重庆龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议研究报告.ppt

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1、,写字楼市场客户调研目标产业客群分析项目投资价值研究产品优化建议,目录,调研说明调研成果展示购买类客户特征分析租赁类客户特征分析公寓入驻客户分析市场调研总结,写字楼市场客户调研,Customer composition调研说明,调研目的：了解入驻中高端写字楼项目内企业的租售情况调研方法：实地调研、渠道调研、电话访问、案头调研调研样本：重要区域内15个代表性中高端写字楼项目内989家企业,为详细了解目标客户购买写字间面积需求和价格接受情况，思源在上一阶段市场调查的基础上对主城区内具代表性的15个写字楼项目内989家入驻企业的情况进行了深入调查研究,Customer composition调查成果

2、显示,从调查的989个样本的总体特征来看，其中64.8%的比企业客户都采用租赁的方式，只有35%的客户为自己购买的物业，租赁客户与购买客户的比例为1.85：1。备注：调查样本中，弗瑞登为财信地产自用物业,入驻写字楼项目的客户大部分以租赁为主，占比64.8%。,Customer composition写字楼市场整体租售情况,选择购买写字楼项目的行业主要分布于电子信息类（24.3%），房地产类（19.1%），银行/金融类（11.3%），等三个行业。,购买客户主要分布行业为电子信息类、房地产类和银行金融类。,A类：专业事务所类B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类

3、：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类G类：机电/家私产品类 H类：房地产及相关行业类I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类,Customer composition购买客户行业分布研究,从购买和租赁客户的行业构成来看，电子信息类、房地产相关产业类的企业占有较大的比重。且电子信息类、房地产及相关行业类的客户有较强的购买倾向。另外，专业实务所类，教育培训类、政府机关、银行金融类、商贸运输、生物医药和广告礼仪类所占的比重较小。其中银行金融类、政府机关、商贸运输类、生物医药类和广告礼仪类企业的购买意向较强；专业事务所类、教育培训类的购买意向较弱。,购买客户

4、的面积需求较为多样，100-200平米、200-500平米和500平米以上的面积需求比例较为平均，分别为33.5%、26.7%和30.4%。,备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。,据794个统计样本分析，购买客户的选择面积较为多样，其中100-200平米的占比最大，为33.5%。,Customer composition购买客户面积需求,分区域看购买客户选择面积的情况：江北区客户选择面积主要在500平方米以上，占比55%；渝北区

5、客户选择面积主要在100200平方米和200500平方米，占比37%、36%；渝中区客户选择面积主要在100-200平方米，占比43%。,据794个统计样本分析，渝北区客户的购买面积集中在100-200平米和200-500平米,备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。,Customer composition分区域面积需求特征,备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以

6、在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。,Customer composition购买客户面积需求情况,备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。,Customer composition购买客户面积需求情况,在单价选择上，大多数客户选择单价在10000-11000元/平米的写字楼项目，占比52%；另外也有较大部分客户选择单价在7000-8000元/平米的中高档写字楼项目，占比

7、30%。购买10000-11000元/平方米客户的主要由入驻世贸大厦和希尔顿商务大厦的企业客户构成。,据794个统计样本分析，江北、渝北区内63%的客户主要选择单价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。,除去世贸、希尔顿内客户样本,在单价选择上，选择单价在7000-8000元/平方米的写字楼，占比63%；另外也有较多数客户选择单价在6500-7000元/平方米的写字楼项目，占比16%。,备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分

8、析。,Customer composition购买客户单价接受情况,例如，电子信息行业内在重庆经营规模同等的两个企业：典泰科技有限公司在金星写字楼内（单价5000元/平方米以下）的购买面积在500平方米以上；北京水晶石数字科技有限公司在希尔顿商务大厦内（单价10000-11000元/平方米）的购买面积在100-200平方米。,因为地段间的差异，现在江北、渝北和渝中三个区域形成了的单价差异明显的三个圈层：江北区写字楼均价集中在70008000元/平方米；渝北区星系写字楼均价集中在5000元/平方米以下；渝中区CBD写字楼均价集中在1000011000元/平方米。,在相同的投资金额的前提下，因地段

9、差生的价差导致企业购买面积的不同。,Customer composition购买客户需求面积比较,租赁面积集中在40100平方米，承受租金一般在3540元/平方米*月。,租赁客户的办公面积较小主要为40100平方米占比47.6%。其次为100200平方米占比22.3%。对于200-500平米和500平米以上的办公面积需求较小占比14.2%，15.1%。,Customer composition租赁客户面积需求与租金,租赁客户的所承受租金主要为3540元/平方米*月，占比43.2%。其次为6570元/平方米*月，占比13.3%.选择租赁的客户大都是由实力较差的企业构成，其承租能力相对较弱。,A类

10、：专业事务所类B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类F类：电子信息类G类：机电/家私产品类H类：房地产及相关行业类 I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类,租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类。,Customer composition租赁客户行业分布,选择租赁的客户主要分布于生活服务类（19.3%），家电家私类（13.7%）和房地产（15.9%）。这部分企业主要是由规模较小的康体会所，小家具店和房地产中介服务企业构成。,A类：专业事务所类 B类：旅游/教育/培训类C类：政府机

11、关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类G类：机电/家私产品类H类：房地产及相关行业类I类：商贸运输类J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类,公寓类入驻客户行业主要以生活服务类和房地产相关行业类为主。,入驻商务公寓类的企业客户主要分布于生活服务类和房地产相关类两个行业，主要为小型的康体美容馆和房地产中介服务公司构成。这类公司的正处于发展阶段，经济实力不强，多数采用租赁的方式。从调查的245个样本中，仅有5个样本是购买客户。,备注：在调查样本中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目，在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本，对公

12、寓内入驻企业的情况进行分析。,Customer composition公寓内入驻企业特征,公寓内企业的主要办公面积选择在40-100平方米，占比75.9%。,备注：在调查样本中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目，在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本，对公寓内入驻企业的情况进行分析。,Customer composition公寓内入驻企业特征,入驻商务公寓内的公司的办公需求面积集中在40100平方米，占比75.9%。这主要是因为目前入驻商务公寓的客户主要为规模较小的发展中企业，其办公面积需求较小。,租赁客户入驻中高档写字楼项目的客户占比75.8%，是现在写字楼项目中的主力客户。其

13、主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类，需求面积集中在40100平方米，承受租金一般为3540元/月*平方。,购买中高端写字楼项目的客户主要分布行业为房地产类和银行金融类；其中房地产类企业客户的购买能力和购买倾向都较强。,购买写字楼的客户的办公需求面积集中在在100200平米和500平方米以上。其中在项目周边聚集的房地产业类，电子信息类、政府机关、广告媒体、生物医药和商贸运输等六个行业的购买面积集中在100-200平方米和500平方米以上。,在单价选择上，江北、渝北区内63%的客户选择单价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。,Customer composition项目市场

14、调研总结,目标产业客群分析,行业现状举例分类客群产业链分析自购客群研究总结,以上次市场研究结论为基础，本项目目标客群产业链主要有两个部分构成一、已经入驻的产业集群；房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业！二、依托城市功能定位与新产业导入的产业集群：政务办公、广电媒体产业！,以下将对，新产业导入与城市功能定位的新产业集群做重点分析：,Customer composition目标产业客群分析,Customer composition周边产业龙头企业分布,房地产及相关信息类,生物、医药、环保、科技类,电子信息类,政务办公类,商贸运输类,广告媒体类,目前，区域内聚集可房地产类，生物医药类、电子信

15、息类、政务办公类、商贸运输类和广告媒体类六大行业的龙头企业。,北部新区有大量的待开发土地，吸引了大量的地产开发企业。同时产业的聚集性的影响下，在区域已经聚集了众多的地产开发企业。,在产业链中，作为房地产开发企业的下游企业，为了追求和公司间协作的便捷性，逐渐在开发企业周边聚集。目前区域内已经形成了以土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的聚集。,1.中海地产重庆有限公司2.重庆致域实业有限公司3.重庆华腾实业发展有限公司4.百年同创房产5.重庆融骏地产发展有限公司6.奥林匹克花园,7.棕榈泉房地产公司8.重庆渝北区建龙投资有限公司9.重庆里博房地产开发有限公司10.重庆兴达实

16、业集团有限公司11.重庆燎原发展有限公司12.重庆美源发展有限公司13.重庆齐心房地产开发有限公司,土地评估,建筑施工,商务管理,地产代理,建筑设计,1.重庆银努房地产土地评估 有限公司,1.中铁二十局第二工程有限公司重庆办事处2.重庆恒祥建筑工程有限公司3.三峡天龙建筑集团4.海业建设工程5.湖南省建筑工程集团总公司6.中铁十七局第四工程有限公司,1.重庆翰置管理顾问有限公司,1.重庆易居2.重庆同成置业顾问有限公司,1.长江设计院2.基准方中建筑设计3.武汉市建筑设计院重庆分院4.建设综合勘查研究设计院重庆分院5.重庆渝阳建设设计有限公司,由于产业及行业会形成聚集效应及产业行业链带动效应，

17、研究中对已入驻相对成熟的行业进行示例分析，此处对房地产业进行产业链带动效应分析。,备注：以上样本均分布于项目周边区域,Customer composition示例说明一：房地产类产业链分析,作为土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的分支。建材、建筑劳务、二手房中介、景观设计、规划设计、结构设计、室内设计等七个行业也在区域内形成了较大规模的聚集。,建材提供,室内设计,建筑劳务,1.重庆华展建材有限公司2.重庆富丰水泥集团,1.重庆华邦装饰工程有限公司2.广建装饰设计,1.重庆渝投建筑劳务有限公司2.重庆摩尔人力资源管理有限公司,二手房中介,景观设计,结构设计,1.西南交大土

18、木工程设计,1.重庆普兰斯景观设计开发有限公司2.香港南普华泰建筑及景观设计3.重庆金博园林绿化4.重庆飞扬景观设计5.重庆人和园林工程有限公司,1.美诺置业2.谦翔置业,规划设计,1.水利规划院2.亚泰都会北京城市规划设计研究院3.重庆都会城市规划设计研究院,备注：以上样本均分布于项目周边区域,Customer composition示例说明一：房地产类产业链分析,关联行业如造价预算、物流运输、建材防腐、家具家私、广告媒体等行业也在区域内形成了相应的聚集。,在区域产业链的影响下，房地产类企业所形成的产业聚集将吸引更多相关的衍生行业的企业公司进入区域内。,结论：根据对区域内房地产类企业的聚集情

19、况和关联产业企业的聚集情况分析。可以判定：由于区域内的龙头企业的聚集，在产业链的作用下，项目所在区域将聚集越来越多的与主要产业相关联的行业的企业入驻。,家具家私,1.AURORA震旦家具销售中心2.红星美凯龙家具大卖场,广告媒体,1.朝代广告2.重庆同进广告传媒有限公司3.重庆星图广告传媒有限公司4.重庆艾特传媒有限责任公司,造价预算,1.方军工程造价咨询2.重庆全恒浩建设工程咨询有限公司,物流运输,1.重庆会痛华联国际运输服务有限公司2.伊斯顿物流3.重庆伟能国际货运代理有限公司,建材防腐,1.重庆大众防腐有限公司,备注：以上样本均分布于项目周边区域,Customer composition

20、示例说明一：房地产类产业链分析,2,3,6,4,1,5,10,9,7,8,11,12,13,14,1、拉萨驻渝办事处；6、重庆市武警总队；11、重庆市检察院一分院 2、重庆市工商总局；7、重庆市财政局；12、重庆市气象局；3、重庆市广电大厦；8、重庆市林业局；13、重庆市人事局；4、中国海关；9、新华社重庆分社；14、重庆市水利局；5、中国审计重庆特派办；10、重庆市公路局；15、电信渝北区分局；,15,本案,Customer composition示例说明二：政务办公类产业链分析,政府相关部门在周边写字楼购买率达到69%,入驻周边写字楼政府部门合计35个,Customer compositi

21、on示例说明二：政务办公类产业链分析,400平米以上半层或整层购买，占到总购买率的75%.,政府相关部门在周边写字楼，所购买的面积多以半层整层购买为主.,政务办公单位将吸引类似的企事业机关单位和相关联的下游专业事务所类企业入驻。,示例：相关政府单位和专业事务所类名录列表,Customer composition示例说明二：政务办公类产业链分析,本案,作为广告传媒行业的龙头企业的广电局将搬迁入区域内，在产业聚集和产业链的影响下，与其相关的行业将陆续入驻该区域。,重庆市广电中心将于09年10月前搬迁至冉家坝新广电大厦，其中新闻中心等超过三分之二的职能部门，将在此办公。,广电大厦,Customer

22、composition示例说明三：广告媒体类产业链分析,示例：高新区南方星空内入驻企业一览,作为在重庆彩电中心附近写字楼项目南方星空，目前里面的入驻企业以广告传媒类和商贸服务类的行业为主。,重庆电视台作为重庆最大的传媒机构，对整个高新区的产业带动效应非常明显。目前在广电大厦周边都是与广告传媒的影视制作相关联的行业,Customer composition示例说明三：广告媒体类产业链分析,示例：重庆市广播电视节目制作经营单位一览表,随着广电局的迁入，与影视制作相关的行业将会逐步进驻该区域。,在产业聚集和产业链带动效应的作用下，区域内将会进一步的吸引与影视制作相关的企业客户进驻。,Customer

23、 composition示例说明三：广告媒体类产业链分析,电子信息类,房地产类,结合市场调研和对项目周边区域的深度分析，思源对区域内的房地产产业链，政务办公产业链和广告传媒产业链进行了实例分析，根据分析结果思源定位以下产业为目标重点产业：,Customer composition重点产业链分析,政务办公类,广电媒体产业类,Customer composition重点产业链分析,商贸运输类,生物/医药/环保/科技类,Customer composition重点产业链分析,购买动机强度,自用型企业客户,看好项目投资价值的投资型客户,根据分析可知，板块发展潜力、交通便利性、产业聚集、配套设施、升值空

24、间以及价格是购买客户的主要动机。,客户购买动机分析,根据对区域内聚集产业的分析，可以推断龙湖MOCO中心写字楼的客户将主要分布于区域内聚集的房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业。,Customer composition目标产业客群分析总结,项目投资价值研究,投资客户定位动态投资测算本项目投资客群收益终端租赁客户定位项目价格预算项目定价与投资价值总结,购买动因：1、看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展；2、看好中国第三新区政策性发展机遇；3、龙湖地产的忠实追随者；,Customer composition投资客户定位研究,A

25、类：专业事务所类B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类F类：电子信息类G类：机电/家私产品类H类：房地产及相关行业类 I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类,选择租赁的客户主要分布于生活服务类（19.3%），家电家私类（13.7%）和房地产（15.9%）。这部分企业主要是由规模较小的康体会所，小家具店和房地产中介服务企业构成。这部分客户的承租能力较弱，集中在3540元/月*平方米。,租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类，其承租能力一般在3540元/月*平方米。这部分客户将是投资

26、客户将面对的租赁客户。,Customer composition终端租赁客户定位,以上数据详见附件一：补充市场调研,目前上海办公楼租金年增长率9.7%按照起始租金35元/平米建筑面积计算，考虑写字楼年租金增幅8%，年投资回报率8%，12年收回成本，本项目投资客群可承受的建筑面积单价为7970.4/平米,Customer composition动态投资测算本项目投资客群收益,根据对目标潜在租赁客户和写字楼租金增长率的分析，能够满足投资客群收益的定价在7970元/平方米（建面）。,作为本项目的投资客群其物业租赁面对的终端客户，将是房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业

27、等六个主要产业以及与其相关联的其它产业的企业客户。,Customer composition项目投资客户总结,项目价格预估方法一：,为了客观的反映本项目写字楼部分的价值，本案将结合全面调研的市场依据，采用严谨、科学的市场比较法，对本项目进行定价和评估。市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，对这些成交价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。,选取原则：A、与本项目相近的地理位置；B、与本项目档次相近，形象定位类似；C、与项目综合形态相视；D、在推出时间上接近的。,选取可比案例：财富中心南塔、世纪英皇、英利未来国际、中新城上城、扬子江商务中心、西南经济区协作大厦；,权重因素

28、法测算项目价格,Customer composition项目价格预算,根据以上项目与本项目的近似程度，我们将可比案例权重如下划分：,Customer composition项目价格预算,我司根据众多目标客户的认知情况与行业惯例综合总结出影响类似项目价格的多种因素极其相关权重如图：,龙湖MOCO中心价格权重分析表,本项目与对比项目之间总体竞争得分处于中上游，具备较强市场竞争力！,Customer composition项目价格预算,Customer composition项目价格预算,根据权重因素发现本项目建面销售均价为：8650平米,项目价格预估方法二：,静态投资回报测算法预估项目价格,Cus

29、tomer composition项目价格预算,根据静态投资测算，本项目的本项目建面销售均价为：7768元/平米,价格估算方法一：售价为8650/平米,价格估算方法二：售价为7768/平米,综合平均售价为：8209/平米,但考虑到，目前本项目期房、房地产大势较为不乐观、中国经济状况面临拐点等因素，发展商应以现金流为重要考虑条件，故我司建议，价格在综合平均售价的基础上下浮4%6%，所以我司建议龙湖moco中心写字楼合理销售均价为：7799平米,根据综合定价和投资收益反算价格相比较，可以推断，本项目的价格定在7800元/平方米（建面）对于投资客户有较强的吸引力。,Customer composit

30、ion定价与投资价值总结,产品优化建议,主流写字楼和主要竞争项目产品特征比较客群深入访谈产品建议项目竞争态势分析,中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1300-1400平方米内，层高均高于3.5米左右。,Customer composition主流写字楼项目特征对比,在车位和电梯配置上，目前的写字楼都达到了较高的标准,Customer composition主流写字楼项目特征对比,黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质,Customer composition主流写字楼项目特征对比,目前市

31、场上写字楼物业卫生间形式，普遍只有公共卫生间，只有少数高档写字楼具有分户卫生间。采用分户卫生间的写字楼中，各板块的水平相差不大，面积主要集中在8-12平方米之间，集中在少数高档写字楼内。,Customer composition主流写字楼项目特征对比,扬子江商务中心,财富中心,竞争项目扬子江商务中心和财富中心在内部配置都达到了较高的标准,Customer composition主要竞争项目特征对比,背景资料客户姓名：徐先生年龄：30岁性别：男职业：传媒公司副总经理,背景资料目前办公场所所在地:渝中区目前企业办公场所为：租赁目前企业办公场面积：480平米（建筑面积）企业规模：30人目前租金：55

32、/平米/月（建筑面积）,目标客群访谈1,Customer composition客户访谈,部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？以前认为较为偏僻，近段时间感觉有几家大开发商如龙湖在该区域开发，未来听说有政府机构等入驻，发展前景比较好！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？此次金融风暴对传媒业有一定影响，也有可能推迟发展速度，转为先租赁物业为主导.3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第二看中的是？第一看中面积是否有延展性和价格，第二觉得交通、配套、停车等方面也非常重要。4、

33、您认为办公区中央空调是否为必要条件？如果是购买愿意自己安装分户式空调，租赁则相反希望有中央空调。5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物业吗？不太了解，只知道有小户型。6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格？10000/平米套内，租金在3040/平米左右,Customer composition客户访谈,背景资料客户姓名：胡先生年龄：28岁性别：男职业：房地产业总经理,背景资料目前办公场所所在地:渝中区目前企业办公场所为：租赁目前企业办公场面积：750平米（建筑面积）企业规模：40人目前租金：75元/平米/月（建筑面积）,目标客群访谈2

34、,Customer composition客户访谈,部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？有一定的心理距离，但政府定位较为清晰，未来政务中心，城市副中心，发展潜力巨大，目前属于起步阶段，比较适合房地产开发七分熟的开发机遇！对于商用物业来讲还有待配套与片区认知度的提升！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？对于房地产业来讲影响是非常巨大的，相当多的房地产企业面临生死考验，对于现金流的追求是非常迫切的，所以在物业投资与购买方面会及其慎重！3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第

35、二看中的是？第一看中该片区的交通配套，第二可能考虑与主要客户的距离。4、您认为办公区中央空调是否为必要条件？非常必要！5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物业吗？有了解，但不详细，对于其写字楼更为陌生。6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格对于售价暂时还不好说，租金的话可能3540/平米/月,Customer composition客户访谈,背景资料客户姓名：余先生年龄：30岁性别：男职业：区县私营建筑行业董事长助理,背景资料目前办公场所所在地:冉家坝（水晶国际）目前企业办公场所为：购买目前企业办公场面积：670平米（建筑面积）企业规

36、模：200人目前租金：（建筑面积）,目标客群访谈3,Customer composition客户访谈,部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？很看好，环境和交通都不错！商业、物业配套还有待完善！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？不会，全球的金融风暴对我们行业的影响不大！3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第二看中的是？第一是办公的环境；第二就是价格4、您认为办公区中央空调是否为必要条件？非常必要！5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物

37、业吗？知道MOCO是精装小户型，但是不知道有写字楼！6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格售价8000元/平方米(现在水晶国际的价格),租金可能50/平米/月.,Customer composition客户访谈,通过访谈的重点关注点：,一：对本项目所在片区发展非常看好，认为有较大升值空间，比较关心中国第三新区的政策性扶持，认为对区域是极大的利好但目前商务氛围还有待提升！,二：部分选择该片区主要是与自己客户距离或者政策性产业导向相匹配！,三：对物业本体比较在意，90%以上期望有中央空调，对电梯配置比较在意！,Customer composition客户访谈总结,对于本项目

38、的车位部分，思源建议：在总体车位的管理上，尽量保证本项目写字楼部分的车位配比，已满住目标入驻企业客户的要求。,根据对主城区约60个中高端写字楼项目的调研，分析目前主流写字楼与竞争项目的产品特征，结合客户访谈的结论，思源对MOCO的内部配置建议：,Customer composition产品建议,每层均设置男女卫生间（如果无法重新设计与修改，建议仍然在现有条件下进行分割）,优化建议一：,20层以下低区，单层内无法同时容纳男女卫生间，对使用者带来一定的不便。,Customer composition优化建议卫生间,优化建议二：,安装中央空调,目前市场上安装中央空调的写字楼项目均价比不安装的高出18

39、00元/平方米。,Customer composition优化建议中央空调,为优势指标,MOCO在车位配置、物业管理、物业形态、企业品牌、轨道交通与周边竞争项目相比占有相对优势。,A：相对扬子江商务中心，MOCO在内部配置、大堂装修、外立面效果以及道路交通上也占有优势，但价格优势不明显。,B：相对财富中心，MOCO占有价格优势，在大堂装修、电梯配置上则优势不足。,C：相对于上丁企业园区（高层），MOCO在大堂装修、内部配置、外立面效果以及道路交通上占有优势，但上丁企业园区价格则占有较大优势。,Customer composition项目竞争态势分析,根据以上分析可知，龙湖MOCO相对于区域内的写字楼类项目已经具备较强的竞争力。,在当前的市场情况下，大量的替代性产品（商务公寓和小户型住宅等）与龙湖MOCO的写字楼部分构成了一定的竞争关系。但是龙湖MOCO对于公司办公环境和展示形象有较高要求的写字楼客户有较强的吸引力。,MOCO做为北部新区重要的商务办公标杆，未来竞争形势多样化：一方面是区域内大体量的已建成商务写字楼，第二方面受CBD综合商务办公内核影响，第三是来自石桥铺高新园区等产业格局相似办公商务中心的竞争。,Customer composition项目竞争态势分析,饮水思源合作致远！,