株洲金益合泰项目市场分析63p.ppt

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1、区位价值解析：项目位于株洲市老城中心，合泰市场与芦淞市场交界处，扼守合泰通达市中心咽喉,项目位于京广铁路以东，合泰路以南，南抵达和石宋路高架桥，距离规划在建的三站一中心仅299米，距离中心广场约1000米。,三站一心,本案,株洲的芦淞,湖南的芦淞,中部的芦淞,地段价值解析：芦淞市场、合泰市场和正在筹建的三站一中心，承载株洲市金融贸易的核心功能，项目位于三者交汇处，地段价值优越,步行15分钟,步行5分钟,步行10分钟,芦淞商圈,合泰片区,三轨道中心站,芦淞市场：服装贸易和配套产业株洲芦淞商圈将服饰贸易覆盖了全省，目前正致力扩大贸易，吸引更多周边五省人流，将服饰贸易板块进一步扩张；合泰市场：承担芦

2、淞商圈服饰贸易配套产业合泰属于株洲服饰贸易配套中心，承载的加工、包装、物流等功能处于高速发展中，对人流与货流有强大的吸附能力三站一中心：交通枢纽和物流中心即将启动建设的城铁、地铁站，配合现有的火车总站，将发展成为区域性交通枢纽和物流中心,城市价值：作为株洲市老城区改造辐射区域，未来片区将一改脏乱差的局面，提质升级为株洲城市名片，提升城市形象(见案例),写字楼市场分析,酒店产市场分析,商业市场分析,公寓市场分析,株洲写字楼分布：本地块所处芦淞商圈中低端写字楼居多，以实业、贸易、物流等产业为核心；高端写字楼多居于两大城市核心区域大河西片区和中心广场；其他区域次之,芦淞商圈：以中低端写字楼为主，实业

3、、贸易、物流产业等，为其核心功能；中心广场：以中、高端写字楼为主，金融、商务、办公等，为其主要功能；芦淞区北：以中端写字楼为主，办公、机关单位等，为其核心功能；大东城：以中端写字楼为主，金融、贸易、办公等，为其主要功能；大河西：以高端写字楼为主，金融、政治、文化、研究、加工、办公及商务等，为其核心功能。,大东城（京广线以东，合泰除外的其他区域）：富华广场、世贸广场、市政大厦、天润大厦、银泰财富广场、东方时代广场、铂金时代、东都文化广场等。,大河西：三湘大厦、华尔兹大厦、保利大厦、银天广场、神农城、新城首座、中央商务大厦、百益大厦、庐山大厦、福泰大厦、鼎城大厦、铭逸酒店等。,芦淞区北：中旺大厦、

4、银丰大厦、广冶大厦、佳和大厦、塔山项目、上城国际等。,中心广场：希尔顿、王府井、家润多、中鸿国际等。,芦淞商圈：金轮、金冠、金帝、九天、大地、中国城以及合泰范围的写字楼等。,芦淞商圈写字楼驱动模式：以服装贸易为代表的中、低端商贸型产业核心驱动，拉动了加工、包装、运输、仓储等周边配套产业的同步发展,商贸型客户特征：1、以服饰批发、零售等商贸型产业为核心驱动；2、衍生出服饰加工、包装等周边服务；3、更有强力的运输、仓储等产业配套。,金冠,金帝,金轮,天山大厦,中国城,大地,亚泰广场,环洲城,九天,金元大厦,金谷,融通大厦,合泰大厦,裕丰广场,宏泰广场,凯星大厦,嘉泰大厦,滨湖大厦,金山大厦,天润天

5、城,华丽,智力型客户特征：1、以金融、顾问、律师、广告及大、中型企业办公等中、高端智力型产业为核心驱动；2、带动餐饮、购物、休闲及娱乐等服务配套的发展。,中心广场写字楼驱动模式：以金融、办公为代表的中、高端智力型产业核心驱动，带动餐饮、购物、休闲等配套型产业的同步发展,实业型客户特征：1、以事业单位办公、企业生产等中端实业型产业为核心驱动；2、周边存在大片的传统居住型，老旧社区。,芦淞区北写字楼驱动模式：以企业、事业单位办公为代表的实业型中端产业核心驱动，周边存在大片的居住型老旧社区,分区域客户借鉴：芦淞商圈服饰贸易与其配套产业，带动了周边超过10万的写字楼需求,从事服饰产品的贸易、加工、包装

6、及物流；火车站旁的地理优势，对于服饰贸易，及其周边产业的相关企业，具有较强的吸附能力；专业功能性强，群体效应明显。,汇集了国内4000多个服装服饰品牌总代理；市场群内有5个大型物流集散中心以及与物流集散中心；6万多平方米的仓储系统；1个综合性的电子商务中心。,芦淞商圈（芦淞服饰市场群）占地1.5平方公里，营业面积达73.5万平方米，拥有43个大型服装专业市场，2.8万个体业主经营户，10万从业人员的庞大服装服饰市场群。,概况,区域特点,区域目前情况,分区域客户借鉴：中心广场贸易、服务、商务、办公等众多种类的中、小型企事业单位聚集，带动了周边超过8万的写字楼需求,阶段,需求量,1万,5万,10万

7、,芦淞商圈,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,株洲市中心,依据不同地段客户对写字楼需求情况分析，目前株洲写字楼市场正处于起步往发展阶段的过度，中、高端需求与低端需求混合在一起，企业对中高端写字楼的需求越发凸显，预计将吸引近10万的写字楼需求,株洲写字楼市场供应呈现出平稳增长的态势,株洲写字楼市场发展，一直保持每年平稳增长的态势；随着株洲的贸易、商务等各大产业的发展，写字楼的供应逐步增加；目前株洲缺乏真正的甲级高端写字楼。,株洲目前的产业结构和经济特性在一定程度上限制了市场对于商务需求的发展空间,株洲的服务业主要集中于商贸、物流等行业，其中，物流业的产值占生产性服务业的49%,商贸服务占16%这些产

8、业对商务办公空间的要求较低，难以承受专业写字楼的 高运营成本，主要分布于靠近火车站等物流枢纽周边，和居住功能混合利用，依靠株洲发达的铁路交通形成。,通信传输、计算机服务和软件业,金融,专业服务,通常金融、保险、专业服务对成本的承受力较强，且对企业形象有相应要求，经常使用商务写字楼组织商务活动而株洲产业的内向型、传统制造型特点决定其高端服务业还不发达，对专门商务空间的需求有限，主要依托于商务型酒店。,物流业,商贸服务业,46%,16%,金融主要还是依靠传统的商业信贷，城市地位和性质决定其发展空间有限,15%,由于产业集中度不高，未能形成完整的产业链，出口比重低，故现状需求少，外部依托,售价在70

9、00元/左右，租金在20-30元/月之间，整体发展势头迅猛,株洲办公物业的租金水平并不是很高，基本集中在20元/平米左右，比长沙低了一半多。单从株洲个别写字楼来看，服务好，酒店式管理服务的写字楼租金相对高出一半。,整个株洲租金水平基本相差无几，无地段的区别，只有服务水平的区别。写字楼的价格水平在7000元/平米左右。总体上售价水平不高，提升空间比较大。,受株洲经济和行业特征的影响，株洲大部分企业以中小型的贸易公司为主，所以需求的面积区间不大，导致目前市场的写字楼供应面积区间集中在40-160平米左右。,株洲现有企业存在改善型需求，现有写字楼客户对目前株洲现有的写字楼办公产品不满意率超50%，主

10、要是针对物业档次和物业管理方面,受访企业对现住写字楼表示非常满意和满意的仅占13%，表示不满意的有45%，觉得一般的有32%客户尤其对写字楼装修、大堂档次不满意,对现有写字楼的看法,对现有写字楼不满意之处,客户对现有写字楼不满意之处主要体现在写字楼档次不够、物业管理太差、周边环境和配套以及电梯等,不满意之处：写字楼档次不够物业管理周边配套和环境电梯较少,受访企业意向办公物业面积集中在100-300居多；关注点在服务配套、物业管理等方面,客户面积需求,客户敏感点,Code of this report|17,写字楼市场发展正由启动阶段向发展阶段转变，随着城市的发展，写字楼市场将更加成熟，为专业的

11、高端写字楼产品出现创造了有利条件。,写字楼分析总结：,三市融城，赋予了株洲肩负较强区域服务职能的重要使命，提速了株洲服务型产业的发展，二，三产业将迅速壮大，为写字楼市场发展提供良好平台并创造出更多需求。,株洲写字楼主要集中在河东河西的繁华地段，单项体量比较小，写字楼规模总量小，整体档次偏低，缺乏纯正写字楼。,随着中心区域的改造和升级，区域依托传统的经济基础和便捷的交通优势，仍然成为城市重点的写字楼发展重心区域。,目前市场整体水平低，专业写字楼开始出现，但缺乏引领市场的商务标杆，未来市场品质化是必然趋势。,对本项目写字楼的启示：,专业写字楼开始出现，品质化与专业化是未来写字楼市场发展的必然趋势，

12、专业写字楼将迎来更大的市场空间，但高端写字楼发展空间有限。,本地块酒店市场分析,2、芦淞商圈客户研究分析区,3、域酒店发展机会分析,1、株洲酒店市场现状分析,酒店产品定位模式,分布格局：芦淞商圈内以中、低端宾馆、连锁、旅社为主，四星级酒店仅国宾酒店1家，高端商务酒店极为稀缺,1,6,2,3,4,九方大酒店,新天红东酒店,国宾大酒店,华天酒店,逸景华天,分布格局：放眼株洲，目前四星级以上酒店主要集中在天元区，五星级酒店目前仅1家，4家四星级酒店,株洲目前四星级以上酒店总规模18.5万，房间总数为1212间，目前情况下酒店市场运营较好。,客源结构：5星级酒店约45%的客源来自于高端商务需求，4星级

13、酒店的客源则主要来自于商务与休闲娱乐,五星级酒店中，约45%的客源来自于高端商务需求，会议需求占30%；四星级酒店客源主要来自商务与休闲娱乐，其中商务客源约占40%，休闲娱乐的消费需求占30%；五星级酒店与四星级酒店客源结构差别较为明显，五星级酒店以高端商务、会议需求为主，而四星酒店则以会议、餐饮、休闲娱乐比例较高。,酒店市场小结：芦淞商圈内中、高端酒店稀缺，但地区内高端商务酒店需求旺盛，且酒店入驻率高，发展中高端酒店优势明显,本区域存在着大量的企业会议、商贸洽谈、商务人士居住、商务会餐需求等，且除了政府接待需求以外，其它的需求空间大，尚未得到满足,辐射度：芦淞商圈与合泰区域价值整体提升将放大

14、酒店的辐射度，本地区酒店辐射将以芦淞商圈服饰贸易及配套产业带动企业发展的商务为主,合泰片区,三轨道中心站,芦淞商圈,株洲的芦淞,湖南的芦淞,中部的芦淞,正在使用的株洲火车总站、正在筹建的长株潭轻轨株洲中心站以及未来规划的株洲地铁中心站，将构筑株洲连接全省乃至全国的核心桥梁；现已颇具规模的芦淞商圈，带动了区域的人流、物流及资金流，同时为株洲的发展起到了关键性的助益。目前芦淞商圈正在以可预见的速度提升与完善，未来将成为株洲吸附外来人流的第一门户；合泰片区目前为芦淞商圈配套产业聚集地，以服饰加工、货物包装、货物仓储、货物运输及大宗交易等功能为芦淞商圈服务，年货物吞吐量惊人。,机会：芦淞商圈、合泰片区

15、和正在筹建的三站一中心，承载株洲市金融贸易的核心功能，将为本地区带来高端商务洽谈、大宗贸易项目及各大商会会议等市场,芦淞服饰贸易产业的进一步发展，成为支撑本地区酒店需求的核心，本地区依托的商务贸易、合作与商务会晤等带动的高端商务人流对高端酒店需求成为发展关键,芦淞商圈,合泰片区,三轨道中心站,高端商贸会谈 大宗贸易洽谈 批量货物加工 成批货物包装 跨市、跨省贸易合作,物流合作洽谈 物流渠道商榷 物流线路商谈,赴会商务洽谈 远程贸易会议 跨市、跨省贸易合作 货物交易中转点 参与华南高端展会,区域酒店物业发展机会小结：,强大的城市商务需求和产业需求，为城市和区域酒店发展提供发展基础，本案位于城市商

16、业商务准核心辐射中心和产业中心位置，具有将强的酒店发展机会。,写字楼市场分析,酒店产市场分析,商业市场分析,公寓市场分析,株洲商圈：一主一辅三次级中心：以中心广场为主城市级中心商业，以神农城为辅，以长江、红旗和响石广场为主的三个区域级商业,中心广场,红旗广场,长江广场,响石广场,一个中心商圈,三个次级商圈,响石广场,长江广场,红旗广场,中心广场,商圈分布图,神农城,神农城,中心商圈城市级核心商业中心区，以钟鼓岭商业街为依托，呈现百家争鸣格局,功能定位定位为生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发，建设高标准、有特色的文化娱乐与购物休闲商业圈商圈等级城市中心级商圈辐射范围及消费群体以中心广场为核心

17、，辐射范围覆盖至全城区域；吸纳的客群为全城各阶层消费者商圈物业组合百货，超市，专卖店，主力店，餐饮店，酒店，写字楼商圈物业典型代表株洲百货、家润多、平和堂、家乐福、王府井,商业市场,专业市场,芦淞商圈核心专业批发中心区:“浙江有义乌，湖南有芦淞”,功能定位定位为全国专业服饰商贸批发集散中心商圈等级城市中心级商圈辐射范围及消费群体商圈以火车站为输送带，辐射范围覆盖全国，吸附力极强，吸纳客群覆盖全国商圈物业组合酒店，服装批发城，专卖店，步行街商圈物业典型代表金帝广场，金轮时代广场，欧洲城,商业市场,专业市场,天元商圈未来的城市副中心，城市商业发展焦点区域，但目前商业成熟度较低,功能定位定位为休闲购

18、物、文化娱乐、旅游、高级商务、会展中心与特色经营中心商圈等级区域中心级，城市副中心商圈辐射范围及消费群体商圈辐射范围较窄，以河西区域客群为主商圈物业组合写字楼，酒店，超市，购物中心商圈物业典型代表华天大酒店，天元超市，新一佳，保利大厦、神农购物城,商业市场,专业市场,发展趋势：中心不断加强，副心发展不均未来的城市商业仍然以中心广场为核心商圈，各副中心发展进一步加强,中心广场,红旗广场,长江广场,中心广场,红旗广场,长江广场,功能定位：城市商业商务中心代表项目：大汉-希尔顿、王府井、平和堂、汉化国际、永业钟鼓岭改造项目,功能定位：东区商业中心代表项目：步步高、银泰财富广场、汽车站改造项目,功能定

19、位：河西商业中心代表项目：华天酒店、伟仁税务局改造项目,神农城商圈,株洲商业市场小结：,一中心三次级。各商圈发展速度不均，河西发展较快。,商圈格局,依托传统优势，并把优势不断向外扩张，中心地位进一步强化。,中心商圈,城市近期的发展重心向河西偏移，但中心广场仍然是城市的商业商务中心，本案片区内目前无大型商业体，主要依附于中心广场的商业集群，未来有一定的发展空间。,商业市场,专业市场,第一代批发市场,芦淞服饰城现状 发展历程,第二代批发市场,第三代批发市场,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 发展目标：将芦淞市场交易优势转化为加工和品牌优势，打造千亿产业集群,利用株洲

20、现有交易基础，吸引外地并培育本地大的生产加工及品牌企业，实现由二批批发向一级批发转变。在未来10年时间里，全力引进国际国内知名服饰品牌企业35家，通过其品牌效应，提升株洲服饰知名度与美誉度，完善株洲服饰产业功能，壮大株洲服饰产业实力，实现品牌带动战略。,服饰生产加工企业产能发展目标,服饰品牌发展目标,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 经销商结构：规模企业产值上亿100多家，产值过1000万1000多家,规模呈现“金字塔”结构，规模较大厂家约占10%，中间规模厂家约占30%，小规模的约占60%；规模以上的厂家有一百多家，产值均为上亿，虽然厂家数量只占整个市场的10

21、%,但产值却占整个市场总产值的三分一以上，是芦淞服饰城的主要销售力量。,芦淞服饰城销售企业规模结构,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 经营模式：市场以品牌二级销售代理为主，面向周边区域市场,芦淞服饰市场上的品牌众多，虽然汇集了国内4000多个服装品牌总代理，在株洲本地湘牌品牌规模较小的情况下，市场总体仍以区域二级品牌代理为主。,丽诺雅格湖南营销中心,三彩服饰湖南营销中心,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 产品类型：市场中服饰款式多样，且更新速度快,芦凇服装市场经营的服装产品涉及到各类、各年龄段服饰，男装、女装、童装、老年装、内衣、

22、休闲装等，各种业种和不同档次定位均已做透，款式多样。同时，株洲凭借良好的交通与产业优势，在服饰的创新速度上不输于沿海城市。,面料比武汉好，价格比郑州优，款式不输广州，创新不慢温州。中国纺织工业协会专家,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 产品档次：市场经营服饰档次总体以中低档为主,芦淞服饰城的服饰产品主要以中低档为主。芦淞服饰面向的主要消费者分布在三、四线城市和广大农村地区，消费能力不高，而芦淞服饰本身的价格相对于市面上的其他品牌也较低，一直都是中低端市场的定位。,芦淞服饰城中的企业代理的品牌极少国内知名一线品牌，多数以二三线品牌为主，品牌的知名度相对而言较低。,

23、中国城二楼品牌,中国城五楼品牌,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 经销范围：销售集中在中南地区，以湖南、湖北、贵州、江西为主,芦淞服饰城开通通达全国各地150多条客货运专线，商品目前已辐射以中西部为主的湘、赣、黔、渝、川、桂西北、粤北、鄂西等15个省市，230多个县的中低档服饰市场，并与东南亚、非洲、西欧等地区建立了商贸往来和战略合作关系。,受芦淞服饰中低档次、周边服饰专业市场竞争、二级批为主的销售模式以及交通条件等影响，芦淞服饰主要的销售仍集中在以湖南、贵州、湖北、江西等地域为主。,芦淞服饰城销售市场份额占据整个湖南省，占据江西女裤市场80%的市场，部分销往贵

24、州、湖北、广西等地，同时依靠性价比返销广东等部分地区。芦淞服饰城管委员会,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 物流需求：服饰外销物流依靠公路运输为主,铁路物流虽较公路物流便宜约20%，但芦淞服饰外销仍旧以公路物流为主，约占整个服饰物流市场75%的份额；芦淞服饰以公路物流为主的原因主要有三点：一、服饰城为二级销售代理批发商，销售对象规模较小，且生产厂家以小作坊为主，对大宗货物的需求量不高；二、服饰城以分销为主，分销的对象多为县城等客户群体，火车线路一般难以到达；三、服饰城服装款式多样，影响拿货的总体数量。,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城

25、现状 电子商务：注重网络营销，并构建电子商务平台,目前芦淞服饰信息平台在线网站-芦淞服饰网（）和交易平台在线网站服饰购（）均已建立多时，运用网络营销渠道，拓展了芦淞服饰城商家的销路。,服饰购（）,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状 遇到问题：受到市场容量限制，开始向综合性、零售方向转型,目前芦淞服饰专业市场正面临转型压力，有开始向综合性、零售方向发展的趋势，对芦淞提出打造千亿服饰商贸产业群提出重大挑战。例如，圣马可商场开始以鞋类、皮具定位，但由于株洲的市场容量有限已趋饱和，导致招商不顺，最终转型零售。,圣马可商场初期定位,转型,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,

26、服饰批发市场,芦淞服饰城现状 存在问题：知名品牌少，档次不高、附加值低，价格竞争激烈,芦淞虽然自创品牌不少，但缺乏真正上规模的品牌和骨干企业，难以形成完整产业集群。在株洲的服饰加工企业中，以来料加工和贴牌、套牌等初加工为主，只能“以廉取胜，以量取胜”，加工一条裤子的毛利仅为2-3元，导致产品档次低，附加值低，产品大路货居多。而本土培育的服装品牌，如“湘派服饰”中的主力湘影、宇奴等等，也只是定位于中端的市场，市场价格位于100200元的区间，与市面上高端品牌的差距较大。,现在株洲的服饰品牌有上千家，本地品牌有200-300家，但本地品牌知名度不高，价格也卖不上去。服装协会会长,以株洲本地服饰的女

27、裤为例，目前株洲生产女裤的厂家在3000家左右，生产量已经占据了国内女裤生产量的三分一。但当前市场90%以上女裤的商标产地都是广州、香港等地。业内人士指出，株洲服饰品牌的知名度不高，因而厂商只能选择标注其他的商标场地以图提高销量。,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状存在问题：仓储以民房或写字楼形式为主，存在较大安全隐患,芦淞服饰城的大中经销商对仓储的需求量较大，但由于市场上无正规的仓储存在，故多将服饰存在服饰城周边地区的民房中，增加企业成本，同时造成货量分散不集中。由于民房的形式的仓储属于非正规的仓储，存在较大的消防隐患，一旦出现火灾之类，将对商家、服饰城、株洲市

28、产生不可估量的影响。同时由于这些民房多位于市中心位置，也加重了城市交通压力。,我们目前也准备把仓储搬出去，现在市场这边的仓储要20-30元/M2，租金太高了，我们还需要2000多方的仓库。,充当仓库的民宅,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状存在问题：硬件设施老化，缺乏展示、推广、商务等功能,芦淞专业市场建设历史时间较长，现基础硬件设施呈现老化，且功能单一，无法符合市场发展的需求。服饰城地区的建筑形态一般8楼以下是商铺，以上楼层作为商住两用。因市场提供的硬件设施不足，这些商住两用楼层里面多被临时作为公司的办公、仓储以及产品展示的场所，效果达不到企业预期。,目前，株洲

29、还没有比较现代的办公、物流、展示功能一体的地方，想找个体面的地方都存在较大难度。,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状存在问题：高物流成本压缩服饰行业利润，且影响城市交通,中低档服饰批发利润较少，减少物流费用是经销商主要降低成本手段之一；因为众多小批发商货量小地点多，且又不定期，加上物流企业整合能力差，缺乏有效管理机制，致使物流价格高居不下，压缩服饰行业利润；再者由于物流企业缺少信誉度，使服饰经销商对其影响较为恶劣；同时由于芦淞服饰城地处城中，在对芦淞服饰城供货方面增添城市交通和环境压力。,物流行业杂乱，多数物流公司没有实力，在信誉度、发货准时等方面存在较大隐患，同

30、时物流行业内存在帮派、垄断等问题，物流行业需要整治。,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城现状存在问题：受服饰城经营环境影响，大中企业产生外迁意向,芦淞服饰城大中型企业由于客户关系群牢固，业务比较稳定，其主要销售业绩可以不依托芦淞服饰城。在服饰城整个硬件配套有限的情况下，一些较为有实力的大中服饰企业开始外迁出服饰城，甚至有搬离株洲转向沿海大城市意向。,韩仙子服饰中1/6的销售业务是来自于专业市场中的摊位，其余5/6的销售业务来自董家段高科园厂区，像韩仙子这样的大中企业其销售业务基本上可以脱离专业市场。,现在株洲服饰年销量上亿的大代理商有100多个，销量上千万的不下100

31、0家。他们迫切需要有好的形象的办公地，从服饰市场中转移出来。服装协会会长,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,芦淞服饰城面临的挑战和机遇：直面竞争对手挑战(武汉汉正街服装市场升级),为彻底解决汉正街市场规划滞后、商居混杂、道路交通网络不畅和违章占道、违规搭建、违法托运等问题，硚口区确定了“三步走”的总体发展目标：一年内通过集中整治实现消防达标、规范市场经营，通过综合整治形成示范区；三年内实现市场低端业态向中高级业态的实质性转型，完善商务休闲配套功能，改善市场经营环境秩序；七年内通过全面开发改造和合理空间布局，实现中级业态向高端业态的转变，彻底优化区域环境，提升整体形象。,杭州四季

32、青福建石狮虎门富民,沈阳五爱市场服装城北京百荣世茂商城山东即墨服装城江苏常熟服装城武汉汉正街株洲芦淞服装城广州白马服装城,武汉汉正街规划示意图,服饰产业分析,服饰城分析,整体概况,服饰批发市场,服饰产业发展研究总结：,战略地位提升：将芦淞服饰市场的交易优势，转化为加工优势和品牌优势，打造千亿产业集群，但株洲市服装行业离这个目标还相距较远；发展局势受阻：作为市场的核心芦淞服饰城，近年来的交易量虽然有所上升，但总在300-400亿元之间徘徊，交易形式难以突破。服装加工业受到销售量限制，短期难以扩大规模，且为单一加工企业，缺乏服装上游行业，如纺织、染整、辅料等；发展前景看好：以交通枢纽为基础，以二级

33、批发市场为核心的芦淞服饰城，其发展模式不能套用沿海专业市场的模式。株洲市服装行业必须以创新为主导，以完善服饰产业链为基础，以市场需求为依据；在不断完善各项配套服务的同时，突破原有模式，走一条既符合地情，又提升能级的崭新道路，力促株洲服装行业的转型。,服饰产业作为株洲城市发展和经济发展的重要支柱产业之一，随着政府的大力支持，产业将在未来几年内进行结构的升级和完善，使之成为中部服饰产业正真意义上的“义乌”，同时服饰产业的发展也将为芦淞的发展注入全新的活力，并为项目带来更多的商业和商务发展机会。,株洲商业市场小结及启示：,城市商业特征：城市近期的发展重心向河西偏移，但中心广场仍然是城市的商业商务中心

34、，南区目前无大型商业体,特别是中高端购物场所缺失，未来有一定的发展空间；专业市场特征：株洲的四大类专业市场本区域占据两类(服饰和电脑)，未来建材和家居将想河西发展，服饰产业将仍然是芦淞发展的重点。,城市及区域发展特征：,项目发展启示：,充分紧抓城市产业和中心商圈升级的机会，发展产业商业和区域商业，引进中高端购物商场及金融机构，服务两大市场群，实现项目价值最大化。,写字楼市场分析,酒店产市场分析,商业市场分析,公寓市场分析,公寓市场现状：目前株洲公寓主要集中于新华路-天台路沿线，地段居于中心位置，紧邻城市一级主干道，且多数为70年产权的公寓，而芦淞商圈公寓产品稀缺,株洲公寓类产品，以70年产权公

35、寓为市场接受度最高的产品，对地段、交通、配套等方面要求较高。,凯旋名门,大汉希尔顿,爱丁堡,锦玉华庭,岭秀天下,龙腾国际,恒大名都,华晨国际,银天IFC,山水国际晶座,天润大厦,银泰财富广场,？,印象华都,双银大厦,旺城天悦,金域天下,美的城,已知公寓项目总量供应超过30万方；高素质项目如大汉希尔顿、银天IFC、银泰财富广场、美的城、华晨国际等，市场同质化竞争激烈。,公寓市场现状：20122013年居住兼投资型公寓白热化，整体去化速度较快；面积集中在40-60平米，整体均价跨度大(4500-10000元）,银泰财富广场,凯旋名门,大汉希尔顿,金域小团圆,锦玉华庭,岭秀天下,龙腾国际,恒大名都,

36、华晨国际,银天IFC,山水国际晶座,天润大厦,银泰财富广场,印象华都,旺城天悦,金域天下,美的城,爱丁堡,公寓发展趋势：提升产品本体功能与附加属性，打造高端集成式商务空间，满足株洲日益增长的投资需求；尤其是作为株洲唯一集金融、贸易、文化等功能为一体的芦淞商圈,区域趋势：目前主要分布在以新华路-天台路沿线一带，未来将沿主干道向城市其他区域扩张，尤其是商业商务氛围浓厚的中心区域；需求趋势：投资性需求将成为未来公寓产品的主要客户来源，株洲各种类型的生意人将是未来客源的主要构成部分；功能趋势：在未来几年内，随着株洲商业、贸易需求的增长，公寓产品的功能将以商用偏办公的性质为主，高端集成式商务空间为发展趋

37、势；产品趋势：在市场同质化竞争加剧的情况下，产品本体功能属性和附加属性的提升，将成为差异化市场竞争的趋势。,目前株洲公寓市场中，仅有的几个外带精装或酒店返租特色的项目成交率最高；整个市场中，外加属性卖点的产品扎堆，同质化严重；产品本身功能属性和附加属性的提升，成为市场空白点。,公寓发展机会：20122013年株洲公寓市场产品同质化严重，个别外带精装或酒店返租特色的项目成为市场关注热点；产品本体功能属性和附加属性的提升，成为市场空白点,区域公寓物业发展机会小结：,片区位于城市传统商业商务中心区，具有强大的商务办公型和过渡型公公寓需求，本案位于三核辐射中心位置，且拥有服饰产业的强大支撑，具有较大的

38、公寓发展机会。,难波公园（Namba Park）打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造。开放式的社区氛围，向所有人张开了双臂，欢迎他们随时光临。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。,案例：人造峡谷难波公园,案例：人造峡谷难波公园,商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐馆。这里可以品尝到民族的、世界各地的美食。,经营管理及营销,经营业态,以高岛屋促销作为核心，设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。发展大量会员，会员享有优惠，购物达到一定数额可以赠送火车票。南波公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动。,时尚商业街区打造方向：,设置中心商业景观增加观赏、游玩性设置现代主义雕塑优化购物环境巧妙设计商业动线增加客户停留时间,街区内部结构示意图：,楼栋横连廊,楼层竖连廊,街区外观,街区内部结构,街区内部空间,Thanks for your attention,Wish you a good day!,