东莞楼市终总结分析PPT 楼市整体分析PPT.ppt

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1、2012年东莞楼市年终总结,东莞中原研究部 2012年12月,引言：,年关将至，每一个行业、每一个人都在盘点！,经济领域有央视经济年度人物！,电影行业有各种电影节颁奖礼闪亮登场！,那么东莞楼市又是怎样一番面貌？,未来又该走向何方？,新闻大事件回顾,12年东莞楼市概况,业绩排行榜,12年东莞楼市生态,目录,A、,C、,B、,D、,12年楼市放量原因与13年展望,EF、,新闻大事件回顾,Part.A,新闻大事件：,中国经济增速下滑超出政府预期！,前3季度中国GDP35.35万亿元，同比增长7.7%；其中，1季度增长8.1%，2季度增长7.8%，3季度增长7.4%。逐季下降、与常规逐季增长相反，其中

2、3季度创3年多新低。温家宝总理今年3月5日在十一届全国人大五次会议上说，中国GDP增长目标为7.5%。,新闻大事件：,央行两度降准降息！,中国人民银行宣布自7月6日起下调存贷款基准利率；其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；距离6月8日央行近4年来首次降息，还不到一个月时间。中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构准备金率回落至20%。这也是本年度准备金率第二次下调。,新闻大事件：,居民消费价格指数回归“1”时代。,最新CPI走势：5-10月，3.0%2.2%1.8%2.

3、0%1.9%1.7%，创下10年2月以来33个月新低，通胀压力减小。CPI数据基本上显示出整个宏观经济状况在趋向进一步好转，一方面经济增长的速度已经趋稳，开始出现回升，而CPI基本上稳定，或者说略有下行，说明整个经济的调整基本上已经到位。,新闻大事件：,美联储启动第三轮量化宽松政策。,9月14日美联储公布，将每月购买400亿美元抵押贷款担保债券，并视情况决定额外采购额度。此外，美联储维持了0%-0.25%基准利率水平，并承诺维持这一超低利率环境至少到2015年中期。此后，欧美巴西等国纷纷跟进。,“亮”化宽松,新闻大事件：,前3季度东莞gdp增长3.5%。,前3季度东莞GDP3510.64亿元，

4、同比增长3.5%，远远低于全国、全省水平；同期固定资产投资总额822.81亿元，同比增长8.9%；全社会消费品零售总额1008.26亿元，同比增长9.6%；累计出口总额619.06亿美元，同比增长8.0%，出口形势大幅好转。,新闻大事件：,十八大后楼市调控政策走向引猜想。,十八大后的房地产走向引起业界的猜想，其中国务院副总理李克强也曾在公开场合讲话中多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,新闻大事件：,土地盛宴-南城总部基地二期竞拍狂潮

5、。,2012年8月13日，上午10点整开始，备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段，8幅商务金融地块占地面积从5260到12000不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/，由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到172.59%，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/，整体溢价率130.77%。,总 部 基 地,12年东莞楼市概况,Part.B,年度商品房供应：,2012年前11个月，东莞商品房供应面积625.71万，合计69031套，其中商品住宅供应面积534.

6、83万，套数52611；预计加上12月的整体供应量，整个2012年商品房供应量将达到约690万，同比增长5.98%，创下2007年以来的5年新高。,品牌开发商新盘扎堆，12年东莞商品房供应量创下五年新高。,年度供应区域排行：,12年供应热点区域-南城、塘厦、厚街。,2012年前11个月，南城商品房供应面积97.95万，合计13474套，同比增长15.59%，排名所有区域的第一名，全新突破100万毫无悬念；塘厦在碧桂园、万科全面开花的情况下，新盘扎堆入市，截止11月商品房供应面积47.94万，合计4867套；厚街、东城、长安在品牌开发商标杆楼盘入市，再次掀起片区置业浪潮。,年度商品房成交:,政策

7、微调、刚需踊跃入市，12年商品房成交全线飘红。,2012年前11个月，东莞商品房成交面积591.89万，成交金额516.10亿元，合计62187套，其中商品住宅成交面积529.61万，成交金额436.84亿元，合计套数52492；预计加上12月的整体成交量，整个2012年商品房成交量将达到约656万，同比增长超过10%，创下2007年以来的5年新高。,商品房成交区域排行：,标杆楼盘纷纷发力，带动片区楼市成交火热。,2012年前11个月，南城商品房成交面积115.92万，合计11939套，排名所有区域的第一名；塘厦在碧桂园天麓山、时代城、万科朗润园扎堆开盘的情况下，商品房成交面积38.66万，合

8、计3896套；此外，凤岗、万江、松山湖由于众多高性价比刚需楼盘持续畅销，成功跻身东莞区域成交前五。,楼市价格情况：,东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“6字头”、均价“7字头”。,2012年前11个月，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价6289元/，同比上升6.43%；普通住宅均价7476元/，同比上升1.22%。,住宅均价8248元/，同比下降0.69%。,备注：洋房均价剔除万科、碧桂园、恒大、保利等精装修楼盘。,楼市价格情况：,剔除精装修楼盘影响，近期洋房价

9、格变化幅度有限。,2011年2012年前11个月，东莞楼市逐步趋向稳健，市场活跃度不断提升，洋房售价走势十分平稳，大部分时间均价都在67007400元之间，其中最新11月均价为7557元/，环比下降1.22%，同比上升4.96%。,楼市价格情况：,长安排名区域洋房均价第一，松山湖在金域松湖的冲淡下屈居次席。,各区域洋房均价：（元/）,业绩排行榜,Part.C,开发商业绩排名：,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,2012年开发商成交金额排名,楼盘业绩排名：,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,2012年楼盘成交金额排名,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,2012年洋房

10、成交套数排名,洋房套数排名：,2012年东莞楼市生态,Part.D,1、东莞楼市刚需之年，“以价换量”成为开发商首选。由于2011年楼市的不景气，绝大部分项目积压到2012年才蜂拥上市，而央行首次提出满足居民首次置业的自住需求，开发商以此为契机借助降准降息的有利时机，采取“以价换量”的策略，以中小户型为主力军，充分激发区域的购房需求，并取得十分理想出货量、回笼资金，追求出货盘活现金流成为长远趋势。,东莞楼市生态：,2、与以往截然不同，即使成交达到预期，楼盘也不会贸然提价。从楼市发展的历程来看，一般楼盘销售达到预定目标，不少项目会采取收回折扣，稳步提高售价的策略，但是2012年下半年，即使是成交

11、火热的标杆楼盘对售价的调整也十分谨慎，而是采取“平开平走”的战术，究其原因，刚需为主的市场，购房者对价格较为敏感，接受力偏低，一旦购房门槛提高将大幅增加成交抗性，跑量仍然是开发商长期目标，从3季度、4季度持续热潮的楼盘可以看出，他们的价格策略并没有发生明显转变。,东莞楼市生态：,3、随着万达、万科商业项目全面入市，东莞商业综合体“野百合也有春天”。多年以来，东莞商业市场一直陷入无人问津的尴尬处境，消费外溢、形象低端、缺乏凝聚力、空置严重的短板挥之不去，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体迎来发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、万科长安中心的强势突起，201

12、2年1-11月，东莞商业市场成交金额77亿元，已经超过去年全年成交额，同比增长39.86%，创下最高纪录。,东莞楼市生态：,东莞楼市生态：,4、快建快销、加速补地，成为当前开发潮流。随着房地产市场去投资、投机化的趋势确立，房地产市场的暴利时代一去不复返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜，当前快建快销、滚动开发成为品牌开发商的明智选择，提高市场占有率、整合优势资源变得迫切。经过2012年楼市去库存化之后，增加土地储备成为开发商年底的重任，虎门、莞城、石龙均有优质地块被斩获。,东莞楼市生态：,4、房产从投资属性回归消费属性，折射楼市时代的变迁。中国楼市曾经经历几轮价格

13、飙升的阶段，地王频现、监管真空、流动性过剩、全民炒房成为那个时代的烙印，如今市场参与各方-政府、房企、购房者都以今非昔比，政府在完善住宅结构、房企需求转型、购房者以刚需为主，这些因素都决定未来房产逐渐回归消费属性的时代，此时价格变化幅度趋缓，楼盘的营销也将发生转变，从主力诉求投资保值、价格洼地，向主打居住属性的配套、人文、物管、社区过渡。,2012年东莞楼市放量原因,Part.E,12年东莞楼市放量原因：,户型面积减小，房屋总价回归主流人群购买力。,2012年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人

14、群的购买力。2012年，剔除精装修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下所占比重为66.86%，60万元以下占48.65%，高于往年。,后市：2012年许多全新楼盘首先推出中小户型产品，并且去货非常理想，而把大户型积压到2013年，同时进入2013年的时候仍然会有大量的新盘上市，带来新的小户型产品，这样老的大户型、新的小户型两者集中上市，大户型劣势明显，未来想要突破重围，需要在单价上让步，才能与之抗衡。,12年东莞楼市放量原因：,品牌开发商异军突起，带领楼市成交强烈反弹。,2012年，东莞品牌开发商取得突破性的一年，除了万科地产、中信地产深挖东莞市场之外，新进入的万达集团、碧

15、桂园集团、保利集团均强势登场，从开发商年度销售额前十外来开发商占7个席位就看出，东莞地产格局的变迁。2012年前11个月，外来开发商成交金额比重达到52.34%，本土开发商仅为47.66%；而2011年当时还是本土开发商占大头为63.41%。,2012年前11个月，东莞商品房供应面积625.71万，加上12月的整体供应量，整个2012年商品房供应量将达到约690万，创下2007年以来的5年新高。与其他城市不同，由于前两年东莞楼市供应偏紧，当前供应激增，虽然会在某些片区给开发商极大的竞争压力，但是更明显的是刺激当地沉寂的购房需求，在定价谨慎的情况下，购房者入市信心十足。,12年东莞楼市放量原因：

16、,供应激增刺激成交持续释放，成为东莞楼市的显著特征。,12年东莞楼市放量原因：,开发商降低置业门槛成为刚需一族的福音。,2012年，央行接连在6月、7月两次降息，减轻购房者的月供压力，同时部分楼盘针对刚需一族推出的“低首付”、“垫首付”营销手段，争抢有限的客户资源，提高其短期的购买欲望。此外，东莞住房公积金政策虽然明紧暗松，对首次购房的支持力度十分明显，对市场成交也起到一定的促进作用。,12年东莞楼市放量原因：,开发商加大营销投入，大型推广明星造势花样百出。,2012年，由于绝大部分开发商都有繁重的年度销售任务，特别是下半年以来，任务重、时间短，为了保证项目一炮而红引爆市场，不少楼盘都加大营销

17、投入，普遍取得名利双收的理想效果，当中尤其以万达集团、万科地产、中信地产、汇景集团最为给力，销售中心开放、样板房开放、开盘、业主答谢会均有重量级明星嘉宾闪亮登场。,12年东莞楼市放量原因：,精装修发售楼盘逐渐增多，契合当下省时省心的潮流。,近几年，随着品牌开发商在东莞楼市的扩充，带精装修发售，逐渐成为标杆大盘的首选，并且经过一段时间的培育之后，购房者对精装修的接受度与日俱增，尤其是万科、碧桂园、恒大的精装修楼盘深得刚需群体的青睐，省时省心、节约后续成本，也符合节能环保的趋势。,12年东莞楼市放量原因：,开发商心态发现变化，更加看重资金的快速回笼。,2012年，东莞绝大部分开发商定价都十分谨慎，

18、甚至大幅低于市场预期，从而实现跑量，快速回笼资金，究其原因，一方面，11年底至12年初市场惨淡期，需要资金维持企业正常运营；另一方面是，开发商未来一两年有很多全新项目，急需资金投入，缩短开发周期。此外，目前开发贷银行依然收得比较紧，加速销售是最直接的解决资金缺口之道。,12年东莞楼市放量原因：,全球再掀量化宽松浪潮，资金逐利回流中国进入楼市。,2012年9月份，美联储推出第三轮量化宽松政策，美元走弱，人民币加速升值，资金的逐利性让热钱回流中国，进入二三线城市的商业领域；与此同时，2012年国内经济环境严峻，经济增速下滑，制造业不景气，制造业老板不敢贸然追加投资，更倾向把闲钱投入酒店公寓、商铺、

19、写字楼等物业，从富盈世界汇、汇景世纪双子、长安万达广场、东城万达广场、环球经贸中心、万科广场所表现出来的吸金力就可见一斑。,12年东莞楼市放量原因：,品牌开发商商业综合体遍地开花，投资开发热潮涌现。,2012年，东莞商业综合体遍地开花的一年，商业市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业的开拓，对于以制造业发家，又有浓郁经商传统的东莞而言，所席卷的投资热潮不可忽视。2012年1-11月，东莞商业市场包含商铺、写字楼等物业，总成交金额达到77亿元，已经超过去年全年成交额，创下最高纪录。,12年东莞楼市放量原因：,二三级联动、全民营销成果斐然。,201

20、2年，东莞部分楼盘采取二三级联动的营销手法，不过与2011年情况有所不同，2011年由于深圳限购不久，深圳一二手市场都十分惨淡，三级市场地铺为求生存，纷纷开拓外地楼市加入转介大军；今年，深圳楼市趋于回升阶段，而东莞部分楼盘为了开拓客源，积极主动寻求外地广州深圳的转介联动，同时东莞区域内部的联动也存在，其中海逸豪庭、花样年江山、中熙弥珍道均取得不错成果。,2013年东莞楼市展望,Part.F,13年楼市展望：,中国经济缓慢复苏，城镇化开发将成为新增长点。,十八大会议，国务院提出确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，同时未来几十年最大的发展潜力在城镇化，此举表明为了保持经济较快增

21、长，中国必然通过新城区的建设、扩容，拉动当地的投资热潮；而三驾马车的消费很难在短期之内迅猛增长，同时外贸出口受制于欧美环境，对经济增长的贡献度也在下降。,13年楼市展望：,全国房产税、保障房继续铺开，但对东莞影响甚微。,住建部部长姜伟新在十八大期间表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，与此同时，姜伟新还强调，随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题，今后将继续加强保障房建设资金管理。不可否认，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，但对东莞影响甚微，从房产税征收而言，税率低、覆盖范围有限，特别是对刚需首次置业者的影响较小；而东莞保障房的建设不温不火，申请人

22、数远远小于供应量，对商品房的分流作用几乎可以忽略不计。,13年楼市展望：,房地产逐渐成为很多街镇的支柱产业。,过去几年，东莞土地市场一片红火，特别是外来品牌开发商加快开拓步伐，在热点区域攻城拔寨，商住用地、商业金融用地交投两旺；此外，随之产业升级，腾空出来的旧城改造用地也将旧貌换新颜，各街镇通过房地产提高当地配套设施水平，拉动经济增长，成为支柱产业的趋势愈加明显，特别是塘厦、凤岗、大朗房地产上下游产业链逐渐成型。,13年楼市展望：,2013年趋势性预判：供应激增、价格平稳、开发商强者更强。,根据各个项目的工程进度，预计2013年东莞商品房潜在供应846万，按照85%的货量会如期上市，实际供应量约719万。,影响楼市因素趋势分析：,意愿度,蓄势期,活跃期,局部活跃,高峰期,延续期,各区域潜在供应：（万）,Thanks for your attention,Wish you a good day!,