理的主要工作经理,从工作年限、业绩、技术水平、现场管理能力等方面对项目经理的综合能力做出评估,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,3.在建项目考察,8,对

3、在建工程的质量、安全文明施工等进行评价,填写工程概况,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,4.已完工项目考察,9,填写工程概况,对已完工程的质量观感等作出评价,备注：原则上没有在建项目的单位不进行考察。,（一）介绍装修施工单位考察记录表的构成,（二）施工单位推荐原则,公司员工均可推荐施工单位，但在考察记录中，需填写施工单位来源推荐人信息。,10,（三）施工单位考察原则,新施工单位经公司联合考察认可后，纳入公司的合资格施工单位库，方可参与碧桂园的工程投标。联合考察的部门包括：集团工程招标管理部，工程管理中心，区域、项目部。,11,12,1、百度查询拟考察单位有没有诚信问题或法院通报的重大 合

4、同纠纷案件,案例：,提醒：口碑不好的单位，尽量不考察。,（四）施工单位考察准备工作,2.为提高考察效率，提前把拟考察施工单位基本 信息表发给施工单位填写(附件1：拟考察施工 单位基本信息），方便我司提前了解拟考察单 位的基本情况。,13,（四）施工单位考察准备工作,提醒：将来考察须注意核实考察的项目情况是否与施工单位提供的项目信息一致。,3.组织部门对拟考察施工单位先进行摸查,初步评估该单位实力能够达到我司基本要求后，再组织相关部门联合考察，以提高对施工单位考察的效率。,14,（四）施工单位考察准备工作,4.提前告知施工单位我司考察项目经理的原则：1）原则上考察项目经理（或执行经理）和将来拟派

5、我司投标的项目经理（或执行经理）是同一人。2）若将来另派项目经理，要求提供该项目经理的社保及业绩证明，公司对项目经理的评价，区域、项目对项目经理团队约谈把关。,15,（四）施工单位考察准备工作,组织部门必须做好考察计划，建议在地图上标出各施工单位总部及项目所在地。安排好行程路线，集中考察，尽量避免零散考察。6.提前与施工单位联系，告知我司考察行程安排，人员职级及考察人数，最好能够约见公司法人 代表或总经理。,16,（四）施工单位考察准备工作,（五）施工单位总部考察,17,.考察新的施工单位时，必须考察其公司总部，最好能约见其法人代表，记录好其联系方式和地址；不允许仅考察新单位分公司或办事机构。

6、,（五）施工单位总部考察,1.考察施工单位总部，介绍双方人员，交换名片。并请施工单位简单介绍公司情况，包括过往业绩、管理模式等。,公司门口照片 座谈会照片,18,我司集团人员先介绍公司发展历程、目前在建项目数量、项目布局情况、过往三年的业绩、公司经营模式等,必要时可播放我司的宣传片。我司区域、项目部人员介绍区域项目发展情况，包括区域管辖的范围，在建项目的数量，新项目拓展情况，拟招标项目的基本信息（包括产品类型、面积、工期等）。,19,（五）施工单位总部考察,20,4.查看施工单位的资质证书、安全生产许可证、税务登记证、组织代码证等原件，并检查证件是否过期，资质是否满足 要求。装修公司资质情况如

7、下：,（五）施工单位总部考察,21,装修资质不但是企业实力的一个反映，同时也是承接工程的基本要求。对于3级资质（旧标准）或无资质的单位我们原则上不予考虑。查询网站：中华人民共和国住房和城乡建设部官方网站：http:/http:/,对于装修资质的说明：,（五）施工单位总部考察,22,5.企业的成立时间 一般而言，企业成立的时间越长，积累的施工经验和社会资源就越丰富，能主动提出优化和改良方案，和成熟的企业合作更有利于确保我司工程的顺利完成。不成熟的装修公司，他所犯的错误而导致的经济损失，最终可能会转嫁到甲方。,（五）施工单位总部考察,了解对方公司属直营，还是挂靠。坦诚交流，对于有实力的挂靠包工头，

8、同样可以考察其自己施工的工程。对于挂靠的实际承包人的要把控以下两点：要求拟派项目经理的社保必须在考察单位，规避我司的风险；是实际承包人承建过的工程，要求提供书面证明文件。,23,（五）施工单位总部考察,以往承接哪类工程为主？政府工程（医院、政府办公楼、体育馆、会展中心）、酒店、商业中心、住宅项目。与标杆房企有没有合作？有没有承接过万科、恒大等知名地产商的批量装修工程。,24,（五）施工单位总部考察,备注：可以要求提供业绩清单，随机抽查几份合同，核实业绩的真实性。,了解施工单位现有工程技术人员数量，具有中高级职称人员数量。了解过往承接工程赶工的工期情况。例如：了解别墅和洋房样板房的赶工工期（只需

9、算硬装施工工期，一般不含水电安装）,25,（五）施工单位总部考察,了解施工单位对于往来资金、材料采购、进度、质量如何管理。12.了解项目经营模式，项目经理对资金使用，材 料采购的权限。13.了解是否有下属劳务公司或长期合作的劳务班 组，劳务的来源，劳务是采用大包干，还是采用小班组，民工工资如何监管、发放。,26,（五）施工单位总部考察,了解施工单位的商务能力。了解造价团队的情况（人数和能力）。有些装修工程（尤其是酒店、会所等装修工程）工序复杂，材料繁杂，没有高效、独立的造价团队，可能难以快速响应我司的回标要求。了解是否可以及时办理施工图预算和结算。,27,（五）施工单位总部考察,能否接受总价包

10、干？有没有做总价包干工程的经历，是否能接受总价包干的合作模式？装修工程主要工作项的综合单价？如块料铺贴、ICI、平顶天花等。,28,（五）施工单位总部考察,工程维修如何安排？是否有自己的专门维修团队？完工后的维修跟进作何安排？维修工程的响应速度？,29,（五）施工单位总部考察,强调：若将来承接我司装修工程，交楼阶段必须及时配合项目提出的整改要求。,为应对即将实施的税制改革“营改增”，我们需要核实新考察单位的税务资格（“一般纳税人”还是“小规模纳税人”）。税务登记证样板如下：,30,（五）施工单位总部考察,我们必须提醒施工单位实施“营改增”后需要面临的问题：我们要求、类工程的合作单位都要具备一

11、般纳税人资格，这将作为我司邀请投标的前提 条件。施工单位必须开具增值税发票给我司，由此可 能造成的成本上升，施工单位在投标报价中自行 考虑，我司不会给予额外的补偿。,31,（五）施工单位总部考察,了解施工单位意向合作区域，若其它区域有合 适的工程，也可以邀请投标。21.要求施工单位提供一套企业的资信资料、拟考 察项目经理简历、业绩及社保证明，并加盖公 章。22.考察人员在承建商总部考察记录表中描述考察 单位的基本情况并做出综合评估。,32,（五）施工单位总部考察,1.招标方式及报价形式 我们的招标方式是采用邀请招标，工程量清单报价。有两种报价形式：按发包人提供的全费用综合包干单价包干，报上下浮

12、系数；发包人提供工程量，固定总价包干。,33,（六）招标文件等重点内容交底,提醒：1.部分装修工程因图纸原因暂不具备总价包干条件的，可以先报上下浮系数，出图后报预算，再实行总价包干。2.对于实行装修总价包干的工程，若投标单位对发包人提供的工程量有异议，可以在招标答疑阶段提出。,1.招标方式及报价形式,34,（六）招标文件等重点内容交底,强调：1.为保证整个投标过程的公平、公正、公开，邀请投标单位现场参与开标，若投标单位不能参与现场开标，必须承认开标结果，公司法务部门监督开标过程。2.定标的原则是合理低价中标，低于成本且无合理解释的投标将按废标处理。,2.付款方式【货量区】按月进度支付，支付比例

13、是80%；【酒店、非示范区的会所、幼儿园、学校等装修工程】、【展示区】按设定的完成工程量节点进行支付：第一次，待工程量完成50%后，付合同总价30%；第二次，待工程量完成80%后，付合同总价25%；第三次，待工程量完成100%后，付合同总价25%；结算手续办理完毕之日起15天内支付至工程结算总价的95。2年质保期（第一年2.5%，第二年2.5%）。附件2：装修工程付款方式、报价形式、调差方式,35,（六）招标文件等重点内容交底,3.装修场地移交的要求，详见附件3土建总包与专业公司施工场地交接验收制度。,36,（六）招标文件等重点内容交底,4.总包单位配合内容及服务费（详见附件4总包配合费）我司

14、的配合费方案对于专业分包单位来说是比较有利的，统一了收费方式和标准，避免总包单位的不合理要求。该部分费用由发包人直接支付给总包单位，专业分包单位不用另外支付配合费。现场施工、生活水电费根据合同约定执行。,37,（六）招标文件等重点内容交底,要求项目经理对在建项目做概况介绍，包括介绍项目施工的技术难点。要求项目经理/主要管理人员介绍工作经历，需关注他们与知名房企有无合作，做过的重点工程，存在的技术难点，从业年限，是否获得过相关的荣誉奖项。,38,（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察,针对在建项目，提出施工工艺、质量、造价等相关问题，与项目经理进行交流，进一步了解项目经理的水平。若施工单

15、位推荐的拟派项目经理目前没有在建项目，需重点关注其之前施工项目竣工至今的时间，让其介绍之前项目的现场情况，相关的材料价格等，从侧面了解项目经理是否为挂靠及其能力。,39,（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察,考察人员对拟派项目经理做出综合评估。,40,（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察,提醒：中标单位进场前，区域、项目有责任对实际承包人和管理团队进行核实把关。,（八）在建项目现场考察,41,注意考察项目的针对性,对方一般都乐于引导我司去参观他们的标杆工程（造价高、档次高、利润高），但本阶段的装修单位考察，主要是为我司货量装修工程做储备。因此，最好是考察一般的精装工程。,1

16、查看项目部办公室墙面施工单位名称及标志，项目规划平面图，施工现场平面布置图，施工进度计划横道图，项目部人员组织架构，项目管理目标等。2观察现场管理人员印象，施工人员数量，工人作业水平。3现场材料堆放及加工场（包括龙骨、乳胶漆、墙地面砖、石材等）是否整齐、合理。4参观现场样板房，观察样板房质量效果。5检查现场隐蔽工程的质量，包括卫生间防水、给排水管道安装、电管线安装、吊顶龙骨安装等。,（八）在建项目现场考察,6检查地砖铺贴、墙面乳胶漆、墙纸裱糊、木饰面安装、家居摆设、开关插座、卫生洁具安装的质量及观感。7检查现场成品及半成品的保护措施和保鲜效果。8检查现场文件资料的汇总整理，包括隐蔽工程验收记录

17、、场地移交记录等。9观察现场不合格工程的维修整改情况。10.询问施工单位现场的配合度情况。,（八）在建项目现场考察,1.查看项目部办公室墙面施工单位名称及标志，施工单位施工合同、项目竣工资料、项目规划平面图，施工现场平面布置图，施工进度计划横道图，项目部人员组织架构，项目管理目标等。2.检查地砖铺贴、吊顶隔墙、墙面乳胶漆、墙纸裱糊、木饰面安装、家居摆设、水电安装的质量及观感。3.检查现场维修服务情况。4.收集业主反馈情况。,（九）已完工项目现场考察,1.检查项目管理架构情况（包括架、管理人员是否齐全等）。2.检查项目现场管理人员和施工单位人员配备情况（包括管理人员数量、素质，施工人员数量、技术

18、水平等）。3.检查项目施工前的工作安排情况（包括管理制度和计划的制定、图纸会审的落实等）。4.检查项目施工过程的管理情况（包括样板间的设置、半成品和成品的保护等）。,（十）已合作单位现场考察,5.检查项目完工阶段的管理情况（包括实际完工时间、工程资料的整理）。6.检查墙地砖铺贴、吊顶隔墙、天花墙面乳胶漆、天花墙面裱糊、木装饰安装、家居摆设、水电安装的质量及观感。,（十）已合作单位现场考察,十一、装修工程常见的质量问题,朱湖广 工程管理中心 2014年10月31日,墙面渗漏,(十一)-1.装修工程常见质量问题,窗边渗漏,墙面裂缝,(十一)-1.装修工程常见质量问题,窗边渗漏,(十一)-1.装修工

19、程常见质量问题,阳露台地漏、煤气管道周边渗漏,卫生间墙体根部返潮、渗漏,楼板渗漏,管口渗漏,天花渗漏,窗边渗漏,(十一)-1.装修工程常见质量问题,卫生间沉箱、管井渗漏,(十一)-1.装修工程常见质量问题,卫生间墙面四周渗水返潮,(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:卫生间地面瓷砖采用“干铺”法施工处理意见：拆除地面瓷砖，重新按要求进行“湿铺”,(十一)-1.装修工程常见质量问题,“干铺”,“湿铺”,公共走廊、卫生间墙面抛光砖空鼓,踢脚线施工随意、收口粗糙,(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:主龙骨间距安装不符合规范要求，缺少横撑龙骨。处理意见：增加主龙骨，主龙骨与墙体间距不

20、大于300mm，主龙骨与主龙骨之间距离不大于1200mm,增加横撑龙骨。,(十一)-1.装修工程常见质量问题,龙骨间距安装不规范,龙骨间距安装规范,存在问题:隔墙板材无防火标识、不符合图纸材料要求。处理意见：拆除不合要求的板材，更换符合图纸设计要求的合格材料。,(十一)-1.装修工程常见质量问题,非阻燃夹板,阻燃夹板,存在问题:板材转角处未采取防开裂封板措施。处理意见：拆除转角处硅酸钙板，采用“L”型封板。,二、吊顶、隔墙工程装修通病及防治,转角处采用“L”型封板,转角处未采用“L”型封板,天花吊顶开裂,(十一)-1.装修工程常见质量问题,(十一)-1.装修工程常见质量问题,石膏线与吊顶底板开

21、裂,腻子起皮、脱落,石膏线接口不顺,(十一)-1.装修工程常见质量问题,天花、墙面阴阳角不顺直,(十一)-1.装修工程常见质量问题,天花、墙面乳胶漆粗糙不平整,(十一)-1.装修工程常见质量问题,天花乳胶漆粗糙,天花灯具四周乳胶漆粗糙,(十一)-1.装修工程常见质量问题,地面瓷砖铺贴不平整,(十一)-1.装修工程常见质量问题,地面瓷砖铺贴有大小头,(十一)-1.装修工程常见质量问题,厨房天花板底不平整,抛釉砖海棠角拼角过大、粗糙,拼小海棠角（2mm*2mm)效果好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,木地板起鼓,(十一)-1.装修工程常见质量问题,木地板踢脚线拼缝、收口不顺直,(十一)-1.装

22、修工程常见质量问题,墙面不平整导致踢脚线不顺直,踢脚线小段接头，观感差,(十一)-1.装修工程常见质量问题,(十一)-1.装修工程常见质量问题,踢脚线拼缝不到位,成本配套连接件，效果好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,踢脚线与地板表面的间隙过大,踢脚线与地板表面密实，效果好,木踢脚线收口质量较差,木踢脚线收口质量较差,木踢脚线接口质量较好,木踢脚线阳角拼接质量较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,木地板收口压条施工质量较差,木地板收口压条施工质量较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,门槛石、窗台石断裂,门槛石断裂,(十一)-1.装修工程常见质量问题,入户门口地面抛光砖排版不妥,入户

23、门口地面抛光砖排版合理,(十一)-1.装修工程常见质量问题,抛釉砖铺贴收口质量较差,收口质量较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,抛釉砖铺贴侧面收口质量较差,瓷砖铺贴侧面收口质量较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,拼角施工质量较差,拼角施工质量较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,抛釉砖铺贴与铝合金推拉门下轨水平高差过低、或过高,抛釉砖铺贴与铝合金推拉门下轨水平高差合理（平或低0.5mm),(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:门槛石未按要求铺贴、与地板高差过大（超过30mm,图纸要求15mm)。处理意见：打好平水查出造成有高差的原因后进行返工处理。,(十一)-1.装修工

24、程常见质量问题,高差过大,高差合理,木地板刮花、成品保护不到位,(十一)-1.装修工程常见质量问题,阳台天花板底不水平,外墙砖铺贴效果较差,阳台天花板底水平,外墙砖铺贴与天花阴角收口效果较好,(十一)-1.装修工程常见质量问题,墙纸拼贴质量差,墙纸收口差,墙纸开裂,墙纸拼贴显缝隙,拼贴质量较差,(十一)-1.装修工程常见质量问题,墙纸拼缝差,墙纸收口差,墙纸开裂,(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:吊顶内用PVC管代替镀锌钢管，不符合图纸要求。处理意见：拆除PVC管，更换成镀锌钢管，加强交底与隐蔽验收。,吊顶内PVC管,吊顶内镀锌钢管,(十一)-1.装修工程常见质量问题,配电箱门开关

25、不顺畅、有较大变形,开关、插座面板安装不牢固、收口粗糙,(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:洗手盆下部未按要求设置存水弯。处理意见：拆除塑料软管，安装配套的存水弯，加强过程验收。,配套的存水弯,塑料软管,(十一)-1.装修工程常见质量问题,存在问题:座厕安装位置明显不符合设计要求。处理意见：拆除重新安装。加强交底与验收。,座厕安装位置不合理,座厕安装位置合理,(十一)-1.装修工程常见质量问题,十一、装修工程质量较好的图片,朱湖广 工程管理中心 2014年10月31日,卫生间墙面无渗水返潮，施工质量较好,(十一)-2.装修工程质量好照片,阳台地漏、煤气管道四周无渗水，施工质量较好,(十一)-2.装修工程质量好照片,(十一)-2.装修工程质量好照片,天花吊顶无开裂，天花、墙面扇灰乳胶漆施工质量较好,(十一)-2.装修工程质量好照片,(十一)-2.装修工程质量好照片,天花吊顶无开裂，天花、墙面扇灰乳胶漆施工质量较好,(十一)-2.装修工程质量好照片,天花吊顶无开裂，天花、墙面扇灰乳胶漆施工质量较好,(十一)-2.装修工程质量好照片,感谢聆听!,98,