常州广电路地块（400亩）市场定位报告.ppt

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1、常州广电路地块(400亩)市场定位报告,在商业综合体领域，我们共同期待,常州原创品牌促进中心（OBPCC）,关键结论总结之一,创新职能促进新型纺织产业，打造常州纺织服装产业航母,常州新型纺织产业创建升级的典范！,常州纺织服装业自主品牌的“创新引擎”！,武进高新区中心的形象标杆！,四大战略定位,长三角地区纺织服装展贸交易平台！,常州原创品牌促进中心（OBPCC）的三个功能层次,关键结论总结之二,核心功能,展示贸易,研发设计,品牌传播,核心功能,常州原创品牌促进中心的例举项目,关键结论总结之三,1,2,3,4,8,7,6,5,纺织服装行业协会,纺织服装品牌总部,设计师工作室,纺织服装行业论坛,创意

2、型商业街,时装模特大赛,会议中心,纺织服装产品博览贸易,地块属性分析,运营建议及社会效益,项目市场定位,地块属性分析区域产业、商业属性产业发展动向,商业综合体运营建议参考案例分析社会效益分析附件：区域分析、地块价值分析、市场案例分析,功能分区建议物业规划建议产品设计建议,功能分区及产品规划,报告思路,纺织服装产业链项目市场定位项目理想模型,一、地块属性分析,项目位于常州市武进高新技术产业开发区，商业氛围一般，产业氛围较强、学术资源优越,项目概况位置,本地块在武进高新技术区，纺织产业是该武进的传统强势产业；地块距离武进中心商业圈也较近地块周边纺织相关企业集聚常州大学城比邻该区，拥有 较好的产学研

3、优势；,全国第一个以高等职业教育为显著特色的综合性大学城，占地面积 13.2 平方公里。现有六所院校（江苏工业学院、常州信息职业技术学院、常州纺织服装职业技术学院，常州工程职业技术学院、常州轻工职业技术学院、常州机电职业技术学院）进驻。在校师生超过 7 万人，年均毕业学生万人。,项目概况地块解析,地块占地面积400亩，在高新区乃至武进，开发规模较大，存在集群优势，能担纲产业升级重任,地块位置：武进高新区广电路以北、夏城路以西地块面积：266800平方米地块用途：综合用地,项目概况交通和周边现状,交通状况：广电路/夏诚路 是主干道安定路通达性良好周边物业：主要是工厂厂房，物业陈旧，周边比较杂乱景

4、观资源：地块北边定安路有秀美沿河景观,地块在高新区重要区位，周边四条道路阔达，交通便捷，道路通达性良好,北定安路,东夏城路,西火炬路,南广电路,景观河,常州在全国纺织服装产业中占有一席之地，然而产品单一，品牌缺失，虽老骥伏枥，但后劲不足,产业现状纺织一业特强,2009年纺织行业销售收入494亿元，比上年增长11.1，实现利润10亿元，比上年增长14.7；服装行业销售收入203亿元，比上年增长12.7，实现利润8.9亿元，比上年增长21.4。,服装产业利润高，发展迅速，销售和利润增长速度均较纺织产业快。扶持自主品牌服装，需要突破常州尚无大型服装国际交易市场的现状。,常州地区和广东珠三角、山东淄博

5、是中国三大牛仔布生产基地。中国每年生产的牛仔布可达20亿米，占世界14，牛仔服装25亿件，而这些基地的生产能力就占全国的60%。常州的纺织服装产业起步虽然早，但是多年来品牌发展缓慢，浙江和广东的相关产业快速发展，使得常州纺织服装产业的优势在减弱，发展后劲乏力。,纺织服装是常州市传统优势产业湖塘是中国闻名的“织造之乡”，纺织产业作为全镇的支柱产业和传统特色产业，占到全镇工业经济总量的60%以上，其产业集聚规模和集聚程度在全省乃至全国同行业中都不多见，产业优势明显。,湖塘纺织商圈是常州重要的面料、辅料商圈，是全国性的产品集散地,湖塘纺织城：常州湖塘纺织城是常州市“十一五”规划的现代化服务业的重点项

6、目，项目规划面积983亩,规划建筑面积100万平方米，分期开发。设有原辅材料交易中心、纺织面料交易中心、装饰织物交易中心、物流配套服务中心四功能区。,湖塘纺织服装商圈存在的问题分析,区域周边缺乏居住、办公功能，商家的办公、接待、会议等功能要求无法得到满足；,3、配套功能不足，阻碍功能升级：,地块周边基本是老旧的工厂，物业形象较差，降低了区域形象，高新区缺乏能提高区域形象的项目；,4、高新区区域形象欠佳，缺乏商业标杆,产业现状湖塘纺织城,该专业市场缺乏产业前瞻性，仅拥有少部分研发、设计功能不能担当向新型纺织服装产业转型的重任；,1、核心研发设计功能不足，难以担当转型升级重任,纺织城内部物业规划理

7、念落后，物业陈旧，环境杂乱，同比绍兴纺织城，差距甚大；,2、物业陈旧，规划混杂，档次较低，管理杂乱,商业综合体南洋广场,湖塘皮革城,项目位置：武进常武北路与广电路交汇处开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：商铺用地面积：140亩；建筑面积：25万竣工时间：2005-9-28交通设施：302路、31路直达配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克斯流行广场；金融服务：农行、武进农商行、中行、工行、建行、中信,运营方式：采取租售并举模式，采取铺位虚拟分割出售，至09年商铺基本销售完毕；开业初期招商效果较

8、好，主要招商对象为海宁客户，但由于市场运营欠佳，店面空置率增加，营业额下滑明显，目前商场人气冷清；,该项目商圈规模较大，皮革专业市场的运营缺乏有效的市场营销手段，目前经营效果并不理想,商业综合体铂安国际,项目位置：武进区广电路南洋广场西侧开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：写字楼、商铺建筑面积：48363；容积率：1.5楼层状况：2栋商务办公楼.一栋为18层,另一栋为12层交通设施：BRT1号线，公交302、901、516、14配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克斯流行广场；金融服务：农行、

9、武进农商行、中行、工行、建行、中信,该项目距离本案较近，商业氛围逐渐增浓，但商务氛围不足，办公写字楼进驻企业较少,写字楼项目在常州分布零散，尚无纺织服装主题的写字楼，这与常州全国纺织产业十大基地之一的地位不相符。,武进悠久的纺织服装产业文化沉淀和产业优势，为创意型园区的发展提供了宝贵的人文环境,产业现状纺织文化延绵,常州纺织服装发展有三十年的悠久历史，上世纪曾经每三家就有一家从事相关产业，产业发展历史较长，纺织服装文化厚重。常州拥有众多的与纺织服装相关的专业院校，较高的人文素养不断传承和创新纺织服装文化,陈旧以及遗弃的厂房曾经见证过产业的光辉，岁月如梭，编织了一段浓郁的纺织文化,常州纺织学院服

10、装设计表演,原创牛仔文化展馆,武进有历史中极具特色的科举进士文化、纺织文化和江南人文 文化,春秋淹城,受到国际金融危机影响，低端，附加值低，无品牌的产品受到重挫，国家号召自主品牌的建设,产业前瞻自主品牌的建设,纺织服装产业产业链如何实现高端转型？,4月29日下午，“扶持织企业质量提升、转型升级”动员大会在常州国检局武进办事处隆重举行,湖塘色织产业科技对接 提升传统纺织行业，政府积极推进产业升级和自主创新,常州市政府振兴传统纺织产业，推进自主品牌的建设和新型纺织产业的发展，提升产品附加值,湖塘概况纺织产业基地振兴,政府确立新型纺织产业作为支柱产业并大力支持,2009年12月25日，湖塘色织产业被

11、国家科技部火炬中心审查认定为“国家火炬计划常州湖塘新型色织面料特色产业基地”，这一基地的认定有利于推动湖塘纺织产业加快发展，引导纺织企业依靠创新抢占市场、依靠品牌创造效益、依靠投入加大规模，加快调整纺织产业结构，以市场转型升级促进产业创新发展。,常州纺织产业当前存在的问题分析,产业升级势在必行！,常州纺织、服装产业协调发展相对欠缺，产业人才相对不足，产业链高端的设计、研发环节缺失，产业链后端的大规模有影响力的服装贸易市场的缺失等等，影响了整个产业水平的提升 存在很多的制约因素：一是高科技纺织产品的开发应用落后于其他地方；二是面料和服装在设计领域差距很大；三是缺乏附加值高的知名品牌；四是现有营销

12、、生产网络体系很不完善这些问题反映出常州尚未形成高附加值的纺织服装产业链。这种产业链尚未形成的主要因素在于纺织上、中、下游缺乏高效的信息交流和有效的分工协作，产业链不配套等问题还比较严重,参考案例：绍兴轻纺贸易中心，产业升级的业界翘楚,项目位置：绍兴县柯北金柯桥大道2998号开发商：浙江冠南房地产开发有限公司物业类型：写字楼、单身公寓、轻纺专业区、产权式酒店建筑面积：19万；占地面积：7.73万停车位：1400多个交通设施：288、811、118、158路可直达项目概况：中心将打造成集区域会馆、客商公寓、娱乐、休闲多功能于一体的服务中心，一个精品荟萃，名牌竞演的商务中心，国际采购中心和纺织服装

13、研发设计中心。以商品展示为主，洽谈、接单及电子商务为辅，商务、服务全面配套的大型展贸型轻纺平台,依托绍兴县纺织产业，差异化办公集群模式，打造以产业衍生办公、带动商业发展的区域综合体,居住,办公,展示,参考案例：绍兴轻纺贸易中心，产业升级的业界翘楚,绍兴轻纺贸易中心的建设积极推进了绍兴纺织服装产业的转型和发展,广州、江苏、福建等地有大量的生产商和经营商的进驻；美国、菲律宾、韩国、日本、印度等国家的客商 往来国际、国内贸易能力显著增强，奠定了行业领头羊地位,相关链接：绍兴县着手打造“中国轻纺城纺织创意产业基地”,，“中国轻纺城纺织创意产业基地”将设立“纺织面料创意中心”和“纺织服装创意中心”，并主

14、要以这两个中心为聚焦点，带动和集聚全国乃至全球的纺织设计创意人才和机构入驻轻纺城，力争通过3至5年的时间，逐步建立起具有国际影响的时尚设计创意中心、时尚品牌培育中心和时尚商务贸易中心。,轻纺城创意产业博览会,建设前：绍兴纺织品国际市场开拓不够。在绍兴，面料产量占全国的五分之一，纺织品出口却只占全国5；技术创新能力不够强，不少企业都是非常重视引进国外新的技术，而不注重自身的发展和提高。建设后：绍兴的纺织业的现在有了很大的转变，不再一味专著在扩产能、抢订单等方面，而是把投资放在技术开发和提高产品的附加值，积极加大对外的出口贸易，效益明显得到提高。,参考案例：杭州市纺织服装产业的新型升级模式研究,存

15、在问题：杭州女装产业协调发展相对欠缺，品牌风格局限较大，知识产权保护不足，高科技纤维的开发应用绝对落后于其它国家；面料尤其是高档面料在设计和加工技术上差距很大，先进的工艺技术设备基本上都在发达国家手上，缺乏附加值高的知名品牌；尚未形成高附加值的纺织服装产业链。,升级之道：,将萧山建设成为杭州的“区域纺织中心”:充分发挥产业集群优势，完善产业链的整合，从完整的“产业链条”到完善的“产业要素”，建设萧山大纺织格局；完善产业链高端：根据杭州服装(女装）产业的实际情况、发展前景，杭州服装（女装）产业将以中高档面料服装（女装）的高端产品为目标，在现有基础上完善服装（女装）产业集群的建设，建成并运作好武林

16、路、杭海路两条女装特色街；推动产业的信息化改造和升级：推动信息技术的应用，促进管理信息化。大力支持和鼓励传统产业实施制造过程的自动化、集成化、网络化，推进传统产品信息化改造，增加产品的技术含量和附加值。推行企业网上营销，加快物流与电子商务和融合，促进企业经营方式的转变。积极推动发展现代生产性服务业大力：发展以高新技术产业和旅游业为先导、传统优势工业为支柱、现代服务业为依托的大都市产业。极鼓励引导发展创意产业、文化产业、休闲产业，设计产业（包括工艺美术设计、服饰设计、旅游产品设计、产品包装设计、广告设计、时尚生活设计创意）；软件产业；生产工艺、标准以及管理和销售模式设计产业,升级前产业现状：纺织

17、工业是杭州市的传统支柱产业，行业总量占杭州市的比重的20%以上。“十一五”期间，杭州市以弘扬“丝绸之府”、打造“女装之都”为主线，进一步加快调整经济结构和转变经济增长方式。纺织服装产业是环杭州湾先进制造业集聚区的标志性产业集群。其中纺织产业集群销售收入超过4000亿元，成为国际纺织品中心之一；服装产业集群销售收入超过2500亿元，成为国际服装制造中心之一。,参考案例：浙江省德清县新型纺织行业出口业绩逆势增长的市场研究,2009年，该县新型纺织行业各企业积极采取各种应对措施，通过调整产品结构、开发新产品、开拓国内市场、培育特色优势产业、技术改造更新工艺等手段，实现了逆势增长。来自县发改委、县外经

18、贸局的统计数据显示，2009年全县新型纺织行业（纺织服装）累计出口25497万美元，同比增长7.5%，占全县出口总量的比重从2008年的20.2%提高到了28.2%。,该县如何在金融危机中实现逆势增长？,企业缩影：晚礼服企业：三华公司在成立之初就把产品定位在中高档上。金融危机对三华制衣影响并不大，主要是因为采用了绣花、钉珠等特殊工艺，提高了产品的附加值，使得公司产品在竞争中抢占了先机。而公司的另一大法宝就是不断开发新产品，公司每年花在产品开发上的投入达到了近100万元，几乎每天都有新款面世。近几年三华制衣发展稳定，每年的外贸出口额都保持在500600万美元。女装衬衫 企业真丝工艺围巾企业仿真丝

19、、毛绒交织、竹碳混纺、提花色织、古色手绘,新型纺织工业技改投资项目完成31项，通过不断的技术、工艺创新和品牌建设，从丝绵、丝麻、丝合成纤维混纺织造发展到如今科技含量较高的真丝与竹木纤维、真丝与豆蛋白纤维合成的新型面料，以及丝绸面料的技术改进，使得传统织造行业有了脱胎换骨的变化，实现逆势增长。,会呼吸的内裤竹纤维皇后,案例启示：新型纺织行业是产业未来的发展方向,新型纺织材料及应用新型纺织工艺和管理技术创新设计新型纺织品 样式新型商业模式,新型材料举例：新型天然纤维 差别化纤维 功能纤维 防护功能纤维 消臭纤维 吸附分离功能纤维 离子交换纤维 活性碳纤维 纳米纤维 纳米直径纤维 高性能纤维 聚苯并

20、咪唑纤维 间位芳纶 预氧化聚丙烯腈纤维 耐化学作用纤维 聚四氟乙烯纤维 聚醚醚酮纤维 聚醚酰亚胺纤维 聚苯硫醚纤维 无机纤维 智能材料 智能调温纺织品 相变材料 变色纤维及变色纺织品 变色材料 变色纤维的制备 光(热)敏变色纺织品的应用 水凝胶高聚物及其纺织品 水凝胶高聚物的分类及其性能 形状记忆材料及其织物 形状记忆纤维 电子智能纺织品 电子信息织物 电子信息服装 纺织结构复合材料 复合材料的概述 复合材料的分类 纺织结构复合材料 增强材料和基体材料 新型纺织技术：复合材料成型加工 手工和机械铺叠法 喷射模塑法 真空袋和压力袋成型法 注射成型法(高压罐)热压模制法 拉挤法、树脂传递模塑法 纺

21、织材料设计：纺织结构复合材料设计和应用 纺织结构复合材料的设计因素 纺织结构复合材料的应用,近年来，纺织企业创新能力显著提高，一些企业加强了创新投入，包括引进人才、增加研发资金、与科研院所合作，受益于这些做法，行业内三分之一的企业平均利润率达到8，4000多家企业平均利润率达到15。,纺织服装行业未来发展战略前瞻2010中国国际服装博览会成功举办本届服博会以“调整振兴、创新发展”为主题，更加突出了行业贸易平台、产业链纽带及展示创新窗口的定位，成为更多纺织服装企业进一步发展的“加油站”。,具备科研设计创新的贸易平台，成为纺织服装业未来的定位方向和利润增长点。,当前的常州纺织产业仍处在转型升级阶段

22、，本地块处在相关产业的核心区位，传承产业优势和文化积淀，完全可以为产业升级和自主创新贡献力量。,问题是如何实现转型升级?如何实现向新型纺织产业的转变？,战略定位一：,常州新型纺织产业的创建和产业升级的典范！,推进常州原创自主品牌和新型纺织产业的发展,战略思考,策划目标：实现地块向“常州原创品牌促进中心”的升级,从：地块现状,到：常州原创品牌和新型纺织产业促进中心,我们的目标,本着项目持续经营，永续发展的理念，通过策划运营，使项目运营与企业运营有效联结，并推动区域发展、城市经营及企业盈利三方互动，最终达到项目综合效益最大化。,(图片仅供参考),二、市场定位,纺织服装产业链,织成品生产,市场交易,

23、批发,采购,展示会,研发,原材料,面料,设计,创意,成衣生产,辅料,体验,产业视角,设计,市场交易,发布,批发,专卖,零售,根据全球价值链理论，那些从事设计和销售环节的企业是“战略环节”，是全球价值链的治理者。企业赚取的仅是加工环节上的微薄利润，企业应拉长一般贸易中的国内增值链，从品牌开发、设计、推广、精加工以及打造全球供应链、开拓国际营销网络方面，获取多层次的利润。,研发、设计和营销环节是提升常州在纺织服装产业链中地位的关键,提高产品附加值的途径或者是向上游的面料研发拓展，或者是向终端的产品设计、品牌塑造延伸，或者是在物流环节提供增值服务，这些都是纺织服装强国获取高额利润的关键所在；,面料设

24、计,时装设计,标准化成衣制造、OEM,ODM、OEM,市场开拓,高,低,价值量,价值制造过程,研发和设计意大利、巴黎和我国香港地区的集群,生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群,市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端,产业升级思路,常州市在纺织服装产业链条中的地位：集散地型的纺织面料，辅料专业市场，缺乏设计研发环节和大型服装展贸平台,面料、辅料,服装,面料设计,服装设计,市场,流通,流通,面料辅料专业批发市场：湖塘纺织城服装专业批发市场：湖塘皮革城，路桥小商品市场,目前常州市在纺织服装产业链条之中，仅仅承担了一个集散地性的专业市场的角色，在营销环节有所贡献，但是在设计、品牌以及人才培养方面的作

25、用未能充分发挥。大型的纺织，服装展贸市场也较为缺乏，不能对产业和自主品牌形成促进和带动作用,原材料,城市视角,伴随着常州市对设计环节的重视，该产业圈已经初步出现零散科研企业，亟待整合。,博旺天成常州研发基地,纺织城信息服务中心,常州纺织产业升级换代的典范！,常州纺织服装业自主品牌的“创新引擎”！,武进高新区中心的形象标杆！,长三角地区纺织服装展贸交易平台！,常州原创品牌促进中心（OBPCC）Original Brand Promote Center of Changzhou,创新职能促进，常州纺织服装产业航母，面向全国的常州原创品牌促进中心。,常州纺织业战略转型的桥头堡,常州纺织，服装品牌的一

26、站式服务天堂,纺织产业链高端集中大本营,OBPCC 常州原创品牌促进中心,力图打造常州规模最大、提供全系列全方位服务，立足面向全国的纺织服装产业原创品牌促进中心。,发展形态,OEM博览会,OEM管理中心,OBP促进中心,常州原创品牌促进中心,OBPCC 常州原创品牌促进中心,OBM品牌创新中心,A-CBD商贸中心,POP服务中心,产业创新设计集聚,总部办公,核心研发区,纺织文化中心,区域商业配套,武进文化中心,纺织产业展示,纺织产业贸易,区域服务配套,区域居住配套,常州新型纺织产业创建和升级的典范！,常州纺织服装业自主品牌的“创新引擎”！,武进高新区中心的形象标杆！,长三角地区纺织服装展贸交易

27、平台！,理想模型,OBM品牌创新中心,营商设计岛,核心研发区纺织产业的研发机构及培训，信息平台展示，咨询服务等,总部办公满足产业相关企业总部办公需求,产业创新设计集聚区色彩设计、服装、面料设计等,导入“营商设计岛”概念,安排各产业（以制造业为主）OEM、ODM、OBM公司总部、地区总部或办事处，按“确定构思概念的发展和测试市场营销战略的制定商业分析产品开发市场测试商品化消费者采用过程售后服务”品牌的产生阶段，设置相应的场所、技术、服务，提供平台，提供一条龙、点对点、全方位服务，催生原创品牌。,设计集群：创意型园区技术平台：新型工艺检测中心：控制产品质量培训中心：内外贸知识等信息平台：电子商务推

28、广平台:开拓渠道和资源咨询服务：专利申请，信用证结算，外汇结算,“设计”之都,这里汇集大量最优秀的设计师！,这里有最时尚的时装创意和设计！,这里引领着中国服装设计的潮流！,这里是设计师、技术师们思想碰撞的沙龙！,这里将充分结合周边高校的产学研优势！,这里是常州纺织科学研究的顶尖平台！,2004年2月，西门子提出了“从一个产品供应商，变为一个工业解决方案提供商”的口号，为新产品设计最合理的供应、生产、管理流程以此降低产品生产成本。台湾区模具工业同业公会与IBM公司在2003年合作是使用IBM行销的产品生命周期管理（PLM）解决方案中的 CATIA 和 SMARTEAM 软件系统，在台湾建立模具培

29、训中心。目的在于提高本地产业技术能力。此项合作计划将促进 PLM 技术应用于传统设计和编程开发，从而提高台湾模具工业的全球竞争力。,生产流程设计中心,“科技”力量,这里将通过多角度的传播渠道推广您的品牌！,这里是传媒与纺织服装火花！,这里是中国纺织服装品牌的摇篮！,常州本地品牌风云榜：黑牡丹牛仔布、月夜灯芯绒等，飞洋鱼国际服饰有限公司，波仕曼制衣有限公司华利达、金松、卿卿，玮尼维希、王子甲，顶呱呱等，江苏旷达汽车织物集团股份有限公司携国内规模最大、品种最全、生产能力最强的汽车内装饰面料,“品牌”摇篮,中国纺织工业协会发布“2008-2009中国纺织服装企业竞争力500强”名单，常州市10家企业

30、名列其中。依次为：常州新绅绒制品有限公司（63位）、常州老三集团有限公司（69位）、黑牡丹（集团）股份有限公司（119位）、常州市宏发纵横新材料科技有限公司（173位）、常州金松时装有限公司（216位）、常州三毛纺织集团有限公司（232位）、常州市服装一厂有限公司（271位）、江苏旷达集团有限公司（291位）、常州市毛条厂有限公司（318位）和常州市东霞纺织印染有限公司（361位）。,集展示、交易于一体的,是项目 对外的窗口 满足客户需求，迅速回收资金的 重要途径 进一步促进本地创意型工业的专 业化、信息化、贸易化和国际化,美国商业周刊创办的core77全球最大的工业设计网上交易平台，各国工业

31、设计企业、独立工业设计师、工业设计学生均以会员形式加入这一组织，各厂家亦以此为工业设计的重要外挂来源。联动世界众多知名工业设计展，如伦敦工业设计展、米兰工业设计展、纽约工业设计展等，具有极大的国际知名度,国际信息展示平台,导入“博览会展贸易”概念,商品的交易以展示博览的形式出现，告别传统的交易模式。通过对世界范围的现代会展博览业发展、演变过程及其规律的审视，可以看到，现代会展博览业是在大中城市和产业集聚区才有可能兴起并得到发展的。也就是说，雄厚的产业基础是会展博览业赖以生存和发展的土壤，而会展博览业反过来又能够为传统基础产业开拓更为广阔的市场；二者之间构成互相依存、互相促进的良性互动关系。,A

32、-CBD商贸中心,主力店的选择：在综合市场上的优秀专业公司，因为经营水平都很高，必然会获得大批客户的认同，为打造综合市场的品牌作用极大。,四季青服装市场是全国最大的服装集散地之一，拉动区域相关产业综合发展,杭州四季青服装市场是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一，已成为全国最大的服装集散地之一。地处杭州中心城区的中心区域，汇集了16家专业服装市场，有效地拉动了相关产业的蓬勃发展 将建设成为中国服装新品的交易中心、展示中心、信息中心，成为融旅游、购物、休闲、展示于一体的服装特色街,四季青服装特色街区,四季青服装批发市场,四季青苏杭服装市场,四季青时尚广场,四季青服装研究发展中心,主力店引进

33、模拟：四季青服装市场,四季青服装专业市场功能构成,案例参考：北京百荣世贸中心,以百荣会展中心带动百荣世贸,与作为一个更为完整产业概念的现代会展博览业相比，专业市场所能够调动和激发的资源要素较为有限。仅仅就概念自身的内涵来说，会展博览可以囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、购物观光大众文化消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力也更强。此外，会展博览活动还能更有效地带动起社会公众的休闲旅游、住宿、餐饮、文化娱乐等相关产业的兴起，使相应的服务产业设施获得更广泛的社会公众需求的支撑。因此，在会展博览业概念的引导下，百荣世贸

34、项目可以设计更为齐全的相关功能项目群。,启示：会展能否带动本项目？项目位于纺织产业核心区域，每年有几百亿的交易额，有着很好的商业产业的基础。在这里举办会展博览会，可以同项目产生良好的互动。这种良性互动关系可以从今天世界范围的汽车博览会、通信信息产品技术展览展销会、电子商务解决方案推介交流会等会展活动中清楚地看到。,会展博览中心的功能组合，要体现博览会开幕和闭幕期间的综合利用，可以设计成“主展馆+副展馆”的格局。主展馆的面积不宜太大，约2000平方米左右，副展馆就是主题交易区域，副展馆在博览会开幕期间是博览会的组成部分，在闭幕期间是一个主题的交易市场，是展销结合的模式，比传统的批发市场的铺位更能

35、体现主题和品牌形象。,2010年意大利米兰国际纺织展,博览贸易：以展会带动商贸,展会地点：意大利米兰 展会周期：一年两届参展范围：服装及配饰:男装、女装、童装、泳装、内衣、围巾、手袋、皮带服装面辅料:针织以及梭织面料、辅料、花边、刺绣、纱线 观众范围：意大利及其它欧美国家纺织服装厂、经销商、代理商、进口商、批发商、零售商、设计师。展会介绍：意大利米兰国际纺织展由意大利四大传统纺织展会Ideabiella、Ideacomo、Moda In和Shirt Avenue统一而来。Intertex Milano是意大利乃至欧洲最大最集中的服装面料展之一。是意大利唯一一个允许亚洲国家参展的专业纺织展会，其

36、特色在于旨在向欧洲客商展示来自非欧洲国家的面料及纺织产品。作为展会组委会主席，PAOLOZEGNA在展会开幕式上指出，代表意大利及欧洲纺织品制造水平的Intertex Milano大展，经过前几届的磨砺已逐渐成为高端纺织产品发布的首选平台，对国际纺织及时尚业者而言，Intertex Milano现已成为全球时尚界不可替代的行业盛会。本届展会展览面积逾2万平方米的本届展会，依然吸引了众多优质的欧洲纺织企业前来参展。在所有659家参展商中，有420家意大利本土纺织企业，他们的年产值达65亿欧元，占意大利全纺织业总产值的66%。而来自法国、英国、德国、葡萄牙、西班牙等欧洲国家的展商数也达到了148家

37、，他们占本届展会展商总数的25%。前往的专业采购商达3,500余人，该展属专业性贸易展，对专业商人开放，包括纺织品行业的批发商、进口商、代理商、制造商等。该展不仅为参展商和参观者之间提供了良好的贸易平台，在了解市场最新信息和与客户保持贸易联系等持续效果方面令人满意。意大利是纺织品面料生产大国和消费大国，其主要城市米兰更是在服装面料行业的生产和设计方面被公认为国际风尚潮流指标，引领着世界流行的最新趋势。“事实已经证明，INTERTEX MILANO是高质量纺织展览的代名词，尽管我们还不是最大的展会，但我们希望能成为市场及潮流的领跑者。INTERTEX MILANO的日益成熟，将为国际纺织品采购商

38、提供更为广泛的选择。凭借高质、创新、创意、高效的纺织产品，大部分意大利纺织企业依然在中高档及高档纺织品领域保持着自己独特且不可替代的位置。INTERTEX MILANO希望通过加强对纺织品国际贸易方面的战略指导，来促进意大利全纺织行业的成长与进步。虽然意大利纺织产品的总产量在下降，但总产值却呈上升趋势。这表明，意大利纺织业正朝着“提高纺织品价值”的方向努力。从你们的角度看:来自中国、印度、土耳其的公司已经向欧洲的厂商供应产品，而且这个趋势越演越烈。米兰展会的成本相对来说很有竞争力。,高新区商业中心，周边环境较差，需要拔高形象,POP服务中心,商业配套建成武进的区域中心，改善区域形象，应当结合项

39、目创意和设计型岛区的特点，发展创意型特色商业，同时添加纺织文化元素，让商业文化和工业文明交融而大放异彩。,区域中心：以创意带动商业,纺织服装文化+时尚元素+创意文化+商业文明+工业文明,创意型主题餐饮创意型服装表演购物中心街区情景纺织服装文化秀,洛杉矶城市步道商业主题情景化的先锋,City Walk廊街与节日广场共同构成的梦幻舞台,城市步道是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心，共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米,建筑作为一种艺术形式，处世态度和生活方式，它们的灵感完全来自于当地的电影、赛车和电子游戏文化。,后工业时代的霓虹灯和金属塑像,特色餐饮店和购物中心,创意型主题商

40、业街：DRSS Walk,798由废旧厂房改建，以鲜明的时代特色结合新的产业模式，成为北京SOHO艺术聚落和新的文化旅游景区,798位于北京东北方向大山子地区，是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地；798位于朝阳区，距离首都机场、艺术学院、东部新使馆区、CBD都很近，更易走向国际化。,优越的地理位置,798厂原由民主德国设计，厂区规划合理、对称，平面布局宏伟规整；建筑风格简练朴实，讲求功能实效，巨大的现浇机构和明亮的天窗为其他建筑所少见。,实用的建筑形式,现在798的业态为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种创意空间的聚合；,丰富的业态构成,北京798艺术工厂,以服装产业

41、为主题，规划相关工作和生活配套服务功能区,一号楼主要特色：设计中心、推广中心、营销中心、展示中心；其中 2楼是以营销为主的企业，3楼是中国服装设计研究中心上海分会。二号楼主要特色：工作和生活配套服务中心休闲吧，引进上海比亚萨咖啡餐饮有限公司。三号楼主要特色：会所和代表性服装大企业五号楼主要特色：视觉艺术中心，由上海毛戈平形象设计艺术学校和展演、展示厅组成。,以中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院的人文资源为依托，以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业功能性发展平台为目标。,上海时尚产业园,二、功能分区及物业规划建议,贸易、展示的区域企业需要展示、交流的

42、集中区域周边居民/厂区职员需要休闲娱乐场所企业发展需要配套产业跟进，自身办公条件也有待改善企业会务/住宿需求大量增加,展示、贸易区生产型服务业聚集地企业总部园区配套型商业宜居宜办,关键要素市场需求,功能设置,综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设置,确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造核心产业和知名度；,辅之以相关的配套功能，包括娱乐、休闲、商务、金融、传媒等服务性功能设施；,吸引核心功能产业衍生出的产业链结点行业进入；,关键要素功能构成,功能构成的关键因素：,开发物业的类型要求,依据功能定位模型的物业实现类型要求,总部办公,科研,交易,推广,培训,公寓,酒店,交流,

43、教育,商业,科研孵化办公,创意工作室,常州原创品牌促进中心（OBPCC）,商业综合体多种形式的物业组合,高层写字楼,Loft小户型办公楼,配套公寓,配套商业物业,展示展览场馆建筑,核心商业贸易,根据市场需求和功能定位确定物业组合,办公物业开发量，通过可能的招商规模预计为10万平方米,物业组合/各类型物业开发量配比,各类型办公开发量配比,总部型企业招商通过政府招商资源配给和园区自主招商进行，结合武进湖塘区域同类项目招商情况预计，引入8-10家左右纺织服装企业总部办公型企业和 15-25家左右纺织服装企业研发型企业具有较强可操作性产业集聚乘数为总部数：一般企业数=1：7据此计算，本案可吸引300-

44、400家左右一般企业服务机构与主题产业企业配比一般为1：3,52%,8%,40%,高层（大型）,高层（中小型）,配套办公,物业组合/各类型物业开发量配比,根据区域发展，结合高新区密集型企业较多，本案应适当放大项目公寓部分开发量,产业区域的大社区发展观,根据国际上以及上海市内多个新建区域的开发经验看，以发展特定产业为切入点，从而吸引产业人口进驻，同时加快区域基础设施建设，进而促进区域居住条件的成熟而形成一个集产业、商务、商业和居住等多种功能为一体的综合性大社区是此类新开发区域发展可行的操作模式。,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP商务花园发展与周边居住组团（参考案例）,商务花园的发展吸引了大量总部企业

45、的入住，从而形成了大量总部的集聚，从而吸引了大量人口的就业，区域产业人口数量增加；国际总部聚集也带来的商务人员的聚集，促进了动区域住宅的需求。,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP,金桥加工区和碧云社区,随着产业人口数量不断增加，区域建设日益成熟，为产业配套服务的居住社区也开始发展。依托金桥产业发展起来的碧云国际社区开始形成。碧云国际社区是低密度、生态型、人与自然和谐、配套设施齐全、适合国际人士生活的高标准国际社区。社区内除了有碧云别墅外，还有碧云花园、碧云钻石酒店公寓、凤凰酒店公寓等高档楼盘。产业人口中，财富500强中的近30家企业的亚太区总裁及高级执行官，携家眷居住在碧云国际社区；近年内碧云国际社

46、区居住着30个国家和地区的1000余名外籍人士。目前金桥碧云国际社区已经发展成为金桥出口加工区后花园，占地面积4平方公里，约相当于金桥工业园区规模的1/6，建筑面积相当于金桥工业园区的1/4。分为休闲购物区、酒店式公寓区、别墅区和教育医疗服务区。,金桥出口加工区和碧云社区（参考案例）,武进湖塘区域纺织类生产企业众多，区域内员工外地导入人口较多，而随着区域产业升级的到来，将会有更多产业人口导入,结合区域劳动密集型的产业特点建议本项目放大产业公寓开发量，达到整体开发量的1/5，为9万平方米左右,物业组合/各类型物业开发量配比,综合会展物业中，建议开发3万平方米展馆，而酒店物业投资开发周期较长，且区

47、域酒店市场成熟度低又存在竞争，故不建议开发,酒店投资测算,东方海外酒店,希尔顿酒店,建造展馆的意义,活地,聚人,提升产业,导入政策,政府支持,举办各类会展可以快速有效为项目提升人气通过OBPCC的一角把项目品牌展示给常州，长三角地区，乃至全中国。,项目所属区域尚没有大 型会展中心，这一盲点也本案建造会展中心 的机会点，通过举办各类会展能有效的提高 该板块的区域价值。,打造常州自主品牌服是本项目重要主题，会展中心将为这些品牌提供一个快 速、便捷向世界、展示自己的舞台，从而提 升产业价值，品牌价值。,现阶段国家特别重视民族品牌企业 的培养，主办了一系列服装。纺织博览会积极拓展市场，为主办地成都导入

48、 大量扶持政策；会展中心可以成为导入政策 的窗口，以民族品牌为主题与政府合作成为 自主品牌建设在长三角的基地,一般来说，会展有1：9的对展览业对地方经 济的拉动作用经济效应，这能极大的拉动地 区经济，得到上级政府的扶持，促进整个项 目乃至湖桥地区产业能级和城市形象的 提升。,自主品牌推广、展示交流的舞台,物业组合/各类型物业开发量配比,依照常州市纺织服装产业发展现状，和未来发展趋势，结合常州目前的市场状况，并参考周边同类型商业综合体的建设案例，测算商贸区域开发体量为2327万方左右。,湖塘纺织城约有20%的面积规划为五金建材市场，因此实际纺织服装交易面积为80万平方，按照常州与无锡比照，常州还

49、可以开发大型纺织服装交易市场面积为(6971500)*230-80=27万平米。,常州纺织服装坪效偏低，按照产业升级的需求，参照其他城市坪效，预计可以提升坪效到16000元左右，商业还有进一步上升空间，可以初步测算为,（16000-13000）/13000*100=23万平米,商贸区域经过宏观测算可支撑开发体量为2327万平米。,物业组合/各类型物业开发量配比,商业配套物业开发量1，根据总体人口计算为3.54.5万平方米，适当放大到5万方,配套商业开发模式,商业、产业人群在1-2万之间的散点式样纯商务配套商业人均开发为0.81平方米。,预计本案导入人口,3.54.5万平方米商业开发量,考虑高新

50、区没有商业服务中心，相关配套可适当放大到5万方。,物业整体开发量配比表,开发物业建议,营商设计岛：主要物业形态规划为写字楼，loft公寓,博览贸易岛：主要物业形态规划为若干栋大型集中商业,区域服务中心：主要物业形态规划为商业街区配套和酒店式公寓,三个功能片区规划,广电路,夏城路,火炬路,定安路,区域服务 中心,营商设计岛,博览商贸岛,效果图,2栋单体大独栋总部、科研办公单体面积：1.2-1.3万平方米层高：10层，标准层净高3.5米以上,4栋Loft办公楼单体面积：1.81.9万平方米层高：15层,大型商贸体总面积：26万平层高：45层,5栋单体独栋酒店公寓楼单体面积：1.8万平方米层高：15