深圳海雅缤纷城购物中心调研报告（上） .ppt

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1、策划管理部2013年2月,海雅缤纷城调研报告,（上）,目 录,一、项目概况二、室外建筑设计三、室内建筑设计四、购物中心业态布局五、室内装修设计六、宣传推广七、综合总结,2,3,一、项目概况,4,效果图,实景图,1.1km,1.2km,5,公交路线1）宝安交通局311路 320路 323路 327路 331路 337路356路 356区间路 362路 367路 794路 M209路 M241路 M370路 长19路 长28路 长58路2）沁园公园311路 382路 602路 603路 605路 610路615路 629路 M209路 M210路 M245路M370路 M379路 M380路3）宝

2、安万佳310-315环路 311路 323路 327路 331路 337路356路 362路 367路 368路 382路 794路 M240路M241路 M242路 M249路 M355路M70路 M371路M375路 M381路 长19路 长28路 长58路 凤凰山假日专线2号高峰26号专线 高峰30号专线 高峰9号专线4）甲岸村395路 603路 606路 610路 704路B803路 M235路 M379路5）建设银行606路 610路 704路6）濠江酒店629路 高峰9号专线驾车路线 建安一路与新圳路地铁站 环中线：灵芝站、翻身站,海雅缤纷城步行10分钟距离内有多个公交站、几十条公

3、交线，辐射范围近乎深圳宝安、南山、龙岗、福田、罗湖多个区及东莞部分镇区；项目距地铁站较远，目前最近的灵芝站距离1.1公里；规划中的地铁10号线宝安中学站为未来周边最近的站点。缤纷城在南头关处即可清晰看到，昭示效果极佳。,500m,6,二、室外建筑布局,建筑整体,中国首个水景文化生态购物中心,海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼和购物中心组成。购物中心地下一层，地上五层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。,主力百货,电影院,7,外部人车流动线,海雅缤纷城的客流到达主要集中在南北两侧：通过107国道方向到

4、达的客流（以市区及宝安中心区、宝安其他区域为主）主要通过南广场到达进入；宝安老城区客流主要通过北广场到达，利用海雅百货在宝安老城区的影响力吸引进入。,海雅百货,海雅大剧院,海雅宴会厅,万达影城,8,商场出入口,项目设有3个主出入口，均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出入口，整体客流导入性强。,9,停车场出入口,共四个地下停车场出入口，每个出入口宽约8米；P4为住宅专用出入口；出入口统一限高为2.8米；每处入口均有显示牌显示剩余车位，目前未启用；P2处停车场出口与室外广场入口有交叉，稍显混乱。,P1,P3,P4,P2,10,室外广场,通过南北两端两个下沉式广场将客流直接

5、引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。,下沉广场,11,项目的广场的设置有喷泉水景，同时配合春节设置相应烘托节日气氛小品。,室外广场,12,外立面,海雅缤纷城外立面色彩斑斓，凸显缤纷特质，南北两侧入口设置大型LED屏，整体建筑外立面现代感强，线条柔美。,北入口,东入口,南入口日景/夜景,13,外墙广告,项目在三侧均有较佳的沿街展示面，在主要出入口及沿街展示面良好的地方设置广告位，广告位数量适中，不影响外立面整体感观，广告的宣传商家以餐饮、服饰、娱乐、珠宝为主。,14,15,16,三、室内建筑布局,因项目面积大，为了满足各业态商家的需求

6、，采取了支动线的处理方式，使各区域铺位面积区间大幅降低，坪效得以大幅提升；问题：在购物中心规划时，是坚持单一动线原则，还是为了坪效采取类似的折中处理手段？,17,平面设计布局,平面设计布局,地下一层出现多个小循环动线，同时通过大体量的餐饮带动支动线区域人流循环。两端呈哑铃状布局超市主力店及服饰次主力店吸引人流。,14m,4.5m,18,平面设计布局,1F最佳展示面（南广场侧）给予国际名品，塑造项目整体形象海雅百货布置在东北角，位于宝安老城区主要客流方向，利用海雅百货在宝安的影响力，拉动客流进入。1F也规划有2处洗手间。,16m,9m,5m,19,平面设计布局,通过电梯穿插解决2层以上支动线人流

7、可达较弱的问题，同时将服饰次主力店布局于区位较弱处，吸引人流到达，提升上部价值剧院及百货布局与两端，但未来剧院的人气凝聚力有待市场检验，支动线造成较多死角位四层以上通过大主力店弱化支动线带来不利影响，通过影院、溜冰场、大剧院、大型餐饮等带动客流，提升周边商店到客率。,20,平面设计布局,21,垂直交通扶梯,扶梯布置均匀合理：主动线扶梯布置较为松散，约60米布置一组扶梯；次动线扶梯较为紧凑。每万平方米扶梯4组,B1北广场处扶梯有明显高差,22,垂直交通直梯,中庭处三部观光梯效果好直梯昭示性弱，使用率低每万平方米垂直电梯7.2部,观光梯,直梯,宴会厅专用梯,23,垂直交通货梯,货梯均匀分布在各个方

8、位均配有后勤通道，有些地方的后勤/消防通道相当宽阔，4.5米左右除宴会厅旁货梯外，其余每一处仅一部货梯每万平方米货梯2.7部,24,中庭,共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均采用水炮进行消防大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错形，约600-800，中庭周边柱子略倾斜大中庭设5个挂钩，目测偏少，小中庭设3个挂钩小中庭为圆角方形，约150,25,层高,B2层（停车场）层高约4.5米B1层至5层净高约4.5米，层高预计6米整体层高感觉舒适，空间感好,26,洗手间,WC,WC,WC,WC,WC,每层洗手间的设置略有不同：B1

9、：2组 1F：2组 2F：4组 3F：5组 4F：4组 5F：3组 地块北侧洗手间布点偏少，最远步行距离约100米，略有不便；根据统计，男女蹲位比例约为1:1.54（不含便池），男女比例约为1:0.84（含便池）。洗手间蹲位配比约为1个/700 在目前整体开业率70%的情况下，餐饮楼层女厕已接近饱和，预计未来正式开业后将出现拥挤现象。以上统计均不含大剧院与电影院的独立洗手间。,27,3F大剧院独立洗手间,WC,4F影院独立洗手间,直线距离80米,中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主。各入口处楼上各层并未设置中空，但也未设置店铺，而是设置展示区/休息区/活动区，通过玻璃将自然光引入室内。,采

10、光,28,29,四、购物中心业态布局,30,垂直业态布局,精品超市,快时尚,特色美食/咖啡饮品,服饰/配套,国际名品/服饰/珠宝精品/银行,海雅百货（化妆品/精品）,大女装/商务男装/精品,海雅百货（皮鞋皮具）,少淑女装/内衣/时尚休闲男装/精品,海雅百货（运动休闲）,大剧院,餐饮,大剧院上空,电影院,真冰场,儿童/家居/服务,餐饮,大剧院上空,电影院上空,顺电,餐饮,数码/服务,停车场,停车场,海雅宴会厅,海雅宴会厅,空中花园,B1F,1F,2F,3F,4F,5F,6F,7F,B2F,B3F,真冰场上空,美容,31,平面业态布局B1F,必胜客,佳田咖啡,妍丽,OYSHO,32,铺位划分套内面

11、积区间统计,Buy It 精品超市：套内面积3658H&M：套内面积2023ZARA：套内面积1340UNIQLO：套内面积1400特色餐饮铺位：大多套内面积约200-300,本层服饰/配套类租金（按建筑面积计）400-500元/月；Buy It 超市原签约品牌为华润旗下blt超市，blt租金按建筑面积计80元/月，开业前几个月华润全线退出，后海雅自营超市。,33,平面业态布局1F,MarcJacbos,Y-3,光大银行,FREEO,Byblos,DIRK BIKKEMBERGS,JOHN RICHMOND,Booksfield,FusionColletion,Frankie Morello,Class Roberto Cavalli,Just Cavalli,BRAUN FUFFEL,周生生,国玉,钻业,金大福,金至尊,Pollini,Swarovsik,周大福,老凤祥,周大生,欧洲名匠名鞋店,RollsGallup,Chloe,Blumarine,ANNASUI,RalphLauren,Iceberg,欧钻石世家,海雅百货,