南昌恒茂国际都会北京东路商业提报45PPT.ppt

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1、天天文档在线,恒茂国际都会商业销售提报,项目概况 市场分析 客源分析 项目分析 定价策略 开盘方式,恒茂国际都会,天天文档在线,项目概况,恒茂国际都会,天天文档在线,项目概况 基本数据,主体结构,临北京东路两层，底商、规划路商铺一层,商业面积,大约8000平方米,地理位置,北京东路临街商铺,恒茂国际都会,天天文档在线,上图即为北京东路沿街商铺,恒茂国际都会,天天文档在线,打造城市副中心 本项目位于城市内环上海路与北京路的交界处。未来的青山湖隧道、地铁一号线的开通将大大提高区域内的交通便捷度。,恒茂国际都会,项目概况 政府规划,项目位置,天天文档在线,南昌轨道交通初定4条地铁线以及1条轻轨。地铁

2、1号线将贯通恒茂国际都会，成为此区域繁荣发展的最大推动力。,恒茂国际都会,项目概况 地铁规划,项目位置,湖底隧道,随着从阳明东路至上海北路的青山湖湖底隧道年底的贯通，将迅速提升整个区域交通的便利性。,天天文档在线,恒茂国际都会,规划商业部分,目前周边区域商业以中低档为主，缺乏大型的商业中心 本项目处于城市中心最繁华的商业核心区，未来主要人流汇聚地 本案面对的是南昌城区200万消费人群，商业供应量远远无法满足需求,天天文档在线,市场分析,恒茂国际都会,天天文档在线,（一）目前南昌商业销售情况,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：蓝天碧水地理位置：青山南路72号 总建筑面积：15万平方米总占地面

3、积：8.2万平方米商业建面：5.2万平方米 建筑形态：小高层、高层 容积率：1.66 总户数：376户 商铺总套数：1000多套商铺销售率：90%销售均价：2万多(一楼)总价范围：60-200万销售方式：返租三年，每年返租总房款的6%。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：高能金域名都地理位置：洪都北大道299号总建筑面积：36万平方米总占地面积：10.5万平方米商业建面：6万平方米 建筑形态：小高层、高层 容积率：3 总户数：2000户 商铺总套数：90商铺销售率：50%销售均价：2.2万左右（一楼）总价范围：100-300万销售方式：开盘认购，不返租。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名

4、称：隆鑫广场地理位置：洪都中大道89号 总建筑面积：18万平方米总占地面积：5万平方米商业建面：6万平方米建筑形态：高层 容积率：2.75 总户数：694户 商铺总套数：24商铺销售率：30%销售单价：15000-20000（一、二楼一起买）总价范围：300-500万销售方式：三年租金回报21%，,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：上海故事地理位置：上海南路266号建筑面积：2万平方米总占地面积：0.8万平方米商业建面：5000平方米 建筑形态：小高层 容积率：2.3 总户数：230户 商铺总套数：30商铺销售率：95销售单价：38000总价范围：180220万销售方式：买一楼送二楼,不返

5、租。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：天骥俊园地理位置：洪都北大道1189号总建筑面积：16万平方米 总占地面积：7.3万平方米 商业建面：4000平方米 建筑形态：高层容积率：2总户数：1037商铺总套数：73商铺销售率：60销售单价：70008000（社区内街一楼）总价范围：3556万销售方式：有租约的带租约出售,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：水岸菁华地理位置：北京东路888号 总建筑面积：7.6万平方米 总占地面积：4.2万平方米 商业建面：1500平方米 建筑形态：小高层、高层容积率：2.0总户数：800商铺总套数：32商铺销售率：60%销售单价：1-1.2万（一楼）总价

6、范围：50-70万销售方式：开盘认购，不返租。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：江中紫金城地理位置：沿江北大道总建筑面积：100万平方米总占地面积：38万平方米商业建面：35万平方米 建筑形态：高层 容积率：2.7 总户数：5000户 商铺总套数：35万商铺销售率：35销售单价：1500038000总价范围：40150万销售方式：十年返租，每年返 租总付款的12.4%。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：洪客隆第一街区 地理位置：红谷大道与春晖路交汇处 总建筑面积：5.67万平方米 总占地面积：2.01万平方米 商业建面：1.6万建筑形态：多层电梯洋房 容积率：2.47 总户数：33

7、8户商铺总套数：40左右商铺销售率：30%销售单价：13000-32000总价范围：150-300万销售方式：开盘认购，不返租。,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：绿湖豪城 地理位置：丰和南大道2888号 总建筑面积：40万平方米 总占地面积：20万平方米 商业建面：5000平方米建筑形态：多层、高层、小高层、酒店、别墅 容积率：1.70总户数：2300商铺总套数：32商铺销售率：100%销售单价：9000-12000（一楼）总价范围：150万-450万销售方式：开盘认购,恒茂国际都会,天天文档在线,楼盘名称：梵顿公馆 地理位置：红角洲丰和南大道 总建筑面积：30万平方米 总占地面积：16

8、万平方米商业建面：6万平方米 建筑形态：小高层、多层 容积率：1.80总户数：1946户商铺总套数：500商铺销售率：未开盘销售单价：9000（一楼）5000（二楼）总价范围：60-80万销售方式：返租两年，每年8%的回报。,恒茂国际都会,天天文档在线,（二）本案周边商业情况,恒茂国际都会,天天文档在线,区域内无集中式商业，目前现有商业多为社区普通住宅底商配套其中：社区商业租赁价格一般在80-100元/平方米左右 主要经营零售、服饰、美容美发、餐饮、中介、五金机电等 老式的商铺形象较差，购物环境较为杂乱。,恒茂国际都会,天天文档在线,老式沿街商业由于面积在10-30平方米左右，租金 范围大约在

9、800-3000元左右均为商户可承受范围,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,租赁价格一般在80-100元/平方米左右，以社区生活及周边学校服务为主，无法形成集群效应，不具备较强的竞争力 档次偏低，经营业态较单一，仅满足一般生活需求 目前就以上租金很难支撑北京东路商铺的销售价格,租金体系,天天文档在线,以两层商铺及底商为主，以零售、五金、杂货、中介、餐饮为主，消费者以周边社区居民、学生及上班族为主，经营状况一般。,恒茂国际都会,北京东路,上海南路,餐饮一条街，及餐饮、休闲、娱乐为一体，营业时间多在下午4点以后，消费群体以中青年人为主。,上海北路,学生服饰、日用品、小吃为主，消费群体多是周

10、边的学生及高新开发区的打工一族，有一定的消费人气，但消费档次不高。,江大南路,以学生服饰、特色餐饮、日用品为主，随着周边的大学都搬去瑶湖大学城，及自身的道路状况不佳，单行道为主，目前，人气不足，商业经营状况一般。,天天文档在线,区域以居住为主要功能，以中低档商业为主，缺少集中的配套商业 服饰市场主要以学生为消费对象，低价产品受到很好的追捧，有一定的市场占有力 上海南路的餐饮休闲娱乐聚集了人气，一定程度上丰富了周边的商业形态 城东百货大楼已成为区域内主要的生活消费品来源 街铺类商业较为杂乱，业种业态单一,恒茂国际都会,现状总结,天天文档在线,客源分析,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,周

11、边私营业主、个体户公司、单位、企业恒茂系列楼盘老业主周边地市及县市投资客,一、客源构成,天天文档在线,恒茂国际都会,二、客源分析,有钱但无其他投资渠道的客户 一直关注恒茂国际都会商铺的客户 因业务需要自用的公司企业 周边县市投资客看好本案的,天天文档在线,恒茂国际都会,三、目前客户积累情况,目前商业客户总共积累 47 组,其中A类 13 组 B 34 组。规划路客户总共积累 24 组，其中A类 8 组 B 16 组。北京东路客户总共积累 23组，其中A类 5 组 B 18组。,天天文档在线,项目分析,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都

12、会,天天文档在线,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,目前，经过第一轮客户接待，存在的以下几个问题：,当前房地产形势低迷，客户对整体市场不看好，购买信心不足。当前股票市场低迷，客户大量资金被套，购买力不足。三期商业开发周期较长，客户担心短期回报较少。熟知或已购恒茂华城商业的老业主对恒茂商业开发缺乏信心。客户对比周边商铺租金，心理价位普遍不高。目前所推出商铺没有统一招商规划，客户担心存在经营风险。,天天文档在线,本项目商业主力卖点,恒茂国际都会,天天文档在线,恒茂国际都会,以三期大型超前商业规划及发展的前景为卖点,依托全国所有城市市中心占地最大，绝无仅有的 100亩超大商业打造国内最大的商

13、业中心 打造城市副中心，全新的人气汇聚区 丰富的商业业态，一站式的购物环境 跨出区域性商业概念，打造南昌城市新名片 区域交通的通达性及延伸性强,主力卖点：,天天文档在线,恒茂国际都会,政府重点打造的四大繁荣区之一 未来南昌城市发展的中轴线 周边高端群体超强的消费能力 未来众多品牌企业的强势进驻 超大停车场，解决购物的后顾之忧,天天文档在线,恒茂国际都会,定价策略,天天文档在线,恒茂国际都会,北京东路沿街商铺一层 均价：3.6万 北京东路沿街商铺二层 均价：1.8万（二楼做一楼的50%）北京东路沿街内街 均价：2.5万 住宅底层商业 均价：2万 规划路口商铺 均价：3万 规划路商铺 均价：2.3

14、万,天天文档在线,恒茂国际都会,开盘方式,天天文档在线,恒茂国际都会,开盘方式,考虑到整体公布商铺价格表弊端较多，不利于后面的北京东路和底商的价格作调整。建议分段公布商铺价格，以目前市场情况来看采用低开平走的销售方式比较好。,天天文档在线,恒茂国际都会,开盘方式,10月15日先公布规划路商铺价格，让客户蹲坑，通过公布价格以后把意向客户锁定，一星期以后（10月22日）开始接受规划路商铺内部认购，不做正式开盘先到先得，以付款的先后顺序为选铺顺序。,天天文档在线,恒茂国际都会,开盘方式,为了促进和刺激规划路商铺销售，建议第一批一般认购客户给予内部优惠1000元/平方米的折扣价销售，特殊客户给予2000元/平方米的折扣价进行销售。,天天文档在线,恒茂国际都会,感谢聆听,2008.10,