764837131兰州项目前期市场调研定位报告73p.ppt

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1、兰州专业市场调研报告,编写：拓展部,目 录第一章、城市基本慨况第二章、城市发展规划第三章、房地产市场概况第四章、专业市场概况第五章、调研汇总分析及建议,0309192770,第一章、城市基本概况,城市概况,一、城市概况兰州位于我国陆域版图的几何中心。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，是一座独具特色的带状盆地城市。兰州是甘肃省省会，是全省政治、经济、文化、科技、交通、信息中心；也是我国重要的重化工基地和西北地区主要的商贸集散中心；甘肃省级历史文化名城，是古“丝绸之路”的交通要冲和商埠重镇，黄河上游最大的工业城，繁荣兴旺的商贸城，欣欣向荣的科技城，饮誉全国的瓜果城。兰州市辖城关、七里河、西固，

2、安宁、红古五区和皋兰、榆中、永登三县，总面积130856平方公里。人口：2011年人口普查，全市户籍总人口323.29万人，常住人口361.18万人，建成区内非农业常住人口261万人，外来流动人口50余万。兰州是黄河上游重要的工业城市。现已形成以石油化工、装备制造、有色冶金、能源电力、生物医药、建材为主体，与西北资源开发相配套，门类比较齐全的工业体系，是我国重要的原材料工业基地。新中国成立特别是改革开放以来，兰州经济和社会各项事业蓬勃发展，综合经济实力进入全国大中城市50强，成为黄河上游重要的经济中心。,兰州市统计局发布2011年统计公报显示，2011年，兰州市去年实现生产总值1360.03亿

3、元，比上年增长15.0%。全年完成社会消费品零售总额639.7亿元,比上年增长17.4%。兰州市CPI呈高开低走态势，居民消费价格总指数比上年增长5.4%。产业状况：近年来兰州市经济社会发展增长速度较快、运行质量较好、结构协调优化、创新能力增强、民生不断改善的局面，但与全国、东部、中部省会城市比较仍然存在一定的差距，甚至在西部省会城市中所处的地位也有下滑的趋势。造成这种状况有各种原因，但各产业的发展普遍滞后是其中一个重要因素。工业：兰州是国家“一五”、“二五”和“三线”时期重点建设的工业城市，现已形成以石油化工、有色冶金、机械电子、医药、建材为主体，与西北资源开发相配套，门类比较齐全的工业体系

4、，成为我国重要的原材料和重化工基地。但兰州市虽然形成了一些具有明显地域特色的产业集群雏形，但普遍存在着产业布局分散、规模小、档次低、链条短、发展速度慢、品牌带动弱等问题。服务业：目前，兰州市服务业主要集中在批发零售业、交通运输、仓储及邮政等行业，高层次的知识、技术型服务业包括现代中介咨询、物流等领域相对狭窄且发展不快。这种内部结构在一定程度上制约了现代服务业的快速发展。同时，运用现代经营方式、现代技术和管理手段，对传统服务业的改造提升力度不大；医疗、卫生、体育等行业的产业化步伐不快；以信息科技、现代管理为支撑的现代物流、电子商务等的发展较为薄弱，对现代服务业的支撑作用不太明显。,兰州与周边省会

5、城市距离：兰州-西宁（青海省）：200公里；兰州-银川（宁夏省）：350公里；兰州-西安（陕西省）：504公里；兰州-成都：605公里。,兰州与周边城市区位关系图,银川,西安,成都,重庆,兰州,西宁,兰州市行政分区图,兰州市主城区行政分区图,城关区,七里河区,安宁区,西固区,红古区,兰州新区,第二章、城市发展规划,城市发展规划,兰州位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里，形成以南北为两翼，东西狭长的特有城市形态。这样的地形限制使得兰州的城市规划呈条状，发展也以向东西方向拓展为主要目的。规划2020年，兰州市域总人口为500

6、万人；其中，中心城区人口规模为275万人，城市建设用地面积约为250平方公里，人均城市建设用地面积约为91平方米。兰州市发展方向：拓秦川北部秦王川方向是兰州城市的首要发展方向，逐步向北部兰州新区搬迁西固重化工业，并通过交通廊道建设与沙九地区荒山整治，共同打造重要的区域产业走廊；延榆中东部榆中方向是兰州城市的重要发展方向，依托和平、定远的区位优势，主要承载城区的高新产业和教育培训等职能的疏解，与东部榆中县城联动发展；升红古西部红古方向，依托集装箱中心站的建设，通过河口南地区的用地整理，承接面向青藏的物流产业，并带动沿线地区的传统产业整合与升级；优什川东北部什川方向，结合黄河、什川镇的旅游资源，大

7、力发展都市旅游，带动沿黄河两侧的村庄整治。远景与青城镇、白银市区共同打造区域黄河旅游走廊；疏三片以黄河的景观资源为依托，以西固重化工业搬迁为契机，通过推进功能疏解与环境综合整治，全面提升城关、安宁七里河和西固三大城市核心组团的现代服务核心功能和特色文化底蕴；育两山保护南北两山生态环境，加快地质灾害防治和生态环境恢复项目的建设，严格控制南山城市建设，加强北山开发建设项目的管理。,兰州市规划范围与发展层次图,（一）空间结构规划形成“双城五带多点”的城镇体系空间结构。双城，即主城兰州中心城区和副城兰州新区；五带：依托交通廊道形成五条主要城镇发展带；多点：五条城镇发展带上的形成各级重点城镇带动周边地区

8、发展。,主要片区功能定位城关核心组团：传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；安宁七里河核心组团：区域商务金融、会展、文化体育中心，预留市级行政办公中心；西固核心组团：工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心；盐场九州组团：高档居住、旅游休闲服务组团；和平组团：商贸物流、职业教育和重要居住组团；定远组团：新材料和生物技术等高新技术产业区和重要居住组团；彭家坪组团：高端装备制造业产业区、重要生态居住组团；河口南组团：现代物流产业组团；沙九组团：轻型制造产业组团。,工业和仓储用地规划落实节能减排任务，搬迁改造污染企

9、业；调整工业园区布局，提高园区开发建设水平；推动中心城区零散的工业外迁入园。城关核心组团、安宁七里河核心组团、西固核心组团、盐场-九州组团，加快工业用地置换，推动工业用地逐步向外搬迁，增加商务、金融、商业、文化和居住等用地。在河口南、沙九、彭家坪、定远组团集中布局工业用地，形成工业园区。大力建设由区域物流基地、城市大型物流和配送中心构成的、布局合理、运作高效、功能齐备的现代化仓储、物流节点网络体系。规划在中心城区建设3个物流园区：沙九物流园区、河口南物流园区、和平物流园区。,城市道路与交通依托航空港和亚欧国际通道优势区位，逐步形成对接中外的西北区域性门户；加强路网性铁路枢纽和国家公路运输枢纽建

10、设，打造西部地区重要枢纽；构建辐射周边、服务西北地区的内部沟通组织中枢；着力加强南北向通道建设，形成承东启西与沟通南北并重的对外交通体系。机场发展成为西北区域性门户枢纽机场，实施中川机场改扩建工程，提升飞行区标准至4E，扩建航站楼和站坪。铁路建成客运专线、城际铁路和普通干线铁路构成的多层次铁路网络。加快建设宝鸡-兰州客运专线、兰州-乌鲁木齐第二双线、兰州-张掖城际铁路、兰渝铁路、兰州-合作铁路及包兰铁路二线等干线铁路。规划新增白银-兰州新区-兰新铁路间的铁路联络线，并以此为基础新增工业支线铁路支持兰州新区发展。铁路客运站，构建两主一辅多点的铁路客运枢纽体系，两主为兰州西站与兰州站，一辅为榆中站

11、（含夏官营客运站），并结合新建铁路改扩建形成市域范围内多点铁路客运服务。铁路货运站，构建三主两辅一中心铁路货运枢纽体系，以兰州北路网性编组站为兰州市货运组织的中心，以河口南集装箱中心站，兰州新区的中川货运站与榆中片区的夏官营货运站组成服务区域货物集散为主的铁路货运主枢纽，以兰州东站与西固站组成服务中心城区货物集散为主的货运枢纽。公路规划形成一环、一联、六射的高速公路系统；形成射线+联络线等级匹配的干线公路网系统。规划两横三纵的市域快速路系统支撑兰州城市向新区拓展。,第三章、兰州房地产市场概况,2011年兰州市商品住宅各版块成交量概况,主城区：城关区2011年商品住宅供应成交量最为平淡，供应面积

12、为0M2,成交面积为46177M2,成交均价为5169元/M2。七里河板块在恒大名都；格兰绿都、金色都汇、西苑华府带动下曾为2011年兰州供应成交量最大的板块。雁滩、安宁板块其次。,商品住宅供求量及价格走势,11年兰州市7000-9000 元/价段成交比例最高。较10年的5000-7000 元/价段提高了一个层级。排名次席的5000-7000 元/价段中包含大量的补备案数据。兰州目前的主力成交价段应该8000-11000 元/之间。,与供应成交量类似，安宁、雁滩、七里河板块同样也是兰州市成交均价相对最高的三个板块。预计2012 年的量价走势将再次基础上迎来黄河北板块和和平区域的崭新崛起。,兰州

13、2011-2012年土地供应数据,第四章、专业市场概况,家居市场分布图,雁滩家具市场,三森美居,大西北板材市场,兰海建材市场,富星家居广场,月星家居广场,天缘建材 市场,鸿安家居广场,雁滩建材市场,三森家具,金港建材市场,西部建材市场,闽兴建材市场,万佳家居,陶瓷市场,三森众旺装饰批发广场,雁滩家具家居超市,远东灯饰城,兰州家居建材市场汇总,兰州家居建材市场总建筑面积：82.3万平方米。,家具建材市场案例兰州雁滩家具市场概况：兰州雁滩家具市场1992年5月开始运营。兰州雁滩家具市场座落在天水路北段，市场占地面积58亩，建筑面积8.9万平方米。商铺数800余间，日接待顾客数万人次。市场配套设有6

14、万平方米的仓库。目前市场产品来自全国的六百余家的厂（商）,三分之一国内具有较高的知名度。市场除满足本省外，还远销青海、宁夏、新疆、西藏等省区。是西北地区规模最大具有很强的吸引力和辐射力的家具市场之一。是一座集高中档家具和建筑材料为主的大型封闭式交易市场。目前市场已拥有经营户1000多家建筑形态：一层、两排铺建筑面积：8.9万平方米运营商：尖子农工商企业总公司经营时间：20年出租率：100%租金情况：均价70 元/平米（从市场租）,家具建材市场案例兰州三森美居概况：森美居位于兰州市家居建材黄金商圈城关区张苏滩，2003年10月1日开业，主体建筑分三层，总面积约7万平方米，聚集了全国各地名优家居建

15、材品牌约300余家。三森美居主要经营陶瓷洁具、地板地砖、油漆涂料、办公家具、灯饰、楼梯、门业、厨具、五金、水暖、板材、玻璃加工等20多个大类，上万种产品。一楼为品牌洁具、五金、水暖；二楼为木地板、橱柜及楼梯门业；三楼为西北最大的精品办公家具展示厅；主体建筑东面有1万平方米的精品瓷砖市场；南侧为玻璃区、五金超市。建筑形态：三层大卖场建筑面积：7万平方米运营商：兰州三森家具有限公司经营时间：9年出租率：100%租金情况：均价120元/平米,家具建材市场案例兰州三森家具概况：2001年9月28日开业，地处兰州市城关区张苏滩，总营业面积4万多平方米，是西北地区规模大、档次较高的各类家具批发零售中心。商

16、场分A、B、C、D四大展厅，并有10000平方米大型停车场。三森家具A、B、C厅以品牌形象店为经营形式，D厅以小件家具为主，品种丰富，种类齐全。商品以广州、成都等地名优品牌为主。建筑形态：一层大卖场建筑面积：4万平方米运营商：兰州三森家具有限公司经营时间：11年出租率：100%租金情况：均价110元/平米,家具建材市场案例兰州月星家居广场概况：兰州月星国际家居广场位于七里河滨河路中段，扼安宁、西固、七里河三区交界的位置。兰州月星国际家居广场整体营业面积约10万平方米，整个广场内分家具和建材两馆。中央大厅东13层为家具馆，西14层为建材馆，面积各为5万平方米。全框架商场式大空间布局。建筑形态：四

17、层大卖场运营商：月星集团建筑面积：10万平方米经营时间：4年出租率：98%租金情况：均价100130元/平米,家具建材市场案例万佳国际家居MALL概况：万佳国际家居MALL位于兰州雁滩北大门出入口。该商场占地亩，总面积达6万平方米，内设中央大厅，购物休闲区，主要经营以中高档家具为主的各类家居用品，并在商场开设近平方米的专业家居用品超市，于年月开业，目前是兰州较高档的家居MALL。负一楼全友家具3000平方米体验馆、红木家具馆、3000平方米家居饰品超市；一楼：精品布艺窗帘、品位家居；二楼：客厅、软体家具馆；三楼：现代、时尚家具馆；四楼：实木、欧美家具馆；五楼：办公家具馆建筑形态：五层大卖场运营

18、商：万佳家居集团建筑面积：6万平方米经营时间：5年出租率：100%租金情况：均价90120元/平米,家具建材市场案例兰州雁滩建材市场概况：甘肃省兰州雁滩建材市场位于兰州市城关区雁滩。该市场自1992年初步建成开业,共分1、2、3期。其中市场3期工程建成面积3.8万m2，主要以木材交易区和石材交易区为主。目前,市场总占地达5.3万多平米,建成仓储及经营门店488间。建筑形态：一层排铺建筑面积：5.3万平方米经营时间：10年出租率：100%租金情况：均价55元/平米,家具建材市场案例兰海商贸城概况：兰海商贸城位于甘肃省兰州市甘南路，兰海商贸城占地面积6.3万平方米，经营面积近5万平方米，以经营建材

19、、装饰材料为主体，集游泳、音像制品为一体的大型综合市场。由甘肃兰海商贸有限责任公司开发建设而成。目前，公司以兰海商贸城为经营主体，下属兰海建材市场、甘肃兰海音像批发超市、供热等运营商：甘肃兰海商贸有限责任公司建筑面积：5万平方米出租率：100%租金情况：均价100元/平米,家具建材市场案例鸿安家居市场概况：鸿安家居广场位于西固区西固东路。占地40亩的甘肃鸿安家居广场隶属甘肃鸿安集团，是兰州市最老的家居市场之一，同时也是兰州市第一家经营陶瓷的市场，现有经营户200多户，经过近10年的经营，很多兰州市居民都会选择到这里购买房屋装修用的陶瓷。兰州鸿安家居广场专业销售各种真皮沙发系列，办公家具系列，床

20、垫系列，实木套窗系列，代理的品牌有顺德眠宝床垫和登峰家具厂的爱美轩真皮沙发系列。建筑形态：一层排铺、两层排铺运营商：甘肃鸿安集团建筑面积：2.7万平方米经营时间：10年出租率：100%租金情况：均价5080元/平米,家具建材市场案例兰州富星家居广场概况：兰州富星家居广场是兰州市政府批准设立的集装修设计、材料经营、装修施工于一体的大型专业化市场。市场营业面积3万余平方米，仓储面积约1万平方米，停车场3000余平方米可供租住房间100余间。2000年11月18日开业，已有400多户经营者入驻，汇集了众多国内外知名品牌。目前，市场已初步形成了以陶瓷卫浴、木业、灯饰电工电料三大类商品为支柱、其它各类商

21、品全面发展的市场经营格局。成为兰州市重点建材市场之一。建筑形态：一层排铺、两层排铺、四层卖场建筑面积：4万平方米经营时间：12年出租率：100%租金情况：排铺均价3560元/平米，卖场：均价4580元/平米,家具建材市场案例兰州大西北板材市场概况：兰州大西北板材市场是一家新建的规模化、集约化、专业化的大型装饰板材市场。地处兰州商业中心雁滩黄金商业旺地-天水路北口。市场占地56亩，营业面积2.8万平方米，主体框架结构的两层超大型铺面，集商务办公经营于一体。榆中县政府与甘肃大西北板材市场有限公司就兰州和平国际家居建材物流园一期正式签约，意味着大西北板材城将东迁榆中。新的搬迁地址是榆中县和平镇和平村

22、徐家营社，项目占地约1200亩，一期占地500亩。建筑形态：一层排铺运营商：兰州大西北板材市场有限公司建筑面积：2.8万平方米出租率：100%租金情况：均价100元/平米,家具建材市场案例兰州金港建材市场概况：兰州金港建材市场位于七里河区马滩经济开发区，是由兰州金港建材有限公司投资兴建的现代化建材批发市场，是在原黄河建材市场整体搬迁的基础上形成的。市场占地面积达2万平方米，各种摊位、铺面房500多套。建筑形态：两层排铺建筑面积：2万平方米运营商：兰州金港建材有限公司经营时间：2年出租率：100%租金情况：均价50135 元/平米,家具建材市场案例兰州东岗家具城概况：兰州东岗家具城位于城关区东北

23、侧，东平大道与柳忠高处。规划面积约71亩，总建筑面积为85912.42平方米，有三栋4层商城组成，先正处于招商中，由于远离市区，招商较困难。建筑形态：4层排铺建筑面积：8.6万平方米运营商：兰州城投房地产开发有限公司经营时间：0年招商概况：整体招商，地方较偏僻，没有人流支撑，商场现处于空置状态。,服装饰品市场分布图,雁滩布料批发市场,东部品牌服饰广场,新世纪购物广场,西北品牌鞋类批发广场,润东品牌裤业批发广场,华邦女子饰品批发广场,东部毛衫饰品城,光辉布料批发广场,东部综合批发市场,锦绣品牌鞋类批发中心,东瓯国际儿童城,东部新时代购物中心,鞋乐汇品牌鞋业批发市场,东部鞋城,东部百货,东部服装城

24、,兰州市服饰市场集散地东部综合批发市场兰州东部综合批发市场 东部市场是由城关区拱星墩街道五里铺村社区独资兴办，地处城关区东岗东路。于 1986 年 8 月在原有小型停车场基础上改造而成正式 投入运营。1992 年起被省市政府列为建设兰州商贸中心的重点工程 之一，吸引了全国 25 个省、市、自治区 4900 多户国营、集 体、私营和个体经销商设点经营。经过二十几年的滚动发展，目前该市场总占地面积 6.3 万平方米。总建筑面积约 32 万平方米，主要有东部新时代购物中心、东部新世纪购物广场、东 部服装城、东部鞋城四个单位建筑组成，周边还聚集批发市场有：润东品牌裤业批发广场、鞋乐汇品牌鞋业批发市场、

25、西北品牌鞋类批发广场、华邦女子饰品批发广场、东部毛衫饰品城等。每日入场交易人员 56 万人次，节假日达到 810 万人次。市场主要经营服装、鞋帽、百货、小五金、针纺织品、床上用品、丝绸织品、皮革 制品、文具等 20 大类 2 万多个品种。东部市场整体规划方案是“十区六城四场”的大布局。“十区”：童装区、时装区、衬衫区、裤区、小商品区、钟表区、箱包区、化妆品区、文体用品区、针织品区；“六城”：鞋城、服装城、小百货城、家电城、精品 时装城、综合商品城；“四场”：一个休闲购物广场，两个专用 停车场，一个大型地下停车场。一期东部鞋城、二期服装城、三期新时代购物中心、四期新世纪购物广场已经全部投入使用。

26、五期小商品综合城(东部百货商场)2011年10月31日也正式开门迎客，投入运营。一期改造工程（东部鞋城）已于 2003 年元月建成并投入使用。占地 4000 平方米，建筑面积 2.4 万平 方米，容纳商户 375 户，目前经营状况良好。二期改造工程（东部服装城）于 2005 年 5 月 1 日建成并投入使用，占地面积 8000 平方米，建 筑面积 5.5 万平方米。新 增经营户 1053。三期改造工程（东部新时代购物中心）于 2007 年 7 月开业，建筑面 积 12.7 万平方米。三期改造工程以“国内一流，西部第一”为冲击的标杆，突出现 代物流理念，致力于打造品牌概念，提高核心竞争力，将成为

27、 东部展示雄厚实力和崭新形象的代表之作。五期（东部百货）改造于2008 年 7 月开始建设，2011年10月31日开始营业，将容纳 1700 户商户经营。该工程地处兰州东部综 合 批 发市 场院 内，总建筑面积 10.5 万平方米，地下 二层，地上八层。其中地下负二层为大型室内停车场，负一层 至地上六层为经营商铺，七至八层设计为写字楼。是一座现代 化的智能大型综合批发市场。六期改建工程“东部会展中心”。届时，一至六期改造全部完成后，东部市场总体经营面积将达到近44万平方米,兰州市服饰市场集散地东部综合批发市场,东部综合批发市场,品牌服饰,服装城,新时代,东部鞋城,东部百货,东欧国际儿童城,西北

28、鞋类批发市场,新世纪,东部毛衫,润东鞋裤,华邦饰品,鞋乐汇,兰州服装市场汇总,兰州服装市场总建筑面积：59.7万平方米。,服饰市场案例兰州东部品牌服饰批发广场概况：由甘肃大陆桥投资开发有限公司开发的兰州东部品牌服饰批发广场，地处著名的兰州东部商圈中心地带，占地27亩，总建筑面积7.2万平方米，2002年11月30日正式开业。兰州东部品牌服饰批发广场建筑为六层，地下一层，地上五层。地下一层为童装、箱包区，一层为男装区，二层为女装区，三、四层为品牌服饰经营区，五层为羊毛衫区及美食城。整个广场入驻有经营商户2000多家。建筑形态：六层商城运营商：甘肃大陆桥投资开发有限公司建筑面积：7.2万平方米经营

29、时间：10年出租率：100%租金情况：一层：600700 元/平米；二至六层：300600 元/平米,服饰市场案例新世纪购物广场概况：新世纪购物广场地处著名的兰州东部商圈中心地带，总占地面积13.8亩，营业面积约5万平方米，共容纳经营户660户，共负一楼至八楼。前负一楼经营：西北最大的袜品、内衣、小百货；一楼专业经营：衬衫、男裤、休闲装；二楼规模化经营：时尚、流行女装；三楼特色经营：品牌女包、品牌女装；四楼主要经营：品牌毛衫、男女休闲装；五楼经营：品牌男女装、品牌童装、婴装；六楼经营：著名品牌商务正装、茄克、品牌内衣，还有美食城；七楼是为商户批发经营提供的仓储库房区；八楼是市场办公区。东部新世

30、纪购物广场定位以中、高档服饰为主。建筑形态：八层商城运营商：东部企业集团建筑面积：5万平方米经营时间：4年出租率：100%租金情况：一层：250400 元/平米；二至六层：200350 元/平米,服饰市场案例东部新时代购物中心概况：东部新时代购物中心位于城关区东岗东路著名的兰州东部商圈中心地带，于 2006 年 7 月开业，建筑面 积 12.7 万平方米。是东部综合批发市场 三期改造工程，突出现 代物流理念，致力于打造品牌概念，提高核心竞争力。建筑形态：七层商城运营商：东部企业集团建筑面积：12.7万平方米经营时间：6年出租率：100%租金情况：一层：600700 元/平米；二至七层：2505

31、00 元/平米,服饰市场案例东部鞋城概况：兰州东部鞋城位于甘肃兰州市城关区兰州东部商圈中心地带，成立于2005-8月并投入使用。占地 4000 平方米，建筑面积 2.4 万平 方米，容纳商户 375 户，目前经营状况良好。主营 皮鞋、布鞋、时装鞋、库存鞋 等。主要经营学生休闲鞋，皮质皮鞋，时尚靴子；货运可达西部大部分区域。建筑形态：5层商城运营商：东部企业集团建筑面积：2.4万平方米经营时间：7年出租率：100%租金情况：一层：500600 元/平米；二至五层：250500 元/平米,服饰市场案例东部百货概况：东部百货位于甘肃兰州市城关区著名的兰州东部商圈中心地带，2011年10月31日开业，

32、一到三层已经开始营业，四到八层正处于招商阶段。第五期的东部百货商场是一座现代化的智能大型综合批发市场，总建筑面积约12万平方米，商场地下负二层为大型室内停车场，负一层至地上六层为经营商铺，定位为小商品区，七至八层为写字楼。商场投入运营后，将有约1300户品牌经营商入驻经营，建筑形态：八层商城运营商：东部企业集团建筑面积：12万平方米经营时间：1年出租率：45%租金情况：一层：平均550 元/平米；二至六层：200300 元/平米,服饰市场案例兰州东部服装城概况：东部服装城位于甘肃兰州市城关区著名的兰州东部商圈中心地带，占地8000平方米，总建筑面积约5.5万平方米，于 2005 年 5 月 1

33、 日建成并投入使用，是专业化的品牌服装批发市场。建筑形态：六层商城运营商：东部企业集团建筑面积：5.5万平方米经营时间：7年出租率：100%租金情况：外围临街铺位：700元/平米。一六层：100500 元/平米,服饰市场案例兰州华邦女子饰品批发广场概况：兰州华邦女子饰品批发广场由华邦投资公司建立，经营面积近万平米，大楼负一楼至二楼主营品牌饰品、玉器、银饰和宝石类首饰和民族饰品，三楼为生活小饰品、时装包和毛绒玩具经营区，四楼为丝巾、帽饰卖场，五楼为综合性仓储批发区。2004年开业，华邦女子饰品城定位于中高端零售市场。建筑形态：五层商城运营商：华邦投资公司建筑面积：1万平方米经营时间：8年出租率：

34、100%租金情况：一层：400500 元/平米；二至六层：150350 元/平米,服饰市场案例西北鞋类批发商城概况：西北鞋类批发商城营业面积达5万多平方米，汇集了国内 400 多个知名品牌，经营户达 600 多户。目前，新源集团在西北鞋类批发商场的基础上，投资建设“西北品牌鞋类批发广场”，建成后经营总面积将达到 10多万平方米，经营户将达 1000 多户。经营品种将达到 800 多个。建筑形态：五层商城运营商：新源集团建筑面积：5万平方米出租率：100%租金情况：一层：100 元/平米；二至五层：4560 元/平米,汽配市场分布图,兰州汽车配件城,通宝汽配,天泰汽配市场,东部机动车配件批发市场

35、,汽配市场案例兰州汽车配件城概况：兰州汽车配件城是兰州市人民政府规划确定的汽车配件专营市场，又是全国汽配市场联合会的理事单位。是集配件经营、整车交易、维修服务、信息返馈为一体的综合大型商贸城。晟地公司计划投资改造兰州汽配城，整个市场改造分三期进行，目前一期4000平方米改造已经完工。二、三期计划改造70000平方米，其中新建建筑面积60000平方米，场地及绿化面积为10000平方米。建筑形态：两层排铺运营商：兰州晟地汽配有限责任公司建筑面积：6万平方米经营时间：3年出租率：100%租金情况：前排铺面75元/平米，后排65元/平米,汽配市场案例通宝汽配市场概况：通宝汽车配件市场位于兰州市西津西路

36、，占地80亩，经营面积2万平方米，铺面300余间，仓库1万余平方米。市场经营范围：各类大小整车、各种型号车辆配件、汽车装饰材料、五金工具、机电、焊接等相关联带产品。现市场运营状况：管理差、厂房排铺破旧。建筑形态：一层厂房建筑面积：2万平方米出租率：96%租金情况：均价16元/平米,汽配市场案例天泰汽配市场概况：天泰汽配市场位于滨河西路，占地面积四百亩，市场开业以来，以优惠政策、完善服务，吸引了全国各地众多知名企业和商户入驻，目前市场已成功引进汽车4S展厅10家，建成汽配综合铺面300多间，库房3万余平方米。建筑形态：一层排铺、二层排铺运营商：甘肃天泰汽车集团建筑面积：11万平方米经营时间：4年

37、出租率：100%租金情况：均价30元/平米,汽配市场案例兰州东部机动车配件批发市场概况：兰州东部机动车配件批发市场，坐落于兰州市城关区雁滩乡均家滩410号，由雁滩乡均家滩农工商企业总公司投资4000余万元分两期工程建成，现营业面积已达5万多平方米，1997年5月开业。建筑形态：临街排铺运营商：雁滩农工商企业总公司建筑面积：5万平方米经营时间：14年出租率：100%租金情况：临街：70元/平米；内街：60元/平米；二层：35元/平米,五金机电市场分布图,龙辰五金机电市场,圣达物资市场,闽兴建材城、天泽暖通建材市场,永固五金标准件批发市场,五金机电市场案例龙辰五金机电市场概况：兰州龙辰五金机电市场

38、由甘肃龙辰投资有限公司投资开发，该市场位于兰州市城关区焦家湾316号。项目规划占地120余亩，分两期进行，共建设标准商铺1200余间，一期工程建有标准商铺650余间，筹备中的二期工程还将建设标准商铺550余间。建筑形态：三层排铺运营商：甘肃龙辰投资有限公司建筑面积：3.5万平方米经营时间：15年出租率：100%租金情况：一二层联租：4580元/平米,五金机电市场案例兰州圣达物资市场概况：兰州圣达物资市场地处兰州西站商贸黄金地段，占地面积5万平方米，建筑面积1.8万平方米,营业用房450间(套),仓储面积5000平方米.经营的主要种类有:金属材料;机电产品,五金工具,水暖建材,轴承系列等.地理位

39、置优越,货物运输方便,配套服务完善,是集物资流通,商业贸易为一体的大型物资交易市场.建筑形态：二层排铺运营商：兰石集团建筑面积：1.8万平方米经营时间：15年出租率：98%租金情况：均价60元/平米,五金机电市场案例永固五金标准件批发市场概况：兰州永固五金标准件市场位于西固西路13号，是集五金标准件批零、餐饮为一体的多功能市场，占地16.6亩，经营铺面230余间，面积约1万多平方米，现有120多商户。建筑形态：二层排铺运营商：西固区蔬菜公司建筑面积：1万平方米经营时间：5年出租率：97%租金情况：临街铺面55元/平米，市场内均价26元/平米,五金机电市场案例天泽暖通建材市场概况：甘肃天泽暖通市

40、场是西北地区首家由市政府规划的大型专业暖通市场。目前已建成占地150亩（10万），经营铺面及场地5万的功能完善、现代化程度较高的实体市场和网络交易平台；发展蓝图为占地300亩的西北地区最大的暖通市场。现市场规划成西北地区最大的水暖设备材料集散地。其中市场内五金机电批发铺面约占1/4比例。运营商：甘肃天泽暖通科贸有限责任公司建筑形态：两次排铺、钢结构建筑面积：10万平方米经营时间：12年出租率：98%租金情况：临街铺面25元/平米，钢结构铺面均价18元/平米，空地：15元/平米,小商品市场分布图,鱼池口小商品市场,兰州义乌商贸城,西湖商贸中心,大唐综合批发市场,温州城,小商品种类,总分类：共15

41、个大类，具体如下,以兰州义乌商贸城为代表的小商品专业市场，其经营的种类含盖了以上15大类,小商品市场案例兰州义乌商贸城概况：义乌商贸城位于七里河区西津东路。一期市场占地5.32亩，建筑面积2.8万平方米，总层高十层，地上八层，地下两层，期于1997年10月28日开业。二期市场占地10.5亩，总建筑面积4.5万平方米。总层高十层，地上八层，地下两层，二期于2002年10月28日开业。义乌商贸城作为兰州小商品批发、零售的龙头企业，主要经营：食品、干鲜、茶叶；洗涤化妆、民族用品；日用百货、节庆用品；办公/文体用品、玩具；生活/五金电器、音像；家纺、服装、鞋类；窗帘布料；箱包皮具；工艺礼品等九大类几十

42、万种商品。商城经营人员来自全国18个省82个城市，其中东南沿海地区商户占总商户41%。建筑形态：十层商城运营商：兰州义乌商贸有限公司建筑面积：7.3万平方米经营时间：15年出租率：100%租金情况：一层:300400元/平米,二五层：78280元/平米；六层：28元/平米。,小商品市场案例鱼池口小商品批发市场市场概况：兰州鱼池口品牌小商品批发市场成立于2005年4月10日，位于城关区段家滩鱼池口,占地70亩，总建筑面积约4万平方米，集化妆品、文化体育用品、工艺品、小百货于一体。市场内分三大区 域：文化和体育用品区，化妆品区，小商品工艺品区。目前经营全国知名品牌小商品近万个，经营商户来自全国20

43、多个省市，许多商户是西北总代理或全国总代理。目前，市场共设有九栋共320套商铺和一栋3500平方米的仓库。该市场已聚集了东部经济圈极具影响力的近万种全国知名品牌的化妆品、文化体育用品、小百货、工艺品建筑形态：二层排铺建筑面积：4万平方米经营时间：8年出租率：100%租金情况：45元/平米,小商品市场案例温州城概况：温州温州商城暨小西湖批发市场座落于兰州市内繁华地域七里河区小西湖，顺应市场发展需要，本市场又在其邻建起了15层的商贸大厦(为二期市场)，商城及市场建筑面积达48000平方米，经营总面积35040平方米，主营商品：糖酒、副食干鲜、日用百货、童装玩具、灯具、电工、电料、五金交电、皮具、皮

44、鞋、箱包等小商品建筑形态：商城建筑面积：3.5万平方米出租率：100%租金情况：一层均价：120 元/平米；二四层均价：35100元/平米。,小商品市场案例兰州西湖商贸中心概况：西湖商贸中心位于兰州小商品黄金商圈黄金旱码头小西湖，总营业面积近2万平米，主要经营洗涤化妆用品、饰品、工艺礼品、箱包、玩具、针织品、童装、百货等15大类2万多种国内外知名小商品的批发零售。西湖商贸中心是定位于精品小商品批发零售市场，西湖商贸中心的大部分商户货源来自浙江等发达地区。建筑形态：四层商城建筑面积：2万平方米经营时间：3年出租率：98%租金情况：55200元/平米,第五章、调研汇总分析及建议,兰州专业市场主要分

45、为服装、小商品、家居建材、机电、汽配五大类。家居建材专业市场：目前，兰州已有大大小小的建材、家具市场20余家，城关区雁滩板块为聚集区。除了万佳、月星、三森等大型家居建材卖场档次较高外，其余的家具建材市场整体档次较低、较陈旧、较分散，现代化的大卖场较少，多为低层排铺，部分批发市场存在转让费较高或加价转租的情况；服装专业市场：兰州服装专业市场主要集中在城关区东岗东路著名的兰州东部商圈中心地带，现东部都市集中了各类专业市场十几处，通过多年发展，东部综合批发市场在甘、青、宁、陕、川等省拥有较高知名度，辐射能力强，成为我国西北地区最大市场群。兰州服装专业市场经过改造升级，现在多为现代化大卖场。小商品专业

46、市场：小商品专业市场主要集中在兰州七里河区小西湖，除城关区鱼池口市场档次较低为低层排铺外，其他市场皆为大卖场；五金机电：五金机电专业市场较分散，档次较低，多为低层排铺；汽配专业市场：兰州街边汽配维修店大大小小共计1000多个，管理规范的汽配城主要以维修大型汽车的兰州汽修二厂、小轿车配件维修为主的兰州鸿安汽配市场、农用车配件维修为主的天泰汽配城、进口车配件为主的东岗鱼池口汽配城、国产车配件为主的雁滩旧货市场等。兰州汽配市场整体档次较低，多为低层排铺,调研汇总分析,兰州市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里，形成以南北为两翼，东西狭长的特有城市形态。这样的地形限制使得兰州的城市规划呈条状，

47、发展也以向东西方向拓展为主。结合兰州本地的专业市场分布和发展现状（兰州服装、小商品、家居专业市场聚集程度较高，且现阶段搬迁可行性较低），认为三滩片区及雁滩区较为合适我方项目落地。但从政府反馈的信息来看，以上片区已无大面积土地可供项目落地。考虑到土地储备及项目规模，政府推荐了位于榆中县定远镇（城市东南面），兰州新区（城市北面），但以上两个片区均不适合商贸物流项目的运作，原因如下：地块一：位于兰州市榆中县定远镇，近期被纳入兰州高新区榆中园区。定远镇位于甘肃省兰 州市 榆中县西部，地处兰州市以东15公里。东接连搭乡，西依和平镇，南由和平镇、连搭乡所围，北靠来紫堡乡。总面积68.53.平方公里。总人口2.1万人，其中农业人口17511人。该片区产业基础薄弱，基础设施建设现状较差，人流严重匮乏。地块二：兰州新区位于兰州北部秦王川盆地，于2010年年底挂牌成立，处于规划建设初始阶段。加之，该 片区距离市中心较远（60多公里，中川机场距市中心一个小时车程），人流严重匮乏，基础设施不完善，未形成气候。,建议,结束,