泉州市远太安溪地块市场调研与项目发展初步建议.ppt
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1、谨呈:远太房地产公司,解读安溪,【海西安溪】安溪县位于福建南部,在地理上处于海西经济圈中间结合部,伴 随海西经济区国家战略地位的提升,海西发展面临巨大的历史契机,海西地 产也再次成为焦点。,解读安溪,海峡西岸经济区,是指台湾海峡西岸,以福建为主体包括周边地区,南北与珠三角、长三角两个经济区衔接,泉州、安溪是海西经济圈中重要节点城市。,海 西 经 济 圈,【安溪简介】安溪县,隶属泉州市,地域占泉州市总面积1/3,是厦门市2倍;总人口108万,占泉州市总人口1/6;是著名的侨乡和台胞祖籍地。,解读安溪,中国茶都.安溪,安溪隶属福建省泉州市,位于泉州市西北部,与厦门同安区,漳州长泰、华安,龙岩漳平,
2、南安,永春等地交界。面积3057平方公里,占泉州市总面积1/3,是厦门市两倍。安溪县总人口108万,占泉州市总人口1/6,是福建省设区县的第一人口大县。县下辖24个乡镇,目前安溪城镇化水平32%。安溪是全国著名的侨乡和重要的台胞祖籍地。现有旅外侨、台胞400多万人,分布在世界30多个国家和地区,其中在台安溪乡亲200多万人,约占台湾人口的十分之一。安溪产业结构正由“单一”向“多元”转变,培育了工艺、建材、冶炼、食品加工、服装鞋帽、印刷包装、机械化工等支柱产业,其中,钢铁业,钢材年产量50万吨,粗钢、生铁产量均突破100万吨,是福建省第二大钢铁生产基地;水泥业,年产量150多万吨;工艺业,安溪是
3、中国藤铁工艺之乡,拥有企业400多家、加工点3000多个,年产值30亿元以上。,解读安溪,【安溪简介】安溪是中国乌龙茶(名茶)之乡,是全国最大的乌龙茶主产区,名茶铁观音、黄金桂的发源地。拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂(安溪茶 厂)和全国最大的茶叶批发市场(中国茶都)。,解读安溪,【安溪经济】安溪是全国县域经济基本竞争力百强县,近期经济发展速度位居 福建省前列,经济实力位居福建省前十强,同时也是福建县级地方财政收入 十强。近五年(除09年),安溪生产总值保持约14%的增长速度。,GDP增幅与房地产发展 库兹涅茨,注:增长按可比价计算,解读安溪,【产业结构】安溪产业结构较稳定,第一产业在逐步减弱,
4、第二、三产业占主 导地位。,解读安溪,【房地产投资】近几年,安溪固定资产投资稳步上升,但安溪房地产投资对经 济整体影响呈“减弱”趋势,值得关注。,解读安溪,【收入与消费】城镇居民人均可支配收入较低,但保持良好增长态势;其消费 倾向不足,有待进一步挖掘。,政策分析,12,【楼市政策】厦门、福州限购令继续,而本项目地处泉州地界,不受一二线 城市政策影响,拥有较为宽松的政策环境,认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策,鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的
5、非本地居民暂停发放购房贷款2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上3、对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款,信贷政策,土地政策,房产税改革,即日起至2010年12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房厦门市国土局:厦门楼市“限购令”明年将继续执行,厦门限购政策,厦门将启动限价商品房项目:以低于目前相同区位商品房价格的优惠价,附带一定条件出售给本市无房户,作为调控房价稳定市场预期的举措。,政策分析,13,【金融政策】2011年政策基调“积极财
6、政政策和稳健货币政策”,央行加息 的累计效应将逐步显现,表明国家调控楼市的态度坚决,发改委在近期表示:2011年我国经济增长将达到8%左右,CPI涨幅将在4%左右,抗通胀形势依旧严峻。中共中央政治局12月3日召开会议明确提出,2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。随后的中央经济工作会议正式将2011年政策基调定为“积极财政政策和稳健货币政策”。货币政策由此前的“适度宽松”调整为“稳健”,这是国内货币政策基调的重大转变,意味着我国的货币政策正由“危机模式”逐渐回归常态,自2008年9月以来实施的适度宽松的货币政策已经正式完成了使命。自2011年2月24日起上调金融机构人民币存贷款基准利
7、率,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.5个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。这次2011年第二次上调准备金率。,温家宝去年在广播节目中谈及了百姓近期关注的物价、房价等民生话题。他表示,中央完全有能力控制物价保持在合理水平,将继续加大力度抑制房地产投机,有信心让房价回到合理价位。,政策分析,14,【调控方向】2011年政府对房地产调控的方向为保障性住房、收紧开发商资金、收土地、限贷限购,资金紧缩是重点,政策分析,【量价走势】在强大的舆论压力下,随着政策紧缩,成交量下跌触底,将出现 价格松动的局面,政策环境造成项目可能出不能在两年内快速去化的情况,政策分析,16,从国家统计局公布的数
8、据来看,全国房地产企业利用外资371亿元的增幅不断加大,从1到8月的239上升到前三季度的260,如今1到10月的增幅更是攀升到433;据不完全统计,去年金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划,融资规模达100多亿美元;此外,小开发商融资困难,更加需求快速回现。,【开发商反应】国内开发商资金紧缩,成本压力大,开发将以走量回现为主,政策分析,新政出台后,泉州没有受到明显的影响,依然保持“量价齐升”的态势;同时,也加速了泉州楼市的推盘,尽管如此,政策高压依然促成了市场观望气氛,安溪自然也不例外。,【新政影响】虽然新政频出,但泉州市场并没有受到明显的影响,反而加速了 资金回流
9、泉州,对本项目之后的开盘反而是利好的消息,新政对本项目的主要影响:客户多做首套房贷款,但是贷款利率的提高让客户购房成本大幅提高。部分客户属于拥有多套房产,银行的首付成数及贷款利率不断调整,打压着客户的购买信心,使部分客户持币观望,但这部分客户有可能成为本项目潜在的消费者。安溪的客户在异地无法提供完税及社保证明,异地置业门槛变高,部分投资客被动返乡置业。资金压力相对较小,本项目不同于部分项目,例如别墅项目,客户只要凭借房屋所有权证就可以办理已购房产抵押再贷款,增加了客户的购买几率。安溪楼市好处于起步阶段,楼市问题不明显,政策对当地没有过份的调控,加上安溪人民消费力并不弱,所以新政对客户的购买信心
10、没有太大的影响,特别又因为本项目更多的是刚性需求,为了满足需求,客户还是愿意把资金投入到房地产领域中。,政策分析,基地分析,【项目区位】本案位于安溪城凤城镇兴安路南侧,属于城西板块二环路旁,离 城区仅几公里,加上交通便利使之具备较大地段价值,基地分析,基地分析,【项目交通】项目交通便捷,开车50分钟和2个小时,分别可到达泉州和厦门;开车3-5分钟可到达中心城区;本项目的规划路可增加项目人气,对外交通 206省道,308省道 距离厦门80公里,距离泉州50公里 开车50分钟到泉州;开车2小时到厦门,对内交通 兴安路,二环路,河滨南路 距离城区3公里,开车5分钟到城区 本项目的“规划路”可以缩短进
11、出城时间,将增加人流量,基地分析,【项目交通】安溪的区位优势因泉三高速、厦安快速路获得空前提升。伴随交 通体系的完善,安溪房地产也面临高速发展的契机。,杏林大桥,翔安海底隧道,厦安快速路通车后,厦门到安溪开车仅需40分钟。泉三高速通车后,泉州三明的三小时经济圈、厦门三明的三小时经济圈、闽南南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪,安溪处于沿海县市往三明、江西梯度转移第一站。,基地分析,【项目配套】目前,项目周边配套较少,只有在三公里范围内分布着部分配套 设施。项目距离城区中心3公里左右。,新华书店,医院:铭选医院(二级甲等)本项目的医院(筹建)学校:铭选中学酒店:好美国际酒店(四星)安溪三德大酒店商业:
12、县城城区其他:新华书店 梧桐体育馆,好美国际酒店,铭选医院,铭选中学,基地分析,【项目四至】本项目东面和南部环山,西临二环路,北靠城西生活片区,总体 判断,项目四周多为山谷地,配套不足,但交通和区位较好,小山体,山体,二环路,基地分析,【城市规划】优化老城区,发展新城区,主要沿东西方向发展扩张,而本项目 正处于城市西扩的发展轴上,这对本项目是一利好因素,基地分析,【经济技术指标】本项目是一个大盘,地块属于限制性用地,需建造医院和医 务人员住宅区,基地分析,【SWOT分析】本案区位优势使其可以共享市区资源,交通便捷,有一定的 景观资源和大盘优势,但周边配套相对匮乏,因此有必要加强配套建设的投入,
13、优势(S),机会(O),劣势(W),威胁(T),城市西扩,本项目正处于该区域安溪近几年经济的快速发展政策调控创造出的相对优越的环境,本案周边规划尚不明朗政策高压带来的不确定性来自市场竞盘的挑战,本项目,地段价值具备未来城市前景交通通达性优越,昭示性强项目体量大,有大盘优势城市制高点,有一定景观资源,自住型生活配套不齐全预期较高,面临市场考验,房地产市场分析,一级市场运行二级市场分析本案竞争分析,截至2011-3-2,安溪县城2011年公示成交的地块共7块,总计出让面积为29万。其中,4幅为纯住宅用地,占出让面积的10.6%;3幅为商业用地,占89.4%,预计在未来的1-1.5年内将为商住市场新
14、增80.6万的住宅放量。(具体成交情况请参见图表2011年泉州市区土地出让情况(截止2011-3-2),【2011年商、住类土地市场】截至2011-3-2,安溪县2011年共成 交商、住类地块7幅,出让面积29万,总建规模约80.6万,房地产市场分析,一级市场,图表:2011年土地出让情况(截至2011-3-2),房地产市场分析,【2009-2010年商、住类土地市场】2009-2010年安溪县共成交商、住类地块37幅,出让面积105.73万,预计将为未来两年商、住市场 新增超过300万放量,纵观安溪2009-2010土地市场,商、住类土地成交共37幅(其中,2009成交16幅,2010成交2
15、1幅,出让面积约105.73万平米)预计未来两年将为商、住类市场增加超300万平米的放量,预示住宅市场面临着更加激烈的竞争。纯住宅类成交8幅,面积为20.86万平米,占两年出让总量的19.7%;商业类成交5幅,20.95万平米,占比19.8%;商住类成交24幅,面积为63.92万平米,占60.5%。,备注:由于2009年的统计数据中有一幅商业类地块数据缺失,故取估计值,房地产市场分析,一级市场,【本案未来竞争地块】安溪县2009-2011年出让地块(待建工程)约 135多万,对本案构成直接竞争的主要来自建安片区的地块,总建 约80-90万。,楼面地价低;远离本案;茶博汇项目,楼面地价低、体量大
16、;紧临本案,对本案造成直接竞争,面向高端市场,离本案较远,竞争压力相对较小,楼面地价高;远离本案,有一定影响,但由于高地价,可能面向高端产品,(备注:总建面积以最大容积率计算),房地产市场分析,一级市场,房地产市场分析,一级市场运行二级市场分析本案竞争分析,2007至2010年,安溪商品房市场年均消费面积为33.78万,尤其是2009年全县住宅商品房呈爆发性增长,年去化量近49.47万;2010年去化力道虽有所回落,同比下跌26.1%,但仍高于年均水平8.2个百分点,去化量为36.56万,一定程度上反映出了安溪市场旺盛的改善性需求、刚性需求。,【安溪商品房市场】2007-2010安溪县商品房年
17、均消费面积33.78 万,2009年呈爆发状态,年去化约49.47万;2010年有所回 落,但仍高出年均8.2%。说明改善性需求、刚性需求依然旺盛,房地产市场分析,二级市场,2010年,全国楼市面临国家的政策高压,调控政策频频出台的影响,安溪楼市量价呈现“前半年量价波动较大,后半年渐稳”态势。全年成交36.56万,均价约3500-3600元/。总体上看,对于改善性需求旺盛的安溪市场来说,楼市在受到楼盘推销活动强度影响的同时,国家调控政策在一定范围内也有很大的影响力。,【2010年安溪商品房量价走势】2010年安溪楼市量价呈现一种“前 半年波动较大,后半年渐稳”的态势。全年成交36.56万,均价
18、约 在3500-3600元/,房地产市场分析,二级市场,房地产市场分析,一级市场运行二级市场分析本案竞争分析,本案(暂定本案为中高端项目,于2011年底或2012年初入市),地理区位:位于安溪县凤城镇兴安路南侧、紧临二环路。位于老城区的西侧,“规划路”打通后,距老城区约2-3公里距离,且距未来CBD近。,配套方面:城区配套(离城区近)、自身周边配套、新兴商住项目商业配套(宝龙城市广场、永隆国际等)、景观配套可塑性强,卖点来源:1、区位;2、配套;3、未来发展潜力(CBD、城市次中心)。,土地成本、目标客群:本案拿地成本不低,故定位会相对较高;目标客群则锁定于本地改善性需求及刚需客户为主,投资客
19、、外地客户为辅,本案周边及建安片区宝龙城市广场、永隆国际城、凤冠天下、龙凤都城、三江豪苑、群悦华庭、锦绣家园、大华绿洲及其他成交后待开发的商、住类地块等,本土竞争项目锁定,【本案竞争项目锁定】“高楼面地价+优越的区位+发展前景”定位本案应向中高端市场进军的基调,才能实现成本回收及利润最大化,房地产市场分析,竞争分析,产品等级体系:中档住宅可划分为两个层级:沿湖项目均价在3500-3800元/,主力总价在40-50万元;地段较偏的项目均价在2600-3200元/,主力总价在30-40万元;产品市场容量:沿湖项目通过景观和社区打造赢得市场较高认可,单体年销售量4.5-5.5万;地段较偏的项目单体年
20、去化量约2-4万。,【2010年中档住宅市场回顾】2010年中档住宅市场,均价存在突 破4000元/的瓶颈,但品质越高端,售价也较高,市场去化量越 大这间接反映出安溪市场存在着旺盛的改善性需求。,房地产市场分析,竞争分析中端市场,【2010年中档住宅市场回顾】120-130三房为供销主力,90-100 三房供销最为 平衡,二房销售尚可,单身公寓和四房销售速度缓慢,超过160 大户型无市场供应。,房地产市场分析,1、泛公务员(公务员、老师、医生等)2、个体经商户(茶商为主)3、茶农4、小型私营业主,1、自住为主(城区客群主要为改善居住条件)2、子女教育3、进城,1、城区2、周边乡镇,客群分析,职
21、业特征,购买目的,区域来源,【2010年中档住宅客群分析】泛公务员群体、茶商、茶农构成了 中档住宅的购买客群;城区客户购买目的主要是改善性自住需求为 主,周边乡镇客群主要是为子女教育和追求进城生活,房地产市场分析,竞争分析中端市场,主要分布在安溪城区,【高档住宅市场回顾】目前安溪非别墅的高档住宅项目主要有三个:阳光城、金龙时代广场、时代广场,房地产市场分析,竞争分析高端市场,占地:1.2万 总建:14.2万,容积率:11.8。项目共3栋:A栋规划为底层带商业网点的49层超高层住宅,高度148.5米;B栋33层,底部为3层的商业裙房,高度99.9米;C栋为28层办公楼。项目集住宅、商业、写字楼为
22、一体。其中B栋一半为安置房。住宅是每层3梯7户。,基本指标,销售情况,营销,核心卖点:地段、第一高楼、挑高、景观;推广方式:户外看板、围墙广告、夹报、网络,到过泉州、厦门进行宣传、推广,6月开盘推出B栋的1-25层,161套,开盘销售完毕;7月加推B栋剩余51套,又快速销售,10月份推出二期A栋,提价300元/,推出286套,目前销售率80%;起价:4000元/;均价:5500元/,最高售价7000元/,层差60-80元/。,【金龙现代广场】2009年,其的供销主力户型为110-120平米三 房、均价为5500元/平米,创新户型受市场认可(150平米的楼中楼产品),房地产市场分析,竞争分析高端
23、市场,2009年1月至2009年12月,累计900余组金龙俱乐部VIP客户,【金龙现代广场】购买客群分析,房地产市场分析,竞争分析高端市场,占地2.22万,总建11.9万,容积率5.36,5栋高层住宅,其中1#、2#、5#、6#楼均为安置房,部分26层以上为可出售的商品房,3#楼全为商品房,33层。,基本指标,销售情况,【阳光城】2008年,其中供销主力户型为110-130平米三房、均价为 4500元/平米,房地产市场分析,竞争分析高端市场,基本指标,占地:15966,总建:57365万共计4栋楼,两梯5户;1#:19层,A、B两座;2#:18层、A、B两座;3#、4#:17层,共计540套;
24、都是楼中楼,挑高5.2米。,销售情况,客群情况,以安溪的茶商、工艺商、高级公务员为主同时有来自外地的投资客如:厦门、同安、泉州注:2#主要是开发商内部认购,【时代广场】2009年其的供销主力户型为110-120平米三房、均价 为5500元/平米,房地产市场分析,竞争分析高端市场,【2009-2010中档住宅市场回顾总结】地段因素、主力产品、竞争、购买客群,中档住宅竞争激烈,均价难以突破4000;高档产品供给较少,有较大市场容量;,购买客群以城区和周边城镇茶商、泛公务员群体、茶农为主力,外地自住客、投资客极少。,地段是决定是否项目高端的最核心因素;,以110-130 三房户型为供销主力,过小户型
25、销售缓慢,创新户型受市场认可,大户型供应较少;,房地产市场分析,竞争分析中高端市场,与本案形成主要竞争的是宝龙城市广场(在售)、永隆国际城(未售)两个项目,且体量大,两盘总建约68.9万。与本案形成次级竞争的是龙凤都城、三江豪苑君悦华庭、时代广场等项目,剩余总建体量约120万。城区方面,除3万平米的大华绿洲项目(将于2011年5月两栋25层住宅,共计240多户)、凤冠天下外,近期城区在售项目大都进入尾盘期。,未售项目,别墅项目,本案,中档住宅项目(城东城西片区,均价3000-3800元),中高档住宅项目(城区,均价4500-5500元),【本案主要竞争项目扫描】从区位、体量来看,本案的主要竞争
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