广州富东方文德路文化商业项目发展策划全案.ppt

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1、2,富春东方,文德路项目发展策划全案,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,3,【项目定位】,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,4,目 录,项目概况,SWOT分析,整体市场定位,目标客户群定位,主题功能定位,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,5,项目概况项目位置,本项目位于文德路与文明路交界处；项目地块两面临街，西临文德路，南倚文明路。,本案合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,6,项目概况,负1-5层中空,1-5层中空,负1-5层中空,商场展面：160米商场占

2、地面积：1.4915万m2商场临街展面：长约160米合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,5米,5米,5米,7,项目概况,5F 6300m24F 6300m23F 6300m22F 6300m21F 6300m2-1F1.1万m2 商 场,4.9米5米,商场规划情况：6层商场商场商场总建面积：4.2万m2负二负三车位：500个功能配套：5楼具备饮食功能,-2F-3F,1.1万m2 停车场1.1万m2 停车场,5米,合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,8,SWOT分析,Strength优势,Opportunity机会,SW,地段好，老

3、城中心，交通极为方便；人流大，受大北京路商圈幅射，消费人流巨大；底蕴好，区域历史沉淀厚重；有传统，传统文化产业集散地；规模大，项目规模宏大，可塑性强；资源好，古迹多，政策扶持，展面宽，临街150米，优势突显；稀缺性，城心旺地，极为稀罕；Weakness弱势行业息微，文德路文化商圈渐走下坡；商户不优，路段现存商户数量少，素质低；信心不高，项目地块烂尾多年；规模较大，楼层高，难聚客；,OT,时机成熟：经济大环境，区域格局，市场需求俱佳；市场空白：广州市场欠缺大型高档的文化商业；经贸契机：众多进出口专业交易台中，文化商品产业仍为空白Threat威胁竞争对手增加：其它区域亦有新兴项目分薄市场份额；,合

4、富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,9,SWOT分析,机 会,威 胁,优 势,竞争优势,发展核心竞争力,劣,势,地理位置极优，各项配套俱全传统文化功能区，人文条件优传统行业市场机会新颖经营模式的缺失主力消费的需求,项目市场定位,影响力强大而深远区位价值最大化，区位形象提升细分，捕捉可发展空间抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性产品，客户，营销，把握有效市场机会合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,【项目市场定位】合富辉煌房地产,10,Hopefluent Real Properties,项目命名：东方文博城合富辉煌房地产,11,Hope

5、fluent Real Properties,项目市场定位南中国最大的文化艺术品交易中心东方文博城合富辉煌房地产,12,Hopefluent Real Properties,项目经营形象定位东方文博城永不落幕的文化艺术品博览会主营：收藏品，字画，工艺品，古玩，家庭装饰用品合富辉煌房地产,13,Hopefluent Real Properties,项目投资形象定位东方文博城中国文化艺术品首席财富宝藏合富辉煌房地产,14,Hopefluent Real Properties,15,【目标客户群定位】,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,有谁会投资本案合富辉煌房地产

6、,16,Hopefluent Real Properties,围：,买家分析,根据合富辉煌的实操经验提示，目前广州市中心区 热销商铺总价 范,街 铺：80万200万/间商 场 铺：15万35 万/间,结合贵司项目所处区域位置，商铺销售所针对的目标投资客描述如下：商铺总价15万35万/间的中小商铺投资者希望在购买商铺35年内有稳定的租金回报回报期望值介于年回报率8%12%之间家庭闲置资金：50 200万元购铺存款余额不少于10万元，家庭月收入不低于2万元/月部份购铺自营商户合富辉煌房地产,17,Hopefluent Real Properties,买家分析1、投资型：商铺专业投资者；私营企业主政

7、府公务员江浙一带的全国性物业投资团2、自用型参与本案的个体经营者合富辉煌房地产,18,Hopefluent Real Properties,谁会在本案经营合富辉煌房地产,19,Hopefluent Real Properties,商家分析主力店：经营范围：文化艺术品、家饰类、相框、装饰画、工艺品生产厂家；、目标商家：文物总店荣宝斋、集雅斋；生活创库、法意阁、银库；合富辉煌房地产,20,Hopefluent Real Properties,商家分析功能客户经营范围：餐饮、画廊、书店、拍卖行、知名画家、行业协会、收藏品个体工商户；目标商家：北京翰海、中国嘉德、苏富比广州酒家、稻香集团古籍书店、教育

8、书店、三联书店朵云画廊、飞虹画廊合富辉煌房地产,21,Hopefluent Real Properties,有谁会到本案消费合富辉煌房地产,22,Hopefluent Real Properties,用家分析艺术品收藏者、收藏家，以藏养藏；特 征：在一定的艺术造艺，和艺术鉴赏能力，他们对单一种类特别有研究；目 的：拥有和收藏，并考虑艺术品的保值及升值；他们是：艺术家、艺术工作者、收藏家，富裕人群；合富辉煌房地产,23,Hopefluent Real Properties,用家分析投资家特 征：对名家、名作、名品特别偏好；目 的：回报社会的愿望以及提高自身文化形象，希望能在未来的一定时期内带来财

9、富增值；他们是：资金实力雄厚的机构和企业，如江淅、港台、海外企业。注：2003年中国艺术品拍卖市场成交额突破13亿元人民币。而将近一半的购买者是各地的民营企业家，其中以江苏、浙江、北京以及东北的企业家为盛；05年在苏富比和佳士得秋拍的中国瓷器和书画专场，购买超过千万元的近10件拍品中，大陆买家就占了七成。合富辉煌房地产,24,Hopefluent Real Properties,用家分析以投资为主的艺术品经营者包括艺术品收售摊贩、艺术品商店和艺术品经纪人。特 征：凭借自己的眼光买进卖出，赚取差价；一般专注于某一领域，有固定的客户群，主要集中在各地古玩市场。目 的：以投机为主；他们是：艺术品收售

10、摊贩、艺术品商店和艺术品经纪人；合富辉煌房地产,25,Hopefluent Real Properties,用家分析,用于附庸风雅、装潢门面和修饰打扮的,艺术品消费者,特 征：以家居装饰丰富性和品味性为出发点的；目 的：提高家居软环境，丰富其内涵和鉴赏能力；他们是：有品味、执着的生活享受者；合富辉煌房地产,26,Hopefluent Real Properties,用家分析旅游休闲人群特征：以旅游渡假、休闲参观等为目的游离式人群；目的：作为旅游纪念品和装饰品；他们是：旅游者、休闲购物顾客；合富辉煌房地产,27,Hopefluent Real Properties,用家分析其他：用于攻关送礼的人

11、是家传的人合富辉煌房地产,28,Hopefluent Real Properties,【项目功能定位】合富辉煌房地产,29,Hopefluent Real Properties,商场功能规划定位交易功能,购物功能,展示功能,鉴定功能,商场功能规划,餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能合富辉煌房地产,30,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,交易功能：作为商业项目，交易功能是项目存在的前提；狭义而言，要满本土市场对于文化艺术品，收藏品交易的需求；广义层面，则立足广州，依仗华南，辐射全国，形成中

12、国收藏品，文化工艺术品与国外市场的交易渠道；合富辉煌房地产,31,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,购物功能：文化艺术收藏市场，专业收藏投资者，爱好者只是文博城强大依托之一；同时，一般大众消费品的经营者与消费者也是文博城生存兴旺的根源；所以，针对一般市场，由其是旅游消费市场所设置大众消费购物功能，是项目功能策划根本指标。合富辉煌房地产,32,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,展示功能：

13、庞大的消费市场必定存在大量的专业商业机构/经营团体/学术组织/行业协会/；市场各方对于营销活动/行业交流等有着重要的依赖及需求，因此，作为配套功能，展示功能是必不可少的；合富辉煌房地产,33,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,鉴定功能：市场高速发展，必然衍生许多不规范的市场操作行为；大量行业经营经验指出，不规范操作是导致交易市难以做大做好的重要原因；因此，鉴定功能是为经营者消费者规避风险而设定的。合富辉煌房地产,34,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,

14、交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,信息交流功能：收藏市场涉及大额投资，对信息的重视度极高；经验显示，信息集中的平台则更有利于成为行业的中心；具备公开而强大的信息平台，一方面使项目的功能配套更趋完整，更重要的是加强其差异性及竞争力，从而奠定其中心位置。合富辉煌房地产,35,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,业务培训功能：艺术品/收藏品对专业知识的要求极高；培训在整个行业经营链中，是一个具有强大市场空间的环节；培训与业务经营之间有着十分必然和紧密相互依存性；业

15、务培养功能是一个必然存在的功能配置。合富辉煌房地产,36,Hopefluent Real Properties,购物功能鉴定功能,交易功能商场功能规划,展示功能餐饮功能,信息交流功能,业务培训功能,餐饮功能：吃在广州，是本土文化的精髓所在；对饮食的重视，使国人对广州餐饮有着强烈的追求及好奇；因此，无论是面对各个层面消费，各个区域旅游者，国内外客商，广州饮食都有着其无穷的魅力；配合商场经营主题的饮食配套是项目运营的关键环节。合富辉煌房地产,37,Hopefluent Real Properties,3F,1F,-1F,商场整体功能定位,5F4F2F,岭南美食中心文博艺术中心古玩收藏品大世界书画艺

16、术总汇世界艺术品专卖旗舰店家庭工艺品/装饰品超市合富辉煌房地产,38,Hopefluent Real Properties,商场各层功能定位负一层：家庭工艺品/装饰品超市家庭工艺品/,装饰品大超市,仿古红木家私合富辉煌房地产,39,Hopefluent Real Properties,负一层：家庭工艺品/装饰品超市,经营模式：,一站式家饰用品市场；,竞 争 力：在家庭饰品需求量剧增的今天，作为首个超大型集中式的家饰用品集市，必定会受到市场青睐；经营形式：大型家庭饰品综合超市仿古红术家私各式工艺品专卖店合富辉煌房地产,40,Hopefluent Real Properties,负一层：家居工艺品

17、装饰总汇 主营商品类别：装饰画，相框，画框，陶瓷，工艺品，竹器，藤器，银器，CD架，报架，橱具，餐具，花卉植物，玻璃工艺术品，布艺术装饰用品；合富辉煌房地产,41,Hopefluent Real Properties,斋,等,）,（,文,物,总,店,、,荣,宝,店,艺,术,品,旗,舰,首层：世界艺术品博览中心（旗舰店或主力店）,珠宝玉器旗舰店古玩专营旗舰店,名贵奇石旗舰店,首层及二层垂直打通合富辉煌房地产,42,Hopefluent Real Properties,旗舰店商户定位：文物总店朵云轩荣宝斋集雅斋三多轩等设想：通过高品位，高档次，老字号的大商户加盟，更好地定位本项目的整体经营格调。合

18、富辉煌房地产,43,Hopefluent Real Properties,主营商品类别：岫玉、寿山石，青田，石雕、珠宝玉器专专卖，缅甸翡翠，印度银器，阿富汗的玉雕，内蒙古的水晶和玛瑙，东南亚木制工艺品专卖；合富辉煌房地产,44,Hopefluent Real Properties,斋,等,）,（,文,物,总,店,、,荣,宝,店,艺,术,品,旗,舰,二层：书画艺术总汇,传统书画街油画街 艺术装饰画街,古藉博雅街,首层及二层垂直打通合富辉煌房地产,45,Hopefluent Real Properties,二层：书画艺术总汇之传统书画街主营：篆刻，绘画艺术，中国传统书法，文房四宝，印章及配套用品；

19、合富辉煌房地产,46,Hopefluent Real Properties,二层：书画艺术总汇之油画街主营：水粉画，西方油画，木刻板画，世界名家名画名作仿制品深圳大芬村油画专卖店合富辉煌房地产,47,Hopefluent Real Properties,二层：书画艺术总汇之艺术装饰画街艺术装饰画街主要以高格调商户为主，出售货品档次高，设计独特，文化品味高雅；主营：各类装饰画各类装饰品合富辉煌房地产,48,Hopefluent Real Properties,二层：书画艺术总汇之古藉博雅街主力店：古藉书店，文房四宝专营店；主 营：古董书籍艺术类的书籍合富辉煌房地产,49,Hopefluent R

20、eal Properties,三层：古玩收藏品大世界艺术工艺品收藏中心合富辉煌房地产,50,Hopefluent Real Properties,三层：古玩收藏品大世界古玩收藏于华北，华东地区十分兴旺，在中国南方的收藏爱好者收藏热情同样高涨，但苦于一直没有一个正式大型的交易市场；所以，项目三层全层将打造为：南中国最大的古玩收藏品集中交易市场合富辉煌房地产,51,Hopefluent Real Properties,主营：,52,钱币收藏烟标收藏海报收藏袖章收藏连环画收藏红宝书收藏老票证收藏,陶瓷收藏钟表收藏奇石收藏传统字画收藏茶艺用品收藏珠宝玉器收藏,文房古物收藏邮票纪念卡收藏古籍旧书刊收藏民

21、间工艺品收藏雕刻类工艺品收藏合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,四层：文博艺术中心,艺术家工作室,拍卖中心交易信息中心,培训中心 商务中心,行业协会,管理中心,展览中心：多功能展销厅,鉴定中心,会务中心,合富辉煌房地产,53,Hopefluent Real Properties,功能设置,文博城商务中心 文博城管理中心 文博城鉴定中心 文博城会务中心 文博城拍卖中心,文博城行业协会 文博城信息中心 文博城培训中心 文博城展览中心 艺术家工作室合富辉煌房地产,54,Hopefluent Real Properties,功能设置文博城商务中心提供商务秘书，复印，翻译

22、，电邮，传真，打字，酒店预订，车票机票预订等商务服务；文博城管理中心文博城经营管理处，物业管理中心；合富辉煌房地产,55,Hopefluent Real Properties,功能设置文博城鉴定中心艺术品专家提供专业鉴定服务；为收藏家和爱好者们提供艺术品、古董等物品的检测、鉴定、保养等服务；文博城会务中心设置贵宾厅，报告厅，会议室等多功能会议室；有利于行业相关的各类型会议召开；如：研讨性、学术性、商贸性、教育性等。合富辉煌房地产,56,Hopefluent Real Properties,功能设置文博城拍卖中心嘉仕德，苏富比等艺术的拍卖行分南国事处及拍卖场；定期举行拍卖业务；文博城信息中心全国

23、艺术品交易市场行情动态，提供全国所有艺术品的成交数量和价格；并提供查询咨询服务。合富辉煌房地产,57,Hopefluent Real Properties,功能设置文博城行业协会相关行业协运办事处；书画协会、画廊协会，广东民间艺术品收藏协会等；目的是增加项目的公信力和专业人士的凝聚力；文博城培训中心成为专业机构培训基地；合富辉煌房地产,58,Hopefluent Real Properties,功能设置文博城展览中心设置多功能展厅，承办专业展览；为特定艺术品及收藏品举行专门展览和专项展铺；并定期举办专项展览会。合富辉煌房地产,59,Hopefluent Real Properties,功能设置

24、文博城展览中心为广大市民提供观赏品鉴艺术收藏品的最佳窗口。合富辉煌房地产,60,Hopefluent Real Properties,功能设置艺术家工作室为名家提供展示，同时也成为其对接市场的交易平台。合富辉煌房地产,61,Hopefluent Real Properties,五层：岭南特色美食城,特色风味街,大型餐饮,合富辉煌房地产,62,Hopefluent Real Properties,五层：岭南特色美食城大型餐饮定位：粤菜代表性商号：如广州酒家潮菜代表性商号特色风味街：客家菜，顺德鱼生，茶艺馆，电白风味，西关名小食合富辉煌房地产,63,Hopefluent Real Properti

25、es,64,【营销建议】,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,销售价格建议1、定价原则运用可比楼盘量化定价法（市场比较法）锁定了可比性较强的下列物业进行量化对比。名盛广场光明广场正佳广场合富辉煌房地产,65,Hopefluent Real Properties,对比内容,本项目 名盛广场夹层光明广场首层正佳广场夹层,平均售价规模修正地理修正经营修正产品修正品牌修正物管修正小计修正系数修正价格权重权值,100100100100100100600,600001201201301101401507700.77924675345%21039,9000015016015

26、01201501508800.68186136435%21477,550001601301601201601508800.68183750020%7500,合计,50016,针对各竞争楼盘进行各项指数修整及加权系数对比后，我司对项目首层建议实收单价为：￥50000合富辉煌房地产,66,Hopefluent Real Properties,2、各层售价建议五层：岭南特色美食城,四层：文博艺术中心三层：古玩收藏大世界二层：书画艺术总汇首层：世界艺术专卖旗舰店,五层：四层：三层：二层：首层：,售价：7500元/平方米售价：8500元/平方米售价：10000元/平方米售价：24000元/平方米售价：5

27、0000元/平方 米,负一层：家庭工艺品、装饰品超市,负一层：售价：20000元/平方米,负二、三层：停车场合富辉煌房地产,67,Hopefluent Real Properties,3、首层价格建议首层均价￥50000首层内铺￥45000首层街铺￥75000合富辉煌房地产,68,Hopefluent Real Properties,4、出街价建议出街价格按建筑面积计算总价，并以每年7.5%返还的回报率，合计4年30%反测计算所得：,69,楼层负一层首层街铺首层内铺二层三层四层五层,实收价￥20,000￥75,000￥45,000￥24,000￥10,000￥8,500￥7,500,出街价￥2

28、9,000￥107,000￥64,000￥34,000￥14,000￥12,000￥11,000合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,5、租赁价格建议五层：岭南特色美食城,四层：文博艺术中心三层：古玩收藏大世界二层：书画艺术总汇,五层：四层：三层：二层：,租金：70元/平方米/月租金：80元/平方米/月租金：90元/平方米/月租金：210元/平方米/月,首层：世界艺术专卖旗舰店负一层：家庭工艺品、装饰品超市负二、三层：停车场,首层：租金：440元/平方 米/月负一层：租金：180元/平方米/月备注：按建筑面积计算租价。按年回报7.5%计算所得合富辉煌房地产,70,

29、Hopefluent Real Properties,总体货值估算,商铺,住宅,写字楼,合计,面积(M2)估计售价,4350020000,546017000,227868000,120887,总值,870,000,000,382,207,000 182,288,000,1,434,495,000,备注：写字楼部分原面积为27786平方米，要减去5000平方米回迁；住宅单价￥7000为毛坯价格，未含装修。合富辉煌房地产,71,Hopefluent Real Properties,保险货值估算项目整体货值约14亿据市场的实际情况及我司经验所得，项目保险货值约为整体货值的70%项目保险货值约10亿合

30、富辉煌房地产,72,Hopefluent Real Properties,保险货值估算项目保险货值10亿,商场8.7亿,写字楼1.6亿,住宅3.4亿,按整体货值60%回收所得5亿,按整体货值90%回收所得5亿合富辉煌房地产,73,Hopefluent Real Properties,商场回收货值组成,楼层负一层首层二层合计,单价200005000024000,面积1100065006500,金额￥220,000,000￥325,000,000￥156,000,000￥701,000,000,三层整体货值约7亿按整体货值70%回收所得三层实收货值约5亿结论：根据现时市场的实际情况及我司经验，我司

31、建议采用负一层、首层、二层作为商铺销售实行资金回笼，而三至五层则采取先租后整层销售为项目的租售政策。合富辉煌房地产,74,Hopefluent Real Properties,商场租售面积比例建议从整体经营角度考虑，我司建议项目的整体租售面积比例应严格控制为4：6，即销售的比例为整体比例的35%或不超过40%，出租率为60%。合富辉煌房地产,75,Hopefluent Real Properties,商场租售面积比例建议,楼层负一层首层二层合计,面积110006500650024000,金额￥220,000,000￥325,000,000￥156,000,000￥701,000,000,备注建

32、议可销售范围,按70%回收所得，预计可回收资金及面积,面积17100,金额500,000,000预计可售面积与商场总面积比例,76,预计销售面积17100,商场总面积43500,比例39%合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,商场租售面积比例建议综合上述：从可售货量估算和商场长远经营利益考虑，所以我司建议本案商场租售面积比例4：6。合富辉煌房地产,77,Hopefluent Real Properties,商场租售比例分析开发商总控策略根据商场以后招商角度分析，有利于开发商对整个商业档次的控制，增强商户组合的竞争性和协调性。合富辉煌房地产,78,Hopefluen

33、t Real Properties,商场租售比例分析经营租户策略对于开发商日后经营管理分析，可使大型主力商户与小商户同场经营进行互补，商品的类别、租金要求得到更大的平衡。合富辉煌房地产,79,Hopefluent Real Properties,商场租售比例分析租金变现策略对于现时项目租金及售价与市场需相对接考虑，及以后经营收益分析，更重要适合现时项目的销售策略比例。合富辉煌房地产,80,Hopefluent Real Properties,商场租售比例分析租售利润最大化策略对于三至五层实行先租后售方式分析，待整个商场的成熟后，并且有大型商家进驻和经营管理上了档次，此时则整个项目商业价值更能完

34、全体现，可使项目销售利润最大化。合富辉煌房地产,81,Hopefluent Real Properties,商场销售策略“返租回报”策略销售目的：“返租回报”方式是以“低门槛、高回 报”作为策略设计，为投资客确保高额投资回报收入。操作形式：发展商出售给投资者后，发展商按一定的年回报率和回报年限，将经营权 集中统一进行运营操作。合富辉煌房地产,82,Hopefluent Real Properties,商场销售策略“拍卖销售”策略优势：商铺的拍卖可以抬高地块的价值；创造项目最高价格标志，最适合于首层街铺的销售；聚集旺盛的人气。合富辉煌房地产,83,Hopefluent Real Properti

35、es,商场销售策略“全国巡展”优势：利用我司在外地市场的影响力，扩大项目在全国的知名度以及影响力，达到双赢成效；操作方式：在上海、北京、天津、武汉、重庆、深圳、香港等地，举行项目商场的推介会。可借助合富在中国各地分公司的网络资源配合；合富辉煌房地产,84,Hopefluent Real Properties,商场销售策略“合富高端客户网络启动”优势：利用合富在广州以及珠三角地区多年销售累计的高端消费客户，针对本项目进行点对点的宣传；（合富代理销售均价在￥7000元/平方米以上项目的累计客户超过4万人）操作方式：通过直销信、短信、推介会等方式，对潜在目标客户进行推广；合富辉煌房地产,85,Hop

36、efluent Real Properties,优,商场经营策略“合作经营”经营目的：吸纳国际名店和国内品牌店率先进承驻，迅速树立本项目的品牌形象。操作形式：发展商以部分商铺面积与合作方联合经营，经营所得按一定比例分配。势：前期投入成本低，回报上升空间大；可参与经营管理，有自主权。合富辉煌房地产,86,Hopefluent Real Properties,商场推广阶段策略第一阶段：产品确定期（05.806.2）第二阶段：项目筹备期（06.306.9）第三阶段：项目推广期（06.1007.9）第四阶段：项目试业期（07.1008.5）合富辉煌房地产,87,Hopefluent Real Prop

37、erties,商场推广阶段策略第一阶段：产品确定期时间：05.806.2目标：完善项目所有硬件类技术指标确定工作内容：外立面所有平面图配套设施的技术指标准确的工程进度计划商场部分装修标准等确定销售中心位置及设计方案各合作单位落实；（广告公司、园林设计施工公司、物业管理公司等）合富辉煌房地产,88,Hopefluent Real Properties,第二阶段：产品筹备期时间：06.306.9,目标：完成项目各项开售条件；工作内容：工程进度配合（工程建至2/3）销售中心、示范单位、销售通道完成广告宣传形象落实并部分发布；,目标：初步树立项目形象工作内容：项目在媒体初步暴光；利用新闻炒作事件扩大项

38、目的知名度,销售物料基本到位销售人员组建并培训完成；落实项目营销工作计划合富辉煌房地产,89,Hopefluent Real Properties,第三阶段：产品推广期时间：06.1007.9目标：1、通过营销推广计划，为公开发售准备能量；2、项目持续热销阶段工作思路：制造市场热点，创造销售噱头，为项目持续热销打好基础；工作内容：阶段销售计划、推广方案实施；媒介广告配合；现场公关活动支持；户外包装推广、点对点营销推广；商场开展大客户以及主力客户的招商；合富辉煌房地产,90,Hopefluent Real Properties,第四阶段：商场试业期时间：07.1008.05目标：商场成功进入试业

39、阶段工作内容：商场外立面以及内装修全部完成，可投入使用；大客户入场开始装修；散客招商达到70%；商场整体经营思路以及试业期间推广活动落实；商场租赁文件落实并可使用；商场经营管理公司成立。合富辉煌房地产,91,Hopefluent Real Properties,92,【产品建议】,合富辉煌房地产,Hopefluent Real Properties,对原方案商场部分的理解与提炼合富辉煌房地产,93,Hopefluent Real Properties,方案入口分析商场入口的形态对于文德路人流的吸引力不强；入口部分的空间显得狭窄，不利于将人流引导到室内。,临街立面想象性示意图,商业面积文德路人流

40、量可吸引人流量合富辉煌房地产,94,Hopefluent Real Properties,方案中庭分析中庭部分的采光有利于负一层的经营；中庭部分开口的尺度显得过宽，未体现出街铺的空间。,中庭空间想象性示意图,商业面积中庭面积合富辉煌房地产,95,Hopefluent Real Properties,方案高价值商铺分析临文德路街铺数量较多；首层商铺的价值相当于传统商场的中庭周围的商铺；负一层靠近中庭的商铺价值也较高。商业面积室内中庭商铺临路街铺合富辉煌房地产,96,Hopefluent Real Properties,我们的建议确立准则来指导设计根据市场调研的反馈信息的分析，从市场营销、项目经营

41、的综合考虑，建议用以下三个设计原则作为评价设计方案的准则：1.立面主题化（成为老城中心的标志性商业建筑）2、平面立体化（局部退台、增加首层展面及街铺面积）3、垂纵模糊化（跨层交通、打破传统的“楼高不聚客”）合富辉煌房地产,97,Hopefluent Real Properties,技术指标建议根据目前广州市场上相似性质建筑物的实用率分析，为了能达到比较理想的租售目标，建议实用率达到以下目标：商场实用率 50%合富辉煌房地产,98,Hopefluent Real Properties,具体建议建筑形象作为一个全新意义的行业平台，建筑形象可跳出传统的框框，避免保守的形象；项目形象可反映现代建筑的新

42、成就，体现新的文化产业类建筑的形象，成为真正有地标性意义的建筑；建筑形象富有内涵的现代文化建筑合富辉煌房地产,99,Hopefluent Real Properties,建筑形象示意外立面高尚的立面效果，应能充分表达该项目现代的建筑风格与传统文化的神韵。引用现代先进的技术来充分体现中国传统的文化精神，将传统的建筑符号以一种全新的形式得以发扬，将传统的建筑元素与现代的建筑风格完美融合。合富辉煌房地产,100,Hopefluent Real Properties,建筑形象示意室内空间室内空间合富辉煌房地产,101,Hopefluent Real Properties,建筑形象示意节能材料LOW-E

43、玻璃/透光、隔热、降噪音采用由LOW-E玻璃组合而成的中空产品，可见光可有效地透过膜系和玻璃，肉眼看不见的红外线很大程度上被膜系反射。特别是远红外线几乎完全被其反射回去而不透过玻璃，既保持了室内明亮，又在一定程度上减少了室内热负荷。合富辉煌房地产,102,Hopefluent Real Properties,方向建议室内流线室内交通组织根据市场调查反馈的信息，临街商铺的租售价值比其他位置的高，即临街商铺数量的最大化能最大限度提升项目经济效益；为满足商铺经营者的“街铺情结”利用建筑的手法室内交通组织商业街式的人流交通路线合富辉煌房地产,103,Hopefluent Real Properties

44、,方向建议商场入口入口人流导向在商场的南北端入口处设置分别导向负一层、首层、二层的手扶电梯，将人流进行合理的分流，并直接拉动此三层的经营；,入口人流导向想象性示意图,到首层到负一层到二层合富辉煌房地产,104,Hopefluent Real Properties,方向建议商业街室内水平流线组织商场内部有贯通整个室内的步行街，用于营造街铺的效果；步行商业街示意图合富辉煌房地产,105,Hopefluent Real Properties,方向建议商业街中空商业街作中空处理，并延伸至负一层，拉动负一层的经营，在一层及其以上，通过空中连廊建立水平联系。负一层中空想象性示意图合富辉煌房地产,106,H

45、opefluent Real Properties,商场人流、物流组织、示意性建议A)商场人流（交通设施、步行区域、人流引入、水平垂直交通组织）的建议；B)物流组织建议(运输通道、货梯设置、卸货区、仓库预留)；C)商铺间隔示意、装修标准建议。合富辉煌房地产,107,Hopefluent Real Properties,人流引导平面交通组织商场东、西、南面临街为沿街的人流（红线）商场主要出入口设置于西面；次出入口设置与南面。商场内以一个U型的步行街作为主干通道（绿线）。商铺较集中的西面设置纵横的走道（橙线）。合富辉煌房地产,108,Hopefluent Real Properties,人流引导垂

46、直交通组织（交通设备）,109,观光电梯（红色）,手扶电梯（绿色）,货梯（黄色）合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,人流引导地面人流引入临文德路的三个入口采用外开八字的形式（红色）。临文德路的两个次入口跟接一个采光中空（蓝色）。合富辉煌房地产,110,Hopefluent Real Properties,人流引导步行区域围绕中空设置U型步行街为主干步行系统（绿线）。西部小商铺集中的地方设置纵横分布的走道（橙线）。合富辉煌房地产,111,Hopefluent Real Properties,物流输送运输通道（货梯设置）小件货物经由商业人流的交通流线运输。大件货物经

47、步行主干道到达各层的货梯，在到达首层的卸货区（红线）。东北及东南角各设一货梯。合富辉煌房地产,112,Hopefluent Real Properties,物流输送卸货区东北及东南角各设一卸货区。合富辉煌房地产,113,Hopefluent Real Properties,物流输送仓库的预留由于车位的紧缺，因此不考虑在负二层设置仓储功能。可考虑在架空层 预留仓储的功能（架空层不算产权面积），但由于架空层会预留作住宅的绿化休闲用地，因此仓库的位置应该相对独立，尽量避免将架空层平面分割成碎块。具体的操作应根据未来市场的情况作调整。示意性位置如下：,货梯,仓库,合富辉煌房地产,114,Hopeflu

48、ent Real Properties,餐饮功能烟道设置南北各设一条由首层至五层的垂直烟管。合富辉煌房地产,115,Hopefluent Real Properties,提高商场实用率的建议商场的实用率会受到商场的尺寸、长宽比、中庭位置、核心筒、入口位置、商铺大小等因素决定，其中一些因素因客观因素已不能再作调整，因此只能针对可变的因素作调整：调整中庭的尺寸，使其达到一个合适的比例。已建议将原方案的中庭可以适当收窄并调整为现时的最新方案，一能提高实用率，二营造商业街的感觉。优化商铺布置的规划，减少走道的面积，特别是避免尽端路的出现，提高走道的效率，使走道能服务左右两排的商铺。可根据实际的实用率适

49、当减少走道的宽度，增大商铺的面积。合富辉煌房地产,116,Hopefluent Real Properties,装修标准建议一、铺内装修：1、铺与铺之间用轻质耐火建材间隔。2、铺内地面水泥沙浆铺平。3、墙身煽灰扫乳胶漆。4、中央空调系统。5、铺内安装计量电度表、空气带漏电保护开关。6、安装消防温感烟感自动报警装置、喷淋头。7、预留市话电话线。合富辉煌房地产,117,Hopefluent Real Properties,装修标准建议二、公用设备设施及装修：1、中央空调系统。2、自动手扶电梯、垂直大型货梯。3、设有烟感、温感自动报警装置及自动喷淋系统，消防栓、气体灭火系统等。4、商场外墙：玻璃幕墙配高级外墙石饰面。5、公共通道：铺砌抛光耐磨地砖。6、通道天花：金属龙骨难燃铝塑板造型，公共走道铝塑板造型天花。7、公共卫生间。8、全天候闭路电视监控系统，保安人员24小时管理。合富辉煌房地产,118,Hopefluent Real Properties,