重庆市洋房产品研究.ppt

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1、,重庆市洋房产品研究,目录,一、洋房发展历程分析二、重庆市洋房市场统计分析三、洋房案例,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析,一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+1 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+16+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+16+18+1多层电梯洋

2、房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。,竞地溯源居,金科天籁城,重庆主城区洋房起步于2

3、002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-起步阶段（2002-2003）,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-起步阶段（2002-2003）,以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；产品建材及配置与普通住宅无太大区别；产品附加值较低，赠送面积较少；建筑风格为现代风格。,建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均

4、为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。,金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-开发热潮（2006-2008）,开发热潮：2006-2008年进入2006年，到2008年，花园洋房产品开发势头有增无减，共有48个项目入市。重庆地产龙头企业龙湖地产自06年开始涉足洋房市场，号称“洋房专家”的金科集团也在洋房产品设计上不断推陈出新，此外大批外地开发商也以这种高端产品敲开重庆市场

5、。洋房物业的激烈竞争开始。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,2006-2008年，重庆的洋房市场进入飞速发展期，竞争开始加剧，外来企业越发看好重庆洋房市场，在此阶段洋房品质进一步提升，楼层数、建筑材质、环境主题也在逐步朝着个性化差异化方向变化。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-开发热潮（2006-2008）,产品的房间面积相对减小，开始注重实用性与舒适性结合，户型相对紧凑；地块容积率开始上升，楼层数发展到57层；十分注重对于室内外空间的结合打造，赠送比例加大，实际使用面积增加，附加值和性价比提升；建筑风格及项目主体脱离单一，模仿了欧式、地

6、中海风格等风情主题；智能化设施配套运用广泛，配置标准提升。,建筑风格：第三代洋房开始注重建筑风格设计，广泛采用欧式风格。楼层：楼层开始向上发展出5+1、6+1、甚至7+1的产品。楼层的增多一定程度上减少了楼栋数，拉大了楼栋间距，提升了居住舒适性。同时还将电梯引入洋房，创新出电梯洋房产品。户型楼层分布：以龙湖项目为代表的第三代洋房在设计中引入类别墅产品，底层户型多以大面积两层跃层产品形态出现，提升了洋房产品品质。大城小院还引入别墅中才有的Town House概念，在洋房底层设计出三层跃层户型。价格：第三代洋房单价以4800元/平米为主，底层赠送面积较大的创新户型售价可达到7000-8000元/平

7、米；主力总价区间在50-70万元。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（2009至今）,洋房进化时代：2009年至今2009年，洋房市场进入细分时代，风格更加多样化。市场竞争越发激烈，洋房市场期待更广阔的发展空间，传统洋房的优点和血统被市场继承，多层电梯洋房兴起，折射楼市产品人性化发展趋势。洋房物业概念开始延伸。出现蓝光十里蓝山、山千院等多层电梯洋房，诠释着洋房的进化概念。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,由于飞速发展期洋房项目的大量入市，客群选择范围较大，对于洋房的心理标准急剧提升，2009年至今，洋房市场有所理性收缩，新项目减少

8、，洋房市场进入细分时代，风格更加多元化，洋房的进化时代开始。也预示着未来的洋房市场将从同质化竞争走向激烈的差异化竞争。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（2009至今）,产品户型更加注重紧凑型，出现两房户型，大户型面积缩小，但功能增加；5+1/6+1洋房成为市场主流，并出现8+1/电梯洋房，容积率增加，洋房开始向空间要发展，洋房概念被拓展；户型注重多点赠送，非常重视提高性价比；建筑风格及园林风格多元化发展，各个项目具备自己的特色和个性；智能化设施配套升级，创新配置被植入，洋房细节更加精细。,户型楼层分布：作为第四代洋房的代表，金科十年城除了延续二、三代洋房中底层带私家会所

9、的户型设计外，还将这种附加值较高的设计理念引入中间层户型中。中间层产品价值得以提升。户型面积：随着房价不断攀升，花园洋房价格已普遍超过6000元/平方米，这也直接导致底层和顶层面积较大的户型总价被抬升至120万以上，而龙湖、金科这类知名开发商的洋房产品价格更能超过150万元。为有效控制总价，以十年城为代表的第四代洋房在顶跃层户型设计上将套内面积由原来的180-230平米，缩减至160平米左右，保证在单价较大幅度提升的情况下，总价能得到有效控制。价格：第四代洋房多在“618”重庆获批“实验区”后入市，因此价格相对第三代洋房抬升不少，金科十年城和龙湖江与城的价格都达到8700-9000元/平米左右

10、，价格相对较低的首创十方界入市时也接近7000元/平米，主力总价也攀升至80-100万元。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（2009至今）,电梯洋房主力产品解析：,（价格以当期开盘价格为准）,项目的主流洋房产品为5+1/7+1的电梯洋房，在7+1较高层洋房的设计上，增加了顶跃户型的比例，减少了中间层户型的户数，提升了项目的整体价值。同时将赠送比例最大化。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（2009至今）,1、区域要素,从花园洋房项目的区域分布来看，与别墅产品一样，花园洋房产品在重庆主城区分布广泛，且以已经树立起高档住区形象的北部新区供应为主。,2、

11、环境要素,将各个区域花园洋房集中的板块以及各板块的环境特点进行对比，花园洋房集中的板块主要为以下八大板块，根据板块的整体形象、交通环境、资源因素，对每个板块的花园洋房竞争力进行分析如下：,花园洋房对区域环境有一定的需求，更需要考虑的是区域板块的整体形象，良好的交通环境，区域周边的自然资源，北部新区及南岸南山板块相对具有一定的区域环境优势。,北部新区本身的资源条件优势明显，同时在众多高档别墅项目的带动下，区域的高尚形象进一步提升，也相应推动了花园洋房这类高档物业在北部新区的开发进程；南山板块拥有的稀缺资源优势奠定了板块内高档住宅的发展平台；随着高九路的建成通车，高九路板块迅速崛起，并向着城市又一

12、个高档住宅聚集区发展。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（2009至今）,1、内部环境要素主题风情,2004年，东原中央美地首推风情洋房社区，随后法式、地中海式、中式、北欧式风情席卷而来，揭开了洋房社区风情化的序幕。纯粹的主题风情是花园洋房独特的区别特征。,英伦风格,现代北欧风格,现代中式风格,西班牙风格,法式风格,在洋房项目的众多风情设计中，欧式风格占主导地位，其中又是以西班牙风格为代表的地中海系列风情应用最为广泛，龙湖、金科以及外来地产企业的代表洋房项目十里蓝山项目均是采用过带有地中海风格的主题。,地中海,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-进化时代（200

13、9至今）,2、内部环境要素社区环境,花园洋房、电梯洋房等洋房社区，与高层、小高层等社区的最大区别在于小区的居住品质的提升，不管是3+1、4+1、6+1还是多层电梯洋房，都具备区别于普通高层社区的园林环境，建筑外立面、优越的小区内部配套以及舒适的小区环境。,洋房发展历程分析重庆花园洋房物业发展历程分析-小结,低容积率、多层建筑、底跃顶跃户型设计、退错露设计方式，是目前界定洋房的标准;电梯、地下空间、入户花园、风情立面景观，是目前洋房的价值增长点。,在经历了四个阶段的演变之后，重庆的花园洋房呈现出明显的产品特征,重庆市洋房市场统计分析重庆主城洋房项目统计,洋房项目分布,洋房案例分布图,西永组团,洋

14、房项目比较,洋房项目主要经济指标对比,中渝梧桐郡,区位概况：项目位于龙头寺板块（观音桥组团E标准分区E1-1/02、E3-1、E1-5/02、E3-3/02地块），并处于五黄大转盘新牌坊转盘龙头寺火车站“大三角”合围地段的核心。项目近邻解放碑和观音桥两大商圈，距解放碑约15分钟车程，观音桥5分钟车程，紧邻千亩的龙头寺公园，距重庆北站交通枢纽车程2分钟，轻轨3号线从项目旁经过。,洋房项目分析中渝梧桐郡,占地面积：146750 建筑面积：401338 住宅面积：322230公建面积：17145.5（含商业、幼儿园及配套用房等）A组团：34幢洋房及商业（5+1F）B组团：17幢洋房及商业（5+1F）

15、C组团：九栋高层商住楼及幼儿园等共建,项目规划用地面积220亩，现状为坡地山谷不规则状，总建筑面积约40万方，A/B组团为洋房区域。,项目规划指标：项目规划用地面积220亩，总建筑面积约40万方，容积率2.5，绿地率约40%。地块南北向长560m，东西向宽340m，呈不规则状。地块现状为坡地山谷状，地形最低标高261m，最高标高298m。项目由极具别墅韵味的花园洋房、公建感十足的高层、以及风格独特的风情商业街围合而成，塑造城市级精品社区。在项目户型设计也充分考虑了住宅的人性化需求和重庆当地特性，做到功能强大、面积紧凑、尺度舒适，其中客厅及主卧尺度尤为奢适。,洋房项目分析中渝梧桐郡,销售中心,洋

16、房红塘路入口透视,一期洋房入口透视效果图,宽景洋房效果图,窄景洋房效果图,项目采用欧美风格建筑，合理利用地形高差，以形成有坡地特色的社区空间。,项目采用欧美风格创造富有特色的建筑新风格，规划上避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。为了保护地貌，尽量保持地表原有的地形和植被，项目提倡采取“减少接地”的形式，为了合理地利用地形高差，以形成有坡地特色的空间定位形式；为了建筑与坡体形态的协调，项目提倡建筑与环境共生，使建筑形体的塑造与地形环境相适应。,产品规划风格：,洋房项目分析中渝梧桐郡,户型点评,中渝梧桐郡顶跃面积为140m2，中间层为130m2，底跃为127-148m2。,洋房项目分析中渝梧桐郡,项

17、目地处五黄大转盘、新牌坊转盘、龙头寺火车站“大三角”合围地段的核心，紧邻CBD核心商务区和保税港区，未来发展潜力较大；相比本项目交通区域优势更为明显；项目周边区域城市形象较佳，利于中高端产品的打造；坡地地势的利用，能为项目带来特色规划与景观效果；风情建筑的打造，营造出品质社区。,项目推案情况：4月卖了10栋给内部人员，预计5月20号1期正式开盘，底跃1700018000元/，顶跃14000，2期未修,项目分三期实施,第一期建筑面积82000平米，预计2011年内完成。其中洋房总体量约14万，预计在2011年5月底开盘，一期体量8.2万，约600套洋房。面积区间：120-160。,洋房项目分析中

18、渝梧桐郡,项目优势：,项目劣势：,周边项目多处于在建状态，入住较少，生活配套及居住氛围还需要建立时间；项目周边多为高层类项目，视线私密性不佳。,中冶北麓原,区位概况：中冶北麓原位于渝北区北部新区金开大道，毗临重庆保利高尔夫球场，规划总用地面积180余亩（124380），总建筑面积28.9万平方米，容积率2，建筑密度23.8%，绿地率35.27%。项目业态包括高层（LOFT酒店式公寓）、6+1F电梯洋房和别墅，为现代北欧风格。项目商业位于小区外围，沿金开大道依次排布。商业建筑面积共19600.83平米，项目将其分为八大片区，分区打造各具特色又相互补充的社区商业街，满足业主生活购物及休闲娱乐的多重

19、需求。,交通状况：地理位置优越，交通便利。可经由主城快速干道通往各个区域，距离机场10分钟车程、距离火车站15分钟车程，距离观音桥步行街约30分钟车程，未来规划的轨道交通三号线鸳鸯站点紧邻项目。周边配套：项目商业位于小区外围，沿金开大道依次排布。商业建筑面积共19600.83平米，项目将其分为八大片区，分区打造各具特色又相互补充的社区商业街，满足业主生活购物及休闲娱乐的多重需求。,洋房项目分析中冶北麓原,项目位于渝北区北部新区金开大道，用地面积180余亩,地理位置优越，交通便利，周边配套随着未来发展将日趋完善。,占地面积：124,380平米（其中居住用地95104平方米，商业用地23776平方

20、米）容积率：2.0总建筑面积：29万平方米总商业面积：4.7万平方米建筑密度23.8%绿地绿为35.26%建筑最高层数为33层架空绿化面积为1931平方米。,洋房项目分析中冶北麓原,项目规划容积率2.1，占地面积12万方，总建筑面积29万方，项目业态包括高层、6+1F电梯洋房和别墅。,产品风格：纯现代北欧风情建筑景观优势：项目地势较高，临崖别墅及全景高层产品均可俯瞰保利高尔夫球场，视野极其开阔，尽显尊崇。产品规划优势：根据地形地貌和资源不同，规划合理分区，高层和洋房相对独立设置，并将居住和公建合理分隔，通过外部高尔夫景观及内部景观带、景观通廊进行有机贯通，营建舒适、高档的社区氛围；创新围合空间

21、，保证私密性的同时拥有舒适、亲近的庭院空间，由此形成“景观通廊组团庭院花园露台室内空间”的人性化生活空间。产品多样化：高尔夫全景观高层、高尔夫景观联排别墅、亲地花园洋房，满足同档次不同客户的需求；洋房创新优势：亲地洋房营造舒适高档居住空间；原创山地电梯洋房，将别墅的有天有地元素引入洋房中，地下室、独立入户、户户花园或露台等等；创新LOFT产品：创新LOFT活力空间。,洋房项目分析中冶北麓原,产品打造首席纯粹的北欧建筑社区，创新围合空间，将别墅的有天有地元素引入洋房中,洋房项目分析中冶北麓原,项目目前在售产品为三栋6+1洋房，一栋33层高层。板式洋房一梯两户，高层两梯三户。,洋房项目分析中冶北麓

22、原,点评：设计中主要运用了空中院馆与露台的灵活组合与搭配性，带大景观阳台，屋顶花园做赠送面积，屋顶部分可隔阳光房，既增大实得面积，也在空间规划上起到了创新性。,3室2厅3卫1厨158.45,项目洋房户型面积区间在118-185，跃层户型面积集中158-185，在平层面积集中在118-141。,户型点评,项目所属企业为大型央企，开发实力雄厚，品牌号召力强；项目区域发展成熟，且是重庆的热点发展区域；项目拥有高尔夫及较好的自然景观资源；产品呈现多样化格局，洋房创新设计提升项目价值；,项目优势：,项目劣势：,项目地块呈不规则状，且内部高差较大，对于规划设计与施工有一定难度和成本增加；项目规模相对在大盘

23、齐聚的北部新区下缺乏竞争优势；项目周边的形象及氛围相对其他一些较为成熟楼较差。,洋房项目分析中冶北麓原,中冶北麓原一批次于2010年11月28日开盘，此次推出两栋高层22号楼和24号楼，均价9800元/，共33层221套，及3栋6+1式洋房9号楼、10号楼和11号楼，共60套，户型83-200平米，均价13000元/。二批次房源于2011年3月26日推出13号、14号、20号三栋墅院洋房和25号墅院高层159套，开盘当日销售过半，开盘洋房主力户型面积区间118-185平米，套内均价11400元/平米，高层主力户型面积区间117-210平米，套内均价9500元/平米。,项目推案情况：,龙湖源著,

24、龙湖体育公园项目地块位于江北区和渝北区交界的石子山村，冉家坝余松路与新南路夹角处，自拥石子山体育公园，紧邻冉家坝成熟商圈，交通和生活配套皆较完善，自然景观性极强。项目总建筑面积约94万，体育公园将其分为两大地块，本项目容积率为4-4.5。,洋房项目分析龙湖源著,项目四至：北侧：内环高速中间：体育公园（公园已经开工平场土石方，预计2010年5月份开园）东侧：天邻风景小区及新牌坊龙湖大社区西侧：盘溪路北延伸段（通往冉家坝大社区，目前除内环下穿道未完成外，其余已完工）南侧：规划1#道路，紧邻云南城投地块（道路于2010年开建）,B3-2地块鸟瞰图,B3-4地块平面图,洋房项目分析龙湖源著,整体规划经

25、济技术指标,洋房项目分析龙湖源著,项目用地约22.4万，其中B3-2地块137880，容积率4.0；B3-4地块86497，容积率4.5.,洋房立面效果：新古典主义风格,花园洋房户型配比：,高层平面分布：两种标准层形式,高层户型配比：,洋房建筑形态为7+1和8+1，户型面积控制在100170平方米之间，赠送面积大，底部设计为跃层。,主力面积105-170,项目建筑风格,洋房项目分析龙湖源著,项目洋房户型面积集中在为105-145平方米，跃层面积集中在155-164，空中院馆设计，超大入户花园，主卧配备大面宽露台。,户型点评,洋房项目分析龙湖源著,三室两厅户型：整个户型方正，采光通风良好，通透感

26、强，室内功能齐全，分区明显。自带宽景入户花园，4.5米宽景客厅，观景阳台方正，卧室均带有阳台，舒适性强，同时主卧室设置卫生间和衣帽间。房间设置小型储物间，增加了该户型的实用性。,C1-2，5-7楼户型 3室2厅2卫1厨126.00,三室两厅户型：超大入户花园，大观景阳台；拥有大客厅，主卧、次卧较大，具有高品质感；细节设计到位，如一步阳台、观景阳台等，彰显项目品质,C3-2，8楼户型 3室2厅2卫1厨106.00,E1-1底town户型 4室2厅2卫1厨164.00,五室两厅三卫户型+娱乐会所独立入户，超大私家入户花园，增强居者舒适感，大型景观阳台，主卧室套卫生间，衣帽间及书房，增强主人尊崇感。

27、赠送100左右私家会所，会所设置影音房，棋牌室，卫生间及储物间等。,洋房项目分析龙湖源著,E1-3 2楼户型 套内面积约155 实得面积约246,五室两厅户型+娱乐会所独立入户，超大私家入户花园，增强居者舒适感，大型景观阳台，主卧室套卫生间，衣帽间及书房，增强主人尊崇感。赠送91私家会所，会所设置影音房，棋牌室，卫生间及储物间等。,洋房项目分析龙湖源著,E2-3 2层户型，套内面积约164 实得面积约268,2层,1层,负1层,入户花园,观景阳台,下沉花园,观景阳台,五室两厅户型+私人会所入户花园增强居者舒适感，大型景观阳台，主卧室套卫生间，衣帽间及书房，增强主人尊崇感。三层观景面，使得居者景

28、观面更加丰富。赠送100左右私家会所，会所设置影音房，棋牌室，卫生间及储物间等。,洋房项目分析龙湖源著,D1-1，3.4楼户型，4室2厅2卫1厨145.00,四室两厅户型：整个户型方正，采光通风良好，通透感强，室内功能齐全，分区明显。自带宽景入户花园，配置豪华客厅，超大观景阳台，卧室均带有阳台，舒适性强。主卧室设置卫生间和衣帽间，套一私有书房，增强主人尊崇感。,洋房项目分析龙湖源著,C3-2，8楼户型 3室2厅2卫1厨106.00,三室两厅户型：整个户型方正，采光通风良好，通透感强，室内功能齐全，分区明显。自带宽景入户花园，4.5米宽景客厅，观景阳台方正，卧室均带有阳台，舒适性强，同时主卧室设

29、置卫生间和衣帽间。,洋房项目分析龙湖源著,项目地块所属区域交通便捷，配套完善，临近冉家坝核心商圈，周边规划道路修建亦见完善；且可借助龙湖大社区板块品牌效应提升项目影响力；依托石子山体育公园的先天景观配套资源，为项目带来极大附加值与主题文化元素；产品设计中，洋房底跃户型的赠送比例达50%左右。,项目推案情况：项目8月至今推盘六次，前四次均是开盘当日售磬，8月开盘均价15000元/，之后三次开盘均价12500元/左右，项目处于旺销状态；但于2011年3月开盘的35#、36#两栋洋房，共100多套房源，开盘当天只销售70%左右，剩余房源销售较慢，目前还有部分房源，销售均价14500元/。,项目劣势：

30、,项目优势：,内环高速噪音影响较大；且影响地块北侧的交通出入口设置；窄景洋房与东侧高层以东西朝向为主，影响产品使用品质；洋房受视线高度与高层建筑影响，对体育公园的景观资源享用未达到最大化。,洋房项目分析龙湖源著,保利江上明珠,保利鸿恩寺项目位于重庆市江北区内嘉陵江北侧，处于华新分流路，红石路，红岩大桥北延段、嘉华大桥北延段和嘉陵江滨江路之间，东临观音桥商圈1200米；西临大石坝片区；南临嘉陵江，和瑞安新天地、鹅岭公园隔江对望；紧邻1500亩的鸿恩寺公园，内部正建设鸿恩寺环状道路系统，是重庆市政府重点打造的景观规格很高的道路。项目总占地面积约912亩，由被市政道路、公园、绿地及其他地块隔离开的6

31、个地块组成，是集市中心、公园、江景房三重概念关系的项目。,洋房项目分析保利江上明珠,项目位于重庆市江北区内嘉陵江北侧，紧邻1500亩的鸿恩寺公园，项目总占地面积约912亩。,总占地面积约：912亩地上建筑面积：1253100地下建筑面积：220517容积率：2.1绿地率：38.47%建筑密度：21.78%停车位：7530个,洋房项目分析保利江上明珠,项目由别墅、洋房、小高层、公寓、高层、商业组成,项目规划主要由高层、花园洋房组成，搭配部分双拼别墅和少量小高层组成。花园洋房围绕鸿恩寺公园布局，规划为4+1、5+1F电梯洋房，主力面积140-180。,洋房项目分析保利江上明珠,项目产品形态丰富，其

32、中花园洋房规划为4+1、5+1F绕鸿恩寺公园布置，主力面积120-230,负一层,一层,底层洋房户型平面：,洋房底层为下跃户型，套内面积195-217左右，庭院、露台配置齐全，且入户带有更衣间，提升产品档次；但餐厅厨房位于下层，空间采光较差，且上层次卧开间不足3米，影响空间居住舒适感。,洋房项目分析保利江上明珠,项目洋房户型展示,平层户型平面：二、三层平层户型套内面积130-140左右，起居空间采光充足，主卧功能齐备；但入户玄关设置稍弱，令室内餐厅空间缺乏私密感。,二层,三层,洋房项目分析保利江上明珠,项目洋房户型展示,四层户型平面：套内面积121.48，相比二、三层平面，取消了主卧弧形阳台设

33、计。,洋房项目分析保利江上明珠,项目洋房户型展示,顶跃下层,顶跃上层,顶跃户型平面：套内面积174.05，两套完整独立主卧搭配一套客卧用房，屋顶大面积露台赠送；不足之处在于入户功能空间稍显局促。,洋房项目分析保利江上明珠,项目洋房户型展示,洋房项目分析保利江上明珠,价格走势,2010年8月项目开盘，推出花园洋房，单价12000元/，9月应市加推洋房产品，单价13000元/，11月剩余洋房单价14000元/。,项目地处“城市向北”发展的枢纽要地，未来增值空间较大，属于主城区以及江北区稀缺性土地；项目依托鸿恩寺公园绝佳的自然景观资源，具备打造生态、健康、宜居的住区条件；项目道路基础设施建设较好，道

34、路交通网较为发达、便捷，可快速通达各主城区；轨道交通将于2013年建成，轻轨3号线是临近项目最近、最早通车的轻轨，通车后将极大增强项目所在的区域价值，同时有效提升项目的价值。项目虽被划分为多地块现状，但规模较大，可形成各具特色的多组团、多物业的规划组合。,项目推案情况：项目2010年8月20日盘，首期产品为电梯洋房，主力面积140-180，首次入市均价11000元/，目前一期洋房已售罄。2010年11月20号推出约120套中央森林公园别墅，面积区间300-380，价格范围为25000-30000元/。二期全景洋房将于五六月份面市，套内面积为105-191。,洋房项目分析保利江上明珠,项目优势：

35、,项目劣势：,项目所处区域非中高端项目居住集聚区，周边临近区域住区形象一般，给本项目打造中高端产品，带来一定的负面影响；对中高端客群从北部新区的引流，亦有一定难度；目前项目周边配套资源有量缺质，形态单一体量小，无法满足客群需求；项目地形地貌复杂，内部高差较大，对后期施工及道路规划形成影响；且内部存在多处高压走廊，影响项目品质提升。,万科缇香郡,项目由万科企业股份有限公司在重庆市北部新区新牌坊洋房大社区内打造的首个精致洋房项目。这是个具有法式新古典风格的高品质洋房社区，可谓新牌坊洋房大社区的收官之作。,洋房项目分析万科缇香郡,整个项目总建筑用地面积为约4万平方米，由6个block组团围合而成，筑

36、布局以院落式组合为模式，各组团之间均为绿化带，洋房区以7层与9+1住宅为主，高层住宅建筑由两栋100米高塔楼与它们之间的8层多层板式住宅连接，形成一个三合院，再结合底部的商业广场形成此小区的标志性建筑群体。,洋房项目分析万科缇香郡,万科缇香郡采用法式新古典主义建筑风格，效果展示如下：,洋房项目分析万科缇香郡,万科缇香郡物业形态有91精装修电梯洋房，7层毛坯电梯洋房及1栋34层精装高层，洋房主力面积在110180平米，每户均有良好的采光和开阔的景观视野。单元内设计有通透的天井，采用房间全明布置，室内可以达到天然采光的要求，最大限度地利用自然直射太阳光，充分利用能源。高层主力面积在30-60平米，

37、主要面对首改和再改客户。,底town：套内面积186，实际使用面积约198（庭院花园面积约40）,方正入户花园直连客厅，有效延伸客厅视野。主卧配置豪华，衣帽间、独立卫生间、情趣私家花园，彰显主人尊贵气质。另赠送地下室，并配有超大下沉花园，提升居住舒适感。交通动线设计欠佳，浪费部分回廊面积。,洋房项目分析万科缇香郡,（2-3）跃层：套内面积150，实际使用面积约178,赠送连接地面私家小花园，入户花园直连客厅，拓展客厅视野。主卧配置衣帽间、独立卫生间。客厅与餐厅错落有致，厨房配有生活阳台。跃上层配置可变院馆及空间平台，增加该户型的性价比。上层交通动线狭长，浪费部分回廊面积。,洋房项目分析万科缇香

38、郡,标准层：套内面积124，实际使用面积约141,入户花园直连客厅，拓展客厅视野。豪华主卧配置衣帽间、独立卫生间、情趣阳台。次卧室配有衣帽间，带一步阳台。赠送方正露台一个，提升居住舒适感。客厅与餐厅独立分区，增加使用便捷性。交通动线狭长，浪费部分回廊面积。,洋房项目分析万科缇香郡,洋房项目分析万科缇香郡,价格走势,万科缇香郡1组团开盘时间：2010-06-20，均价10000元/；2组团开盘时间：2010-07-11，加推开盘时间：2010-09-23，均价9900元/；5组团开盘时间：2010-11-20，均价11000元/；目前销售均价12000元/。,项目所处区域未来走向利好，区位优势明

39、显；项目处于居住集聚区，相对成熟，周边生活及交通配套完善；项目户型设计功能分区合理，赠送面积较大，得房率较高；项目品牌优势明显。,项目推案情况：项目目前在售为五组团，共149套，于2011年1月开盘，目前已基本售罄，剩余2套房源，面积区间为104-180，热销户型为平层110平方米左右。购买该物业的主要人群是公务员及企业高管等。后期开盘时间未定。,洋房项目分析万科缇香郡,项目优势：,项目劣势：,项目所在地段缺乏自然景观资源，自身景观的打造相对量小。,龙湖U城,龙湖U城位于沙坪坝西永组团，总占地886亩，总建筑面积138万方，项目背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，涵盖S

40、OHO、公寓、洋房、别墅、天街等业态，将为10000户家庭带来龙湖大社区的品质生活。,洋房项目分析龙湖U城,龙湖U城经济指标总占地面积：591408平方米 容积率：2.35 总户数：约1200余户总建筑面积：138万平方米 总绿化率：30%车位：约1200个,项目规划有洋房、别墅、高层，并规划有20万方商业天街，项目将打造龙湖最大洋房社区，洋房总户数3000户，楼间距达到88米，自2010年7月开盘至今，洋房已销售近三分之一。,洋房项目分析龙湖U城,洋房项目分析龙湖U城,户型点评,宽景阳台设计，景观视野较好客厅南北通透，采光通风效果极佳主卧豪华设计，配备独立卫生间、衣帽间、景观大阳台，功能分区

41、明显,三房两厅双卫套内面积约120,三房两厅双卫套内面积约117,赠送超大露台设计三大超阔空中庭院主卧豪华设计，配备独立卫生间、衣帽间、景观大阳台，功能分区明显次卧带飘窗及大露台户型整体通透性较好,洋房项目分析龙湖U城,户型点评,赠送超大露台私家会所设计，可根据个人喜好改为家庭影院或健身房等，提升户型整体档次一梯两户板式设计，通透性较好户型整体赠送面积较多，得房率较高,洋房项目分析龙湖U城,户型点评,私家花园入户，别墅级洋房待遇赠送超大花园，前庭后院赠送超大私家会所，可根据个人喜好改为家庭影院或健身房等一梯两户板式设计，采光通风较好户型整体赠送面积较多，得房率较高,洋房项目分析龙湖U城,价格走

42、势,龙湖U城8+1清水花园洋房一批次于2010年11月开盘，6100元/起；2010年12月加推，均价7500元/；2011年2月26日加推一栋洋房，共推32套，2梯4户，面积区间在97-133，均价在8000-13000元/左右；2011年4月开盘批次洋房平层均价7000-8000元/平米，跃层10000元/。,8000元/,9000元/,7500元/,6300元/,项目品牌、大盘优势明显；项目业态较多，小区整体档次较高；项目户型设计功能分区合理，赠送面积较大，得房率较高；项目自身及周边交通生活配套齐全。,项目推案情况：项目目前在售为一期8+1洋房和高层，一批次花园洋房最早于2010年11月

43、开盘，洋房至今开盘五次，前四次均是开盘售罄，于2011年四月开盘4#楼，开盘当天销售97%，目前剩余两套跃层房源；洋房面积区间在100-140，均价8000元/；购买该项目的主要客群为周边大学的教师；预计5月加推一栋洋房。,洋房项目分析龙湖U城,项目优势：,项目劣势：,项目所在地段缺乏自然景观资源，自身景观打造相对困难；项目所在区域尚在建设，周边配套尚不成熟；项目客群结构较为单一，辐射区域较窄。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpM

44、zzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlV

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