临湖商业计划书n.ppt
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1、泰达集团,时尚广场临湖商业计划书,致:,2,目录,市场分析,第一部分,4,百货店分布图,开发区商业市场分析百货业,5,塘沽、开发区拥有各种档次、规模的百货商店5家,总营业面积11.7万平方米,其中,塘沽解放路商业街上4家,开发区有1家。,开发区商业市场分析百货业,6,超市供给分布图,开发区商业市场分析超市业,7,现时总供给为41500平米,都位于中心商业圈内。滨海新区拥有五千平米以上的大型超市3家,中小型超市4家。其中,塘沽区有2家大型超市,其余的均坐落于开发区。,开发区商业市场分析超市业,8,翠亨社区,康翠社区,华纳社区,泰丰社区,社区商业分布图,开发区商业市场分析社区商业,9,社区商业规模
2、情况,开发区商业市场分析社区商业,10,体育休闲场馆分布,开发区商业市场分析体育休闲业,11,体育休闲场馆情况简介,开发区商业市场分析体育休闲业,12,社交场所分布,开发区商业市场分析社交场所,13,社交场所服务内容,开发区商业市场分析社交场所,14,咖啡店情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,15,酒吧情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,16,歌舞厅情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,17,洗浴及其他场所情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,18,文化经营场所分布,开发区商业市场分析文化经营场所,19,文化经营场所情况,开发区商业市场分析文化经营场所,20,大型餐饮场所情况,开发
3、区商业市场分析大型餐饮,21,综合上述商业的调查,我们提炼出如下的商业观点:满足品质化提升 关注精神层面需求,基本生活配套已经完成,商业形式需要更加多样化与专业化,精神需求需要提上日程。友谊商城满足了高端人群的“衣”的需求翠亨广场满足了开发区人们“吃”的愿望乐购方便了开发区居民基本的生活保障开发区作为移民城市,文化感匮乏。有着开发区特色的商业现象有待正确的引导高消费商业场所不匮乏(酒店、高尔夫、餐厅)与文化娱乐商业的匮乏形成鲜明对比。(书店、酒吧)奢华品味与文化有形还要有神消费需要引导,体验性消费的精神价值远远大于物质价值,观点&分析,22,关注开发区最有消费力的阶层,关注他们的消费动向。政府
4、人员、外籍员工、白领一族消费也需要亲和力,特别是最有消费能力的阶层。身处他乡、工作压力、物质的丰足、精神的空虚,需要情感的归属和宾至如归的感觉。开发区目前还是没有脱离钟摆式消费状态。同一个体在不同场合、不同时间拥有不同的社会角色和消费需求,我们主张把握他们8小时以外的生活空间。,锁定终端消费者,掌握其多种社会角色与需求,观点&分析,23,后海星巴克咖啡,观点&分析,24,后海星巴克咖啡,观点&分析,25,后海的酒吧,观点&分析,26,后海的酒吧,观点&分析,临湖商业主题定位,第二部分,28,SWOT 分析,项目优势湖景景观,视野辽扩,没有城市建筑的压迫感。前沿时尚的单体玻璃建筑,通透性强。与湖
5、面景观有很好的协调性。周围有9万平米的国际会展中心、能容纳4万观众的泰达足球场、设备齐全的健身馆等商业配套。,项目劣势远离开发区生活配套区,即离开发区传统商圈很远。周边没有成熟的社区,人烟稀少。住宅区集中在第一大街、第二大街、第三大街、第四大街(高档别墅区)。单体建筑使用面积普遍较小,使用面积10多平米的4个,3050的8个,100200平米的2个,200平米以上共有4个,最大使用面积为480。,发展威胁目前开发区的商业形式正走向丰富,很多开发商正在努力寻找商业品质提升的突破口,如市民广场、翠亨广场。开发区内重品质、文化层面的消费需求很快就会得到市场的呼应和满足。时间不会太久。,发展机会目前开
6、发区中高端商业存在着市场空白开发区人群具有国际性、高知性、购买力强的特点开发区目前有73个国家,3700家外商投资企业,国际化、时尚化商业市场发展空间很大。,临湖商业主题方案一,时尚生活空间(定位于中高端),30,商业定位,商业定位:时尚生活的中心、精神交流的家园关键词:品味、时尚、文化概念消费:提高消费投入,倡导消费环境、消费文化,消费一种新的生活方式。诠释收入不是身份的象征,品位才是身份的体现。定位支持:开发区人群具有国际性、高知性、购买力强的特点开发区精细化中高端消费市场的稀缺,方案一:时尚生活空间,31,现代国际化主题风格,拒绝世俗的喧闹,追求舒适的闲散和贵族情调。强调国际化风格,坚守
7、品味,领导时尚生活潮流。五六个同事、三四个密友、两个恋人、一个家庭,信息沟通、情感表达,倡导8小时以外的生活状态。城市的精灵左岸、后海、外滩,方案一:时尚生活空间,32,北京亚地里亚意餐,方案一:时尚生活空间,33,方案一:时尚生活空间,北京亚地里亚意餐,34,新天地一茶一坐,方案一:时尚生活空间,35,方案一:时尚生活空间,新天地一茶一坐,36,新天地音乐餐厅,方案一:时尚生活空间,37,方案一:时尚生活空间,新天地音乐餐厅,38,透明思考餐厅,方案一:时尚生活空间,39,方案一:时尚生活空间,透明思考餐厅,40,方案一:时尚生活空间,透明思考餐厅,41,后海的时尚咖啡厅,方案一:时尚生活空
8、间,42,中国文化主题风格,只有民族的才是世界的,体现中国文化特点。满足很多外籍人士对中国文化特色的浓厚兴趣,立足传统、超越传统。结合开发区“注重洋化而轻文化的现状”,将临湖商业洋为中用。将中国风格主题化江南小镇岳麓山屋蜀国演义将中国风格现代化,时尚化,主张西为中用外部建筑风格与内部装饰风格的完美组合包容开发区文化的多面性和差异性,这是城市化进程的必然选择,方案一:时尚生活空间,43,云南菜茶马古道,方案一:时尚生活空间,44,方案一:时尚生活空间,云南菜茶马古道,45,湖南湘菜岳麓山屋,方案一:时尚生活空间,46,方案一:时尚生活空间,湖南湘菜-岳麓山屋,47,茶馆,方案一:时尚生活空间,4
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