淮安弘辉·首馥策划提报.ppt
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1、市场研究,淮安市场分为清河区,清浦区,淮阴区,开发区,楚洲区,5个区当中,清河区启领头羊之效应。50多个楼盘当中有10个是我们的竞争个案,是要去和他们正面做战,拼个你死我活,血流成河。还是我们应该选择蓝海策略而不是红海策略。,我们应该如何做?,塑造唯一,与其最好不如唯一,清河区地块周边配套,金鹰国际购物时代超市沃尔玛易初莲花,清河区是淮安市政治,经济,商业,教育,科技,体育,文化,卫生中心基础配置完善。市政建设配套等已相当成熟,也是淮安房地产市场发迹最早,房价最高的版块。,清河区产品分析,产品:以高层小高层为主少量多层。主力面积:120140大面积户型为主也有少量65-100小户型主力户型:3
2、房2厅,以改善住房需求为主。销售价格:中高端小高层,销售均价在5500左右。,万达茂华等项目进驻,使得周边的房价及品质得以提升,优势(Strenth)水渡口繁华板块;交通便捷;钵池山公园占地1800亩,其中山子湖水面面积约600亩,是淮安市目前最大的综合性公园,被誉为“城市的绿肺”。地标级的高层;一梯一户豪宅规划;顶级建材、精装地下车库、七星会所等劣势(Weakness)竞争项目多,需抛开包袱创造唯一,将产品差异化拉高,威胁(Threaten)楼市观望气氛浓厚;国家出台政策,2010年多个同性质项目新房即将上市,如茂华国际汇、香格里拉项目,融桥将分流客群Art deco风格建筑及法式皇家庭院艺
3、术,是弘辉.首馥区别于其他豪宅的魅力所在!,本案SWOT分析,目前的问题点,建筑风格未塑造出话题及档次产品的突出点不明确缺乏整体形象,切入点,钻石的4C分级标准即:重量 Carat 颜色 Color 净度 Clarity 切工 Cut,Classice,=弘辉首馥钻石的5C标准,+,最名贵的钻石都产自南非最富有的人总聚集在最美的山水盛景,经营顶级豪宅的同时也是经营一个圈子,圈层论,顶级豪宅历来以对稀缺自然资源的占有,代表了拥有者的身份、阶层和家族。而富人区,由于高于社会同等水平的服务和文明程度、居住者对社会强大的影响力和号召力,因此也是拥有者强化和延展朋友圈、事业圈、财富圈的黄金平台。,产品解
4、读,重量 Carat规模近60万方大盘钜献,城市融合体的整体规划,颜色 Color生态环境(山子湖)拥古黄河风光带生灵钵池山,亲水山子湖,自然的天合之作,净度 Clarity质量不惜成本,打造建筑的钢骨主题,基座石材高科技智能化系统,切工Cut规划Art deco风格建筑及七星级皇家会所法式宫廷园林七重演奏打造国际化样板社区,Classice服务引入标准台湾汉莱五星级酒店式服务,修筑成为无限享乐的王国,弘辉首馥钻石的5C标准,客源分析,核心客户:地缘情结,希望借此机会晋级真正的富豪圈,获得身份认同和衣锦还乡的心理本地富豪:大企业决策人,社会名流人士,隐富,追求生活品味、钟情奢侈品牌境外人士:希
5、望能与自然亲近,但坚持贯有的生活品味和生活阶层,目标人群消费特征 1.注重体验型消费 2.注重品牌知名度 3.信专家旁证 4.对价格波动不大敏感,更重感受 5.家庭意见往往占主导权 他们购房要求不在只是纯粹住而已,还为了要传承家业,彰显他们的骄傲 及财富,他们非常在意个人安全及隐私,多半非常低调。,我们希望这群人对弘辉.首馥产品的理解弘辉品牌;豪宅专家金牌物管;湖泊环绕、荣耀地标;俯瞰全城;Art deco风格建筑设计及法式皇家庭院艺术,基部外挂天然大理石的立面;国际化的住区,入户花园;高档入户大堂;首个私密性安全性最高得精装车库地下停车及豪华双LOBBY城市融合体 投资者“高性价比”的投资精
6、品,拥有一定财富的成功人士。,我们最大的挑战:不是来自市场!而是怎样把弘辉.首馥的魅力释放到极致!,弘辉.首馥七宗“最”最顶级的富豪区最养生的湖境生活最安全的建筑品质最奢华的七星级会所最正宗血统的金钥匙管家最完善的智能化系统最骄傲的领地主人,结论,广告总精神 是项目气质的最大概括,也是广告的灵魂。鼎级富豪圈 钻石超豪宅,产品定位-最好的产品定位,永远最清楚、最直接地告诉客户,我们是什么。56万平米城市融合体打造国际样板住区国际化精品社区未来商业中心世界级团队,极致规划配套设施完备,全方位满足高端需求钵池山公园&古黄河风光带的天然景观,广告定位 上行阶层国际观 富绅名流灵犀相应的贵族气质与自然韵
7、律 崭新富豪区单纯大尺度生活版图气势独尊,沉稳、大气、内敛,低调平和的高贵不会有急于得到认同的底气不足,广告调性,媒体表现增强感染力,提高关注度,用最广的媒体,最快建立项目形象户外:城区交通动线、周边乡镇报纸:淮安日报淮安晚报扬子晚报现代快报电视:电视挂屏楼宇广告:广播:杂志:租售报导地产画报灯箱:主要干道DM直投:数据库资源直投、银行账单、电信账单、区域夹报等短信:数据库资源短信、区域短信标志性工地现场:T霸(高炮)、LOGO墙、工地围板、接待处,现场会所接待中心现场看板,媒体报广表现及建议,A.开盘预告+形象展示整版硬广诉求重点:弘辉.首馥开盘在即/全城期待,万众瞩目时间建议:201011
8、19(周五)11/26.12/3媒体选用:淮安日报.淮安晚报,搭配软文,B.正式开盘跨版硬广诉求重点:极,顶级豪宅璀璨登场时间建议:2010125(周日)媒体选用:主:淮安日报.淮安晚报(跨版)附:扬子晚报.现代快报(整版),C.开盘后形象展示+卖点介绍跨版软硬广诉求重点:弘辉.缔造传奇,热销2亿,第一组团全部销罄 10大非买不可的理由(产品建材(钢骨)智能化新风系统精装地下车库及双 lobby钵池山公园及古黄河风光带生态环境 七星级会所世界级团队 法式宫廷园林+环保节能时间建议:2010126(周一)媒体选用:主:淮安日报.淮安晚报(跨版)附:扬子江日报.现代快报(整版),楼书表现及建议,V
9、I,促销活动:一、立减118优惠倒计时!(2010.11.242010.12.5)即日起每平米立减118元优惠倒计时”,从而使该优惠活动截止到12月5日开盘当日让客户紧张并加紧认筹!二、日赠266元,越早越多享!(2010.12.102011.1.9)(以之前每平米优惠118元计,最小107平米的房子即是优惠12626元,如果从12.10到2011年1月9进行新一波促销活动,那么26631=8246;也就是说,我们可以在比目前优惠政策幅度更小的情况下,持续达成促销效果)三、千金择邻“千金择邻”活动计划让邻居成为朋友,不如先让朋友成为邻居(老带新的活动)在业主答谢会上集中发放“千金择邻”活动计划
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