天津市于家堡区域房地产市场分析.ppt
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1、于家堡区域分析,项目发展部,于家堡区域情况,发展条件,于家堡中心商务区位于塘沽区海河北岸,东、南、西三面临河,北至新港路。功能:建设环渤海地区的金融中心,国际贸易中心,信息服务中心吸引现代综合服务业入区与开发区商务区共同构成滨海新区中心商务区。,于家堡区域情况,区域规模,1,2,4,3,5,6,于家堡中心商务区规划面积3.46平方公里,规划人口3.5万人。与响螺湾中心商务区隔河相望,共同形成中心商务区,将成为天津的“陆家嘴”。,于家堡区域情况,区域定位,于家堡中心商务区定位为金融中心,特别是OTC柜台交易市场的进驻使于家堡金融区将聚集国内外金融、保险、证券、跨国公司总部或区域总部,并吸引法律、
2、会计、广告、咨询、信息服务等现代服务业入区,将建设成为环渤海地区金融中心、国际贸易中心和信息服务中心。,于家堡区域情况,区域规划,规划期限:整体用510年的时间:1年启动开发、3年全部建设、5年初具规模、10年基本完成。规划概念:遵循以中央大道贯穿、组团式发展城市空间的思路,分区规划为市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住等功能。规划建筑总体量为722万平方米。,于家堡区域情况,区域现状,于家堡金融区起步区1.1平方公里,内有1320户居民,32个单位的拆迁工作已全部完成。起步区内年内开工楼宇12栋,建筑面积达110万平方米,投资金额20亿元。其中包括综合服务中心、于家堡金融会议中心
3、、会展中心、办公楼等。(图为在建设的于家堡金融办公大楼),于家堡区域情况,交通状况,京津城际铁路的进入,使北京到于家堡仅需45分钟的时间。交通枢纽于家堡站承担着京津城际铁路,B1、B2、Z1三条城市轨道交通线路及出租车、公交车等交通工具的换乘任务。B1线由汉沽经中新生态城、东海路、于家堡至大沽地区的地铁专线;B2线则是由石化区经于家堡、塘沽至滨海站的地铁专线。Z1线南起子牙产业区,途经团泊西北、银河广场、胡家园、咸水沽、于家堡至北疆的地铁专线。,于家堡区域情况,交通状况,同时引一条支线至天津滨海国际机场,可以通过高速铁路在半小时内顺利抵达机场。未来于家堡金融区将有80居民和来此的工作者出行采用
4、公共交通方式,60通过轨道交通到达20通过公交车到达。,区域市场分析,于家堡区域为新规划商务区,整体定位为环渤海经济区北方金融中心,与响螺湾商务区隔河相望。现响螺湾有41项目已签约开工。以下主要通过响螺湾与于家堡的比较阐述该区域市场情况。,区域市场分析,响螺湾现有项目情况,目前,响螺湾商务区已有32个项目开工建设。预计2009年年内响螺湾开工建设的楼座将达38个,项目将达41个。,区域市场分析,区域市场分析,区域市场分析,项目招商政策 响螺湾投资优惠政策:在2006年6月前签订投资合同的项目,政府收取的土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套;2006年底之前签约,80%用于支持项目建设或项目
5、配套;2007年底前签约,50%用于支持项目建设或项目配套。配套工程费用总计400元/平方米,2006年减免50%,2007年减免30%。可以理解,当时的投资优惠政策可以理解为几乎等同于“零地价”出让。,区域市场分析,商业市场情况 现区域内尚无商业设施,周边商业区主要为塘沽区、响螺湾中心商务区及开发区。现塘沽老城区及开发区商业市场业态种类齐全,高中低档次完备,辐射范围大,认知度强,发展成熟;响螺湾中心商务区整体规划以写字楼为主,存在一定体量的大型高端商业,但现处于开发初期,需要较长时间的培养。,区域市场分析,塘沽区商业市场 商业市场情况,洋货市场商圈与解放路商圈是塘沽区传统商圈,形成时间较早,
6、发展成熟。响螺湾是规划滨海新区CBD区域所在地,目前尚处于开发阶段,后期将会有大型高端商业进驻,但周期较长。,区域市场分析,塘沽区商业市场解放路商圈 商业市场情况,项目沿解放路步行街(金街)两侧分布,形成聚集效应,商业气氛浓厚,人流量大。目前沿解放路延长方向的发展基本完成,近期发展空间小,尚无潜在供应量。,区域市场分析,塘沽区商业市场洋货市场商圈 商业市场情况,商圈位于津滨高速延长线,津滨轻轨塘沽站附近,交通便利,人流量大,商业成熟;项目分布在津滨轻轨塘沽站1公里范围之内,主要分布在津滨高速延长线两侧;目前发展已基本完成,尚无未来潜在供应量;,区域市场分析,开发区商业市场 商业市场情况,开发区
7、商业分布具有新区发展特色,按规划区域商业有5个区级商业中心,现已形成3个,至2010年,5个区级商业中心将形成;2010年,5个区级商业中心将完全形成;区域商业从2001年开始起步,形成时间较晚,商业形式新颖,以购物中心为主的商业形式占主流,客户以开发区工作、居住为主,客流量比塘沽区商业中心要小;居住为主,客流量比塘沽区商业中心要小;,区域市场分析,响螺湾商业市场 商业市场情况,目前区域属于开发阶段,自2010年开始,年均供应量在6-9万平方米。整体区域先期发展商务配套类商业,随着区域的发展,将发展大型综合商业。先期整体定位为中高及高端商业体。,区域市场分析,写字楼市场情况 区域内现已有确定的
8、商务楼10余栋,总建筑面积110万平方米左右。届时,OTC柜台交易市场、于家堡金融博物馆和一个金融服务中心将首先开工建设。整体于09年底完成基础施工,其功能定位为金融大厦,其中还包括一家五星级酒店。其他开发型公建尚无明确开发节点。周边写字楼主要集中在开发区及响螺湾中心商务区。目前区域写字楼供应较少,总供应量在50万平方米左右。同时由于经济危机的影响,很多已立项的项目减缓了项目开发速度。按照现有已定及规划判断,2013-2015年中心商务区及开发区将集中放量,预计写字楼年投放量将达到30余万平方米,为天津整体写字楼市场的一半左右。,区域市场分析,区域市场的供应情况 写字楼市场情况,集中放量将达到
9、峰值,竞争压力较大。,区域市场分析,现有市场供应情况 写字楼市场情况,滨海新区办公物业市场发展晚,自2005年后分布逐渐集中,区域商务氛围有较大改善。滨海金融街以及航运服务区内项目的入市,使区域办公物业在规模和品质上都有较大提升。,区域市场分析,未来市场供应情况 写字楼市场情况,新增项目的档次和品质方面都有很大提升,推动区域写字楼市场走向成熟。,区域市场分析,空置率、租金及物业费 写字楼市场情况,区域市场分析,空置率、租金及物业费 写字楼市场情况,租金:目前区域内写字楼档次普遍不高,租金水平主要取决于所处地段。开发区内的写字楼,由于周边配套设施完善,租金高于保税区,乙级写字楼租金为2.5-3.
10、6元/天*平米,普通写字楼的租金在2.5-3.0元/天*平米。保税区内的写字楼,由于区域起步较晚,配套设施相对缺乏,区域内乙级写字楼租金为2.0-2.5元/天*平米。入住率:区域办公物业整体入住率达85%以上,市场需求旺新入住项目由于入住时间短,空置率相对较高。物业费:区域办公物业的管理水平一般,目前均由国内或天津本地物业公司理,无国际知名物物业费业服务公司。l乙级写字楼的物业费在16-18元/平米*月,普通写字楼低于6元/平米*月。趋势:短期内受金融危机影响,租金上涨受限;长期来看,区域内起始租金水平较低及未来产品档次大幅提升的双重驱动力下,其租金水平有一定上涨空间。预计未来在响锣湾、于家堡
11、区域集中供应后,需要一定消化时间,短期内空置率较大。区域经济环境提升以及产业快速发展带动需求不断增长,预计长期市场将稳定发展。,区域市场分析,产品销售价格 写字楼市场情况,2003年起区域写字楼平均售价持续增长,2008年达到11,300元/平方米。虽然区域写字楼价格与市内优质写字楼价格仍有一定距离,上涨趋势较强,年均上涨33%。短期内受金融危机影响,预计价格下降5%左右。,区域市场分析,主要销售项目 写字楼市场情况,区域项目价格低于全市整体水平,除了区域商务氛围不够成熟外,项目自身软硬件设施是制约项目价格水平提升的主要因素。区域写字楼的价格受配套设施完善程度的影响较大,目前开发区乙级售价在1
12、3,000-14,000元/平米,而保税区则在9,000-10,000元/平米。尽管项目销售均价低于天津的整体平均水平,但出售率较高,消化时间短。未来销售速度将会随项目集中供应而放缓,同质化项目受影响较大。,区域市场分析,小结 写字楼市场情况,未来区域写字楼供应量大,竞争激烈,具有良好品质和优质管理服务的产品将在激烈的市场竞争中凸显而出。同时,区域政府对中心商务区的投入及开发程度将起着决定性的左右。,区域市场分析,酒店市场情况,天津与上海、北京等区域相比,酒店市场发展较为缓慢,且整体品质较低。现今,随着天津定位的明确,酒店开发增长迅猛,特别是滨海新区经济中心位置的确定,酒店将进一步较大体量聚集
13、。现与本区域有借鉴性的要为响螺湾中心商务区,现已敲定的项目中,多个项目含有酒店产品,加之未来在开发区及东疆保税港区均有酒店项目的开发。届时,酒店业将得到较快的发展,同时也将面临较大的竞争压力。,区域市场分析,现有项目列表 酒店市场情况,区域市场分析,未来项目资源 酒店市场情况,区域市场分析,市场供应情况 酒店市场情况,截止08年底,区域内已有四星级以上酒店13家,提供客房3219间。2000年以后区域内四星级发展缓慢,五星级酒店迅猛发展。现有四星级酒店占总体供应量的58%,四星占42%。至2012年底,区域内新增酒店3家,房间1820间,其中有大体量五星2家。,作为天津的副中心天津滨海新区核心
14、区,区域整体商务市场逐渐成熟、发展,辐射能力加强。未来,五星级酒店将成为区域内市场供应主流。,区域市场分析,酒店经营情况 酒店市场情况,区域五星级酒店起步较晚,自2002年两家先后酒店入市后,为了培养市场,营业前期价格偏低。2003年,受非典影响,优质酒店价格小幅下降,2004年初才缓慢恢复。2008年,随区域市场环境成熟、夏季达沃斯召开等利好因素影响,五星级酒店酒店价格普遍上涨,达到960元/天*间,高于全市整体房价,约4%;由于优质四星酒店滨海假日升级为五星,以及受低价位的新增项目进入影响,四星级酒店整体价格水平略有下降。,2009年受经济危机影响,高品质五星级酒店价格涨幅有限,品质不高的
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