715113154惠州项目前期市场调研定位报告42p.ppt

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1、惠州专业市场调研报告,编写：拓展部,第一章、调研汇总分析第二章、宏观环境分析第三章、城市发展规划第四章、商业发展概况第五章、专业市场概况,0306121725,目 录,第一章、调研汇总分析,惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，2010年常住人口459.7 万，其中惠城区常住人口 116.5万人，占全市常住人口25%。惠州市发展空间大，城市发展向城区的东、南、西、北四个方位延伸。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。惠州专业

2、市场主要分为服装、小商品、家居建材、机电、汽配、钢材六大类。服装专业市场在惠州市并不多，都是小规模服装城，其中惠州白马批发城是惠州市惠城区规模最大的服装百货批发市场，去年12月24日开业，但招商中不理想，2、3层很多门面还是空的。小商品专业市场主要是惠州义乌小商品批发城，项目占地3.86万（折合57.9亩），总建面约16万，共计商铺约5000余家。出租率达到95%以上，市场做得很旺。,调研汇总分析,家居建材专业市场主要集中在惠州麦地、演达商圈，最大的家居建材集散地为光辉家居CBD（今年7月份开业），位于惠城区水口中信大桥旁，总建筑面积36万多平方米。大型建材家居市场主要集中在江北片区。整个惠州

3、来看，建材家居市场还是以零售为主。五金机电专业市场现主要聚集江北片区金泽五金机电批发城，占地约1.8万，商铺共计170位，出租率达到100%，人气聚集。正开发阶段的有：中投保税物流园（园规划占地面积1665亩），正在开发第一期跨国采购中心（即工业原材料交易中心），一期占地面积20万平米，现处于蓄客阶段，还未开盘；惠州五金机电综合市场（占地面积44万平米，建筑面积96.7万平米），现处于环评、立项阶段。汽配专业市场集散地在惠州市仲恺高新区仲恺大道和四环路之间-惠州汽配城，总占地面积6万多平方米，总建筑面积约12多万平方米。钢材市场主要集中惠城区小金口金龙大道上；惠州钢铁交易中心是目前惠州地区最大

4、的现代化专业钢铁市场，占地面积54万平方米。二期正处于招商中。,调研汇总分析,第二章、宏观环境分析,惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接 汕尾市，西邻东莞市和广州市，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡，素有“粤东门户”之称，地理位置优越。惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚 湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。2010年常住人口459.7 万，其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心，常住人口 116.5万人，占全市常住人口25%

5、。,城市概况,2011年全市实现GDP2097.3亿元，增长14.6%，增幅居全省第2位，珠三角第2位。第一产业增加值117.7亿元，增长5.0%；第二产业增加值1245.4亿元，增长17.2%；第三产业增加值734.2亿元，增长11.8%。三次产业结构比例为5.6：59.4：35。,经济概况,2011年，惠州市社会消费品零售总额完成684.7亿元，增长18.2%，比全省平均水平高出1.9个百分点，居全省第6位、珠三角第2位。其中，批发和零售业完成零售额619.4亿元，增长18.3%，占总额的90.4%。2011年，惠州市城镇居民人均可支配收入为26609元，增长12.9%，人均消费支出为20

6、603元，占可支配收入的77.4%。,交通概况,根据惠州市轨道交通线网规划调整方案，惠州市共有5条城际线，分别是东莞-惠州线、深圳-惠州线、广州-增城-惠州线、惠阳-惠东线、惠城-惠东线。这些城际线纳入珠三角轨道规划后，将加快惠州融入珠三角核心区的步伐。深惠城际起点为穗莞深城际的终点福田站，向西沿深圳规划的14号线经罗湖、龙岗至惠阳，再沿惠州规划的1号线北上至惠州江北，全长101公里，将为惠州、惠阳与深圳间提供快速便捷的交通，促使惠深同城化不断加强，“深圳-惠州1小时生活圈”的概念将逐步成为现实。,第三章、城市发展规划,根据惠州市城市商业网点规划的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态

7、休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。二带：指穿越市区的东江、

8、西枝江两条自然生态景观带。一心：一心指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。,惠州商业发展规划,根据惠州市城市商业网点规划的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产

9、业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。二带：指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。一心：一心指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。,江北片区规划,江北作为行政中心和商务中心，具有强大生命力和发展潜力。惠州市民现在购房首选区域定为江北。选择在江北购房或投资的人，很多都看好其优越的居住条件和高端的商务居住人群。自从惠州市提出“南进北拓”的城市发展战略后，江北

10、向北延伸至惠州大道和北三环一带，已逐渐形成了江北中央居住区（CLD）。江北新区的优势在于政府对于区域的全新规划。交通、生活配套的完善。江北新区先前开发的金宝江畔花 园、金裕碧水湾、丽日百合家园、合生帝景湾等一大批高端住宅项目，江北目前已有超过200个新楼盘。,江北片区概况,江北片区规划图,第三章、商业发展概况,惠州商业发展历程共经过了四个发展阶段，逐步发展成5000平方米以上的大中型商业网点达到了25个以上，业态囊括购物中心、超级市场、专卖店、连锁店、便利店、直销店、配送店等现代化商业，已形成了一个总类齐全，业态丰富的多元化商业消费布局。第一阶段：2000年之前，惠州零售商业主要集中与东平水东

11、路和现西湖步行街一带，以街铺、传统百货为主，并慢慢发展至南坛、下埔一带，以西湖商场为代表的国营商场在惠州零售业占据主导地位。,惠州商业发展历程,第二阶段：2000年2005年，以人人乐进驻麦地路为标志，大型超市开始在惠州出现，百佳、万佳等大型超市陆续开业，同时人人乐的开业带动了麦地商圈的兴起，形成了目前最繁华的商圈。第三阶段：2005年2008年，是惠州商业大发展的一年，不同业态、定位、档次、规模的商场陆续开业，新开业商业项目为历年之最，在随后的3年中各大商场展开了激烈竞争（如：义乌小商品城、世贸购物广场、天虹商场、时代百货等），优胜劣汰，形成了目前的商业格局。,第四阶段：2008年今，以20

12、08年8月港惠新天地开业；2008年11月永旺吉之岛开业；2011年9月华贸天地开业，为代表的新一代购物中心的出现，使惠州真正意义上拥有了SHOPPING MALL，各大高端商业的成功运营体现了惠州强劲的消费力和市场的活跃性。,惠州目前已形成五个相对集中商圈，也是惠州最具代表性的商圈：1、以东平半岛（永旺吉之岛）为核心的东平商圈；2、以惠州商业步行街、丽日购物广场（西湖店）为核心的西湖商圈；3、以人人乐、天虹商场、海雅百货等为核心的麦地演达商圈；,主要商圈,4、以华贸天地、丽日百货（江北店）为核心的江北商圈；5、以百佳、广百百货、源东超市、源东商业街为核心的南坛下埔商圈；,麦地商圈以人人乐为中

13、心，沿麦地路、演达大道延伸，商业形态涵盖超市、百货、百货型购物中心、专业市场。本商圈是惠州目前最大的商圈，商业档次从低端、中端均有涉及，是惠州竞争力最强、人气最旺的商圈，凭借其商业形态丰富、业态齐备、规模大、档次适中的优势将在很长一段时期里成为惠州最有竞争力的商圈。麦地商圈处于惠州市区与各县区交通要道上，停车场的不足严重制约了商圈的繁荣发展，难以吸引有车一族的消费。交通拥挤，停车不便，影响了商圈的整体形象。,麦地演达商圈,江北属惠州交通中轴核心地段，距广州约2小时、东莞深圳约1小时。深莞惠同城1小时生活圈，将推进惠州商业市场的发展。江北片区新建多类高档品牌楼盘，主要的客户群体为中高档消费人群3

14、0万人口以上的高消费能力人群。区域商圈内，消费倾向于时尚潮流和餐饮娱乐，以时尚服饰、餐饮娱乐、运动休闲服饰为主。江北商圈最具代表性商业为华贸中心、丽日百货江北店、佳兆业、义乌批发市场、白马小商品批发和江北国际电子城等，零售商业市场以中低端为主，专业市场相对较薄弱。目前，江北商圈最为缺失的商业业态是大型的专业家居卖场，惠州家居卖场主要集中在麦地演达商圈。,江北商圈,江北商圈,第四章、专业市场概况,惠州专业市场主要分为服装、小商品、家居建材、机电、汽配、钢材六大类。服装专业市场在惠州市并不多，都是小规模服装城，其中惠州白马批发城是惠州市惠城区规模最大的服装百货批发市场，位于惠州市江北新城商业中心区

15、，拥有2000间商铺，占地约2.5万，建筑面积约6万。小商品专业市场聚集在惠州江北商业中心圈内-惠州义乌小商品批发城，项目占地3.86万（折合57.9亩），总建面约16万，共计商铺约5000余家。家居建材专业市场主要集中在惠州麦地、演达商圈，最大的家居建材集散地为光辉家居CBD（今年7月份开业），位于惠城区水口中信大桥旁，总建筑面积36万多平方米。五金机电专业市场现主要聚集江北片区金泽五金机电批发城，占地约1.8万，商铺共计170位。正开发阶段的有：中投保税物流园（园规划占地面积1665亩），正在开发第一期跨国采购中心（即工业原材料交易中心），一期占地面积20万平方米，现处于蓄客阶段，还未开盘

16、；惠州五金机电综合市场（占地面积44万平方米，建筑面积96.7万平方米），现处于环评、立项阶段。汽配专业市场集散地在惠州市仲恺高新区仲恺大道和四环路之间-惠州汽配城，总占地面积6万多平方米，总建筑面积约12多万平方米。钢材市场主要集中惠城区小金口金龙大道上；惠州钢铁交易中心是目前惠州地区最大的现代化专业钢铁市场，占地面积54万平方米。,专业市场汇总,家居市场分布图,光辉家居CBD,简爱家居广场,丽园居家居广场,泰安居家居广场,三环装饰城,万饰城,粤东家居博览中心,金海马家居,天志家居广场,盛泰家居,爱琴海家居,龙泰家居广场,联大家居广场,名成家居广场,星泰家居广场,好百年家居广场,光辉家具批发

17、市场,惠州主要家居市场租金,家具建材市场案例 光辉家居CBD概况：光辉家居CBD位于惠城区水口中信大桥旁，是惠城区政府2012重点扶持商业建设项目，总建筑面积36万多平方米，该项目整体建筑为3层，其中，品牌家具馆占15万平方米，品牌装饰材料馆占15万平方米，建筑材料馆占6万平米。配有中央空调、扶手电梯、观光电梯、货梯、千余个停车位及餐饮、电器、小型超市等硬件配套设施建筑形态：三层卖场运营商：光辉家居集团档次形象：惠州市中高端品牌家居MALL经营时间：未开业（估计今年7月份）出租率：80%租金情况：家具馆一层/二层/三层均价：25/30/自营 元/平米；建材馆一层/二层/三层均价：35/30/自

18、营 元/平米.,家具建材市场案例粤东国际家具博览中心概况：粤东国际家具博览中心位于惠州市江北核心商圈，该区域为政府重点开发区域。于义乌小商品城、金泽物流园、农产品批发地一起组成惠州物流中心。总建筑面积25万，项目分两期，首期建筑面积13万，为单体建筑，经营中高端家具、家居饰品，计划2012年5月投入运营。建筑形态：五层卖场运营商：惠州粤东国际家具博览有限公司档次形象：惠州市高档次的国际型家具博览中心经营时间：未开业，推迟开业（原计划于今年5月份开业）出租率：65%租金情况：一层/二层/三层/四层/层均价：68/65/58/48/38 元/平米,家具建材市场案例 惠州万饰城概况：新加坡狮城联合控

19、股有限公司在原来美高国际装饰城基础上，对其进行升级改造的一站式高端家居建材MALL，并更名为万饰城，于08年12月正式开业，汇 聚了138家商户，地处南部新城演达商圈，是惠州超大型 家居建材采购中心，目前已成为品牌影响力深远、功能齐全，硬件设施完善、规模超大、软件环境高端、商圈覆盖极广的地标性高档家居建材市场，项目立足惠州区域，全面辐射整个粤东地区。是惠州市政府重点扶持的商贸项目之一。万饰城A、B两馆营业面积近50000平米，属于惠州单体面积较大的家居建材MALL建筑形态：三层卖场运营商：新加坡狮城联合控股有限公司档次形象：大型一站式高端家居建材MALL出租率：99%租金情况：一/二/三层均价

20、：65/55/45 元/平米,家具建材市场案例 三环装饰城概况：惠州市三环装饰城，惠州市演达路和演达二路交汇处。三环装饰城始建于2003年5月，是惠州市政府重点扶植开发的项目之一。三环装饰城东靠惠州市汽车大市场，南于麦地东二路邻近，西和花边岭南路相通，北望沃尔玛购物广场，右伴世纪华联超市,交通四通八达，总建筑面积九万多平方米，分a、b、c、d四个商业经营区建筑形态：六层卖场运营商：惠州三环有限公司经营时间：9年出租率：70%租金情况：一层/二层/三层/四层/五层/六层均价：70/60/50/40/30/20元/平米,家具建材市场案例简爱家居（麦迪店）概况：位于惠州河南岸家具建材集散地黄金商圈，

21、麦地路光耀城市广场裙楼一至三楼，地理位置优越，商场经营面积二万平方，于2010年10月1日开业。简爱家居名店广场定位为中高端消费人群打造极品家居的专业卖场建筑形态：三层卖场运营商：简爱家居商业管理有限公司档次形象：打造全国主流连锁专业家居商场出租率：98%租金情况：一/二/三层均价：83/72/65 元/平米,其他专业市场分布图,钢铁交易中心,金泽五金机电,义乌小商品批发城,白马服装城,中投保税物流园,惠州五金机电综合市场,惠州汽配城,小商品市场案例 义乌小商品批发城概况：位于惠州市惠州大道中，处于惠州江北商业中心圈内。分两期建设，目前该项目一二期均已投入营运。项目占地3.86万（折合57.9

22、亩），总建面约16万。共计商铺约5000余家，主体建筑交易经营区域共分八层，地上六层，地下两层，经营交易区为1-5层，公寓住宅二十八层共804套。批发城一期于2005年12月13日正式开业。二期于2008年12月开业。现在经营的楼层为1-5层，经营类别分十个大类。主要经营：日用百货、家居生活用品、化妆品、小五金、小家电、女性饰品、珠宝首饰、针织制品、床上用品、童装、文化办公用品、体育用品、工艺礼品、玩具、女装、皮具箱包、特种食品、茶叶茶具等商品建筑形态：大卖场运营商：陆洲高科技企业集团出租率：95%租金情况：基本在35400元/平米。商铺：一期3F526铺；13.6,550元/月（折合40.4

23、元/），12元/（物管费）6000元转让费；一期1F172铺：10.3200元/月（折合320元/），500元/季度（若加空调，1200元/季）；二期1F16铺：55,13000元/月（折合236元/，1000元/月（物管费），押二付一。仓库：二期6F 1111档口：28，1000元/月,服装市场案例 白马百货批发城概况：位于惠州市江北新城商业中心区，惠州市城市中轴线的惠州大道旁。是惠州市惠城区规模最大的服装百货批发市场占地约2.5万，建筑面积约6万，建筑形式为框架结构，共计2000个批发档位，每层900个，单层营业面积1.35万。采用商场内部独立隔断铺位形式，目前处于招商与装修阶段，入住商户

24、不多，大多为一层沿街商铺。白马批发城经营范围：主要经营服装、鞋类、箱包、皮具、床上用品、针织品、童装、玩具、化妆品、珠宝、精品、数码家电、办公文体用品、食品、劳保家居日用品、汽车用品等批发零售建筑形态：3层框架结构运营商：白马赢联商贸城开发有限公司开业时间：2011.12.24出租率：70%租金情况：一层：55元/，二层：38元/，三层：28元/。,五金机电市场案例金泽五金机电批发城概况：金泽五金机电批发城位于广东省惠州市江北56号小区金泽国际物流园（规划占地面积29万平方米）内。金泽五金机电批发城占地约1.8万，采用独立商铺建筑形式，商铺共计170位。该市场主要以批发为主，经营种类侧重五金机

25、电类，其辐射范围为惠州市范围之内。2007年商铺开售，当时销售价6000-7000元/,如今约为10000多元/建筑形态：2、3层排铺运营商：金泽集团出租率：100%租金情况：12层、13层一起租 均价在25-35元/。管理费：200元/间,工业超市,采购中心,物流配送中心,信息中心,金泽国际物流园,五金机电市场案例惠州五金机电综合市场（环评、立项阶段）概况：惠州五金机电综合市场拟建于惠州市仲恺高新区陈江办事处五一村。建设项目总投资90000万元，占地面积44万平方米，建筑面积96.7万平方米。项目建成后，主要成为具有五金机电产品、通用机械、数控装置、各类模具及橡塑设备、物流及配套服务的综合型

26、专业化市场。项目地块分三期开发，一期开发10万平方米，二期开发10万平方米，三期开发240883平方米，项目总施工期为6年。开发商：广东瑞银昌投资有限公司,五金机电综合市场,惠州市,五金机电市场案例 中投保税物流园概况：中投保税物流园规划占地面积1665亩，其中启动区占地面积41万平方米，是惠州和粤东地区唯一的保税物流中心，也是规模最大的物流园区。中投综合物流园共分四期建设：第一期占地面积20万平方米，将建设退税工业品直销城（原料区）、保税物流中心（A区）、跨国采购中心、公共外库和多式联运中心（A区）。第二期占地面积21万平方米，将建设的保税物流中心（B区）。第三期占地面积28万平方米，将建设

27、多式联运中心（B区）、大型停车场、大型堆场和退税工业品直销城（产成品区）。第四期占地面积42万平方米，根据发展需要，建设公共外库。目前，该项目正在开发第一期跨国采购中心（即工业原材料交易中心），分三层，框架结构，内铺15，外铺5目前在蓄客阶段，还未开盘。仓库为开发商持有，只租不售。开发商：广东中投实业开发有限公司,汽配市场案例惠州汽配城概况：处于惠州市仲恺高新区仲恺大道和四环路之间，是惠州市仲恺高新区重点扶持的第三产业项目。项目总投资约人民币2.7亿元，总占地面积6万多平方米，总建筑面积约12多万平方米。首期投资11亿元人民币，占地面积28万平方米，总建筑面积65万平方米。于2009年10月1

28、日开业，以经营大小型汽车配件、汽修、汽车美容、汽车改装为主；综合商业楼一栋，楼高5层，建筑面积19万平方米，以经营轻型汽车配件、汽车用品为主；第二期占地面积2万多平方米，预计投资16亿元，建设汽配精品展示中心一栋，建筑面积约6万平方米。建筑形态：7层框架结构，首层店面，楼上住宅。综合商业楼一栋，楼高5层开发商：惠州市源海投资有限公司出租率：96%租金情况：均价50元/，管理费：2元/,钢材市场案例惠州市钢铁交易中心概况：惠州市钢铁交易中心位于惠城区小金口金龙大道68号，项目总投资10亿元，共分三期建设，占地面积54万平方米，分三期建设，一期占地12万平方米，主要功能为钢铁仓储贸易，与2012年3月20日开业；二期占地为12万平方米，主要功能未钢铁加工配送；三期占地为30万平方米，主要功能为交易中心商户提供生活、商务、金融配套服务。建筑形态：一期：临街排铺三层，仓储厂房开发商：由中国诚通金属(集团)公司、惠州市宝龙投资发展有限公司、广东正鼎投资有限公司共同投资建设出租率：一期：100%；二期：未开业（预计今年6月底开始招商）租金情况：一期：铺面均价2035元/，空地：6元/；简易棚：9元/,谢 谢！,