2011资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议 84P.ppt

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1、资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议,金网络地产顾问成都分公司二0一一年十二月二日,目 录,PART1：项目属性界定,PART2：城市背景研究,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART3：市场竞争环境研究,PART5：项目总体定位,区位属性：区域代言着资阳未来发展方向，是新型的行政商务区，规划中城市交通与城际交通发达且逐渐呈现，区域后发优势明显。,老城区,沱东新城,项目所在区域为沱东新区，是处于资阳新城发展阶段的区域，也是规划发展的副中心；区域交通网络初步成型，已经逐渐形成网状的交通网络，城市交通与城际交通发达；区域为雁江区政府新址，规划商业较浓厚，是

2、规划中的行政商务区；区域规划利好及交通便利，未来对老城区和世纪广场区域具有较强吸附力,南区,世纪广场,规划配套：项目地处规划中的行政商务区，周边具备较好的教育医疗配套，但生活配套短期内较为匮乏,项目规划用地面积：78039平方米；容积率：2.5-3.0；建筑密度25；建筑限高100米周边配套与项目毗邻的在建配套有：资阳市中医院、职教中心，九年义务校，幼儿园与项目毗邻的待建配套有：五星酒店，停车场、文化艺术中心、派出所、影剧院。,地块四至：项目四周为规划道环围，目前公共交通还未呈现，但未来通达性好,项目北侧临通资路北段，在建双向道，路对面为商业金融用地，规划待建；项目西北角为资阳市中医院，规划在

3、建；项目西侧临中环三路，待建双向道，路对面为规划住宅用地项南侧临市政主干道中环路，双向四车道已建好；项目东南角为职教中心，项目东侧临市政规划道，待建双向道，路对面为泥河风光小区,地形地貌：地形呈山丘状，且与周边道路形成较大高差，地质松软，整体直接利用程度较低,项目内山顶,临中环路缓坡,开挖后的地质,地形地貌描述：项目地貌呈山丘状，高差约15米；项目地质以沙土为主，地质较为松软；项目主要以杂草覆盖，辅以少量的灌木。地形地貌评价：地形与周边道路高差较大，且地质松软，将造成较大的土方开挖量。,项目属性界定：处于新城发展阶段，行政商务性质规划片区，中等规模，缺乏外部景观资源与配套，地形地貌利用难度较大

4、的项目,7,有利因素新城发展使城市形象相较资阳老城区更优；行政商务片区的规划定位将加快区域的成熟，居住物业投资潜力巨大不利因素没有可利用的外部景观资源；缺乏生活配套体系，使得居住氛围并不浓厚；规划交通未完善，目前形象较差；地形地貌利用难度较大大。,项目属性：,四周为住宅，医疗，教育等用地，缺乏外部景观资源,缺乏外部景观资源,占地78093平米，20多万建筑面积在区域市场属于中等偏大规模,中等规模,整个区域缺乏生活配套，开发项目较少，难以依靠外部形成相应生活配套,缺乏生活配套体系,区域属性：,项目地形为山丘，地质松软，直接利用程度底,地貌直接利用程度低,目 录,PART2：城市背景研究,PART

5、1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART3：市场竞争环境研究,PART5：项目总体定位,经济环境,房产发展水平,城市发展规划,经济总量经济增长势头强劲，年度平均增幅近20%；其中第二产业贡献突出，成为资阳经济增长的主导力量,从2006-2010年资阳市GDP年度走势来看，4年内GDP年均增值89亿元，经济增长速度较快。2010年资阳市GDP总值达657.9亿元，年度平均增幅近20%。,从2006年-2010年各产业生产总值及其所占比例来看，第二产业生产总值占据了资阳市产业结构的主导地位，并且其所占比例不断攀升，2010年达到53%；工业

6、以造车、医药、食品、纺织及建材等为主要产业。,从2006-2010年资阳总人口年度情况来看，4年内年均人口增加3.3万人左右，人口增幅较缓；2010年资阳市总人口为502.7万人。,2010年城镇人均可支配收入15298元，环比增幅13.32%。,消费能力人口增幅较缓；可支配收入增长明显，但整体水平相对较低,目 录,PART2：城市背景研究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART3：市场竞争环境研究,PART5：项目总体定位,房产发展水平,经济环境,城市发展规划,2006年开始，雁江区房产开发投资额逐年走高，2011年前三季度

7、投资总额已达23.8亿元，超过2010年投资额约4.15亿元；其中住宅投资额占绝对比重约92%。从物业类型看，房产开发以住宅为主导，2011年占比达到92%；而写字楼市场基础极为薄弱。,从2006年开始，雁江区房产新开工量逐渐震荡走高，2010年达到134.18万；受国家政策及宏观金融调控影响，2011年1-9月新开工量仅66.84万，相当于2010年的新开工量的50%左右。,雁江区房地产发展从2007年开始，雁江区住宅市场进入快速上升通道，而商业、办公物业发展相对缓慢,备注：2011年数据统计时间为1-9月,自2006年开始雁江区商品房销售量逐渐震荡走高，2010年销售量达到89.72万，创

8、5年来销售新高。2011年1-9月商品房销售量为49.94万，与2010 年销售量相比，占比约56%。,自2006年开始雁江区各物业交易均价呈震荡上扬态势，其中商业营业用房涨幅最为明显，2011年交易均价达13335元/。住宅均价从06年的1085元涨至3216元/，涨幅达196%，年均涨幅达39%。,雁江区房地产发展从2007年以后住宅量价实现了快速增长，2011年住宅价格涨至3216元/,备注：2011年数据统计时间为1-9月,目 录,PART2：城市背景研究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART3：市场竞争环境研究,P

9、ART5：项目总体定位,城市发展规划,经济环境,房产发展水平,城市发展方向城市发展战略为“东拓南延，拥江发展”，本案所处的沱东新区处于城市重点发展区域,以下是资阳城市总体规划（20102030）对城市的规划定位：城市性质：成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明的生态宜居江城。城市发展战略：“东拓南延，拥江发展”，加快发展中心城市，加大城市建设与经营力度。城市规模：规划近期（2015年），城市人口达到46万人，建成区面积44.6平方公里；规划中期（2020年），城市人口达到61万人，建成区面积60.6平方公里；规划远期（2030年），城市人口达到77

10、万人，建成区面积76.8平方公里。,沱东新区城市占位城市副中心、城市新的经济增长极，新区建设在政府强有力的引导下实现快速推进,两心，即以高铁站场为主的北部商业服务中心和以行政中心为主的行政金融办公中心；二轴，即以中央大道为主的南北发展轴和以迎宾大道为主的东西发展轴；一带，即滨江路堤景观带；三廊道，即沿北部纬三路、大地沟谷底和黄泥河谷地的三大绿色廊道；四片区，即北部商业服务发展片区、字库山生态片区、中部商贸片区和南部产业片区。,沱东新区开发定位为：拓展城市发展空间，培育新的城市经济增长极。基本布局为：总体规划面积50平方公里，首期开发建设30平方公里，规划打造“二心、二轴、一带、三廊道、四片区”

11、。,沱东新区产业功能打造成雁江区行政办公、商业金融、休闲娱乐中心，占据高端优势产业,沱东新区共分三期开发，一期规划定位为资阳东部城市副中心，资阳向东拓展的主要区域，集行政办公、商业金融、休闲娱乐、居住等功能为一体的综合性城市功能组团。,城市背景研究小结,目 录,PART3：市场竞争环境研究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART2：城市背景研究,PART5：项目总体定位,参照区域项目集中度、区位可比性等要素，本次市场环境分为三大板块研究，研究对象主要涵盖以下项目：,市场竞争环境板块划分,市场竞争环境世纪广场,政务服务中心,资阳

12、体育馆,资阳国土局,世纪广场板块的开发动力主要来自政府相关部门的入驻，对区域价值起到了较大的支撑作用，同时该板块也是目前资阳房地产开发相对集中的一个区域；但大型集中性商业的缺失制约着该板块价值的进一步提升。,市场竞争环境世纪广场,区域住宅整体余量超过9000套，其中以四海国际社区、优品上城为最；竞争压力较大。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是老城区首置及改善型客户；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目以高层为主，兼有部分多层。高层产品主力面积段为80-88套二、100左右的紧凑套三以及110-120的舒适套三；多层主力面积为120左右的套三。,目前

13、高层价格在3800元/左右；多层（无电梯）价格在4500元/左右，比高层高出700余元/。,产品特征,价格水平,该板块的发展动力主要来自市政单位、事业单位的入驻，该板块价值未来依然有较大的增长空间。,未来竞争态势,市场竞争环境老城区,摩根时代,达高国际,老城板块是发展较早的区域，大致范围界定为九曲河、沱江、成渝铁路围合的区域；该区域发展较早，配套已较为完善但档次偏低，且整体环境较差，目前老城内可供开发的土地较少，房产开发已形成了世纪广场、沱东新区两个方向齐头并进的开发趋势。,江南半岛,老城城市面貌,市场竞争环境老城区,区域住宅整体余量在2000套左右，其中以摩根时代余量最大，余量1000套左右

14、；而江南半岛3期入市时间尚未确定。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是城区工作及外地在资阳生意人；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目均为高层，产品主力面积段为83-86套二、87-98左右的紧凑套三以及110左右的舒适套三。,目前高层价格在4200元/左右。,产品特征,价格水平,该板块发展已较为成熟，区域内可开发地块已稀少，预计未来住宅开发节奏将有所放缓，多以零星地块的开发为主。,未来竞争态势,市场竞争环境沱东新区,中交锦湾,沱东新区是资阳的新兴区域，在政府的大力度推动下新区建设得到了快速推进，目前城市构架已基本建成，各项大型配套工程正加紧建设，区

15、域价值正处于快速上升期；随着各项高端配套设施的呈现落地，未来价值将会进一步跃升。,本案,市场竞争环境沱东新区,仅中交锦湾的住宅余量将近100万，该项目将长期左右沱东新区的竞争格局。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是老城区首置及改善型客户；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目仅中交锦湾一个项目，该项目规划有电梯洋房、高层两种建筑形态，洋房的主力面积段为112套三，高层的主力面积段分别为90舒适套二、100-110 紧凑套三、127 舒适套三。,目前高层价格在4200元/左右；洋房去年价格在5200-5300元/左右，比高层高出1000余元/。,产品特

16、征,价格水平,随着沱东新区建设的推进，区域内未来将不断有新项目涌现，一方面将提升整个区域的吸附力，另一方面区域内竞争也将逐渐加剧。,未来竞争态势,市场竞争环境小结,世纪广场高层为主、辅以多层。高层3800的价格月均去化10-20套左右，多层4500左右老城区均为高层产品。4200的价格月均去化20套以上，去化速度领跑其他区域沱东新区高层为主、辅以洋房。高层4200的价格月均去化20套左右，洋房去年售价5200左右,产品特征及量价匹配关系,客群特征,余量及竞争态势,三个板块客群构成重叠度高，差异不明显。资阳城区事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是企业白领阶层；另外少部分周边郊县客户。置业目的

17、以自住需求为主，投资需求极少。,世纪广场及沱东新区均有巨大的余量，后续竞争压力较大；而老城区余量在2000套左右，竞争环境相对宽松。但由于各版块客群具有较高的重叠度，各板块均要面临其他板块对客户的分流，竞争环境不容小觑。,目 录,PART3：市场竞争环境研究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART2：城市背景研究,PART5：项目总体定位,SWOT分析,项目位于资阳未来重点发展的沱东新区，且紧靠行政商务区，区位优势突出。地块较方正且朝向有利于物业排布。地块三面临主干道（其中两条规划待建），通达性强，昭示性较好，且利于商业经营。

18、周边规划有医院、幼儿园、学校、五星级酒店等，未来配套资源完善。,S,优势,W,劣势,项目周边荒地较多，道路多在建设中，略显孤、偏。地块内部高差较大，增大建设及开发成本。紧邻安置房小区，拉低整体形象。现阶段周边配套十分匮乏，居住氛围淡薄。,O,机会,随着资阳逐步融入大成都都市圈，城市发展进一步提速。城市发展的提档升级，为本案所在的沱东新区创造了良好机遇。沱东新区的快速建设及品牌开发商的进驻，区域形象逐渐建立且房地产市场关注度提升。,T,威胁,政策短期内难以转向，调控压力持续存在。沱东新区目前仍处在发展初期，短期内的认可度有限。区域可开发土地众多，潜在竞争压力较大。,项目市场策略研判,领导者,制定

19、游戏规则垄断价格产品有不可复制性建立成本优势,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调项目的特色和价值建立低成本结构,行业领袖,非行业领袖，抢占大容量市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,关于本案挑战者策略,核心动作产品破冰，品牌助势,关键词：超越 品质 联动,实施路径：1）打造超越型产品，建立新的评价体系和标准-产品溢价 的实现2）品质诉求，强调项目的特色与价值-项目形象的奠定3）品牌联动，核心要素联想-企业品牌及产品系列与本项目品 牌的积极联动,目 录,PART3：市场竞争环境研

20、究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART2：城市背景研究,PART5：项目总体定位,项目定位,PART1 市场定位,PART2 产品定位,PART3 客群定位,PART4 价格定位,PART1 市场定位,城市新都心首席名门臻品华宅,镇得住场子、有面子、有调子、有气度、性价比强的房子。,PART1 市场定位,核心特质,沱东新区代言着城市的发展方向，拥有巨大潜力；充分挖掘项目所处新区行政商务区这一核心区位的地段优势。,新都心：区域发展潜力特质,名门：名门血统的品牌特质,新希望品牌及系列产品内涵的延展和丰富；针对特定客户心理，充分

21、发挥新希望这一500强企业的安全、品质等系列特质的保证。,臻品：高雅稳重的项目气质和精品化的产品特质,高雅、稳重、品质感及精品化贯穿本案的产品系统，着重表现为项目形象的塑造；纯粹经典的风格元素贯穿项目的产品及园林系统，原汁原味、纯正为其重要特质。,项目定位,PART1 市场定位,PART2 产品定位,PART3 客群定位,PART4 价格定位,市场物业户型概况：洋房以普通套三为主，高层以套二和套三为主,世纪广场：高层产品主力面积段为80-88套二、100左右的紧凑套三以及110-120的舒适套三；多层主力面积为120左右的套三；老城区：产品主力面积段为83-86套二、87-98左右的紧凑套三以

22、及110左右的舒适套三。沱东新区：洋房的主力面积段为112套三，高层的主力面积段分别为90舒适套二、100-110 紧凑套三、127 舒适套三。,世纪广场,老城区,市场表现推证：洋房具有较大市场潜力，同时有较好的溢价空间和去化速度；高层紧凑三房或舒适两房消化速度更快，更有利于实现项目的快速去化，同时控制风险。,老城区,世纪广场,老城区,从各面积段户型去化速度来看80-110平米的户型走量相对较快，区域表现出对多层洋房的总体较快；从调研情况来看，高层户型目标客户对总价较为敏感，总价在50万以上的高层产品对客户会形成较大压力；,市场推证：洋房具有较大的市场潜力；紧凑三房或舒适两房户型消化速度更快，

23、更有利于实现项目的快速去化，并且控制风险。,住宅产品形态确定：根据市场表现，确定住宅产品形态为多层洋房和高层，通过规划指标的可实现性，洋房约占总建面的35%,高层为总建面的65%,产品形态市场表现,市场具有多层与高层两类产品形态，但高层产品是主流产品；多层洋房整体较少，具有一定的需求空间，但由于总价较高，对客户要求较高；,项目为高端形象，中高端定位，多层洋房能提升项目形象，拔高项目整体品质；产品形态多元化可实现目标客群的多元化，符合项目客群定位；,项目自身需求,项目住宅产品形态：多层洋房+高层，其中，通过指标测算及市场修正洋房约占总建面的35%,高层为总建面的65%为宜。,产品定位：通过市场比

24、较、目标客群及内部产品的均好性进行定位,高层户型定位主要面向市场刚性需求，与市场主流相一致；整体户型面积取市场主流区间的畅销段，或增加部分市场差异化紧凑型户型；紧凑化户型符合市场趋势，有利于项目实现提单价、控总价的策略，有利于差异化、快周转目标的实现。注重内部产品的均好性，通过总价控制避免高层产品与洋房产品的内部竞争,产品定位依据,项目定位,PART1 市场定位,PART2 产品定位,PART3 客群定位,PART4 价格定位,核心客户,重要客户,偶得客户,乐至、安岳等县域的中高级公务员及事业单位人员、私营企业主等。,临近的简阳、资中等地市的私营企业主。,资阳城区的中高级公务员及事业单位人员，

25、企业中高层管理人员，私营企业主等。,本项目花园洋房目标客群构成：大资阳区域（资阳城区、乐至及安岳）的中高级公务员及事业单位人员、有一定财富积累的私营企业主为主力。,PART3 花园洋房客群定位,PART3 花园洋房客群特征,PART3 花园洋房典型客户描摹,黄女士是人民医院外科医生，目前居住在建设北路一套90平米左右的老式三居，房屋略显拥挤，小区环境太差，品质太低，因此希望改善目前的居住环境，换个面积大点更舒适的三居，同时对楼盘品质、小区绿化园林等有较高要求。由于不太喜欢高层住宅，所以还是倾向于购买花园洋房类产品。对于购房区域，他们将目光投向了沱东新区，主要是因为黄女士所在的人民医院将搬迁至沱

26、东，同时他们也十分看好该区域的发展潜力和未来完善的配套规划；对于面积需求，他们倾向于购买110平米左右的三居，这样保证一定舒适度的同时还能控制总价。,PART3 高层电梯客群定位,核心客户,重要客户,偶得客户,乐至、安岳等县域的公务员、事业单位人员及在资阳经商的个体生意人等。,临近的简阳、资中等地市的在资阳经商的个体生意人。,资阳城区的公务员、事业单位人员，企业白领，个体生意人、返乡民工等。,本项目高层电梯目标客群构成：资阳城区的一般公务员及事业单位人员、企业白领、在城区经商的个体生意人等为主力。,PART3 高层电梯客群特征,PART3 高层电梯典型客户描摹,张先生和未婚妻都是资阳本地人，现

27、在仍跟父母住在一起。从大学毕业工作三年了，目前在城区一家广告公司任职，此次购房主要作为婚房。小夫妻俩十分看好沱东新区的未来发展，认为现阶段区域配套较匮乏但新区新面貌以后的配套一定会很完善，且档次那些较老城也会明显升级，故将购房区域锁定在了沱东新区。毕竟是年轻人总价预算有限，小两口打算购买80多平米的套二，除了总价控制外，产品品质表达、周边配套资源、项目营造的形象档次等也是他们看重的置业要素。,项目定位,PART1 市场定位,PART2 产品定位,PART3 客群定位,PART4 价格定位,PART4 花园洋房价格定位现阶段清水入市价格4895元/.,PART4 高层电梯价格定位现阶段清水入市价

28、格4035元/.,目 录,PART3：市场竞争环境研究,PART1：项目属性界定,PART4：SWOT分析及市场策略,PART6：整体规划及物业发展建议,PART2：城市背景研究,PART5：项目总体定位,整体规划及物业发展建议,项目整体规划物业发展建议,项目的战略和定位意味着什么？,容积率意味着什么？,在可以顺利实现销售的前提下，更高的容积率可以降低单方土地成本，提供更高的盈利空间；但根据行业经验，3.5以上的容积率开始难以保障社区的品质感和产品的舒适度。,整体战略：打造城市化宜居，系统性差异化；档次定位：高端形象，高端占位的城市精品社区；产品领先是在竞争激烈的市场突围的重要手段。,指标透视

29、：基于限制条件解析，品质和容积率的平衡是规划的核心问题，项目3.0的容积率即可满足品质要求，更能提升盈利空间,容积率：2.5-3.0建筑密度：25%,保障社区品质,提高盈利空间,满足高端占位,容积率与品质平衡,规划指标,建议指标,容积率：3.0建筑密度：25%,在2.5-3.0的容积率区间内，区域市场价格对成本的敏感度优于对品质的敏感度,地块价值研判：项目地块周边价值较为均衡，外部景观资源缺乏，规划重点考量内部景观共享性和最大化,考虑影响地块价值等级的多方面因素后，结合视野开阔度和周边形象，干扰因素等，对地块价值进行评价；考虑地块外部景观资源缺乏，更多的依赖于内部资源打造，故内部景观的共享性是

30、景观打造的关键；对地块内部资源享有又分为：南、北向看景，侧向看景等因素影响；,总体研判：项目地块周边价值较为均衡，外部景观资源缺乏，规划重点考量内部景观共享性和最大化,市政道噪音较大，视野狭窄，未来商气较足,市政道噪音大，视野开阔，通达性极好,临市政规划道，视野开阔，,山丘地形，对外部共享性强,总体规划：打造西高东低地势形成起伏，但保持高层在同一平面，总体大围合布局，洋房临中环三路布局，高层、商业在其余三面环绕,高层,洋房,高层,高层,满足地形地貌顺势原则，尽量降低土方开挖成本；产品排布应当注重景观价值均衡；在资源占有最优的位置排布大户型；在景观资源和外部干扰较多的地方排布紧凑户型产品；高层梯

31、户比注重外部通风、采光效果；洋房属于提上项目品质产品和溢价产品，尽量排布在价值实现最大的位置；商业规划讲求商业昭示性，道路通达性、小区业主和外来消费客户的便利性,规划原则,规划建议,根据地形地貌，采用西高东底的方式降低开挖成本和营造起伏地势，增大内部景观视野，提升西边地块价值；整体布局实行大围合方式，阔景中心景观提升项目品质；高层、商业围绕通资北路、规划道、中环路分布，大户型产品尽量面向中庭；洋房布局在临中环三路。,中心园林,地势高地，最大高差10米,物业建筑排布：洋房1梯2户排列式分布，高层2梯4户点板结合分布，商业以高层底商一层分布,商业,洋房,高层,排布示意,物业排布原则,内部景观共享最

32、大化，外部视野尽量多享有的开阔度；尽量保证洋房的私密性，且通风、采光性好，噪音干扰小；高层保证采光，通风，视野效果好商业考虑昭示性，人流动线和整体面积,物业排布建议,洋房处于地势高处，私密性较好，采用1梯2户的排列式分布，统一西南朝向；高层采用2梯4户的点板结合的方式分布，户型以西南向和东南向为主；出于建筑成本和指标控制以及市场客户的可接受性考虑，高层总体高度大都保持在25层；商业沿通资北路、规划道、中环路打造一层底商,入口设置：人行主入口位于中环路中部、人行次入口及地上车行出入口位于规划道中部、地下车行出入口位于通资路北段西北角和规划道东南角。,人行主入口,人行次入口,车行出入口（地下）,车

33、行出入口（地下）,出入口设计原则,人行主入口空间是居住小区与街道之间的过渡空间,需选择 通达性和昭示性很好的位置，同时兼顾业主生活、娱乐、交流的便利人行次入口考虑业主生活的便利性和内部交通动线的协调性；车行出入口整体考虑车行道路的通达性、对业主的较小影响和保持对底层商业交通动线的流畅性；,出入口设计建议,考虑项目为中等规模项目，人行入口设置两个为宜；人行主入口位于中环路中部，人行主入口保持人流的纯粹性，人行次入口位于规划道中部，同时兼具地上车行出入的使命；未来保证地下车行的很好畅通，设置两个地下车行出入口，分别位于通资路北段西北角和规划道东南角。,车行出入口（地上）,交通动线设置：小区动线满足

34、人流出入流畅，移步观景便利，交通形成回行环路，人车分流等要素设置,交通动线设计原则：交通动线要相互衔接，必须满足人流出入和人对小区观赏景观的便利性，同时，人流交通具备回行环路；各级道路应该相互衔接，人车道分离，形成系统；对道路设施采取多弯线型，局部缩小车行宽度；人行交通动线采取不同的地面铺装，路障、驼峰、小品、高差的处理及交通管制，使其符合交通休憩之不同要求，使交通空间与生活空间作为一个整体；设置合理的路面宽度，最好步行道设置在1.0-1.5米，车行道控制在7米；,人行道示意,车行道示意,整体规划及物业发展建议,项目整体规划物业发展建议,建设风格建议园林风格建议产品设计建议车位设置建议,建筑风

35、格：高层采用ARTDECO风格，洋房采用英伦建筑风格,ARTDECO建筑风格特点：简洁，讲求线条、几何的搭配和应用，建筑立面大块整洁，给人以强烈的视觉魅力和独特的韵律感，具有高贵气质。英式建筑风格特点：繁琐的造型，追求强烈的艺术感，陡峭的侧三角形屋顶，屋檐几乎无装饰，但建筑物中采用很多曲线造型来体现艺术之感，和装饰作用，体现尊贵皇家气质。,迎合客户审美需求与市场差异化；符合项目整体气质高层与洋房风格相符合,高端项目、尊贵气质,审美的视觉冲击,市场客户认可,提升项目形象,高层（ARTDECO)+洋房（英式建筑风格）,建筑风格选取原则,建筑风格选取建议,建筑风格展示,ARTDECO风格,ARTDE

36、CO风格,英式建筑风格,高层外立面打造：采用经典的三段式造型，通过不同色彩的面砖加以区分，主要体现建筑风格的纯粹性和高贵气质。,面砖：低段面砖运用档次高，上段可用普通面砖,三段式+小弧形：建筑进行三段式分割造型，顶部采用退台收缩，山花尖顶造型，体现建筑风格的纯粹性,用材,造型,明亮色或暖色：白、灰、或红褐色,色彩,洋房外立面打造：采用经典的三段式造型，通过不同色彩的面砖加以区分，主要体现建筑风格的纯粹性和高贵气质。,面砖+石材：底层用石材饰面，上部采用面转,英式纯正符号造型运用：坡屋顶、屋顶开老虎窗、设置女儿墙、深檐口、在屋顶两侧设置方正烟囱，阳台等位置运用铁艺栏杆,用材,造型,明亮色或暖色：

37、白、灰、或红褐色,色彩,整体规划及物业发展建议,项目整体规划物业发展建议,建设风格建议园林风格建议产品设计建议车位设置建议,园林风格：英式园林风格,园林风格与建筑风格的气质一致，与周边环境协调，且有利于塑造项目的高端品质；对目标客户的感受性较强，且在市场极具竞争性；风情园林可运用简洁元素彰显，满足地块地形条件，成本可控。,园林风格选取原则：,园林风格选取建议：英式园林风格,英式园林风格特点：把人工与自然做了明确的划分，建筑成为风景的点缀；有几结合地块的天然高差进行景区转换和植物高低层次的布局，形成坡式园林景观；常常模拟自然界中的森林、草甸、沼泽等不同景观。结合园林中的不同地形、水体、道路来组织

38、园林景观，以体现植物个体及群体自然美。,园林打造：根据西高东低地势营造叠水且以中心园林为主凸显英式景观元素，同时注重主入口的仪式感营造。整体表达自然，恬静、庄严的气质。,次入口通过树阵和石材体现英式元素,运用地上高差营造叠水和石桥、喷泉等,中心园林通过标志性雕塑、修剪的绿植，曲径通幽的小道，花海，以及英式廊架来表现,洋房通过整洁的花草及灌木形成充裕的绿植景观，同时增添英式情景景观小品,主入口强调英式元素的运用，增强仪式感，可运用花阵表达玫瑰园之意，还可运用英式铁艺景观等元素诉求,注：中心园林可适当种植中型乔木，且林下及林前有不同高度、品种的灌木，作为遮挡视线及丰富视觉效果，植物选择分枝点低的乔

39、木，特殊景点处尽管选择姿态自然开敞、扭曲等特色的植物；同时需增添功能性游玩休憩的设施。,中心园林示意,中心园林英式元素示意,花海、绿植,叠水,廊道,中心园林景观亭、廊桥,中心园林乔木,入口示意,次入口树阵示意,主入大门示意,主入大门示意,园林小径示意,园林小品示意,铁艺围墙,路边休息椅,铁艺小品,池雕,花丛中的小雕,整体规划及物业发展建议,项目整体规划物业发展建议,建设风格建议园林风格建议产品设计建议车位设置建议,住宅产品设计发力点：系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场，譬如对多层洋房实施带电梯打造。,定位层面,资阳居住价值的示范和领先者,客户层面,居家户型为主流需求，对总价敏感

40、,对赠送空间不敏感,竞争层面,空间组织精细化不足,产品发力点,实用性,功能提升,附加值,注重户型空间组织的合理性在相对紧凑户型中不降低居住价值,赠送外延空间和功能空间户型功能提升洋房全安装电梯,强化标杆产品对整体价值的带动基本功能以外的产品延展,产品户型设计建议：在市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平，同时注重细节的精细化，打造市场的品质产品,品质提升,产品设计：飘窗双阳台合理分区,功能空间与赠送：露台赠送房间大阳台半赠送主卧舒适尺度设计,功能空间布局与尺度的精细化,资阳市场上的产品几乎都设计常规层面的操作，但个别项目在功能分区缺乏合理性,少量项目采用可以采用以突破市场竞争,以细节决定成败

41、,为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和洋房产品在居住功能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平，同时注重细节的精细化，打造市场的品质产品。,高层主力产品户型设计借鉴：紧凑2房功能空间浪费小，注重实用的同时考虑居住空间的舒适性。,建筑面积：83平米,借鉴点：超大观景阳台，享受阔景视野；功能分区相对合理，空间浪费小；注重主卧居住空间的舒适性。,高层主力产品户型设计借鉴：舒适2房注重休闲区与功能区尺度的均衡，重在诉求居住舒适性,建筑面积：83平米户型结构：2房2厅1卫,借鉴点：超大观景阳台，享受阔景视野；功能分区极为合理；主卧开间大，具有较高的舒适性。,高层主力产品户型设计借

42、鉴：紧凑3房功能布局合理，尽量扩大外延空间,建筑面积：97平米户型结构：3房2厅1卫,借鉴点：功能分区合理，空间浪费小较宽阔观景阳台，视野开阔；飘窗、生活阳台等外延空间较多。,洋房主力产品户型设计借鉴：附加值提升是关键，注重主卧的舒适性,建筑面积：112平米实得面积：155户型结构：3房2厅2卫,借鉴点：超大赠送，产品附加值高；布局合理，主卧套间设计，空间尺度舒适度高；三阳台设计，采光、通透性好。,高层主力产品户型设计借鉴：舒适3房除在功能布局合理，力求各功能尺度的舒适性，同时尽量扩大外延空间,建筑面积：107平米户型结构：3房2厅2卫,借鉴点：布局合理，空间尺度舒适度高；4米宽舒客厅开间，连

43、接观景阳台，视野开阔；主卧卫生间尺度舒适飘窗、生活阳台等外延空间较多。,洋房主力产品户型设计借鉴：保证居住休闲区得舒适度，同时对各功能公共空间的私密性也需做要求,建筑面积：118平米户型结构：3房2厅2卫,借鉴点：主卧套间设计，居住舒适度高；户型方正，功能空间和功能尺度合理；大面宽阳台，景观视野好；,洋房产品户型设计借鉴：注重居住空间的奢华感，尽量增大外延空间。,建筑面积：139平米户型结构：3房2厅2卫,借鉴点：双阳台带露台，呈现超多的延展空间，通风采光性好；主卧大面尺度，套间设计，居间奢华；户型方正，公共空间私密性较私密，分区合理；,整体规划及物业发展建议,项目整体规划物业发展建议,建设风格建议园林风格建议产品设计建议车位设置建议,停车位设置建议：整体车位户数比为0.5:1，采取高层区域地下地下负一层和部分地上停车方式,停车位建造原则：整体原则：最大限度地实行人车分流；合理控制比例，以实现车位的成功销售为目标；地上停车：控制地上停车量，以尽量消除地上停车对景观营造的影响；地下停车：充分考虑与地下人防工程的结合。,鉴于目前市场整体配置不高，考虑地下开挖成本和资阳市规划要求，确定具体停车位比例：车位比：按照车位户数比0.5:1设计，设置方式：在高层部分设置地下负一层停车；,地下停车场入口,地下停车场,通过地下车库的楼梯，直接到达社区庭院,THE END,