北京南极星商业综合体规划建议.ppt
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1、北京南极星商业综合体规划建议,第一部分 市场研究,北京整体商业环境,西部,南部,东部,北部,北京整体商业环境,人口稠密,商业氛围较东部稍弱,营业态齐全,拥有全亚洲最大的SHOPPING MALL,带动区域形象军队家属院较集中,如万寿路、万寿寺等西山得天独厚的自然环境吸引大量人群早期西南区域中小型私企老板、西部当地农民在城市中落户,西部商业环境,北京整体商业环境,人口稠密,商业氛围浓郁,各经营业态齐全亚运会、奥运会带动区域形象提升与发展路网发达,上世纪80-90年代开始修建多条城市中心区与北部地区交通要道早期高端房地产项目集中区域,代表有万科、欧陆经典小区等中关村、亚运村及望京三大版块,奠定北部
2、城区商业地位,北部商业市场环境,北京整体商业环境,商务、商业氛围浓郁,并继续向东部延展,可满足多元化的消费需求,娱乐业发达CBD京城最大的商圈,具有汇聚能力使馆区与首都国际机场为区域增加高端消费潜力大量中高端住宅项目为区域提供人群基础,东部商业环境,北京整体商业环境,南城商业发展正处于发展中阶段,商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高,随着本市房地产物业发展和建设速度加快,外来人口的不断增多,东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少,未来,南城区域将成为北京市可发展商业项目的重要地带。08年以前,较东北区域将呈现极大发展潜力。社区型商业项目、组团型大型商业明显分区大中型餐饮、娱乐等业态发
3、展将逐步增多商务办公、商业配套服务也将成为南城区域发展重点之一,南部商业环境,北京整体商业环境,针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供应量可以发现,北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态各大开发商的2006年扩张计划所形成的巨大新增供应量,除了带来更为激烈的市场竞争外,还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变 北京经济开发区的商业体量还明显不足,不能满足当地消费需求,结论,北京整体商业环境,新一轮市场淘汰过程开始大体量商业投放规模化 联合开发,拓展盈利空间,发展趋势,北京丰台经济开发区市场环境,北京丰台经济开发区商业支撑,欧尚集团1961年创立于法国北部著名的工业城市-里尔,是以经营大型超
4、级市场为主的国际商业集团,世界500强中排名第199位,全球市大零售商之一,北京丰台经济开发区商业支撑,丰台区工商联大厦是北京市重点工程之一,经过了两年多的建设,投资2亿元,建筑面积5万多平米,属丰台区地标性建筑。被全国工商联副主席孙晓华称赞为“全国首屈一指的工商联大厦”。工商联大厦集交流、研讨、培训、商务于一体的综合写字楼,大厦占地6240,总建筑面积达到52439,地处西南四环交汇而成的金角之地。,北京丰台经济开发区商业支撑,总占地面积:65公顷总建筑面积:120万平方米;每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座;独体独栋、独立产权、独立冠名 总面积约40000平方米五星级酒店 面
5、积约40000平方米商业配套设施;共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓,总部基地,北京丰台经济开发区商业支撑,丰台独楼,北京丰台经济开发区商业支撑,区域总户数,总户数为14735户,按每户三至四人常规计算,长驻人口约4.4-5.9万人据不完全统计,该区域流动人口约为4-5万人区域总人口约为10万人,北京丰台经济开发区商业发展趋势,投资45亿元的总部基地给这个区域带来了巨大的商业机会,投资40亿元的国际汽车博览城看中了区域潜力正在大兴土木,招商地产投资20亿准备开发的项目,已规划完毕,近两年入市,由国美投资40亿元的国美商都和全球高科技体验中心,充分证明了这个区域的发展潜力,北京丰台经济开发
6、区商业发展趋势,国际汽车博览城,总建筑面积65万平方米地上52万平方米地下13万平方米汽车博物馆建筑面积4.7万平方米商业项目建筑面积60.3万平方米主要经营业态:品牌展示馆、销售馆、商务区、汽车主题公园等 预计于2007年年底建成开馆,北京丰台经济开发区商业发展趋势,国美商都(全球高科技体验中心),国美置业有限公司投资40亿元,在丰台区科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心”,其中设立10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心”,并建造3万平方米的国美电器音像商场,它将成为国美电器连锁中最大的旗舰店,北京丰台经济开发区商业发展结论,目前西部提出以发展大规模购物中心的发展模式先发制人,
7、形成影响范围较大的商业圈。而南部地区随土地资源的优势突击,以及城市交通和市政设施的进一步改善,也正稳步发展。北京未来的商业地产发展方向重点在集众多功能于一体的社区商业服务中心,侧重于大众的消费型商业。本区域商业、商务发展潜力巨大,目前国美商都和汽车博览城还在建设期,而本案已具备招商条件,所以,目前这个时间段正符合我项目的发展,应抓紧目前有利时机,快速完成招商任务。,第二部分 对前期招商情况的思考,宠物用品市场,引进宠物用品市场所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商务氛围条件,居住人口层次条件,宠物用品市场,引进宠物用品市场需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业氛围条件,居住人口层次条件
8、,区域尚未发展到成熟阶段,属于初级阶段,交通条件通畅,到达便捷,周边商业氛围还不够,居住人群未达到一定层次标准,宠物用品市场,引进宠物用品市场需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业氛围条件占比,居住人口层次条件占比,宠物用品市场,占比最重的是居住人口条件,此项需要较长时间才能发展完善,所以得出如下结论,宠物用品市场,目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况,电脑城,引进电脑城所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商业氛围条件,办公物业条件,电脑城,引进电脑城需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业氛围条件,办公物业条件,区域尚未发展到成熟阶段,属于初级阶段,交通条件
9、通畅,到达便捷,商业氛围还不够,办公物业条件尚可,紧邻总部基地,需求人群有一定基础,引进电脑城需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业氛围条件占比,办公物业条件,电脑城,占比最重的是区域条件和办公物业条件,此两项中区域条件较差,而办公物业条件有一定基础,所以得出如下结论,电脑城,在本区域有一定基础,但还需要一段时间的发展,电脑城,大型购物中心,引进大型购物中心所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商业氛围条件,居住人口条件,引进大型购物中心需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业氛围条件,居住人口条件,区域尚未发展到成熟阶段,属于初级阶段,交通条件通畅,到达便捷,商业氛围还
10、不够,居住人口数量不足,目前不能达到大型购物中心的要求,大型购物中心,引进大型购物中心需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业氛围条件占比,大型购物中心,居住人口条件占比,占比最重的是区域人口条件,区域人口数量的增加还需要一到两年时间,所以得出如下结论,大型购物中心,目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费,大型购物中心,本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、中型购物中心。,对前期招商情况思考后的结论,所以,对本案的业态规划如下,第三部分 商业业态规划,一 层超市、餐厅、零售店,二 层歌厅、康体中心,三、四层经济型酒店,商 业 业 态 规 划,第三部分 业态规划(一层),
11、超市,餐饮,零售店,第三部分 业态规划(一层),超市选取原则,由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边人群生活基础用品的需求,比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市,第三部分 业态规划(一层),餐饮选取原则,本区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司,例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等,第三部分 业态规划(一层),零售店选取原则,零售店在选取中主要弥补区域不足,分为两种方式,一种是整体出租,例如开眼镜店、药店和电讯器材店;第二种是打散了出租,例如美容美发、干洗店、花店、影楼和口腔诊所等,物业纵深在50米以上为佳,原则上 不能低于40米,临街面
12、不低于70米层高不低于5米,对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼的要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场,超市商户选址条件,对产品的要求,至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开,同时为商场供货车辆提供物流专用场地,40尺货柜车转弯半径18米,对停车场的要求,市政电源为双回呼或
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