辽宁锦州黑山广场项目拓展部市场调研报告（黑山市场调研部 30页） .ppt

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1、拓展部市场调研报告,黑山市场调研报告,黑山简介,黑山县是辽宁省锦州市下辖的一个县。位于辽宁省西部，锦州市东北端。东部依绕阳河与辽中县、新民市为邻，南部与台安县搭界，西部与北宁市接壤，北部、西北部与阜新蒙古自治县为邻。全县面积2436平方公里，总人口约64万人。2010年度GDP115亿，人均年收入7400元。黑山县下辖17个镇、4个乡、1个民族乡，51个社区居委会、17个村委会。,黑山核心商圈区位图,北广场,南广场,启发路步行街商圈,解放路步行街商圈,黑山商圈四至图,拟建区域,黑山广场,黑山南北广场位于解放路两端，构成黑山县核心商圈，是黑山百姓最集中的娱乐休闲场所，广场北侧黑山县委已搬迁，北广

2、场将在2011年内扩建。,黑山县财富广场项目,2 011年新开工项目，年底交房，开发体量尚不确定，现阶段规划1栋楼，1至3层为门市，面积区间200平500平，邻中大路侧均价17000元/平方米，其它邻路15000元/平方米。3层以上为精装公寓，预期售价5000元/平方米，户型图纸等尚未公布。可贷款，首付五成。,黑山解放路,黑山县商业价值最高的商圈，阿迪达斯、乔丹体育等主力店均建于此，两侧步行台阶宽7米，中间行车路宽17米。解放路上建有黑山百货、中百商厦、华都商厦3个商场，亦为黑山仅有的三个室内购物商场。解放路沿街商铺总数：82个，一层面积区间4070平方米，其中3间招租，空置率为3%。由于此路

3、段主力店较多，且贯穿南北广场，且政府刚刚完成此路段亮化工程，因此解放路成为最佳购物街区，临街商铺房主也因此获利非浅，当访谈过程中询问售价时房主均称：“那看你给多少钱了！200万你能买起啊？”且不同房主要价不同，漫天要价，可见该地区售价有行无市。,解放路店铺概况,解放路店铺概况,黑山中百商厦,营业时间：早8：3020：30一楼：超市、化妆品、鞋 二楼：羊毛衫、箱包、首饰三楼：服装 四楼：童装、羽绒服租金：一楼手抓饼摊位：1.5万/年二楼服装：不详三楼服装：1.6元/天/平方米4.1元/天/平方米四楼羽绒服:整体售出，不对外租赁。,黑山百货大楼,一楼：商铺 二楼：鞋、床上用品三楼：服装租金：自营。

4、不对外出租。,黑山华都商厦,一楼超市二楼服装租金：二楼服装：2.4元/平方米/天。,黑山启发路,黑山县启发路为北广场西侧一条近似步行街的商业街，启发路宽20米左右，两侧均为临街商铺，且中间段旁经过黑山综合市场和黑山春天两个小商圈，启发路临街商铺合计177间，空置率为3%，面积区间2090，经营品类齐全，路中间设有露天经营摊位，年租金600元，商品价格档次较低，虽貌似步行街却购物环境极差。路两端均为拉脚车集散地。,启发路店铺概况,启发路店铺概况,启发路店铺概况,黑山春天,黑山春天小型商业区，位于启发路中段北侧，主营服装，商品档次较高，售价一般在300元/件1500元/件不等，经营较冷清，客流量近

5、乎零。租金：适度女装 90平方米 日租金：0.9元/天售价：45平方米 35万 单价：7777元/平方米,黑山综合市场,黑山综合市场小型商业区，位于启发路中段南侧，经营小百类为主，大厅内为食品类为主，大厅内床位2000元/年，两侧店铺5000元/年，综合市场均有黑山工商局对外租赁，管理，为公营区域，购物环境较差，商品价格低，大厅内空置率较高，随时可租到床位。,客流量,启发路 2011年3月16日 9：229：27 170人,解放路 2011年3月16日 9：389：48 320人,黑山商贸城,黑山商贸城位于解放路东侧，分上下两侧，为黑山当地人主要消费场所，商品价格低廉，经营品类齐全，面积区间在

6、2060，2011年3月16日当日商贸城一层内12家家店铺出兑，空置率为：9%，二层空置率达50%以上。商贸城中部为餐饮区均为小型饭店等餐饮场所，就餐环境偏差。商贸城后身为综合农贸市场，环境亦偏差。,黑山商贸城商铺概况,黑山商贸城商铺概况,黑山商贸城租售价格,黑山盛世名都,黑山县南广场新建项目，已成现房，13层为门市，1层售价12000元/，二层售价10000元/，三层售价8000元/，与当地出租车司机杨天宝交谈中得知已下信息:黑山城市建设向南迁移，即大虎山方向，黑山至大虎山路中已建成多个工业园区，且县委即将牵至其中。另南湖公园正门中石油加油站附近将由北镇开发商投资建设地下商业广场，此人表示他

7、本人服装类大部分在锦州沈阳购买，因为黑山县内服装较为过时。近三年黑山房屋价格接近涨至3倍。,黑山2011年政府工作报告摘要,县长汪兴表述：黑山在全省县域排名中由40位上升到31位全县地区生产总值实现115亿元。农民人均纯收入达到7400。规划了2平方公里的八道壕经济区和3.3平方公里的白厂门产业园，建设了2平方公里的胡家产业园和2.3平方公里的新兴产业园，这些园区将成为我县经济发展的新平台。社会消费品零售总额完成36亿元。2011年重点工作：1.构建中等城市格局。完善城市交通网络，打造“三环四纵十二横”城市路网，实现城市南连东扩，建成“两镇一区”、“两湖一河”、30万人口、30平方公里的中等城

8、市。2打造区域商贸中心。建设大型购物中心、物流中心、星级宾馆、综合商贸广场，完善杂粮、牲畜、建材、家具等各类专业市场，壮大现代服务业。（四）加强城乡建设管理，启动城市南连东扩工程 加快老城改造步伐。继续推进城乡危旧房屋棚户区改造工程，让更多的群众改善人居环境，全年房地产开发不低于100万平方米。实施6项重点市政工程：1.投资150万元，新修卫生局门前路，拓宽、打通光荣街西段1.3公里道路。2.投资436万元，新建1.8万平方米教堂广场。3.投资3408万元，改造城西铁路桥，在城西两条铁路间建设700米长的带状公园。提升县城商贸服务设施档次。通过招商引资，建设10万平方米集商贸休闲于一体的大型购

9、物中心，提高城市品位。启动小商品批发城和小食品批发城建设工程。,黑山2011年政府工作报告摘要,1南北广场和解放街改造工程。投资800万元，将南北广场建成县城内两个精致的休闲场所，把解放街建成第二条样板街。2农村中学进城工程。投资1.7亿元，在新城区建设一所可容纳5000名学生的辽西高标准初中，让10个乡镇12所初中的农村学生进城读书，与县城内孩子同样享受优质的教育资源。3青少年学生校外活动中心建设工程。投资2200万元，建设1万平方米的活动中心，丰富青少年文化生活。0南湖广场和景观桥建设工程。投资381万元，在南湖公园西南新建1.5万平方米休闲广场和景观桥，完善公园功能。,辽宁省县级市初选评

10、分标准表,黑山调研小结,根据黑山简介：参考辽宁省内初选市场评分标准得出黑山处于辽宁省内C级开发地位。根据商圈区位：得出黑山商圈分布集中店铺密集度高。根据商圈四至图：解放路段可为拟建地，解放路宽17米，长413米，拟建7021平方米，由于将南北广场包括在内后开发体量过大，黑山市场消化不了，另南北广场外侧步行人流动量较小，南北广场设出入口为最佳人流导向，因此不建议将南北广场建设其中。根据黑山广场介绍：县委搬迁说明黑山建设向大虎山方向迁移已成事实。根据黑山财富广场介绍：15000元/为黑山门市售价均值。根据黑山解放路段介绍：该路段核心商业地位不容撼动，无人出售，空租率3%，店铺品类齐全，大部分经营品

11、类均占2%3%，仅有品牌服饰类和电器类占10%以上，可见该路段为中档以上消费地。一层店铺租金评效从南广场至北广场依3元/天/6元/天/变化，可见该段为黑山商业发展新趋势。,黑山小结,根据商厦调研：得出黑山商业运营均靠当地百姓自营为主，且多为中低档消费，可见当地购买力有限，追求经济实用，理性消费。根据启发路：虽然购物环境较差，但当地百姓认知度较高，其中联通黑山商贸城，黑山综合市场，均为客流量最为集中场所。经营品类上看普遍品类占1%2%,而食品类占13.6%，鞋店占20.4%，服饰类占28.84%，其中品牌店14家，而黑山春天主推时尚高档消费，虽然总面积较小，但仍基本无人问津，租金仅为0.9元/天

12、，可见时尚类中高档消费定位是不被黑山百姓接受的，但改善购物环境也肯定是黑山百姓向往的。根据黑山商贸城：服饰类占69.11%，一层空租率9%，可见服饰类接近饱和，租赁价格1元/天7元/天不等，均价在3元/天。根据竞品盛世名都：黑山门市1.5万以内为主流价格定位。,黑山小结,Swot分析：S优势：无地下商业，商圈分布高度集中。W劣势：当地百姓购买力有限，城市南扩。O机会：当地购物环境过差，改善是趋势。T威胁：南北各一竞品问世。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVW

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