固始县怡和新城项目项目可研报告 59页.ppt
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1、信阳市固始县怡和新城 项目投资可行性研究报告,信阳中心城市公司 二00九年十月十九日,目录,第一部分:宗地概况第二部分:城市发展情况第三部分:房地产市场分析第四部分:项目定位第五部分:项目整体规划及投资分析第六部分:结论和建议,第一部分:宗地概况,一、基本情况,1、地理位置 宗地处于固始县南部怡和新城内,位于惠民路、新一街、商固路、永和大道围和区域。地块由河南怡和置业有限公司进行土地一级开发。项目在城市中的位置如右图所示:,一、基本情况,1、地理位置 宗地具体位置及周边单位,2、土地面积 宗地面积:总面积490.46亩,分为南北两块,北部地块A 141.46亩,南部地块B 349亩。3、用地性
2、质 居住用地4、规划设计条件 宗地只有部分地块做过规划,方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。建筑密度:28%建筑高度:48米 容积率:1.8 绿地率:25%日照间距系数:满足城市居住区规划设计规范及相关文件要求。建筑退让道路距离:退让新三街6米,惠民路8米,永和大道10米,新二街8米,新一街6米。商业用地比例:商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。,一、基本情况,一、基本情况,5、宗地现状:,141.46亩,349亩,街,街,街,一、基本情况,两块宗地大部分为农田,西部边界与商固公路之间有一条灌溉水渠,水渠沿线有民用通讯线路(明线,合作方协调相关单位主动改线)。宗地中间有一条10kv
3、高压线,贯穿南北两个地块(合作方愿意承担改线费用)。宗地A为整片农田,土地平整,形状不规则,其西部部分土地已出让。北部及西部有部分土地(红色部分)已补偿,但尚未报批转为建设用地,面积约24.43亩。宗地B主要为农田,高差起伏最大达3-4米,中间低凹,东西两面较高,东面有水塘;东南角部分地块已出让。南部有部分土地(红色部分)已补偿,但尚未报批转为建设用地,面积约22.06亩。,5、宗地现状:,6、交通状况,一、基本情况,宗地周边道路基本建成,新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道为已修通道路,但东边界惠民路尚未修通。宗地距离县委县政府新址约3公里,与怡和新城区的主干道怡和大道距离400米左右。
4、规划中,怡和大道将南延20公里左右,至沪陕高速出口,成为进入市区的快速通道。固始县火车站位于沪陕高速出口东部1公里处。,7、周边环境、配套,一、基本情况,宗地周围目前已建成固始县职业教育中心,但区域发展不成熟,距离县政府新址约3公里,项目周边生活配套设施匮乏,最近的生活配套如下:教育:希望学校(1.7公里),永和小学(规划)、幼儿园(规划)、永和初级中学(规划);医疗:老城区红星医院(幸福路,4.7公里),妇幼保健院(规划);金融:老城区工商银行(蓼城大道北段,4.9公里);商业:较为缺乏,需要到老城区购买,华联超市(4.4公里);酒店:缺乏,老城区内有维多利亚酒店等星级酒店(5.8公里)公园
5、:老城区秀水公园(县政府新址北部,3公里左右),根亲文化园;娱乐:娱乐设施较少;,一、基本情况,7、周边环境、配套,宗地周边生活配套,电力:市政配套用电已通,为10kv高压;排水:四条东西走向道路,新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成,为雨污混流,由西向东流向怡和大道,排水坡度最小为1%,管径为600-800mm;自来水:自来水尚未通达,已修通至成功大道,距北部地块A约2.4公里,距南部地块B约3.2公里;燃气:燃气尚未通达,已修通至秀水公园,距离北部地块A约3.4公里左右,距离南部地块B约4.2公里;通讯、供热均未实现。怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。,
6、8、市政配套,一、基本情况,宗地位于固始县城区南部的怡和新城内,怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商,通过招拍挂取得土地。该公司与固始县政府签订了土地开发合同,主要进行怡和新城的土地开发,对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金,扣除上缴部分,余额返还给怡和置业。,二、获取进程,1.宗地获取方式,暂定:15万元/亩,2.土地获取成本,第二部分:城市发展状况,固始位于河南省东南端,豫皖两省交界处,北临淮河,南依大别山,是河南省直管县。该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县,国家级生态示范区和世界客家人祖籍地。,一
7、、城市概况,固始县东西交通顺畅,境内宁西铁路、沪陕高速,在县城南部贯穿东西、312国道穿越城区;固始县东北部的三河尖乡,拥有淮河水运码头:望岗港码头;该县距离合肥新桥国际机场仅1小时车程。,一、城市概况,近年来,固始县以建设鄂豫皖三省交界区域性中心城市为目标,其城镇建设水平较高,县域经济连续五年跻身中部百强县(市)。2008年,固始县城市框架拉大到近40平方公里,建成区面积32平方公里,常住人口30多万人。全县城镇化率达35%,高于全省、全市平均水平。全县有12个乡镇被确定为国家、省、市重点镇和综合改革试点镇,城关镇是信阳市唯一一个全省综合实力百强镇。,2008年,全县生产总值140.4亿元,
8、增长12.3%;全社会固定资产投资86亿元,增长25.5%;社会消费品零售总额54亿元,增长22.9%;城镇居民人均可支配收入10689元,增长19.5%。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强,2008年排名第71位。在河南省入围的41县(市)中排名第35位。,二、经济环境,1.固始县经济发展概况:,二、经济环境,从图中可以看出,固始县人口虽然多于济源、鹤壁二市,但固始县的经济总量水平与其他地级城市相比还存在相当的差距。,1.固始县经济发展概况:,2005年2008年固始县宏观经济主要指标一览表,二、经济环境,固始县2006-2008年城镇居民人均可支配收入保持平稳增长,2008年城镇居民人
9、均可支配收入高于周口市,与开封市、信阳市相当。,2006年,固始县全县新建工业项目100多个,工业投资达8.6亿元。全年实现工业增加值26.1亿元。其中重点工业企业80家,增加值8.7亿元,利税3.7亿元。固始县园区经济发展较好,园区经济和产业集群是固始经济增长的重要支撑。该县建设完善了县民营工业城、援生工业园、柳编工业城、中原水暖城等园区,形成了银针加工、粮油加工、茶叶竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大产业集群。目前,全县销售收入超亿元的工业企业8家,超5000万元18家。拥有国家级产业化重点龙头企业1家,省级2家,市级2家。,二、经济环境,2.固始县产业发展及企业发展状况:,1、城市规
10、划方向 根据固始县城市总体规划2006-2020的编制,固始县将形成以县城为核心,主副结合、星状放射,形成“一心、两翼、三轴、五片区”的城乡一体化的空间格局。站在打造豫东南“金三角”的高度,高标准建设区域性中心城市。2、城市发展总目标 2020年实现城市面积50平方公里,常住人口50万的目标,提升固始作为豫东南金三角的龙头地位,实现固始在鄂豫皖三省交界的崛起。,三、城市发展规划,第三部分:房地产市场分析,2008年,固始县全县房地产投资额达13.98亿元,比上年10.80亿元,增长29.4%。商品房销售面积43万平方米,比上年增加9.8%,在房地产市场面临较大的压力下,房地产投资及销售形势均保
11、持了一定的增速,开发规模持续扩大。房地产市场存在的问题1:房地产市场结构性矛盾突出。经济适用房和90平米以下住宅占商品住房面积38%,距70%的目标差距还很大。2:房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节,部分项目存在随便变更规划、违规开发、虚假广告、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。3:土地市场不规范,该县房地产市场存在大量自建房及小规模开发的住宅,严重冲击了该县的房地产市场。,一、固始县房地产市场总况,一、固始县房地产市场总况,从三幅对比图中可以看出,固始县商品房销售面积连续两年超过鹤壁、济源市。2007年商品住宅销售均价高于驻马店、三门峡、周口三市。因此,固始县房地产市场具有一定的发展潜力
12、。,1:受城市规划及开发条件的影响,固始县房地产开发区域集中在新、老城区交界区域,此区域环境及生活配套的成熟度,均优于其他区位。2:该县目标客户群体以公务员(2万余人)、在外创业人员为主,这些客户群体是购房主力,购房是为了改善居住品质及预留子女使用等,比较青睐老城区或新老城区交界处的房产。3:作为县级城市,固始县城市发展程度较低,经济社会发展空间有限,该县富裕阶层大多在本县有房产,倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业。4:固始县人口众多,近年来,各乡镇教育资源向城区集中,部分乡镇村居民有到城区置业,以方便子女入学的住房需求。5:固始县各楼盘主要户型为三房、四房,面积为110-160平方米,各楼
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