青岛即墨海信温泉王朝别墅项目广告推广策划提案155页.ppt

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1、广告推广提案,短短几天对于深入的思考是一种挑战。但我们希望用认真及切实的思,想去为海信温泉王朝的产品推广提出一些解决方案。同时，通过这次,提案对我们的策略和创意进行解读。,我们的目标,缔造一个王朝！,王朝,朝廷、政权；朝代，历史上指一个国家由某一家族统治的时代；家族。如：宋家王朝、波旁王朝,我们要缔造什么样的“王朝”,“王朝”之于海信温泉王朝的意义何在？,古代一国君主的称号，现代有些国家仍用这种称号；一族或一类中的首领。打造海信温泉王朝在即墨市乃至整个青岛大市范围内的高端别墅形象。,王,“王朝”之于我们的客户意义何在？,朝,朝廷。古时亦称：朝堂，朝宁，朝冶，朝苑，朝省，朝家。朝臣。将海信温泉王

2、朝打造成高端人群的聚集地居住度假的向往地,我们如何打造属于自身和客户的“王朝”,市场观,Marketing View,2009房地产市场观,六部委表态放从紧信号，宏观政策压力显现,面对2009年上半年快速上涨的房价，近期政府各大部委纷纷对房地产问题予以关注。截至到本周为止，近一个月内，国家六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号：银监会收紧二套房贷政策、国土资源部开始严肃土地政策、国家发改委表态要加强房地产价格和收费监管滞、国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨、央行首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”等等。,我们认为，2009年下半年整个房地产市场将面临来自宏观政策的严峻压力。,2009房

3、地产市场观,政府力促旅游项目开发进程，度假产品潜力巨大,近期即墨市政府相关部门表现，将加快本地旅游项目的开发进程，积极推进“观光到青岛，度假在即墨”大格局，整合优势资源采取“走出去”推广即墨旅游、邀请名师等包装旅游形象等等一系列措施。,在这一系列政策的支撑下，即墨房地产市场、尤其是高端度假产品将拥有巨大的发展潜力。,2009房地产市场观,品牌意识增强，进入泛品牌时代,近期，青岛晚报刊发文章称青岛房地产市场进入泛品牌竞争时代。,近些年随着外来知名品牌开发商入驻青岛，引发消费者对品牌地产的关注，同时也引发本地开发商纷纷打造地产品牌、做企业品牌，所有地产都在表明自己的身份的同时，一个泛品牌时代就此到

4、来。,我们看到，在一定程度上，以产品力为基础的品牌竞争将愈演愈烈。,2009市场态势,压力 潜力 品牌竞争,2008年，当全国楼市处于“寒冬”之时，海信温泉王朝一期产品取得了不俗的销售业绩；2009年，当全国上下为楼市“量、价”反弹之迅速而大呼意外之时，项目销售进度却放缓，至今仍有部分房源尚待去化。,考虑当前市场所面临的“压力、潜力、品牌竞争”以及其他不确定因素等，面对10,月份左右一期34套联排别墅全面清盘、二期233套产品隆重推出的销售计划，今年下半年能否再次取得优异的市场表现，对我们来讲将会是一场考验。,基础判断一,竞争对手分析,天泰圣罗尼克,开盘时间,2006年11月01日,均,价(元

5、/),8000,近期动态,二期准现房销售，预计8.9月份可以交付，主要为双拼别墅。,占地面积(万)容 积 率绿 化 率,190.4660.7%,总建面积(万)物业类型装修标准,41.3双拼、联排(合院洋房)毛坯,因地制宜，依附山地地形，合理布局。高密度的建筑布局。,规划特征产品特征项目优势,每户都拥有最佳的日照和观景条件。在高密度建筑布局中采用如在台阶上摆放盆栽和绿化屋顶方法增加绿化空间。以人为本的社区尺度，重视人的步行空间设计。户型区间：200-266平米，三层错落空间，两层通高客厅，室外楼梯设计，每户均有个性化情景露台，可以多角度采光观景。一户一车库，车库是房屋建筑的一部分，从车位直接入户

6、。青岛市首家提出“合院洋房”的概念。面宽大，采光好，户型合理。景观设计，既可自得一体，又相辅相成。,天泰圣罗尼克基本分析,共享天泰圣罗尼克光大银行假日之旅,“态度”天泰当代艺墅邀请展,天泰乐活人生首映礼暨圣罗尼克2期新品推介会,“和春天有个约会”天泰圣罗尼克携手林荫大道车友自驾,看房植树活动,天泰圣罗尼克“萝卜会”新鲜上市,天泰圣罗尼克携手香格里拉钻石卡会员畅游假日温泉,天泰圣罗尼克邀您来做快乐农夫,天泰圣罗尼克丰田车迷植树节活动,天泰圣罗尼克滑雪节暨第二届天泰爱家滑雪节,2006年度天泰“圣罗尼克”杯高尔夫球赛,极致享受，假日臻享：滨海公路/原生态山海林泉/27洞山地球场/天然海水矿化,温泉

7、/滑雪场/天泰假日海滩/爱家公社。,私家院落，风情景观：私家院落设计，回归中国传统家居文化精髓/极致风情景,观，绿荫婆娑下的私密生活。,天人合一，生态建筑：低密度观海坡地建筑群落/自然错落布局/前后花园、超,大露台、门廊与屋顶花园等，自然真正登堂入室。,细节和谐，情趣洋房：230-270平米情境VILLA/室外楼梯设计/专享个性化情景,露台，多角度采光景观/户户独立车库。,天泰圣罗尼克诉求,传播核心：我在希腊，你在哪里？,传播卖点：27洞山地球场、爱琴海风情建筑、天然海水矿化温泉、滑雪,场、私院生活、风情景观、私人田园、超大观景露台,广告评价：,以生活体验感受为主要诉求，项目整体形象的强化略弱

8、。画面表现清,新，体现一种海的宁静，多以建筑细节作为画面的主要表现元素。,天泰圣罗尼克,竞争对手分析,芭东小镇,开盘时间均价(元/)占地面积(万)容 积 率绿 化 率,2008年05月10日1350020.20.6250.37%,销售状况总建面积(万)物业类型装修标准,准现房销售12.7别墅毛坯,保证足够宽畅的楼间距，而且宽广、曲折、尽端转向的行路视觉环境和尊贵私密的心理感,规划特征产品特征项目优势,觉得到了痛快淋漓的发挥；设计师在私家庭院的设计上，强调独享自由自在的静谧庭院生活，同时户户又在围合的院落中，相互联系融合。别墅讲究空间尺度的严格把控和有节制的张扬，双厅、双厨、温泉室等的设置，适度

9、地张扬了户主的个性，同时也铭刻着户主事业的成就，能带给户主极大的心理满足感。由别墅、酒店、会所、SPA中心、SPA别墅、高密度园林水景等组成。自身配套完善。日式温泉设计。集休闲、度假、健身、养生于一体的温泉度假型综合物业体。,芭东小镇基本分析,“漫步芭东 对话自然”芭东小镇开启体验之旅 芭比小镇春日体验之旅,芭东小镇成东部“影视基地”芭东小镇春日体验之旅全面开启 芭东小镇打造亚洲第一温泉度假村 芭东小镇举办“国学与生活”讲座 芭东小镇圣诞狂欢好戏连台 芭东小镇业主与郎朗一起跨越,施坦威一号钢琴全球巡展亮相芭东小镇 温泉上演新式“婚礼秀”,我为冠军选个家系列之马琳与芭东小镇,芭东小镇推出别样的“

10、温泉健康生活体验”之旅,引领健康生活方式：致力于打造休闲、旅游、度假、养生领域的卓越品牌。于纷繁庸扰的时空之外，营造低调、环保、充满人文关怀的绿色空间。,人性化建筑：建筑风格为低密度独栋花园式高档别墅；配以风情水景园林绿化；园林水景采用双喷泉广场；人工湖贯穿整个社区。,朗朗，就在身边：钢琴大师朗朗，选择芭东小镇。与朗朗为邻，共享高雅艺术生活，感受艺术与自然的和谐共生。,漫步芭比，对话自然：芭比小镇揭谛人生境界的自然真美，每月精彩活动陆续上演。,芭东小镇诉求,传播核心：五分钟忘掉自己，二十分钟忘掉世界,传播卖点：与“朗朗”毗邻而居；芭东会所、五星级酒店、大型矿化温泉,休闲SPA中心等，提供休闲、

11、度假、健身、养生、会友、SPA等优质服务。,广告评价：,强调项目自身给客户所带来的享受，运用名人代言来体现项目的品质。,芭东小镇,竞争对手分析,依泉美庐,开盘时间,2006年11月01日,均,价(元/),9800,近期动态,现房销售，单体别墅580平（360平地上，220平地下）最低480万，联排别墅260平200万左右/套，三层产权。,占地面积(万)容 积 率绿 化 率,30.640.2865%,总建面积(万)物业类型装修标准,6.85别墅、高层公寓毛坯,由美国巴塞尼亚/拉格尼著名设计师事务所规划设计，共有法国、西班牙、意大利三种格,规划特征产品特征项目优势,调经典别墅，十款不同概念的豪华户

12、型，三十种不同立面形体处理，造就一种高贵、雍容、典雅、回归的别墅品质。面积从360平米到710平米不等，每栋别墅赠送地下负一层。特别是稀世珍贵的海水温泉入户，更是超越普通别墅生活享受，地下室拥有大型温泉池，整个空间因一池温润而生动。独特的下沉式后院，提供居民一家私密的活动空间，呈现一个错落雅致的唯美艺术建筑环境。依泉美庐国际公寓采用豪华精装修，更是温泉旅游度假区的第一高度！面积都在110平方米左右，公寓结构布局严谨，空间贯通，一气呵成，极具气派！海水温泉入户。户型选择多样。低容积率，高绿化率。,依泉美庐基本分析,传播核心：懂得欣赏自己的人，会更懂得欣赏这栋房子,传播卖点：纯正地中海风格、海水矿

13、化温泉入户、高品质建筑材质,广告评价：,抓住目标人群的心理特征“懂得欣赏自己”来隐衬产品的高端品质；,画面全幅项目实景照片，易于造成阅读者的现场感，易于打动客户。,依泉美庐,竞争对手分析,天泰蓝泉别墅,开盘时间,2008年08月,均,价(元/),近期动态,准现房销售，独栋别墅466平最低492万，双拼联排别墅325平（含地下室）460万/套起。,占地面积(万)容 积 率绿 化 率,2.940.34562%,总建面积(万)物业类型装修标准,二期2.6独栋别墅、双拼别墅毛坯,规划特征产品特征项目优势,地势南高北地位于久负盛名的青岛天泰温泉高尔夫景区，地处天泰假日温泉中心地带。别墅包涵法式，意大利式

14、、英国式、德国式、西班牙式五国风情，纯手工制作。别墅主要以西班牙和亚洲建筑风格为主，面积从325平方米到560平方米不等，共6种户型。前庭院、后庭院、地下庭院、屋顶花园设计。紧邻高尔夫球场，景观资源丰富。开发时间早，集度假休闲于一体的高端旅游配套一应俱全。大面积的露台设计，增加了产品靓点。天泰地产品牌效应。成熟的物业管理，主打管家式私属服务；,天泰蓝泉别墅基本分析,传播核心：因山而起，因海而生，因泉而灵,传播卖点：温泉、果岭、产品的稀缺性,广告评价：,抓住项目自身优越的地理环境，靠山、临海、伴泉等核心卖点一一展,现。画面表现重点在与对“山、果岭、海”三要素的体现。,天泰蓝泉别墅,竞争对手分析,

15、比对性分析,竞争对手比对,2009竞争态势,品牌力 产品力 整合力,区域内各项目无论是从所占资源、还是从产品规划上来讲，产品同质化竞争严重，海信温泉王朝已处于激烈的市场竞争环境里。,面对产品同质严重、市场竞争激烈的态势，特别是相对芭东小镇而言，,本案独栋的毛坯价格与其精装修价格相近，价格优势不足，从什么样的角度给本项目产品寻找利益支撑点，是我们必须考虑的问题。,基础判断二,洞察力,Brand Analysis,洞察消费者,Consumers Insight,青岛四类中高端置业客户,具有较强支付能力的外地财富阶层,支付能力一般的外地中上等收入客户,追求改善置业的本地中产阶级,拥有象征身份的海景公

16、寓的本地财富阶层,姓名：从女士客户来源：济南职业：山东济南某国企干部特征：子女有私家车置业地点：千禧龙花园置业原因：养老度假承受价格：90万产品要求：看海，环境好，房价便宜，与青岛市内能看海的房价相比有优势对于置业区域看法：胶南未来有机会，但未来太渺茫，受政府动向的影响大，而且发展起来要很长时间。姓名：王先生客户来源：上海职业：媒体公司老板特征：上海有多处物业，打算以后在夏季来青岛度假并且招待当地客户置业地点：海信燕岛国际公寓置业原因：度假承受价格：500万产品要求：看海，环境好，产品品质高对于置业区域看法：位于青岛核心地段，拥有一线海景和最佳城市资源，可以保值,姓名：李先生客户来源：上海职业

17、：上海某外企客户总监特征：上海有一套联排，帕萨特；周末和长假可以过来居住置业地点：唐岛蓝湾置业原因：投资度假承受价格：100万产品要求：看海，环境好，有投资潜力，对于置业区域看法：黄岛未来有发展机会，待滨海大道修通后，距离城市更近，并且区域内有产业支撑，房价肯定有上涨空间姓名：卢女士客户来源：杭州职业：地产公司老板特征：在杭州和上海两地往返，在上海有多处高档物业；希望夏季和家人来青岛度假置业地点：碧海花园置业原因：度假承受价格：550万产品要求：直接看到大海，环境好，产品品质高对于置业区域看法：距离青岛的城市中心不远，海景资源在区域内属于稀缺，很强的保值,青岛中高端客户写真与特征总结外地中等收

18、入客户,外地中高端收入人群 置业关键价值点是大海 置业目的为度假和养老 对于增值保值有一定需求 价格承受能力在90万左右 置业地点集中在价格较低的胶南黄岛地区外地高端财富人群 外地财富阶层 置业关键价值点是大海 置业目的为度假 对于保值有一定需求 价格承受能力非常高 置业地点集中在青岛海景和城市资源集中的市南崂山,青岛中高端客户写真与特征总结,姓名：刘女士客户来源：青岛职业：暂时无业特征：有留学经历，丈夫在西班牙置业地点：海信慧园二期,姓名：杨老师客户来源：青岛职业：青岛大学教授特征：青岛大学内的职工楼，计划买房，改善居住条件,置业原因：换房承受价格：130万产品要求：距离城市中心近，产品素质

19、高对于置业区域看法：区域认知度很高，认为这里是青岛的正中间，去城市东部、城市西部、郊区都很方便，配套齐全、生活方便，因此在买房的时候只考虑周边区域，身为青岛人，对于是否能看到海景不在意。姓名：崔先生客户来源：青岛职业：私营企业老板特征：30多岁，广本；市区有两套置业地点：湖光山色置业原因：换房承受价格：130万产品要求：距离城市中心近，产品素质高、社区环境好对于置业区域看法：原来居住在福州路附近，户型较小，社区环境不佳；浮山后环境不错，湖光山色的社区与产品素质较高,置业地点：预计在浮山后，或者其他距离城市中心不远的地方置业原因：换房/盖上居住承受价格：90万产品要求：产品素质要搞，交通要相对方

20、便，城市配套应该齐全，社区氛围和环境要好，注重邻居的素质，希望邻里关系要好；价格不能太贵；看好浮山后地区姓名：周先生客户来源：青岛职业：环保局退休干部特征：50多岁，广本；市区有一套置业地点：海尔东城国际置业原因：换房/养老承受价格：100万产品要求：产品素质高、社区环境好，社区居住密度合理对于置业区域看法：自己原来居住在青岛大学附近的老房子，周围环境不好，太嘈杂；浮山后地区距离城市中心不远，产品素质较高，适合居住,本地中产置业人群 置业关键价值点是城市资源 置业目的为改善现有居住环境 价格承受能力在70-150万左右 置业地点集中在城市核心地带或者距离城市核心不远的新兴居住区 置业关注点在于

21、城市交通、配套和产品素质,青岛中高端客户写真与特征总结,姓名：周女士,姓名：李女士,客户来源：青岛职业：从事海运贸易特征：40多岁，拥有海景住宅和别墅置业地点：兰泉别墅置业原因：享受/养老置业价格：300多万产品要求：具备温泉、高尔夫等高端配套，产品素质和设计要好对于置业区域看法：区域认知度很高，认为温泉是这里独特的资源，买这里就是因为自己想泡温泉，高尔夫我老公可以打；自己该有的房子都有了，却一套折衷高端配套齐全的；即墨绝对是适合养老的地方姓名：姜先生客户来源：青岛职业：私营企业主特征：40多岁，在市南区和黄岛拥有住宅置业倾向：别墅置业原因：享受/度假/投资承受价格：200万左右产品要求：具备

22、高尔夫/网球场/温泉等设施，产品质量要好置业区域倾向：对于城阳别墅认知不高，自己有朋友在那里置业，但是配套不完善，别墅区氛围没有形成，自己需要一个配套设施齐全，能够享受休闲生活的区域,客户来源：青岛职业：律师事务所合伙人特征：30多岁，在馥香谷附近拥有海景住宅置业倾向：温泉别墅承受价格：200万产品要求：具备温泉等高端配套，产品素质和设计要好、安全性高对于置业区域看法：认为即墨温泉镇是一个度假休闲的地方，温泉作为核心字眼，一年四季都可以去；城阳等地的别墅高端配套都不如这里的好，大海对自己已经不重要，希望有时间经常去温泉镇泡温泉放松，丈夫也可以打高尔夫等，这才叫做享受生活姓名：邝先生客户来源：青

23、岛职业：印刷企业私营主特征：40多岁，在崂山区拥有海景别墅置业地点：名都苑置业原因：享受/投资置业价格：180万置业原因：距离周边城市配套不远，产品相对便宜，认为有投资价值，也就购买了别墅置业考虑：其实投资是第二位，但是需要一个具有良好休闲设施，别墅氛围浓厚的区域；当时市场没有此类产品的供应，但看到名都苑的产品不错，价格便宜，具备投资价值,本地财富阶层职业客户 阶层特点是年纪处于事业黄金期，通过自身努力实现财富的新兴阶层 敢于动用财富来给自己标标签，满足自己休闲享受生活方式的需要 置业关键价值点是非大海的特殊价值资源（高端配套等）价格承受能力在200万以上 置业地点倾向于与城市保持合理距离的资

24、源环境俱佳的地带 置业关注点在于休闲配套、产品素质和生活氛围,客户类型外地中、高端客户本地中产置业客户本地财富置业客户,置业核心价值敏感点海景资源城市资源特殊价值资源（休闲设施、人文等）,高贵地脉海水温泉星级酒店,项目目前具备的资源，与青岛本地财富置业客户的置业价值敏感点匹配；在异地推广中我们必须强化泉的价值概念，吸引客户对泉的关注。,客户置业价值敏感点,项目本体资源,活跃的城市新兴财富阶层,Consumers,35-50岁，享受生活,消费者心理分析,他们敢于动用自身财富，以满足自,己休闲享受的新富生活方式。他们,是群理性的消费者，对产品本身素,质有着相当高的要求，以符合自己,内心深处所烙印的

25、尊贵感。,消费者心理分析,随着交通便捷化的进一步深化，政府投资建设力度的进一步加强，使得这里未来发展空间较大，房产也会具有相应的保值和升值功能。同时，口碑良好的开发商品牌、项目本身所具有的多功能性也增强了其保值功能。,消费者心理分析,他们十分看重圈子的概念，对于他们来讲圈子的标签无形中增加了其自身的尊贵感。因此，在他们的社交、生活等一系列活动中都可以看到圈子的影子，作为休闲享受功能的别墅置业，他们也会考虑圈子。,优势资源设施,心理认同要素认可品牌地产,社会圈子价值,Consumer Insight高品质增值性产品,基础判断三,通过与项目现场置业顾问的交谈，我们得知在海信温泉王朝一期的成交客户中

26、，他们获得项目信息的主要渠道是报广和口碑传播。,面对近期一期余房清盘、二期开盘的销售计划，大批量产品的上市，要,达成理想的的销售业绩，如何进一步拓宽高效的信息传播渠道，使得项目利益点得以准确的传达，是我们考虑的重点之一。,洞察产品,Product Insight,产品特征,臻稀温泉：坐拥世界稀有海水温泉资源，蕴涵10余种,养生矿物，特有室内室外双温泉系统设计。,高贵地脉：独据天然高贵地脉，北高南低，纵深800米，,落差近50米，方圆千亩；依势造景，形成特有的台地,景观，高贵价值与生俱来。,宽域庭院：1200平米超大庭院设计，为业主提供稀缺的室外交流空间，更有内庭院设计，将户外花园引入户内。,奢

27、华空间：前瞻性全明户型设计，超大开间，融入五星级酒店套房设计理念，罕见双主卧及主卧套房设计；层层退台设计，让心灵与自然更亲近。,产品特征,正北美南加州乡村建筑风格，遵循原始做法，,用材考究，历时三载，研心细节之处，物质与精神奢华共享。尊崇礼遇：100亩亚洲顶级五星级花园度假酒店，集异国温泉休闲疗养、海水温泉SPA、温泉康体等为一体。,产品特征纯正品质：海信地产15年高端地产品牌，纯,泉,坡 墅,院,域,店,高贵气质别墅,坡地,海水温泉,建筑品质、户型、庭院,温 泉,艺,墅,坡 地,产品定义坡地温泉艺墅,前期产品形象,基础判断四海信温泉王朝作为“高贵气质别墅”，面对产品同质的局面、竞争加剧的态势

28、，在大规模推售即将展开的情况下，如何进一步提升品牌形象，获得客户的心理认同，是我们急需解决的问题。,=,提升品牌形象,客户价值认同,策略观,Brand Strategy,基于基础判断的三个问题,Question1,高端品牌，如何强化？,海信地产有着十五年高端地产的开发经历，而海信温泉王朝无论是从地势、资源、以及项目本身质素来讲，无不显露出高端物业应有的品质。如何强化项目本身的高端品牌形象，从而在品牌竞争日趋激烈的市场中脱颖而出？,Question2,竞争激烈，如何领跑？,拥有高端物业所具备的基本质素的情况下，我们如何在日趋激,烈的市场竞争中，取得良好的销售率，创造优秀的销售业绩，,在产品销售上

29、同样树立项目的王者风范？,Question3,产品同质，如何差异化推广？,从区域角度来讲，在拥有同一优势自然资源的前提下，物业类型基本相同，产品风格大同小异，所赋予的产品功能属性基本一致等等，我们的产品在推广过程中如何实现有效的差异化推广？,领跑竞争,产品推广,强化品牌,解决之道层次化、系统化、整合化推广,升华大盘形象强化圈层概念解构产品细节,领跑竞争,产品推广,强化品牌,领跑竞争,产品推广,强化品牌,解决之道整合传播推广多渠道广告推广+统一形象包装+新闻、公关活动,多渠道广告推广,统一形象包装,新闻、公关活动,高端形象,尊贵圈层,高贵品质,高端形象,海信温泉王朝无论是从地脉资源，还是从产品自

30、身的质素上来讲，都已经具备了一个高端物业产品所理应具备的条件。因此，在抓住产品优势条件的前提之下，抓住高端物业产品所带来的心理满足，通过与目标客群建立心灵和情感的沟通，达到他们对项目高端形象的心理认同。,海信温泉王朝，代表了高贵生活境界,尊贵圈层,抓住目标客群的隐性心理特征乐于圈层之间沟通，将他们对于圈层价值的认同感转移到对海信温泉王朝产品价值的认同感上。通过对高端人群心理特征的连续性解析，引起他们的心理共鸣，从而或得他们对项目在于营造圈层上面不可估量认同，并通过一些的高端活动作为辅助手段。,海信温泉王朝，代表了奢华价值、身份的认同,高贵品质,海信地产十五年高端地产品牌，邀请国际知名设计公司，

31、历时三载精心打造。通过对产品要点，对产品细节的解读，营造出高贵的产品品质形象，契合目标客群对高品质的追求，在一定程度上亦能够满足别人对他们选择的认同感，和价值体验感。,海信温泉王朝，代表了非凡品质，至尊享受,推广道,Communication Plan,强化温泉王朝的高贵感,VI延展,2009年08-12月推广安排,8月,10月,12月,销售分期,推广分期,9月一期清盘,11月二期销售,提升产品形象高贵生活境界,塑造圈层属性奢华价值、身份认同,解析产品卖点非凡品质、至尊享受,产品形象报广、户外广告 尊贵圈层概念报广、户外广告 圈层营销渠道开辟 点对点信息传播，大众媒体辅助 圈层营销活动开展,圈

32、层营销活动延续 产品品质解析报广、户外广告 点对点信息传播，大众媒体辅助 其他附属活动开展,执行策略,第一阶段策略思考1,1、项目本身拥有较高的产品质素，尊贵的气质形象油然而生；2、海信地产拮取高贵地脉，以满足客户自身的心理需求；,3、平淡的区域市场需要一支振奋人心、提升形象的“兴奋剂”。,策略步骤,1,立大盘形象，升级品牌价值,产品形象推广,高端形象,OPTION 1,非凡见地，只因包容世间万象，尊崇气质，只缘天赋稀,贵，品泉、赏宅、享天地。海信温泉王朝坡地温泉,艺墅，境界自天成。,境界自天成,高端形象,OPTION 2,泊泉享天下,从容心境，只因此处山水，悠然生活，只为一处清泉，,享山，乐

33、泉，心归墅。海信温泉王朝坡地温泉艺墅，,泊泉享天下。,第一阶段策略思考2,1、别墅是一种身份的象征、一种生活方式的表述；,2、我们之前对别墅所代表高端人群的圈层概念传递较少，易于被客户忽略其核心价值所在。,策略步骤,2,构建圈层概念，聚合高端人群,尊贵圈层,OPTION 1,出入之间，境界亦有不同,不一样的品位，造就不一样的气质；不一样的经历，成就不一样人生；人与人，境界各有不同，正如这里世界级的温润泉水和建筑艺术：出入间，运筹帷幄风云际会，沉醉其中，境界自有不同。,尊贵圈层,OPTION 2,阅尽繁华，独恋家中灯火阑珊,忘却繁华，远离喧嚣，踏上那条质朴的石板路，庭院里柔美的灯光，树木间悠然的

34、光影，清泉涌动的乐章，如此绝美佳境才是心中所享。沉醉其中，境界自有不同。,尊贵圈层,OPTION 3,经历风云，此境方知心中尺度,风云际会，笑看尘世变幻，胸怀宽广境界。回归那处私享领地，从容间宽阔景深，聚会中舒雅气度，静怡中心驰神往，沉醉其中，境界自有不同。,圈层营销渠道开辟,通过各类行业协会，通过协会内部会议、刊物等传播项目信息，并组织部分活动；,抓住青岛市各类集中性会议，对项目信息进行传播；,圈层渠道开辟,通过各类俱乐部（中高档汽车、高尔夫、游艇等），,组织俱乐部成员进行部分活动；,在青岛市所有高端消费场所（五星级酒店、高尔夫球,场、会所、高档餐厅等）对项目信息进行直投；在中小企业集中区域

35、，对项目信息进行传播。,圈层渠道开辟,本地中国移动、中国联通大额消费客户账单投递、短信发送；,各大商业银行本地白金卡用户帐单，项目信息夹带投递；,圈层渠道开辟,新闻公关活动,邀请知名金融、投资专家，针对金融危机后世代中小企业的发展问题进行专场讲座。此讲座为连续性的活动，建议每两周举行一场，邀请潜在客户，迅速蓄水。,金融危机后世代，企业发展论谈,与顶级奢侈品牌展开“品牌嫁接”,劳斯莱斯作看房车,租用一辆劳斯莱斯作为项目现场的看房专用,车，适当炒作，引发市场热议。同时，尽显,海信温泉王朝准业主的尊贵定位。,星级酒店会员赠送活动,项目所有成交客户均可以或得星级酒店的VIP会员卡一张，可以以优惠价格享

36、受酒店内部的各类服务、设施；可考虑免费赠送每年一定天数的套房使用权。,雪茄品鉴会,订购一批高品质雪茄，邀请意向度较高的客户共同品鉴。可以嫁接于产品推荐会。同时，建议在星级酒店内开设雪茄吧，提供代业主保存高端服务。,红酒赠送活动,订购一批世界知名红酒（如：波尔等），作为赠与签约业主的礼品，包装另外定制，每套房子赠送2瓶。建议与星级酒店结合，在其内设置红酒吧，可以做代存服务。,与顶级奢侈品牌展开“品牌嫁接”,与具有历史价值，世界著名顶级奢侈品牌展开联合推广，并与他们一起参加一年一度的(暂定于五月/十月)奢侈品展。借助其品牌价值与客户资源进行精准的小众传播。,夏奈尔路易威登绝对伏特加,大卫杜夫江诗丹

37、顿卡地亚,WALLY,登喜路,百达翡丽迪奥阿波罗,人头马,范思哲乔治阿玛尼宝玑高斯巴,爱马仕蒂芬尼法拉利,GIZEH万宝龙,轩尼诗古驰马爹利雅诗兰黛,宾利宝诗龙劳斯莱斯,第二阶段策略思考,1、针对海信温泉王朝二期产品的上市，对产品细节进行重点解析；2、所有细节的用心，都是本着为业主提供更加高品质的产品、更具人性化的服务为出发点，以此为宣导，将更能够体现产品的价值所在。,策略步骤,3,解析产品细节，提升产品价值,域 泉 坡 墅 院 店,一切为您所享,高贵品质,OPTION 1,泉源自米地壳，富含种养生矿物，内外双泉设,计世界稀有海水温泉，只为抚去久处喧嚣的疲惫。,高贵品质,OPTION 2,艺围

38、栏镶嵌，大师级工匠个工时精心砌筑，只,为成就惊世不凡的气度。,墅道工序手工打磨的天然石墙，种雕花工艺的铁,高贵品质,OPTION 3,的喷泉，质朴纹理的石板小径，只为放飞那份困顿繁杂的心境。,院平米超大尺度生态庭院，余种珍稀花木相伴,围,墙,新闻公关活动,别墅风水与财位设定,结合项目自身地脉特征，邀请著名风水大师进行专场讲座。主要内容包括：别墅选址风水要诀，住宅中“财位”与全家的财运、事业及健康的关系及设立原则。,养生SPA讲座,邀请世界著名SPA机构的相关人员，对SPA,知识进行专业讲授，提供合理的SPA方案和,建议。传递健康生活的养生理念。,看房、享温泉体验活动,秋冬季节，结合五星级酒店开业，邀请项目的意向性客户到五星级酒店体验泡海水温泉所带来的乐趣，加深客户对项目配套、资源的认知感和体验感。,开辟高端人群游线路,结合12月份五星级酒店开业，通过旅行社将其,作为冬季休闲的一个旅游景点。对于前来高端,人群，给与比较优惠的价格享受酒店内的服务,和设施。借机对项目进行推广,借势而行,异地推广,1.外地高端商会推荐活动2.高端旅行品鉴看房活动3.高端杂志广告推广,谢 谢,Thanks,