黄石市黄石港区项目市场调研及整体定位.ppt

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1、黄石市黄石港区项目市场调研及整体定位,：2006-GW25-1,项目研究工作的阶段划分,2006/8/20,2006/8/28,工作,最终成果,区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研入户访谈,项目发展战略项目整体定位项目设计任务书项目发展定位,项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目的经济测算,第二阶段（终期）整体定位及营销报告终稿,第一阶段项目市场调研,项目市场调研,8个工作日,20个工作日,2005/9/28,报告背景,本项目的初步想法，需要从市场角度及其在其他城市项目的经验给出项目的发展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位问题。,我们的一切研究都

2、必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。,项目目标,目标1 利润：通过产品合理化定位，实现最大化效益。目标2 现金流：此项目在短期内尽快的实现资金回流。目标3 品牌：将本项目做成黄石市滨湖大道的标志性项目，具有较强的昭示性，同时提高该公司在黄石市的社会知名度，实现品牌效应。,项目背景,项目地处黄石港区湖滨大道东段，属中心城区,毗临磁湖,是城市较早形成的高尚住宅区,区域人口素质相对较高,具有开发优势。根据容积率的限制，现有控详规划容积率指标为4.5，建筑面积约合1.79万平米。规划用地由AB地块构成,总

3、占地约3986平米。要考虑用地居民拆迁还建。还迁后为残疾人预留部分营业用房。,黄石港区是中心城区，人口23.75万人，位居五城区之首。容积率、限高指标限定了项目发展方向。地段条件好，但规模较小。居民还迁约30户，并且为残疾人福利社提供1000平米营业用房。,项目约束条件,按目前容积率4.5米的要求，给定位、规划及开发要实现最大化效益的经济目标造成抗性。按控规60米限高和容积率4.5的相互制约，建设不容易形成标志，为树立品牌形象的识别因素造成抗性。开发体量较小，同时存在居民拆迁还建和福利社不以货币要用物业补偿，成为限制规划设计和项目发展的因素。建设指标制约项目发展，1.8万平米建设面积即可实现经

4、济效益最大化，同时达到企业可持续发展的树品牌的开发目标，是本案要侧重解决的主要矛盾。,容积率对产品定位的限制。限高对物业类型的限制。规划要减少还迁楼对物业的影响，福利社营利用房与项目要可持续发展。开发规模较小成为树立品牌的主要制约。,技术思路,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,项目定位,市场竞争分析,经济技术指标分析,项目界定,市场研究,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,项目定位,市场竞争分析,经济技术指标分析,项目界定,城市概况-黄石是湖北第二大工业城市,黄石市是湖北省重要的以工业制造为主的重工业基地，资源颇丰，是全省第二大工业和商品集散中心。是鄂东主要的交通枢纽和水运航道，是湖

5、北通向浙赣的交通门户。地级市，下辖五区一市一县。总人口251.75万人,城市人口124.87万人城市化率49.6%。城市化水平较高。是我国著名的矿冶城市，支持产业有治金、建材、能源、机械、化工、纺织、服装等。具有明显的工业比重较大。,黄石规划发展-山水园林宜居城市的发展定位,旧城改造和新城建设相结合的发展原则。城区原有工业外迁,城市环境整顿初见成效。城市绿化覆盖率增加到,建成了人民广场，改造了条城市道路绿化带，形成了以磁湖、青山湖环湖绿化为中心、以道路绿化为纽带、公园、风景区绿化与居住区、单位庭院绿化快速发展的城市园林绿化格局。沿江、环磁湖和黄荆山新区开发区建设，老城区改造，形成合理的城市布局

6、形态。环磁湖开发，重点推进磁湖北岸，南岸休闲观光特色景观和高档节地生态小区建设。,本市人均GDP与省内主要城市对比，房地产处于高速度发展阶段,2005年，黄石市经济总量位居全省第五位，一二、三比值为:8.4:51.8:39.8。产业结构以工业产值为主，第三产业发展前景乐观。2005年全市完成生产值(GDP)362亿元,2004年增长12.9%。按GDP增速与房地产发展关系看，GDP增长速度大于8，黄石市房地产处于高速发展阶段。,2005年湖北省部分城市人均GDP,规划用地现状,周边有成熟的生活配套和居住小区,路,路,项目地块解析-本市中心城区，区位形象定位为中高品质住宅社区，居民素质较高。,滨

7、湖大道,黄石港区23.75万人口,五城区中人口密度最大。该地段居住人员多为政府公务员和企业领导，是当地人心目中的富人区.但近年来随着向团城山等新开发项目的分流，其地位正逐渐失去。,项目地处滋湖东岸，湖滨大道中段，该区域是政府今后整治、开发的的重点。,本项目步行至磁湖5分钟,区域自然、绿化、人文环境较好。,区域内多在十年以前的九层以下建筑，尤其是项目周边多为无统一规划、外立面陈旧的零散建筑及构筑物。,地块规划及其经济指标,用地性质：商住用地；用地面积：3986平方米建筑面积：约18000平方米；容积率R：4.5；限高：60米；建筑密度：40日照间距：0.9,区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们

8、明确研究方向和方法,项目界定-位于自然景观好，具旅游资源的工业城市中心城区的小型复合型房地产开发项目。,工业城市景观资源区（黄石港）小型复合型房地产开发项目,区域界定,毗临磁湖位于滨湖大道高尚人文住宅区,山水园林宜居城市的城市发展定位中，黄石港区、环磁湖是改造和建设重点。同时滨湖大道定位为中高端住宅区有利于项目发展。,项目界定,项目用地条件，小型复合型房地产开发项目,开发用地条件不充裕，但具有商业价值，需要物业组合最大化挖掘土地价值，实现经济效益。,黄石市界定,湖北省主要工业城市,工业产值占经济主导地位，经济可持续发展势头强劲，人均可支配收入逐年提高，具有强大的市场潜力。,市场分析,问题界定和

9、结构化分析,制定战略发展方向,项目定位,市场竞争分析,经济技术指标分析,项目界定,我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,资料来源：曾宅斌营销策划模型,S：情境（situation）项目背景事实（项目、客户、市场）,1、项目情况给实现最大化效益的经济目标造成抗性。2、开发指标相互制约。3、开发现状不利于项目形成规模,分流了开发利润。4、湖滨大道在当地人心目中已具备”富人区形象”5、紧临团城山开发区、中心城区、加之与一线湖景同一区域，形成的竞争关系。,开发指标决定本项目为小型复合型地产开发项目，区位具有商业价值。现有控详规划容积率指标为4.5、限高60米，建筑面积约合1.79万平米。要

10、考虑用地居民拆迁还建和还迁后为残疾人预留部分营业用房。高尚住宅社区的区域形象深入人心,但项目不具备湖景优势。城市功能半径小,各区域之间竞争明显。,R1：非期望结果按常规发展的可能结果,本项目位于黄石港区湖滨大道，却不具备一线湖景资源。按常规物业价值发展很难达到一线湖景楼盘如：磁湖天下的售价水平。从物业类型上：复合型地产项目，按控详规划，没有发挥地块最大价值，规模小形成定位抗性。物业组合成为实现效益的关键。若陷入来自团城山开发区与中心城区其它楼盘同质竞争，将会给本项目带来竞争压力，实现最大化经济效益的开发目标有难度。规模较小使得项目从形象上树标志品牌按常规划物业发展局限因素较大，很难达到品牌形象

11、高度。,从区域位置上,从物业类型上,从竞争上,从形象上,R2：期望结果我们的期望目标,从利润上：复合型地产项目，通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现项目利润最大化。从物业类型上：定位物业以实现经济效益最大化为指导目标，物业种类间相互兼容，支持项目定位和项目的长期可持续发展。从竞争上：避免与一线湖景楼盘和团城山具有规模的品牌小区直接竞争，找准定位差异，实现项目差异化利润。从品牌上：将本项目做成本市的标志性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高联创地产的社会知名度，实现品牌效应。,从利润上,从物业类型上,从竞争上,从品牌上,C：矛盾或冲突（complication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲

12、突,以实现经济效益最大化为目标，物业种类相互兼容，支持项目定位和项目的长期可持续发展。,R1,R2,避免与一线湖景楼盘和团城山具有规模的品牌小区同质竞争，实现项目差异化利润。,与区域内楼盘相比不具备景观自然优势。,控详规划限制，没有发挥土地潜在价值，规模较小形成抗性。,同质定位陷入与同区域、团城山、中心城区同质竞争，操作难度大。,通过差异化定位，最大化挖掘土地价值，实现项目利润最大化。,项目规模较小不容易形成强势竞争，对品牌形象的树立造成制约。,开发项目具有较强的品牌昭示性，同时提高联创地产的社会知名度，实现品牌效应。,Q：提出问题（question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,打

13、破开发传统观念影响,树立适合项目发展的差异定位观。以差异化竞争实现产品竞争力，增强对目标群体的吸纳力。减小景观因素对开发定位价值形成的影响。,1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有的不利因素，确定物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，避免陷入同质竞争实现利润最大化？,2.本项目如何形成核心竞争力，提升项目的品牌？,市场研究,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,项目定位,市场竞争分析,经济技术指标分析,项目界定,必有物业类型,项目背景条件分析意味着：复合型地产项目必有的物业类型：商业,限高60米地块价值最大化,X,X,可取,区域环境和现金流,不能实现土地价值,商业或其它组合型物业,商业

14、和低密度住宅,商业和多层住宅,项目物业类型可能性分析,项目物业类型,确定物业类型,不确定物业类型,商业产品,住宅产品,产权式公寓,？,？,写字楼,商业和其它组合物业,商业物业,？,定位战略发展方向研究-商业物业可行性研究,黄石商业市场特征评述,1、依托旧有商业中心形成的传统商业商圈。商业中心主要位于中心城区,由传统商业格局形成,表现在商场档次不高,商业街租金高于商场租金两方面，仍处于传统商业为市场主力的阶段。2、体量小、规模不大，缺乏主题商业。中心城区商业多数体量较小，依靠大区域形成规模，但单体面积在1-2万平米左右。依托传统商业类型经营，缺乏主题商业。3、未来商业会集中在一定时期大量投放首先

15、是商业的发展晚于住宅发展，随城市功能格局延展，决定了商业市场的需求将加大，在这一时期商业投放量较大。4、房地产开发开始关注到项目商业价值的挖掘。列如团城山开发区山水明城为代表的住宅小区，沿街商业及商业内街的规划对商业价值的重视和挖掘可见一斑。同时也说明了开发商对土地价值认识的提高，以及开发水平、规划水平的提高。,黄石房商业市场发展评述,1、多元商圈、主题商业逐渐形成。多元商圈是新都市主义造城的产物，随着区域功能分工，逐渐形成赋有特色的商圈类型，如专业市场将取代百货公司。主题商业是代表一个城市商业水平现代化的标志，是传统商业的升级换代。2、社区商业成为商业开发主要模式。社区商业的形成将分流集中商

16、业如大卖场、大超市的客源市场，更符合家庭对便捷、无障化的要求。3、商业主题更细分。如一站式休闲购物中心的产生、儿童城、女人街等根据需求细分的商业定位。,项目物业类型分析：纯商业物业关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,内因,外因,长期收益，实现快速回笼资金难度较大,目前整个房地产市场发展迅速，机会较多，商业物业将会使企业的资金的流动性降低,区域形象与区位环境对商业物业产生的约束,1.8万平米商业属大型商业项目较难控制,现金流 的限制,区域条件不利,定位加大与中心城区的分流与竞争,损失机会成本,潜在市场风险扩大,定位战略发展方向研究-组合型物业可行性研究,1、黄石地产分析,2、本项目发展方向判

17、定,地产特征评述、需求群体分析；,定位分析、可行性研究；,定位研究,在售项目,代表性地产项目扫描磁湖天下,一线临湖,注重景观设计,建筑节,代表性地产项目扫描长龙黄石形象,区位较好,黄石较早的高档项目之一,在建住宅项目,代表性地产项目扫描湖滨国际,板式小高层,小区被主干道一分为二，缺乏整体感与私密性,在建住宅项目,代表性地产项目扫描宏维山水明城,一期已成现房，现场展示效果较好,地理位置优越现有招商情况比较理想，部分品牌产品现已签约,在建住宅项目,代表性地产项目扫描华夏城,在建住宅项目,代表性地产项目扫描丽岛半山华府,省内著名开发企业,工地现场未全面开工,在建住宅项目,代表性地产项目扫描宇航香格里

18、拉,花园洋房的销售较好,小区各项配套暂时空缺,在建住宅项目,代表性地产项目扫描,天方百花园,一期已销售完毕,两房全部售罄,黄石房地产市场特征评述,1、地产开发已然形成五大热点版块。分别是团城山板块、黄石港板块、中心城区板块、环磁湖板块、花湖板块等五大板块：。2、区域功能逐渐明晰：黄石港板块：交通枢纽、物流中心黄石港区是黄石最早的工业区之一，区域人文氛围良好，该地区地产项目售价水平领先与其他区域。中心城区板块：经济繁华，配套成熟，商业的追逐之地,1、房地产处于以住宅为开发主导的初级阶段，产品链不完全，缺乏细分市场。从供给市场分析，以住宅产品为市场主导，当中住宅产种类单一，同质化开发定位严重。缺乏

19、投资型物业和商业物业。住宅产品开发中，需求细分市场还未被开发所关注，缺少白领、商务、老年公寓等需求的细分物业。2、投资额、销售价格及销售面积都逐年上扬，黄石房地产处于高速发展期。2005年全市房地产开发投资完成11.33亿元,比上年增长48.3%；全年施工面积达到203.12万平方米,增长48.3%；由于基础弱、起步晚，当前正处于地产高速发展阶段，此阶段的特点是诸候割据遍地开花，应当避免同质化定位带来的价格竞争。3、未来市场风起云涌，开发势必更专业、市场更细分。2005年为110万平方，2006年一季度高达128万平方，并且1000亩旧城改造土地即将进入市场，市场竞争将更加激烈。随着土地供给增

20、加，开发市场势心更加专业，关注需求细分市场成为开发趋势。,黄石房地产市场分析小结 供应市场,黄石房地产市场分析小结 供应市场,4、城市化建设推动地产发展，开发由中心城区向新区扩散，城市功能逐渐细分。2004年以前，黄石的商品房围绕中心城区开发，随着城市化推进，城市功能格局逐渐形成，住宅开发逐步向次中心城区推移，尤其是团城山开发区势头日渐凸现。中心城区受规模限制，很难出现大规模社区，更加突显其商务功能。5、由于对土地价值的重视，小高层、高层住宅成为开发主体。由于招牌挂使土地价值得以提升，开发成本增加，小高层、高层作为削减土地成本，合理利用土地的最佳建设方式，成为房地产市场的主要建筑形态。6、开发

21、商逐渐意识到商业价值，未来两年内小高层的底商集中放量，需要差异定位。随着开发商对商业价值的认识，商业在住宅小区和单体住宅楼的定位中得以重视，从目前的集供给市场来看，供给市场投放时间较为集中，需求市场则相应需要缓冲时间，才能达成平衡，因此在商业定位上需要引起重视。7、住宅开发市场较重视品质创新。,黄石房地产市场分析小结 供应市场,宏维山水明城、磁湖天下、天方百花园、琥珀山庄等项目建设采用新型材增加了项目品质。8、景观资源决定物业价值高低。价格形成的主要因素由景观价值决定。目前售价最高的区域为磁湖环湖景区，一线湖景楼盘、其次是中心城区和团山城区，由景观资源决定了物业价值高低。,黄石房地产市场分析小

22、结 需求市场,1、即有流失，又有吸纳的市场需求。高端市场由于与武汉的距离较近，交通可达性好，存在一部分客户分流，表现在当地没有建成的别墅小区，没有在建别墅项目，别墅开发仅为楼盘中弥补市场的边际户型。低端市场由于中心城区与荆州接壤，存在一部分中低端客户的流失，表现在宇航香格里拉的热销。另一方面，作为地级市，又有下辖地区如大冶市的高端需求市场被黄石吸纳。2、需求市场以三居室为主。地级市现阶段发展水平，决定了目前市场的需求特征以三室为主，面积在120140平米形成主力面积需求。3、居住需求群体仍是当前的主流群体，存在一部分未被满足的投资需要群体。以提高居住舒适度形成的需要群体仍是当前的主流群体，但随

23、着家庭投资渠道的单一、收入水平的增加、住房条件的改善，以保值、增值为目的的投资群体显现。4、需求由中心城区向开发新区扩散，更加关注住宅社区的品质。房地产开发格局由于城市化的推进，形成区域化、组团化，区域功能定位更加明显。由此带动需求市场格局的形成，由中心城区向开发新区扩散，更多的客户开始关注规模、品牌、环境、配套及物业等。,黄石房地产市场分析小结 关于房价,湖北省区域内可比城市房价对比(单位:元)1、湖北主要地级市平均房价偏低，未来会有一定发展空间。2、黄石与宜昌同属资源型城市，房价有一定类比关系，但黄石房价与之差距明显。3、价格形成的主要因素由景观决定，价格特征呈地产开发初级阶段。4、黄石港

24、区售价高于其它区域，达18002800之间，最高价达3200元，具有一定代表性。,综合分析小结,结论：黄石商业和住宅市场均处于快速发展期。市场空白点多，容易突破。给予本项目的启示：关键是寻求效益最大化的开发方案。研究重点：做多大的商业，与之组合的物业是什么？,1、黄石市地产格局,黄石地产特征评述，需求群体分析；,2、本项目物业发展方向判定,黄石地产定位特征评述和本项目物业选择,产品定位研究,同质化（同质同类）,完全补缺（同系不同类）,扩大主题（不同系不同类）,产品综合判定,项目定位研究的标准,项目规模研究标准,项目定位研究外因：宏观经济支持研究,黄石市生产总值逐年上涨。潜在消费力大。人均可支配

25、收入正逐年提高。,2004全年国内生产总值预计完成274亿元；财政收人预计达18.9亿元，城镇居民人均可支配收人预计7160元。工业生产增长幅度创1995年以来的最高水平，工业经济效益整体趋向好转。经济发展和各项再就业政策的全面落实，促使今年黄石就业率增长3.72%，尤其是国有单位增长2.16%，这是自1997年以来的首次正增长。2005年黄石市综合经济实力再上台阶。全市生产总值达到362亿元，年均增长12.2%；2005年，全市规模以上工业完成增加值141.42亿元，年均增长21.5%；全部工业增加值占GDP的比重达到47。；2004城镇居民人均可支配收入7865元，比上年增加700元，增长

26、9.8；农民人均纯收入2626元，比上年增加291，增长12.5；产业结构进一步优化。第三产业完成增加值144.08亿元，年均增长10.8%。，占到GDP比重达到39.8%，比2000年提高一个百分点。农业化经营也迈上新的台阶，2005年农业增加值达到30.56亿元，年均增长5.1%。,项目定位研究外因：市场支持研究,黄石市位于湖北东南，地理位置优越，交通便利。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。黄石市国土面积4582.9平方公里，东西长约88.3公里，南北宽约91.6公里。全市耕地和林地资源占全市土地

27、面积的52.09，主要分布在大冶市和阳新县。黄石是鄂东南地区的经济及商业中心，城市综合实力位于湖北省前茅。,从市场角度分析，本区域三年内可继续承受92.625万平米的住宅面积增量,计算分析公式（从市场角度分析本项目可承受住宅面积的上限）住宅面积=全国人均住房面积X人口人均水平X人口+人口*1.2本市2004年城市人均住宅面积22.3平米;区域人口总数约为23.75万人;2004年全国人均住宅指标25平米;需求自然增长：相应经济条件下按1.2平米/人年增长率计算;目前入市的住宅面积=593.75万-529.625万+28.5万=92.625万平米,在未来三年内区域内可承受92.625万平米住宅面

28、积;平均每年开发量在30.875万左右的市场需求;,项目定位研究外因：市场支持研究,项目定位研究内因项目规划指标限制研究,规模制约：按控规指标限制，总建筑面积1.8万，加之拆迁分流对项目规模的影响。容积率约束：限高约束容积率4.5难以建立标志性建筑。核心问题：找到结合点，从而实现利润最大化开发目标。,产品组合的研究标准,多层住宅的研究标准,产品组合研究商业定位研究,定位原则：1符合市场需求2具有可持续发展3按中型社区商业面积配比15万人左右中型社区商业面积约为8000平米中型soppingmall为商业合理配比.因此建议本项目商业面积为8000平米。业态定位为服务社区的soppingmall。

29、,不确定物业类型研究,项目物业类型,商业,不确定物业类型,社区主题商业,写字楼,住宅,？,产权式酒店,组合型物业,商业,物业组合的研究外因：商业与物业拟合度分析比对,具有市场需求售价低住宅对商业类型有一定限制,项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型关系分析,市场需求明显最大化挖掘区域价值实现开发经济效益,具有市场空白售价高与商业定位相互依托,具有市场空白售价高产品可兼容,产品研究内因研究,1、企业战略发展目标限制企业通过本案的开发实现效益最大化的同时，实现区域标志品牌的企业发展战略，提升企业品牌形象2、开发条件与市场风险的整合避免产品定位不当，陷入区域同质化竞争，加大被区域其他项目边缘化的危

30、险,造成战略目标的实现难度。,项目可能实现的3种物业类型组合发展方向,三种物业类型组合发展方向：,方向一：必有物业（主题商业）+住宅,方向三：必有物业:(主题商业)+产权酒店,方向二：必有物业（主题商业)+写字楼,项目可能实现的3种物业类型组合发展方向,三种物业类型组合发展方向：,方向一：必有物业（主题商业）+住宅,方向三：必有物业:多层纯正社区,方向二：必有物业（退台式多层）+小高层高层,项目物业类型组合经济测算：必有业态（主题商业）+住宅,住宅/商业,售价,面积:100008000,2100/5000,发展组合思路,收益,2100万+4000万6100万,项目物业类型组合一：必有业态（商业

31、）+住宅关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,内因,外因,规模小,难以形成项目特色,同质化定位无法形成竟争优势,住宅对商业价值有一定制约,难与区域内其他项目抗衡,售价不高,难以形成品牌,定位限制,定位加大与同区域地区的竞争,同质化竞争,潜在市场风险扩大,项目可能实现的3种物业类型组合发展方向,三种物业类型组合发展方向：,方向一：必有物业（商业）+住宅,方向三：必有物业(商业)+产权式公寓,方向二：必有物业（商业）+写字楼,项目物业类型组合经济测算：必有业态（主题商业）+商务写字楼,写字楼/商业,售价,面积:100008000,3000/5000,发展组合思路,收益,3000万+4000万70

32、00万,项目物业类型组合一：必有业态（商业）+商务写字楼关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,内因,外因,不利于资金回笼,商业与写字楼相互兼容,不利于资金回笼,存在一定市场空间,不利于期房销售,销售期过长,资金滚动慢对项目的影响,物业兼容,潜在风险,项目可能实现的3种物业类型组合发展方向,三种物业类型组合发展方向：,方向一：必有物业（商业）+住宅,方向三：必有物业(商业)+产权式酒店,方向二：必有物业（商业）+写字楼,项目物业类型组合经济测算：必有业态（主题商业）+商务写字楼,产权酒店/商业,售价,面积:100008000,6000/5000,发展组合思路,收益,6000万+4000万1亿,

33、项目物业类型组合一：必有业态（商业）+产权式酒店关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,内因,外因,差异化定位实现最大化经济效益,与商业价格相互提升,市场没有竞品具有垄断性,最大化挖掘物业价值,定位弥补市场空白,具有市场需求,经济与品牌效益双丰收,物业兼容,最大化实现开发价值,商业+产权式酒店定位验证:关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,外因,内因,需求分析,市场竞争,项目自身条件限制,工业化主导的城市发展下的房地产发展机制研究,工业化主导的城市,空间极化,产业集聚,相关要素集聚,加速城市化,加速房地产市场发展,本市的城市化水平较高，而且处于由第二产业主导与第三产业并重的过渡时期,可持续发

34、展研究中心采用如下指标综合评定城市化水平：经济发展水平：人均GDP、第二产业增加值年GDP的比重、第三产业增加值占GDP比重、税收占GDP比重城市带动作用：城市GDP占区域GDP比重、城市人口占总人口比重城乡共同发展：城乡居民收入差异城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面积家庭投资兴起.,注：04年数据,根据城市化水平的Logistic曲线，哈市的城市化水平处在城市化发展的中长期，是由工业主导城市化发展转向第三产业主导城市化发展的过渡时期，工业和第三产业共同促进城市化发展。,城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段：初期：城市的产生和兴起阶段

35、 中期：工业化主导城市发展阶段 后期：第三产业主导城市发展阶段我国从改革开发之后才真正走向城市化发展道路，城市化的一般动力机制才发挥作用，同时在城市化过程中，政府政策的大力支持也构成城市化发展的推动力之一，并发挥着不可忽视的作用。,商业+产权式酒店定位验证:关键驱动因素（KPI）分析,KPI分析,外因,内因,需求分析,市场竞争,项目自身条件限制,黄石市消费者的购房心理需求及功能需求,进一步利用房地产行业发展周期模型对市场进行判断,房地产行业的发展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。房地产行业的发展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升

36、。,本市具有发展阶段特征，市场具有一定潜力,将房地产的周期分为复苏、发展、衰落、萧条四个阶段；,我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行验证,我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个参数权重。,根据本市房地产市场分析及物业价值估算，通过LIVQ模型对物业组合验证，仍旧是主题商场+产权酒店价值最高,本表只列出综合考虑本项目实际情况及市场现状后的可能情况，并非纯数学组合；,说明,经济指标对比商业+产权酒店是定位首选,本表只列出综合考虑本项目实际情况及市场现状后的可能情况，并非纯数学组合；,说明,定位综合判定建议采用产权式酒店物业定位,组合物业综合判定：商业+产权式酒店的产品定位项目形象定位：黄石首个投资型物业产权式商务酒店定位。,结论,项目战略发展方向,竞争战略,通过项目所面对的外因与内因研究，项目采用商业+产权酒店的物业组合，并使之相互依托，相辅相成，实现项目利润最大化；,开发战略,面对市场竞争时，我们抓住商业市场空白从而形成项目核心竞争力；,THE End!,Thank you!感谢*地产在服务工作中给予的互动和倾情协助。,