北京某写字楼项目研究分析报告案例参考建议(1).ppt

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1、亦庄项目案例参考建议,北京中原投资顾问部 2012年7月,亦庄项目参考案例,案例选取说明,针对亦庄D1 地块20万平米综合体的项目条件，为了更好的研究各物业类型之间，尤其是写字楼与商业的相互关系，中原选取四种不同风格的项目作为参考。,环贸中心办公特色明显，商业内敛型三里屯soho商业办公均衡发展，各具特色 建外SOHO 办公群楼下的分散商街华贸中心传统型写字楼+商业街区,华贸中心,环贸中心,Part C.1,环贸中心,北京环球贸易中心地处安贞桥东南角，50万平米商务，5A级商务综合体，由6栋智能化国际甲级写字楼、喜来登五星级酒店及服务式公寓、会议中心、商业等多种物业组成，2005年开始运营，全

2、部物业只租不售。,写字楼A+B座直面北三环主干道，地上24层，地下4层。联体双塔式建筑 C+D座联体双塔式建筑，地上20层，地下4层；其大气典雅的独特气质浑然天成，与A、B栋交相辉映，蔚为壮观E+F座坐落环贸国际商务区东南侧，其中E栋地上15层，地下4层；F栋地上7层，地下4层。喜来登酒店,环贸中心|AB 座|概况,联体双塔式建筑，整体造型线条流畅、轮廓鲜明，通过玻璃切割方式的巧妙运用，彰显睿智深刻、时尚现代的美学品质。,环贸中心|AB 座|布局,A座立面图,B座立面图,写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其它入口只针对具体业态服务；,AB 座首层平面图,环贸中心|AB 座|实景展示,C/D栋写

3、字楼，为联体双塔，地上20层，地下4层。雄踞环贸国际商务区核心，其大气典雅的独特气质浑然天成，与A、B栋交相辉映，蔚为壮观。,环贸中心|CD 座|概况,CD 座联合双塔,C座立面图,D座立面图,环贸中心|CD座|布局,CD 座首层平面图,写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其它入口只针对具体业态服务；,俏江南写字楼内部2/3层,七彩云南大酒楼c座首层入口,招商银行,环贸中心|CD 座|实景展示,七彩云南庆沣祥茶庄,E/F栋写字楼，坐落环贸国际商务区东南侧，其中E栋地上15层，地下4层；F栋地上7层，地下4层；精巧小独栋设计自由灵活。其中E座三层以上为写字楼,环贸中心|EF 座|概况,写字楼主出入

4、口分布在大堂南北两侧，其他多个小型商业的次入口；,E座,F座,环贸中心|EF座|布局,书吧,美甲,BHG,BHG华联超市,环贸中心|EF 座|实景展示,环贸中心|导视系统及中央大堂,通过大型昭示感强的沿街导视系统,为内部商业带来直观而有力的宣传效果。,1.LOW-E玻璃幕墙外立面为全隐框玻璃幕墙，采用国际通行的全玻璃大单元结构幕墙设计形式，选用双层中空的美国皮尔金顿、北极蓝多功能阳光控制双银低辐射热反射Low-E玻璃,在确保良好保暖性、高透光度、优越隔音效果的同时有效阻止阳光中有害射线,2.电梯厅电梯厅墙面选用西班牙米黄及金碧辉煌大理石铺装，地面由南非红大理石铺装，整体形象高贵典雅。电梯门套为

5、进口啡网纹大理石，顶部为造型吊顶。,3.豪华大堂中央大堂，面积逾1200平方米，挑高6.8米，大跨度、南北通透的设计。选用特级西班牙米黄大理石铺装，以大型镀金浮雕壁画装饰，大气华贵，富丽堂皇。,4.楼道2.153.15米宽，地面铺地毯，墙壁粉刷高级环保乳胶漆，铝合金条板吊顶。,5.卫生间墙壁铺装高级进口瓷砖，洗手面盆台面为黑色大理石，日本原装进口TOTO牌高档卫生洁具，感应龙头与烘手机一体式洗手盆。,环贸中心写字楼|装修标准,玻璃幕墙、电梯厅、豪华大堂、楼道、卫生间,空调系统环贸中心一期采用美国约克（YORK）中央空调系统。2台1320冷吨和2台432冷吨的电制冷机，可根据室外不同温度条件采用

6、多种组合机组开启方式，有效满足不同时段 的不同需求；机组和风机盘管均为美国约克（YORK）产品；温度控制器为美国江森（JOSEN）产品。,电梯系统环贸中心项目一期总计装设26部日本三菱高速电梯16部客梯（原装进口），电梯梯速设置为2.5米/秒，额定荷载1350千克/部，起降、运行平稳，噪音小，分高低区运行4部消防/客/货三用电梯4部无机房电梯（曳引机控制柜为原装进口，自地下直达三层）2部扶梯（自中央大堂直达三层）,供电系统：采用10KV双路供电，总装机容量11200KVA，并配备备用应急供电源，消防应急照明系统。塔楼每层提供照明、插座负荷开关为150A（三相）。可分户单独计量用电量及费用，另可

7、根据需要进行电力增容。办公间照度500LX，公共区照度200LX，停车场照度75LX。,空调系统、电梯系统、供电系统,环贸中心写字楼|技术参数,新风系统提供60立方米/小时/人以上的新风量，时刻为大厦内带来源源不断的清新空气。采用美国约克（YORK）牌中央空调及风机盘管，其设计严谨、低噪声、安全可靠。新风机组加装湿膜加湿系统，房间内安装美国江森温度调节器，在调控室内温度的同时可将湿度有效控制于40%50%之间，为楼内客户营造最适合人体生理需求的舒适型办公环境。采用独立取排风及循环系统，每楼层直接自室外采集充足新鲜空气，并将楼层内浑浊空气直接排至室外，避免了室内空气在楼内多层循环所带来的空气污染

8、隐患，确保楼宇内空气质量。每层独立新风机房内加装“约克纳米级紫外线光触媒杀菌消毒”设备，持续不断实现空气消毒、杀菌、自动除尘，提高空气质量，为大厦内创造健康的办公环境。,新风系统、其他系统,办公自动化管理系统：以结构化布线为平台，为客户办公自动化管理提供有力支持机房24小时冷却系统：自根本上避免了因电脑主机房温度过高所导致的机房设备散热不利、办公系统出现故障等问题，保障高科技办公系统安全顺畅高效的运转。读卡感应进入系统：有效减少推销及安全隐患，保证办公私密性。,环贸中心写字楼|技术参数,车位及智能管理系统项目总规划车位逾3500个；车场入口处设置非接触式读卡感应器，客户进出车场无需停车取卡；来

9、访客户凭卡存取车，保证迅速精确计算时间；,一卡通系统环贸中心采用一卡通管理模式，电梯、停车、门禁、考勤管理、楼内商业消费等可实现一卡通用。,供暖系统自建锅炉房，选用法国进口德地氏锅炉，不受集中供热源影响，可确保供暖稳定。,保安监控系统选用美国AD视频矩阵主机、日本松下摄像头、韩国三星监视器、美国IBM多媒体工作站等进口摄像显示设备及数字录像系统，大厦在公共区域及各楼层公共走廊安装414个监控点，实施24小时全天候监控与自动数字录象，并配以门禁系统，达到多重防范预警效果，为租户提供安全的办公环境。,车位及智能管理系统、供暖系统、一卡通系统、保安监控系统、通讯系统,通讯系统宽带接入及相关网络视频会

10、议、局域无线网络、远程访问等多媒体增值服务。美国AVAYA信道产品。以6芯多模千兆光纤为数据传输的垂直主干通路，可实现数据交换“千兆到楼层”，并可根据客户需求水平布线到桌面；北京电信在楼内设有电话模块局，可实现公众网和小交换机所具备的一切业务功能，全面解决通讯问题。大厦设置电话数量为100门/层，总数量近5000门，提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DNN节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。,环贸中心写字楼|技术参数,环贸中心|项目重要借鉴点,环贸中心的设计理念对亦庄5A写字楼参考作用较大，可借鉴元素如下：,借鉴元素,三里屯SOHO,Part C.2,

11、三里屯SOHO,三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，占地5.1万，总建面46万,由5栋办公、4栋公寓以及商业群房组成。,商业：五大商业主题公寓：全家居服务式公寓办公：个性化时尚办公空间,三里屯SOHO|商业、办公、公寓,三里屯SOHO 位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。,霓裳风采B1-F4,品味家苑B1-F5,儿童天地B1-F4,电子科技B1-F4,柔美生活B1-F4,三里屯SOHO|商业指标,不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使外部商业区域规避

12、了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。,在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。,下沉广主道,地下商街交汇处,通往其他商业,三里屯SOHO|商业动线,共5栋塔楼，坐落在项目用地的北侧,三里屯SOHO|写字楼,写字楼大堂,写字楼内部走廊,三里屯SOHO|写字楼,共四栋塔楼，坐落于项目南侧,三里屯SOHO|公寓,三里屯SOHO|可借鉴点1：商业街区与办公规划的结合方式,商业与办公在外立面上保持一致的风格，商铺门头的设计也充分体现了与办公立面的结合，既保留了商业门面，同时保证了项目整体品质。,三里屯SOHO|可借鉴点2：写字楼低层商业商铺划分方法,三里屯SOHO商业在铺位

13、划分上，灵活性强，尤其是沿街位置，一拖二的设计比较常见，客户的接受度较好。,中庭,中庭,众多商铺一拖二处理，商户接受度较好，出租率较高；,裙房对外设立多个独立出入口,三里屯SOHO|可借鉴点3：灵活多样,多重入口,全面无死角的商业铺位,一拖二的商铺内部楼梯,每个裙房都设置了采光中庭,三里屯soho的商铺最大特点就是,可到达性强,通过户外平台、沿街入口、内部公共通道、商铺内楼梯等手段进入，保证所有商铺的均好性。,小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端。北部区域靠近外环道路，南部较安静。,三里屯SOHO|可借鉴点4：清晰简单的交通动线,三里屯soho的设计理念比较适用于亦庄沿

14、街商务型办公楼建筑群；,高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间。,九个塔楼共两种立面设计 一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现塔楼的纤细形态；一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。,九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。,三里屯SOHO|可借鉴点5：极富个性的外立面风格,下沉花园广场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成

15、为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。,贯穿整个下沉广场的水系,地下广场南侧的开阔场地,下沉广场两侧商业,九栋建筑在地下广场贯通,三里屯SOHO|可借鉴点6：交通主轴的下沉广场,公共小品设施都很时尚简洁，彰显都市生活的个性，与建筑物交相辉映，相得益彰。,路灯,三里屯SOHO|可借鉴点7：具有点缀而富有情趣的绿化&小品,三里屯SOHO|可借鉴点8：地下空间充分利用，全明空间处理,地下层以餐饮为主,全明设计,可经下沉庭院进入,下沉庭院与地上连廊的结合,三里屯SOHO地下空间通过下沉庭院全部互通,并保证了地下层的采光通风；,下沉庭院内设有广场,三里屯SOHO|可借鉴点9：裙房内部采光中庭 元素

16、反复运用,三里屯SOHO商业裙房内部均设置采光中庭,个性化特色明显;,建外SOHO,Part C.3,地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。,项目性质：项目名称：建外SOHO 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（地上51万平米；地下19万平米）办公面积(两栋写字楼):9.8万平米停车位：3000个总设计师：山本理显（日本）开发商：SOHO中国租金：5.67 元/平米天（办公）710 元/天（商业）,建外SOHO,公寓与商业的结合；裙楼与底商的结合；商业顶层通过连廊相连，将整个商业和公寓连接成一个完整的活力体。建筑之间的互动增添了美感，交通动

17、线考虑合理，同时使整个社区紧密联系，整体性较强。,建外SOHO|项目特色,居住,办公,购物,休闲娱乐,SOHO,一族,居住,办公,娱乐,休闲,购物,健身,餐饮,艺术,在建外SOHO里，集合居住、办公、购物、娱乐、休闲等多种功能于一体；住宅设计灵活，没有居住和办公的明显界限，可以随意组合。,建外SOHO|项目特色,外立面,绿化,地下走廊,连廊,简洁时尚的立面设计，落地的玻璃幕墙，通透明亮，纯粹的白色，清醒自然。,地下一层的走廊种植一些树木增添生机，树冠长出一层地面给人感觉树从地底下长出来；,独特的地下走廊设计使整个空间更有活力。,各式联廊的设计，增添了建筑美感，交通动线考虑合理，同时使整个社区紧

18、密联系。,建外SOHO|项目特色,建外SOHO没有围墙，16条小街在建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；每天近5万人在这里居住、工作、玩乐。,弧形和直线的走道容许不同角度的风景；每栋建筑以不同角度站立；住客能看人也被看，同时保持着一种安全的距离；,建外SOHO|项目特色:小街文化,写字楼,SOHO别墅,其它高层建筑为soho公寓其它3层建筑为裙房,2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺,建外SOHO|业态组合,SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。,建外SOHO|写字楼,2栋364套SOHO办公,国 贸 桥,绿化带,主入口,商业,写

19、字楼大堂挑高7米,次入口（无挑高大堂）,面街商铺大部分为餐饮（一拖二为主）,主入口面向内侧,建外SOHO|写字楼,18栋2069套SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。,东部黄色区域及西部片区高层区域全部为SOHO公寓,建外SOHO|公寓,空间组合灵活多变,入口处配置了SOHO区，可以作为工作间、会客间，或客厅的延长等用途,单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易

20、分隔，可方便地分割组合。面向外部空间较大，采光通风好,建外SOHO|公寓,平层可划分为1-4家商户出租，或者同时持有多层经营。,5号SOHO别墅 3层独立咖啡厅 2层独立茶楼,建外SOHO|soho别墅,（红色线条为商业面）,内部商业增强商业的规模性和整体感，使内外商业相互融通，打造社内开放步行景观，独具特色。,曲折变化的街道和临街面尽可能多的玻璃面大面积的招牌和广告空间一层转角处设计为弧形连廊和桥玻璃外廊趣味性路标,建外SOHO|商业：16个小街+300个商铺,公寓楼底部为裙楼底商，街铺沿市政道路和内部小区设置，形成16条街坊式商业街，共约300个商铺，独立进出，面积100-600m2,设置

21、商业广场，突出时尚主题，引入独具风格的主力店铺，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店等。,1-3层为临街商铺，其商铺全部临街。业态组合：咖啡馆、美容院、时装店等，但缺乏大型超市类强力拉动人流的业态。,商业,商业,建外SOHO没有任何大型集中商业，但经营良好。其主要原因一方面是抓住了社区自身业主的消费需求，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者。,建外SOHO|商业：主力店凸显主题,建外SOHO|项目重要借鉴点,建外soho属于较为早期的项目,可借鉴元素如下:,借鉴元素,面向主干道的昭示面缺乏吸引力,部分商业与写字楼共用出入口易造成

22、干扰及卫生脏乱,引以为戒,建外SOHO|项目不足之处,作为早期综合类项目,建外soho也存在一些值得引以为戒的不足之处；,写字楼底商广告杂乱档次感低,华贸中心,Part C.4,开发商：北京国华置业有限公司 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。,华贸中心,物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家星级酒店,在总体规划上，建筑在南北向形成有机的组织；写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；写字楼主入口在北侧，与购物中心入口相对独立而不互相影响；,商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，

23、由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。,公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区,不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。,西大望路,华贸中心总体布局,业态有机组合 华贸中心各物业定位均为高档物业，同时物业之间相互提供支撑，形成较好的综合效益；,华贸中心业态组合,在确定项目定位后，开发商坚持走高端路线，无论写字楼、商业、酒店还是公寓，均坚决执行高端定位，即使在资金压力较大的情况下也未改变，最终取得了成功。,开发商通过自己投资，改变了区域的道路、交通、桥梁等多方面问题，解决了区域交通、人流等相关问题；注重细节

24、的规划和打造，赢得了高端客户的认同，也取得了项目成功。,执行力强,定位准确,华贸中心在规划初期，周边环境属于城乡结合部，同时面临国贸的巨大竞争，但是开发商坚持高端定位，最终取得了成功。,改变环境,城乡结合部的高端项目,华贸中心开发环境,改善交通环境：为了改善周边交通环境，开发商投入了约4、5千万进行华贸桥、华贸东路和地铁的改建工程，加大的缓解了交通压力内、外部交通五大举措铸就CBD畅通地段。人车分流，整体地下车位近5000个,华贸中心交通组织,北京华贸写字楼建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感;华贸写字楼的主要客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集

25、团、SAP、巴西航空等世界500强企业.,华贸中心|写字楼设计：技术指标,国际领先标准的玻璃幕墙 外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空LOW-E玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合金型材；裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝热隔声材料砌筑墙体。,华贸中心|写字楼设计：外立面,细致周到的室内空间设计,跨国公司理想的办公空间 标准层面积2261-2383平米。纯国际化办公模式 无中柱式方正空间，三面采光,视线通畅。最大程度提高面积使用率 10米超短进深，9米超宽柱状间距。核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然

26、光线。办公空间倍感舒适层高4米，在提供100毫米网络地板后净高2.7米。,整层使用率71%-73%.,大面积无中柱空间,华贸中心|写字楼设计:内部空间,先进空调系统,内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时*人，每层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适节能。采用蒸汽加湿系统，预留用户冷却水系统。采用溴化锂制冷技术，节能环保。,华贸中心|写字楼设计:设备设施,高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。B4层至F1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车

27、人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯采用国际标准，并均设有智能选层控制系统。,需刷卡进入写字楼电梯厅,华贸中心|写字楼设计:设备设施,迅捷通讯平台提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信，实现电视电话会议等功能；为了充分保障大楼的移动通信质量，确保通信畅通，设移动通信中继系统。综合布线系统 系统可提供语音和数据等信号传输，主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统；系统干线采用光缆和铜缆，水平布线采用六类UTP；架空地板系统在确保4米标准层层高的同时,隐藏繁复的电缆、线路和其他管道，提供灵活的布线、分隔方案，同时又能快速适应设备的布局改变，方便设备的升级与增值。,

28、华贸中心|写字楼设计:设备设施,停车库管理计费系统,华贸中心写字楼1400个车位，与华贸商城及酒店车库连同，共享整体停车资源车库管理计费系统，对长期用户进行控制停放与满车位显示，对临时用户实行发卡计时，计费管理；,消防系统,采用国际标准，火灾自动报警系统，保护系统为特级；大火探测报警系统由集中火灾控制器、手动报警按钮等组成，防烟 加压及照明系统。,安防系统,实施国际化“阶梯式快速支援安全防范体系”,装备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通，电子监控、红外探头、智能门禁系统、电子巡更、区域报警功能等系统，确保大厦安全防范。,地下停车系统,华贸中心|写字楼设计:设备设施,华贸购物中心 位于华贸中心写

29、字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，其中地下一层与华贸新光三越百货及地铁站连通。购物中心具有面向长安街的展示面，由美国KPF建筑师事务所规划。华贸购物中心锁定时尚人士，为华贸中心及周边CBD区域内的消费群体提供高档流行商品服务。,华贸中心|购物中心,南侧入口大堂挑高三层9米地面、墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。,南侧商业大堂开敞、气派大堂,大堂内部连廊设计,大堂内扶梯连接商业楼层,大堂内部空间立体绿化,华贸中心|购物中心,地下一层、首层、二层商业实景效果,华贸中心|购物中心,3层/4F以教育培训、美容修身等业态为主

30、,按照楼层划分不同商业主题，严格按照商业主题进行招商和铺位划分；,华贸中心|购物中心,出入口设计3座写字楼在北侧独立设置出入口，独立大堂，电梯直达办公区，与商业互不干扰；商业主出入口设置在南侧，沿东长安街形成昭示面。东侧购物中心总服务台入口为公共入口，左右分流，分别进入商业和办公区域。,华贸中心|写字楼与购物中心互动关系,华贸中心|写字楼与购物中心互动关系,小结,Part C.5,参考案例小结,针对不同建筑特点，选取合理的参考对象；,华贸中心,建议亦庄项目针对高层5A甲级写字楼，以环贸中心写字楼为参考对象,打造高端商务感;,环贸中心,建议针对普通型商业和沿街写字楼，以三里屯soho为参考对象,灵活多变，富有特色，形成商业办公综合活力区；,Thanks for your attention,中原地产 止于至善,