万科中信顺驰规划设计阶段的成本管理方案.ppt

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1、2006-8,规划设计阶段的成本管理,苏 伟,一、如何认识规划设计,房地产规划设计的全局观-全程设计,投资决策阶段,规划设计阶段,建设阶段,销售阶段,项目后评估阶段,规划设计决定品质、成本和品牌,房地产产品,用 地 选 择50%,规 划 设 计30%,销 售 执 行20%,规划设计决定70-85%的工程成本,名牌产品造就品牌企业,企业的竞争实质上是产品的竞争,规划设计在投资决策阶段的工作,设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响,对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及

2、特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式,设计管理部门应发挥市场策划作用,设计管理部门,设计成果,设计要求（设计任务书）,房地产产品,策划意图市场目的,全程设计对成本管理的意义,加强预控。在控制成本低的阶段进行控制 这是全程设计的效益和核心价值,二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”,规划设计阶段成本管理的宏观意识,规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一,规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识,规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识,成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。,规划设计阶段成本管理的内

3、容,规划设计直接成本,产品建造成本,企业品牌建设成本,企业运营能力成本,规划设计直接成本,设计费时间成本人力成本,设计费：规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和,产品建造成本,定位成本,创新成本,功能定位-根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本,市场定位-确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本,在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，,产品品质建设成本施工周期,企业品牌建设成本,品牌互动成本,自身品牌建设成本,为提升产品、企业的档次和品牌，采用

4、知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本,自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本,企业运营能力成本,组织运营成本,组织能力成本,企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响,企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响,项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出,进度,品质,成本,规划周期,方案周期,施工图周期,含钢量等土建成本,景观造价,示范区造价,图纸完善程度,设计变更签证率,设计失误率,部品封样率,合理的设计费,设计阶段的成本观,景观设计周期,扩初周期,室内设计周期,施

5、工周期,部品造价,产品的品质,设计阶段成本管理的目的,提升产品品质,缩短开发周期,降低开发成本,对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续,避免两种现象：,不计成本地追求设计效果,成本不合理导致品质丧失,成本控制,含钢量等土建造价,景观造价,示范区造价,设计变更签证率,合理的设计费,部品造价,三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,概念规划设计管理,设计,方案设计管理,扩初设计管理,施工图设计管理,成本,项目成本估算,成本测算及目标成本拆分,预算、标

6、底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,工程,营销,项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。,规划设计成本管理与成本部门的关系,多方案比较 概念规划草案,成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。,目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。,规划设计阶段成本管理控制方式,结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率。,保证安全和品质的前提下，减低含钢量,结构含钢量,景观造价,控制总价偏差率分项动态平衡,示范区造价,不提倡人海战术-开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构

7、的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。,*人均设计管理面积,人均设计管理面积,1 建议A 为20；B为50%;C为30,某集团公司04年人均设计管理面积一览,避免两种现象：,为节省成本而压低设计费,为追求效果设计费失控,合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一,合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用,合理设计费标准：,根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司-元/M2国内二线品牌设计公司-元/M2 国外一线

8、品牌设计公司-元/M2国外二线品牌设计公司-元/M2,万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2,某集团地产公司设计费统计,“成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。,四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法,规划方案,景观方案,部品策划方案,建筑方案,示范区设计,施工图,流程与计划,论证阶段,设计管理阶段,概念规划,施工图,拿地节点,策划阶段,概念规划草案,概念规划方案,方案设计,扩初设计,实施方案,设计周期划定,顺驰项目周期统计表,万科项目周期,拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个

9、月；,北京领海,重庆奥林匹克花园,顺驰、万科的共性,1）采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3）采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。,概念设计,规划设计,单体设计,施工图,部品设计,初步设计,施工图,计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加,初步设计,施工开始,拿地节点,方案 报建,扩初 报建,施工图 报建,7个月,从拿地到施工图,某项目规划用地面积

10、20.28万平方米,容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议,2004年11月至12月项目前期准备,2005年1月至2月概念规划设计投标,2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.,项目简介,7个月,从拿地到施工图,规划设计工作组织,项目取得土地,项目设计启动,施工

11、图设计,施工图施工配合,7个月,从拿地到施工图,设计周期建议,论证阶段,设计管理阶段,75天,概念规划,施工图,拿地时间,策划阶段,95天,55天(多层)70天(高层),不做限定,概念规划草案,概念规划方案,方案设计,扩初设计,实施方案,设计周期225/240天,1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责,成本控制的管理因素,2、加强市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。,3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施,4、建立管理程序与制

12、度（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化,最终成本管理控制了什么？,项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段,项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用,项目建安成本,项目设计费,提高项目销售收入,项目运营成本,减少项目资金时间成本（提高资金周转率）,最终成本效益最大化体现在哪里？,提升企业品牌和竞争力,美庐锦园,2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35,深圳市天蔚实业有限公司,世纪村,2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5,沙河实业股份有限公司,五、项目规划阶段的成本优化,六、建筑设计阶段的成本优化,建筑设计阶

13、段成本效益最大化的目标：,建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。结构专业是最优化的结构形式。设备专业是最优化的部品选择。,建筑型态的优化,半山海景别墅,建筑型态的创新,中信红树湾,41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现,建筑型态的创新,中信红树湾,建筑型态的创新,中信红树湾,建筑型态的创新,中信红树湾,建筑型态的创新,中信红树湾,建筑形式选择的成本,百仕达-红树西岸,建筑形式选择的成本,百仕达-红树西岸,建筑形式选择的成本,百仕达-红树西岸,红树西岸幕墙材料说明及造价：,1.幕牆窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；2.幕牆窗玻璃采用（6126 LowE）双钢化中

14、空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用（81.52PVB6）双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；,百仕达-红树西岸,百仕达-红树西岸,百仕达-红树西岸,2、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。,结 构

15、 成 本 优 化,1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定,3、细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用 由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。,1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非

16、标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。,关 注 事 项,七、材料设备选用的成本优化,首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；,概念设计,规划设计,初步设计,单体设计,部品设计,施工图,功能平面,结构体系,立面设计,标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部

17、品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。,规模化生产模式,八、景观方案的成本优化,丽阳广场,叠翠公园,谷地公园,示范区,景观总平图,N,建造成本要求,环境目标成本：1390.45（万元）,营销要求,主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。,400元/平米,350元/平米,330元/平米,290元/平米,200元/平米,160元/平米,165元/平米,造价分布图,成本拆分表,单方造价列表,第一部分 主要材料部品列表第二部分 硬地景观材料第三部分 植物第四部分 室外部品,

18、主要材料部品列表（一）,主要材料部品列表（二）,材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米,浅褐 深褐,工 程 实 景,杜 英,蒲 葵,银 杏,骨干树种胸径8厘米，价格80元,辅助树种高度3米，价格1100元,骨干树种胸径14厘米，价格1800元,宅间背靠座椅,座椅A,座椅B,桌椅组,垃圾筒A,垃圾筒B,游戏玩具,第四部分,成本控制计划,1、植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元

19、/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。,2、灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内）,3、硬质景观成本控制 取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。,4、绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自动灌溉

20、喷头162处，价格约1000元/处）,5、小品成本控制 减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。,合计调减成本：112万,调整后还超过目标成本：3.3591万,九、施工图阶段的成本优化,设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,工程合同金额,对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。,设计变更原因,1.设计类：A.超成本目标B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件,2.现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求,3.营销类：

21、A.客户需求 B.竞争需求,4.其它,设计变更签证率控制,很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；2）给予合理的设计周期；3）甲方完善标准化构造设计；,十、实现成本效益最大化的一些途径,1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。2、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，3、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。,4、优化

22、工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；,5、提高决策效率；公司内部的决策机制项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡6、选择优秀的设计服务商选择合适的人做合适的事可以事半功倍,7、加强合作伙伴管理建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;,9.计划执行力,随时”拉警报”;10.标准化与创新,循

23、环式上升;11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养,谢谢聆听！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFv

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