东莞汇景·御海蓝岸发展策略及定位报告112p.ppt

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1、汇景御海蓝岸发展策略及定位报告,第一部分：本体解读,我们项目有什么?,区域规划,虎门港辐射区域，沙田将是虎门港区重要的滨海商贸中心，未来珠三角交通枢纽。,功能定位：虎门港的定位是以现代物流为主体，建设集装箱、石化、煤炭、粮食、汽车五大运输系统，包括临港产业、区港联动、金融信息、商贸服务、休闲旅游等功能，2015年将实现货物吞吐量超过1亿吨，其中集装箱吞吐量突破300万TEU 沙田港区5、6号泊位已正式建成启用，东莞企业无需绕道广州港、深圳港、香港等地。虎门港7、8号泊位已动工建设。届时，东莞25%的集装箱可通过这四个泊位完成进出口。预示：虎门、沙田将成为珠三角经济发展枢纽中心。,东莞市委书记刘

2、志庚指出：“一定要加快建设虎门港，这是东莞未来的经济发展的新的增长点，也是我们通过港口来强市、兴市的重要举措。”,区域规划,2010年9月沙田总体规划纲要颁布未来打造“五纵六横”的城镇骨干道路系统10年后GDP有望从2010年的85亿元增长到288亿元，人口增长近5成以现代物流业、石化及其他临港工业为主的临港产业发展基地，建设港口经济发达、人居环境舒适的现代化滨海生态绿城,最新沙田总体规划纲要颁布，未来将成为经济发达、环境舒适、适宜人居、休闲旅游的现代化滨海生态绿城。,区域交通,穗莞深城际轨道：广州增城东莞沙田深圳机场（福田中心区）（预计2012年通车）,穗莞深城际轨道起于广州，经东莞至深圳机

3、场（预留延长至深圳福田中心区），线路全长约87公里，总投资196.98元，全程运行时间60分钟；东莞境内设麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门火车站、虎门商贸城、长安乌沙、长安步行街共8个车站；2008年12月21日上午开工。轨道预计4年建成，2012年底通车。届时从广州到深圳机场，只需要一个小时。对珠三角一小时经济圈，提升珠三角地区整体实力具有重要意义。,区域交通,广深沿江高速：广州黄埔 东莞沙田/麻涌深圳南山区（计划2012年建成通车）,项目分广州、东莞、深圳三段建设，深圳段于2007年9月开工，起自东莞长安镇东宝河北岸，南下沿线途经深圳沙井、福永、宝安国际机场、西乡、大铲湾港区、宝安中心区、前海

4、物流园区，止于南山区的月亮湾，贯通南坪快速路、机荷高速公路、西部疏港路等交通干线。与深港西部通道相接，计划2012年建成通车。广深沿江高速公路沙田段全长15.9公里，主线基础工程已基本完工，目前正在进行上部高架桥梁的施工，预计2010年底贯通。,沙田水运交通,虎门港水运航线300多条连接世界,城际轻轨（穗莞深）,沿江高速,项目本案,沙太大道,沙田陆地交通,区域交通,300多条虎门港国际水运航线通达世界,50万平低密别墅城，产品线丰富,南中国罕有50万平米低密度双水滨生态别墅城邦项目规模较大，产品线丰富，包括独栋别墅、联排别墅、情景洋房、高层洋房等,项目规模,河岸景观长廊,双水岸原生态1200米

5、东江景观长廊,项目资源,西太隆河、官洲河环绕；一线千米江景河岸长廊,集多元化高端物业一体,珍稀独栋别墅、联排别墅、多层情景洋房、高层洋房、国际街区、豪华会所集于一体,联排别墅,豪华会所,独栋别墅,情景洋房,项目产品,创新设计/大尺度/高赠送,前庭院,内庭院,前庭,后庭院,阳光露台,露台,别墅：创新户型设计，开间大，高赠送；情景洋房：1、2层送地下室，3层以上送露台。,产品户型,区域内的标杆汇景中央华府、鹿港小镇的热销铸就区域内良好口碑,东莞房地产行业内的著名企业 8年15盘的地产业绩 铸就“爱 筑万家”的理念,企业品牌,外部优势,内部优势,区域：虎门港辐射区域、滨海生态绿城、滨海商贸中心、珠三

6、角交通枢纽,交通：轻轨、沿江高速通达广深，虎门港水运航道300余条,价值归纳,资源：1公里1线江景资源,规模：50万平低密别墅城,产品：多元化高端物业产品,户型：创新/开间大/赠送高,品牌：8年15盘,未来：珠三角虎门港区，重要物流交通枢纽，广深一小时生活圈,外部价值：,内部价值：,内部价值优势明显、外部价值可预期,第二部分：寻找客户,如何寻找客户?,面对50万平米的巨大体量：,分析选取,必须把眼光放到更广阔区域！,深圳客户惠州置业特征,深圳客户东莞置业特征,泛沙田区域客户置业特征,客户1：,惠阳,惠东,惠城,找寻深圳客户购买特征的共性？,惠城别墅客户2级分化，深港客户青睐品牌开发商，非品牌楼

7、盘主要以本地客户消化为主。深客驱动因素主要为资源环境、开发商品牌,深圳客户-惠城,数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美岸栖庭、熊猫国际项目组,深圳投资客户的基本构成和特点：,以深圳中小投资为主，普通白领、自由职业者、中层管理者、小企业主等；高学历，26-35岁左右，财富的初级积累，价格承受能力有限；追求高回报率的城市未来价值挖掘者；,深圳客户-惠阳大亚湾,投资客户,中层人员及小投资客,数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美岸栖庭、熊猫国际项目组,年龄,投资客年龄分布,房价对投资转移的作用,1、低投资门槛，吸引深圳中小投资客；,深圳投资客户的驱动因素：,投资客户,深圳客户-惠阳大亚湾,数据

8、来源：世联地产惠州公司代理德州城、美岸栖庭、熊猫国际项目组,2、深惠同城一体化，交通瓶颈打破；,深圳投资客户的驱动因素：,投资客户,深圳客户-惠阳大亚湾,1、以龙岗产业客为主，主要来自于中心城和坑梓、坪山等工业区。受到价格的挤压和供应短缺驱赶因素；,深圳自住客户的基本构成和特点：,自住客户,深圳客户-惠阳大亚湾,数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美岸栖庭、熊猫国际项目组,深圳客户职位,基本以工业区的技术人员和中层管理者为主，置业目的自住占37%。,2、对总价敏感，价格承受能力弱，目前主要集中在西区项目,专业人士访谈：目前德州城的深圳自住客比例较高，主要是这里离坑梓、坪山很近，这些客户的价格

9、承受能力较弱，大多在30万左右，中心区有点远，客户觉得价格有点高，而且那边配套没有起来，生活居住的氛围没有；,成交客户中深圳客户占49，深圳客户度假观念和购买力较强，项目的推广和宣传重点在深圳地区，深圳客户对金海湾的认知度比较高。,数据来源：世联金海湾项目组,成交客户主要为私营业主和企业高管，分别占45%和33。可以看出，成交客户的整体实力比较高,1、以度假为噱头在深圳强势推广，客户均为实力较强的私营企业主及企业高管,深圳客户-惠东金海湾,金海湾客户的基本构成和特点：,对资源关注度占70（海景及沙滩资源），对区域升值关注度占20。,购买客户中，投资兼度假的客户占41，纯投资和度假的比例相差7。

10、可以看出公寓客户多数看好金海湾的区域发展和度假资源，认为项目投资和度假两相宜。,2、客户置业目的以投资为主，对沙滩及海景资源的关注度占70%左右。,深圳客户-惠东金海湾,数据来源：世联地产数据库,金海湾客户的基本构成和特点：,深圳客户惠州置业特征小结,置业特征小结：1、投资客户涵盖范围广，包括实力较强的企业主及小投资者，主要驱动因素为稀缺资源、品牌、升值；2、自住客主要为龙岗客户，受同城因素及价格挤压外溢。,深圳客户惠州置业特征,深圳客户东莞置业特征,泛沙田区域客户置业特征,客户2：,客户自述：“工作近，保值、升值”“升值潜力”“自然资源”“大社区、户型好低密度”“社区大，品牌开发商”,发送问

11、卷150份，回收有效问卷117份 数据来源：世联数据库,1、首要考虑地缘要素，其次为交通、价格。其它因素包括，资源、开发商品牌、升值潜力等。,深圳客户-东莞置业,深圳客户的置业关注点：,深圳客户跨区置业首选塘厦/凤岗，关注点为地缘因素、资源及价格；其次为樟木头/常平等东莞东部区域，关注点为交通、价格及升值潜力；第三层级选择松山湖/大岭山，关注因素为稀缺资源及品牌。,在莞置业区域分为三个层级：,2、三个层级鲜明：塘厦/凤岗、樟木头/常平、松山湖为深圳客户置业首选区域。考虑因素主要为地缘因素、交通/升值、景观资源等。,深圳客户置业区域选择：,深圳客户-东莞置业,锦绣山河深圳客户：松山湖的区域价值和

12、环境价值是重要的诉求点。,深圳客户-锦绣山河,本地客户中，以大朗、大岭山、长安等地缘性客户为主导，深圳客户占一定比例。,客户购买原因主要为认可松山湖区域价值、园林景观及光大品牌；本地地缘客户购买原因还有光大的学位。,数据来源：世联麓湖项目组,深圳客户来源区域主要集中在福田区，其中在东莞开工厂的客户有2批；4批三次及以上置业经历客户用他人名义办理房贷，4批客户办理按揭，2批客户一次性付款。,深圳客户绝大多数是通过朋友介绍和业介,万科麓湖别墅深圳客户最关注升值潜力、价格及品牌,万科麓湖深圳客户：友介/业介为主要途径，价值潜力及品牌最为关注,深圳客户-万科麓湖,数据来源：世联麓湖项目组,香樟国际深客

13、成交35套，全部为三级转介客户。客户主要认可点为价格，约5300元/。,香樟国际深圳客户最关注价格、升值及户型,香樟国际深圳客户：三级转介为主要途径，价格及交通为最关注因素,深圳客户-香樟国际,深圳客户东莞置业特征小结,置业特征小结：1、投资客户涵盖范围广，包括企业主及小投资者，驱动因素主要为景观资源、升值预期（价格低、地段、交通）；2、自住客主要来源为龙坂片区，考虑地缘因素；3、深圳客在莞置业区域主要分为三个层级：地缘-塘厦/凤岗、东部-常平/樟木头、资源-松山湖/大岭山。,深圳客户跨区置业小结,置业认知,投资客：跨区置业侧重景观资源、交通、升值（价格、地段）；自住客：跨区置业侧重价格、地缘

14、交通,【跨区推广核心】：生态景观资源、区域交通（轻轨/沿江高速）、升值潜力（沙田十年规划/虎门港规划）；【跨区推广侧重】：以关注投资需求、养生休闲度假为主,对本项目来说，跨区置业只能为投资客，关注资源、交通及升值：,深圳客户惠州置业特征,深圳客户东莞置业特征,泛沙田区域客户置业特征,客户3：,沙田客户访谈情况（节选）：,语录：你们可以建别墅，也可以建洋房，我广荣中学毕业的，对那地方有感情；有钱了就再买几套，我有4个孩子，他们都是要出去住的；我已经在民田买了地皮准备建厂租出去。你们要建，可以建别墅，可以建洋房，不同人有不同喜欢；你们可以建高档的洋房，等过些时候，我再考虑买一套；你们建别墅，现在别

15、墅很稀缺,数据来源于09年世联策划明源,置业需求：1、本地居民本地人有宅基地，但年轻一代结婚后都愿买商品房。2、外地来沙田生意人外地人因安家落户，愿买商品房，但对价格承受力有限。3、本地老板较富裕的老板层对别墅很感兴趣。4、公务员白领为了生活品质，首先会在城区买房。沙田会考虑投资。5、老师等固定薪资阶层老师有购买意愿，且一定买在沙田，外地老师买来自住，本地老师自住+投资意向户型：本地人置业意向：洋房和别墅均有。地块意向：对沙田发展普遍看好。对民田村地段普遍看好。,结论：沙田本地人具有一定购买潜力，但有部分外溢倾向，如有高素质的产品，需求会比较大。,沙田客户访谈小结：,厚街客户访谈情况（节选）：

16、,语录：亲戚都在沙田买房，便宜而且空气好；自己有房，买沙田80都是用来投资；自己买房是因为朋友的带动，未来还需再观望；去过沙田，主要是价格吸引，要有健身场所；可以考虑未来在沙田投资置业，但要看发展,数据来源于09年世联策划明源,置业需求：1、厚街本地人，主要为高档洋房及别墅的核心客户群。2、在厚街开厂、经济实力强的外地人，可考虑沙田投资。3、来厚街做普通生意的外地人，都要买房落户，为本项目重点客户。4、靠近沙田的涌口村居民，双岗村工厂职员，愿意到沙田买房，因为距离近，空气好。倾向产品：厚街富裕本地人倾向买别墅或高级洋房。厚街外来生意人，涌口双岗人倾向买普通洋房。,结论：厚街本地人是本项目高端产

17、品主力客群。在厚街做生意的外地人是重点客户。涌口居民、双岗工厂管理是项目客户。较富裕的台湾人，外地人会考虑投资。,厚街客户访谈小结：,虎门客户访谈情况（节选）：,语录：我对民田村很熟悉，那里发展会好的；暂时不考虑在沙田置业；朋友和生意伙伴都在虎门，沙田太远；现在不买，等儿子大了给他买一套,数据来源于09年世联策划明源,结论：沙田洋房吸引虎门客户较难。沙田优质别墅有机会吸引虎门客户。,置业需求：1、专业市场老板因为专注本行业发展，一般对房地产投资不感兴趣。店铺职员可以接受沙田。2、虎门本地人虎门高端客户一般不愿去沙田置业。如果是优质别墅，可以考虑。3、外地生意人虎门外地生意人普遍愿意买房，但觉得

18、房子太贵，买不起。倾向产品：本地人倾向于有景观资源的优质别墅项目。,虎门客户访谈小结：,泛沙田区域客户置业小结,置业认知,虎门：本地人关注资源型优质别墅，兼具投资自住功能；厚街：本地人关注资源型优质别墅，外地人关注高性价比洋房产品；沙田：本地人购买需求强烈，对别墅及洋房均有需求。,【推广核心】：地段（沙田十年规划/虎门港规划）、景观资源、社区规模、社区配套愿景；【推广侧重】：以关注高品质、舒适性、投资需求为主,对本项目来说，地缘客户关注地段、资源、产品、配套及性价比：,客户定位,别墅,核心客户,核心客户：深圳：资源占有、度假兼投资型客户沙田：改善型自住需求厚街、虎门：资源占有、投资客户,客户定

19、位,洋房,核心客户,核心客户：深圳：远景投资沙田、厚街：刚性自住、地缘吸引,第三部分：市场环境,竞争环境将会更加复杂？,跨区置业客户的存在：,深圳现在售以小面积的类别墅为主,目前深圳在售的别墅约500套，约半数项目处于尾盘销售阶段。剩余别墅以180-280平米的联排、双拼、叠加类别墅为主。,深圳市场,数据来源：世联地产数据库,深圳两极别墅（400-800万，2000万以上）销售较佳，中价位别墅销售不畅,深圳市场,数据来源：世联地产数据库,2010年新增供应别墅超过1200套，主要以联排、双拼、叠加别墅为主，供应区域以盐田的山海资源型别墅为主。,2010年下半年，深圳别墅新增供应激增，竞争较激烈

20、,深圳市场,数据来源：世联地产数据库,来莞置业的深圳客户中,莞深临界型、经济驱动型、稀缺资源型这三类驱动因素为主,深圳市场,数据来源：世联地产数据库,凯旋湾：胜却人间无数 远见者明 山海间 世代荣,万科清林径：偷得浮生半日闲,十二橡树：中心区 庄园级 别墅群,天麓：小隐隐于市，大隐隐于天麓 传世巨献，大隐天成,棠樾：在东方，生活当以境界甄别 湖山揽尽，家为境,-关注畅销产品,推广借鉴,生活,山海资源、尊贵人文,尊贵人文,区位/产品,人文/景观,深圳畅销别墅诉求：尊贵人文、生活、资源、景观,深圳,【市场深圳】供应面：新增供应激增，且以稀缺山海资源为主，新增供应及余货销售需2至3年销售完毕；需求方

21、面：小面积的类别墅客户需求较大，经济型别墅 销售速度较好；,深圳本区域别墅供大于求，货量充足。客户选择范围较广，在莞置业主要受经济、资源及同城生活因素驱动；,深圳市场小结,惠州别墅分布集中在三环与四环之间，四环外多为资源型别墅项目,市场存量大，竞争常激烈,奥林匹克花园,合生国际新城,锦湖湾,山水华府领墅,万林湖,半岛一号,东方新城,珠江东岸,光耀城,雅居乐白鹭湖,润园,金海湾,公爵小镇,棕榈岛,碧桂园,金山湖一号,格林童话,中信汤泉,高尔夫逸墅,景亿凤凰谷,惠州市场,资源型别墅：白鹭湖、高尔夫庄园、凤凰谷、润园、万林湖、山水江南；,城市型别墅：领墅、合生国际新城、奥林匹克花园、东方威尼斯；,主

22、要以180-280的联排别墅为主，双拼、独栋别墅面积以330-500为主。独栋别墅价格1.5-2万元/，类别墅价格为0.7-1.5万元/,惠州市场,数据来源：世联地产数据库,光耀城：先生的湖/山下的墅/上山的墅/山上的墅,DADA的草地：曾经的草地,金海湾：来这片海欢腾,灿邦国际：CBD资产，王者资产,珠江东岸：150万成就别墅梦想,-关注畅销产品,推广借鉴,生活,风情/产品,区位/投资,价格/产品,生活,惠州畅销别墅诉求：风情生活、投资/产品,惠州,【市场惠州】供应面：惠州整体别墅供应以资源型大盘和城市中心盘为主，市场存量巨大；需求方面：别墅需求以180-280平米的类别墅为主，价格集中在7

23、000-12000元/，独栋别墅价格在15000-20000元/；,惠州别墅属于强势资源下的别墅大盘，稀缺的资源和价格优势吸引大批深圳投资客,惠州市场小结,松山湖,水濂山,锦绣山河,塘厦,常平,国际公馆四期,万江运河片区,江南第一城,蔚蓝城邦二期,万科棠樾,东城,中信御园,黄江,金地项目,碧桂园大朗项目,中信森林湖,清华居,御花苑,大岭山,万科麓湖别墅,葡萄庄园,翡丽山,东莞别墅供应主力为城区，特别是南城水濂山片区项目多达5个，竞争激烈，镇区别墅分布较散，各镇供应项目12个项目,东莞市场,森林一号,银湖山庄,观澜湖,厚街：湖景壹号庄园、丰泰观山碧水,虎门：东海山庄、万科紫台,厚/长/虎版块,道

24、滘：沿海丽水佳园、上河居,别墅主要在售项目,别墅未来供应项目,2010年,3,4,5,7,8,6,9,10,12,2,11,1,御花苑,三期15万平米别墅，约600套，11年推,清华居,334-337户型87套/341-344户型106套/396-398户型8套/385-388户型10套/双拼66套/三联6套/四联139套/，目前剩余70套,观山碧水,目前余货390-550平米独栋别墅 28套；,湖景1号,丽水佳园,联排240-350，双拼420，共200套，首批70套,森林湖,三期余货95套别墅，后期为洋房,200套别墅,金地黄江项目,碧桂园大朗项目,150套别墅,320-500平米三拼、双

25、拼、独栋。剩余75套未销售,新世纪领居,中信御园,215套线合院、双拼、独栋别墅,3,5,4,2011年,万科麓湖别墅,220-400双拼、独栋约340套，首批140套,锦绣山河,一期别墅目前余货约40套(500-1037),三期约50套别墅（580-680）,二期200-250平米联排现剩余约60套,蔚蓝城邦,世纪城四期,目前余货94套，未推292-339联排68、218-275叠加224,葡萄庄园,约110套，260双拼80套，独栋2套，2304联排28套,6,2010-2011东莞别墅总体供应约2900套，市场竞争激烈,东莞市场,观澜湖,50套别墅,万科棠樾,一期在售以高层为主，联排剩少

26、量单位。后续30万建面待开发,银湖山庄,四期60套联排,2010年1-3月月均去化量60-80套，成交主力以森林湖独栋、万科棠樾双拼为主；4月，新政前后沿海丽水佳园四期、森林湖四期开盘，当月成交92套，成交主要以联排为主，占总成交量的45%；5-6月，新政下别墅成交较少，月均成交15-25套，主力成交联排产品；7-8月，江南第一城新推三期联排及叠加产品，销售较好，占总成交的15-20%；东莞较少叠加及双拼单位，但由于万科棠樾双拼、国际公馆四期叠加单位一直保持均衡销售，每个月占一定成交比例。,东莞别墅产品中，联排受市场热捧,东莞市场,数据来源：世联地产数据库,东莞别墅市场500万以下别墅销售情况

27、最好，其中300-500万左右联排别墅最受欢迎,从面积看，250-350左右别墅成交最多，成交293套，占总成交量的69%；从价格看，绝大部分的别墅成交价格在200-500万，成交共232套，占总成交55%；在现阶段的市场情况下，可以看作500万是成交的一个关口；另外，有少部分高单价产品，主要集中在万科棠樾的280 双拼单位，总价900-1200万。,东莞市场,“2010年2-8月东莞别墅成交数据”,数据来源：世联地产数据库,麓湖“最是那一抹山湖”（山湖景观）,湖景一号庄园庄园别墅，临湖而建依山伴水（产品、资源）,国际公馆“相信公馆影响力”（公馆人文、公馆服务）,中信森林湖时尚与现代居住文化（

28、地段、品牌、资源）,锦绣山河“为尊贵的心灵存在”（精神）,-关注畅销产品,推广借鉴,东莞畅销别墅诉求：尊贵人文、资源、景观,万科紫台万里潮声聆虎门（资源、区域）,东莞,【市场东莞】供应面：2010-2011年全年供应2900套，市场竞争激烈；需求方面：联排、独栋为东莞市场较为认可产品，其中200-300万低总价别墅最为热销；,东莞本区域别墅竞争激烈。客户选择范围较广，包含资源性、中心区及经济型齐全的别墅；,东莞市场小结,竞争策略,竞争策略：总价比惠州无优势，推广诉求需形成差异。但与深圳相比具有绝对优势，推广诉求上可采用“尊贵人文+资源+投资”的策略。,“深圳、惠州、东莞”三国纷争,第四部分：形

29、象及价值策略,三国战之形象为王？,基于客户下的形象及价值延伸方向：,资源延伸塑造：资源、生态交通/区域炒作：虎门港、沿江高速、轻轨、广深高铁、中心、规模化,围绕以下客户关键词，推导形象策略？,临世界级港口而不靠港，与港口保持适当的距离坐拥千米江河水系环抱，近水并与外界保持一定的距离在40万的土地之上筑造一座新城,【创新形象、资源放大、异域风情】,岛,极致人类居住体验,从项目核心价值出发,商界富豪的岛,在船王欧纳西斯的时代，岛屿不过是超级巨富的附属品而已，现在，岛屿已经成了富豪的“度假居所”,布兰森的岛让名人趋之若鹜,比尔盖茨蓝礁（斐济岛）,奢侈品业真正的帝王：伯纳德阿诺尔特,25年前，维珍集团

30、总裁理查德布兰森在加勒比海以20万英镑买下了荒芜的内克岛。如今，这个74英亩的小岛已升值至6000万英镑，还成了上流社会的伊甸园，包括斯皮尔伯格、黛安娜王妃、查尔斯王储等在内的名人贵胄都成为过这里的座上宾，小岛也成了布兰森的又一棵摇钱树。,什么是岛？,政界名流的岛,在船王欧纳西斯的时代，岛屿不过是超级巨富的附属品而已，现在，岛屿已经成了富豪的“度假居所”,英国公主玛格丽特岛上找宁静：加勒比海的慕思提克岛,玛莎葡萄园岛：奥巴马度假胜地,明星大腕们的岛,梅尔吉布森被原住岛民敌视 为免受狗仔队或追星族的困扰，2004年，梅尔吉布森花1500万美元在斐济附近买了一座小岛，占地面积2160公顷。但吉布森

31、买之前没摸清小岛居民的底细，他入住小岛后，被岛上土人视为敌人。,莱昂纳多建生态小岛 好莱坞影星莱昂纳多在位于洪都拉斯首都伯利兹城附近的海域买了一个小岛，这个叫作黑金锭的小岛占地140英亩。他将买岛作为投资手段，他想把小岛建成一个环保型的豪华旅游度假胜地，专门吸引情侣前来度假。岛上的经营理念完全以环保为主题，不会对周边的自然环境产生任何负面影响。,尼古拉斯凯奇买潜力荒岛 尼古拉斯凯奇今年春天以300万美元购得位于巴哈马群岛的一座小岛，该岛方圆40英亩，尽管荒无人烟，但开发潜力很大。,你的岛在哪里？,一个集居住、休闲、养老、度假、风情体验等功能于一体的、超越城市的荣誉光环,自然之岛（原生江河）宁静

32、之岛（度假养生）魅力之岛（风情王国）生活之岛（滨海园林）居住之岛（50万配套）,虎门、厚街、长安、南城、深圳。,汇景御海蓝岸,御海蓝岸,回顾我们的竞争策略：,竞争策略：总价比惠州无优势，推广诉求需形成差异。但与深圳相比具有绝对优势，推广诉求上可采用“尊贵人文+资源+投资”的策略。,岛与人文的结合？,岛与投资的结合？,世界岛,中心湾区,什么是真正的风情岛居生活方式？浪漫的、悠闲的、安静的、自然的,珠三角中心湾区世界岛,形象定位,形象演绎,世界岛,岛居世界中央（中心地段）,50万平岛国（岛规模）,钓鱼台、风情商业街（岛生活）,沙滩、滨海风情园林（岛风光）,托斯卡纳风情（岛风情）,千米江岸（岛资源）

33、,岛与世界的距离（轻轨/沿江高速/广深高铁）,世界聆岛（虎门港规划）,西班牙风情会所、岛主游艇俱乐部（岛居住）,中心湾区,1个风情岛国会所包装1个岛居专属沙滩体验区1条1公里环岛水岸公园1条岛民商业街1系列滨海风情园林元素1套绿色环保节能体系,基于形象定位下的价值提升策略,【打造风情岛国6重体验】,如何让岛居实至名归？,风情会所包装建议：会所包装在原有风格的基础上，进行风情演绎：1、洽谈区域利用海边物品进行沙滩风情包装；2、会所室外空间放置海滩休闲椅3、海滨绿植点缀会所,1个风情岛国会所：细节风格包装,1个风情岛国会所：装饰及氛围营造,“给你的只有那来自于大海的纯粹”,装饰细节亮点：1、所有工

34、作人员穿着海滨文化衫；2、五彩斑斓的贝壳点缀在会所的沙盘区域周围；3、上门客户获赠海岛风情珍贵纪念品；4、客户饮水器皿为真实海螺壳,“西班牙风情会所”,1个风情岛国会所：功能配置,度假、养生、休闲、养老,功能设置：瑜伽馆、棋牌室、茶道馆、老年活动中心、水疗SPA馆,氛围营造：销售阶段周末的瑜伽、品茶等养生活动，营造养生氛围。,同时引进星巴克、SPA馆等，为业主提供休闲及餐饮配套。,starbucks,1个岛居专属沙滩体验区：,海滨风情的打造：人造沙滩及其环绕四周的娱乐设施,沙滩健身区,沙滩泳池,海滩风情休息区,沙滩秋千场,沙滩排球/足球,戏沙,饮品车,雪糕车,帆船,冲浪板,沙滩包装海滩生活意象

35、，雪糕车、帆船、冲浪板装点沙滩，营造真正的滨海度假体验,1条环岛水岸公园：钓鱼台、健身道、情侣坡、自行车行车径,码头、平台、节点、单车道石景与树植点缀的嬉水码头；木板、石材、泥土组成的亲水平台深入局部宽广水面形成理想的戏水去处；石块疏密相间、有明显秩序感、粗犷而具有雕塑感；绿色的树植使亲水平台更加生动；水岸条件较好区域设置水系景观节点，增加水系利用率及设计的活跃性；,1条岛民商业街,打造一条休闲风情商业街，业态规划：餐饮、娱乐、酒吧、购物为一体，满足岛民生活及休闲聚会需求。,异域风味餐厅,滨海风情的打造：情景结点/小品的点缀,1系列滨海风情园林元素,滨海风情的打造：细节硬铺，大量鹅卵石，沙面，

36、不规则地砖的运用,1系列滨海风情园林元素,滨海风情的打造：细节墙体，大量浮雕，不规则图案使用,1系列滨海风情园林元素,太阳能板,通过排水管道，利用雨水浇灌园林,户外生态系统主要体现在两方面：照明系统、排水系统；照明系统：采用太阳能节能路灯，路灯上的太阳能板吸收太阳光储存能量，用于夜间照明；排水系统：雨天时，地表下的蓄水池储存雨水，保持水分；然后，然后通过排水管道，利用蓄水池浇灌园林，节约用水；食物垃圾处理：引进食物垃圾处理系统，能将生活垃圾更有效的排放，并且能够减少管道的堵塞，增强管道的使用寿命，同时让厨房卫生更轻松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念。,一套节能环保系统,第五部分：分期策略,

37、开发节奏演绎？,项目分期开发建议采取稳健开发策略，分6期推售一期：以水景资源别墅启动，奠定市场形象。一期1区别墅和洋房产品分2次推出，以集中蓄客并快速消化产品。一期2区采用同样的方式分别墅和洋房推出。二期：以独栋、联排产品为主，巩固项目高端的市场形象。三期：以中心区位多层与洋房为主，提升整体配套，完善景观展示。四、五期：前期客户入伙，社区配套更加完善，别墅及洋房错开推售，以利于积累客户资源；六期：以联排及资源最好的多层单位实现利润最大化。,注：以上规划除一期基本确定外，其余均尚未确定,开发分期建议,一期1区1组团,2组团,一期2区,二期,三期,四期,五期,六期,分期开发价值驱动,一期可向往,二

38、期高体验,三期高预期,四期高价值,五期成熟化,六期完美收官,岛墅城邦启幕，通过展示区体验引导客户向往岛居生活,结合一期的体验区，打造黄金河岸风景让岛的体验更加具体，成为第一海滨景观,结合前两期项目的展示，丰富内湖景观及精致园林小品的展示。并借交通利好，实现热销,项目已初具规模，置身其中便可感受到纯粹的岛墅风情。通过四期独栋及联排实现高价值,前期客户入伙，社区已成熟，结合优越的地域环境，为前四期业主举办更加丰富的活动，让业主社交圈层能获得岛墅体验,让岛墅城邦完美呈现，结合区域交通、配套、经济的发展完善。通过联排及稀缺多层单位实现价值最大化。,通过高端形象及岛居风情体验吸引客户，实现首期回款,以别

39、墅产品巩固高端市场形象，沿河景观体验形成,交通及区域利好吸引投资客，带动三期销售,纯别墅实现利润最大化,成熟社区氛围，通过老带薪等低成本方式实现快速销售,实现利润最大化，奠定汇景高端品牌形象,驱动因素,价值提升,关键节点,2011年展示区启动,2012年河岸展示区全部开放,2012年底轻轨、沿江高速通车,分期客户演进,分期产品,别墅+多层,别墅,高层,一期,二期,三期,四期,五期,六期,别墅,高层,联排+多层,目标客户,深圳+沙田,核心诉求,世界港风情岛国,深圳+厚街+虎门,风情岛国,深圳+厚街+沙田,世界港中心,世界港成熟风情岛国,深圳+厚街+虎门+沙田+泛西部区域,深圳+厚街+虎门+沙田,

40、世界港成熟风情岛国,世界港成熟风情岛国,深圳+厚街+虎门+沙田+泛西部区域+泛珠三角,从始至终，深圳客户作为外围挤压内部客户，逐渐扩大区域影响力！,渠道载体,线上攻略,线下攻略,内挤（虎厚沙）,外压（深港）,户外：深港1点（皇岗口岸）+1线（福田路）+机场,东莞地缘区域布点（虎门、厚街高速出口，沙田中心区道旗）,报纸（软+硬）：香港文汇报、南方都市报,东莞日报A3+A12（软+硬）,网络（软）：剑客、豪宅论坛炒作、狙房等,（软+硬）：搜房、房讯、房掌柜,影媒：百老汇影城,（电视）：翡翠台+本港台插播、点播节目首页,巡展+看房车：口岸展场、香蜜湖片区（山姆会员店）、万象城,厚街嘉华大酒店、虎门龙

41、泉大酒店、东城铂尔曼酒店,联动：世联行三级转介,东莞二二联动、中央华府/鹿港小镇/清溪项目联动,短信+彩信：精准投放,短信+DM：精准投放,大客户：深圳看房团,拓展/Call客：区域客户上门拜访,地铁：香港地铁插卡,第六部分：广告提案,Logo+VI延展+主广告语？,户广,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvo

42、dPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhE

43、DoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,