苏州商圈分析暨石路中心国展项目调研报告.ppt

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1、石路国展项目招商沟通手册,2012.12,PART1:城市概况PART2:项目及商圈概况PART3:苏州商业市场现状PART4:项目定位及方案展示（初步定位，有调整空间）,PART1 城市概况,2011年苏州的国内生产总值（GDP）为10717亿元人民币，总量居中国大陆第6位（仅次于上海、北京、广州、深圳和天津）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。人均国内生产总值为10.24569万元，人均收入突破1万美元，列中国大陆第八位、华东地区第二位（已超越上海）。,苏州，长三角地区的地理中心，太湖之滨，长江南岸的入海口处；GDP和人均国内生产总值分别居中国第6和第8，骄人业绩，奠定了中国

2、东部长三角经济门户地位。1.6万美元的人均GDP标示着苏州已经迈入购物中心大发展时代。,城市属性-经济门户,不仅拥有具国际竞争力的工业园区，有东方水城之称的苏州是国务院公布的第一批重点保护的历史文化名城之一，具有二千五百多年历史，拥有全国著名的历史名门。良好的人文环境吸引了大量的国内外投资者。,苏州城始建于公元前514年，距今已有2500多年历史。是全国首批24个历史文化名城之一，全市现有市级以上文物保护单位690处，其中国家级34处、省级138处。保存完好的古典园林60余处。,苏州历史,全市户籍人口637.66万人，全市常住人口1300万。已经成为仅次于深圳的全国第二大移民城市。,苏州人口,

3、城区规划,老城区保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌，被称之为”东方威尼斯”。,城市属性-文化门户,城市属性-长三角经济圈,长三角经济圈已经成为继美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英国以伦敦为核心的城市群、欧洲西北部城市群后的世界第六大经济圈城市群，经济实力强劲。,城市属性-长三角经济圈,包括上海市、江苏省和浙江省,区域面积21.07万平方公里，共16座中心城市的区域。这一地区以全国2.1%的土地、11%的人口，创造了全国22.5%的GDP，和全国31.5%的财政收入。苏州作为上海的后

4、花园，近年来在经济规模、产业布局、道路交通、商业发展等方面均飞速发展。经济总量已跃居江苏省第一，全国地级市第一。,高铁京沪、沪宁高铁等,机场上海浦东国际机场虹桥国际机场苏南硕放机场等,高速公路沿江高速、沪宁高速、苏沪高速、绕城高速、苏嘉杭高速、沈海高速等。,城市属性-交通格局,苏州，拥有发达的水、陆、空交通路网，到“十一五”期末全市高速公路里程达到523公里，2020年将达到670公里，全市27个中心镇上下高速公路的平均时间为10分钟，高速便捷的路网，将苏州有效融入长三角经济城市群发展进程中，有利于苏州商业网点规划布局的快速发展。,城市属性-产业结构与500强,苏州，以传统的旅游为服务业主导产

5、业，以电子信息产业为工业支柱产业，大力发展新兴产业新能源、医药及生物技术、新材料、石化及精加工。截至2010年，全市共有118080家工业企业，主营业务收入2000万元以上企业9766家。全市实现工业总产值284,836,867万元。世界500强企业在苏州投资的有81家，投资项目多达188个。良好的第二产业基础给苏州带来强劲的可持续发展动力，带动人均消费的提升。,城市属性-城镇居民生活质量,苏州，商业零售总额与人均可支配收入、消费支出逐年递增，其中，2011年人均可支配收入突破33000元，城市居民购买力大，商业发展有很大潜力空间。,城市属性-城市名片,国际花园城市、全国文明城市、国家园林城市

6、、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、中国最具经济活力城市、国家生态园林城市（首批试点）、国家卫生城市、中国历史文化名城、中国十大最具投资价值城市、全国双拥模范城市、中国十大宜居城市。,PART2 项目及商圈概况,石路商圈公共交通十分便利，仅仅项目周边石路南和石路老街坊就有40路车经过。,石路商圈-交通分析,石路商圈核心消费人口60万，以西北方向为主体，次级核心消费人口72万，边缘辐射人口88万；石路商圈日流量维持在20万人次以上。石路消费人口主要受益与传统市区人口密度较高。,石路商圈-消费人口,石路商圈核心辐射圈（吸纳75%）：东1km西6km南3km北6.5km西北9km石路商圈次级辐射圈

7、（吸纳20%）：东至东环、南至宝带路、北至相城核心元和、西涵盖整个新区石路商圈边缘辐射圈（吸纳5%）：市区,项目位于石路商圈核心位置。石路，苏州中心，苏州商业起源地，附近有虎丘、山塘街、寒山寺、留园等蜚声中外的众多5A名胜古迹，有市体育中心、市演艺中心、运河公园等现代化文化体育设施，有每年吸引100万人流的轧神仙等民俗活动。苏州第二大商贸中心石路商圈，是商务、文化、旅游、购物的宝地。,石路商圈-历史文化,石路商圈整体功能定位时尚与传统结合商业功能区，与其它两大市级商圈形成明显差异，商圈扩容一倍，西扩和南延是商圈发展重点。,石路商圈-商圈规划,三大商圈定位差异点,石路商圈交通十分便利，已经开通1

8、号线与2号线在此汇聚，并设有2个出口（0距离项目），城市主干道快速连接相城、平江、新区，与观前商圈毗邻对接。,石路商圈-交通分析,轻轨（1-2号线）,主干道,1号线干将路（广济路口）：650米2号线（广济路口）：0米，本项目两个出口,广济路（0米）：直达相城、平江区2.9KM金门路（0米）：直达新区3.2KM景德路（50米）：直达观前商圈1.8KM内环高架（2400米）：直达苏州各区,石路商圈核心消费人口以本地原住民、年轻白领和旅游过客为主，属于典型传统与时尚消费结合地；消费构成中食品、交通通讯、教育文化娱乐位列前三。,石路商圈-消费特征,年轻白领,本地原住民,旅游过客,石路商圈整体业态构成以

9、零售主导和升级阶段，餐饮和娱乐快速发展，档次提升力度较大。,石路商圈-业态构成,石路商圈业态分布比例,石路整体商圈内以零售为主，目前处于零售档次提升阶段，以百货和特色街购物街为主；商圈内餐饮业态作为零售的补充业态，目前处于档次提升和扩张阶段；商圈内品质办公和酒店供应少，市场提升和发展空间较大；休闲娱乐业呈现暴涨阶段。,石路商圈典型商场1F租金约20-30元/平米.日，石路步行主街租金约20-30元/平米.日，特色街租金约8-20元/平米.日。,石路商圈-租金水平,周边典型商业物业,1新苏天地2石路商城3茉莉花假日酒店4石路金座5山塘街6西扩商圈7石路步行街8石路美食街9苏州广电演艺中心,周边典

10、型商业物业（新苏天地）,总建筑面积170000平米,其中一期120000平米，总营业面积80000平米，地下2层，地上10层，约1000个车位。主力业态：幸福蓝海影城、海底捞火锅、釜山料理、代官山、避风塘、湘色满园、外婆家、香锅制造、南翔1900和战国策、肯德基、BHG、E.land、seat、欧时力、esprit、only等。,周边典型商业物业（石路商城）,总建筑面积4万余平方米,楼高七层。1-7F百货营业面积34000平方米，停车面积3000平方米。主要品牌：周生生、周大福、耐克、阿迪达斯、依恋、艾格、Tata、欧莱雅、OLAY、李宁、安踏、TISSOT、好孩子、七匹狼等,周边典型商业物业

11、（茉莉花假日酒店）,由洲际酒店集团管理的国际品牌商务酒店，总建筑面积2.9万平方米，酒店共29层，高约99.8米。裙楼共6层，包括酒店大堂、大堂吧、精品商场、中西餐厅、酒吧、桑拿中心、康乐中心、商务中心等，塔楼部分主要为客房区，共有标准客房、豪华套间、总统套房等各类客房293间，主力餐饮松鹤楼入驻。,周边典型商业物业（山塘街）,山塘老街全长360米，始建于公元825年，被评为国家AAAA级旅游风景区。2002年政府开始进行改造。改造后的山塘街被定位为旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街。,周边典型商业物业（苏州广电演艺中心）,苏州广电演艺中心是市中心目前最大的集演出、会展、培训

12、于一体的服务中心。一期，已经运营，总建18000平米，业态涵盖皇家一号、金歌KTV、演艺中心等；二期工程占地面积约11000平方米，规划设计建筑总面积30100平方米，设有大型电影院、各种风格电影厅、多功能演艺厅、文艺培训等设施，沿古城河一面还将建设餐饮、咖啡、茶艺等休闲商业配套设施上约15530平方米，地下约14560平方米，总投资约2亿元，计划到2013年建成投运。,PART3 苏州商业市场现状,商业发展-城市整体规划及发展,城市整体发展架构为：北扩、西育、东进、南优，项目受益于城市大框架发展格局及古城保护性限制开发，本项目所在中心主城区域价值更显珍贵。,商业网点格局：整体商业网点规划为一

13、个板块，二个新功能区，四带，二个商务区。本项目所在一个板块即为市级核心商业板块，二轴的横轴连接观前和石路两个市级商圈向外延伸。其商业发展前景不可限量。,商业发展-苏州商业网点规划,商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-商圈格局,苏州市主要有十五个商圈，其中核心商圈为三个，分别是石路商圈、南门商圈和观前商圈；次级商圈为十个，分别是湖东CBD商圈、湖西商圈、东环沿线商圈、木渎商圈、吴中城南板块商圈、相城区元和商圈、新区狮门商圈、双湖板块李公堤商圈和横塘商圈；还有三个商圈为新兴商圈，分别是平江新城商圈、独墅湖高教区商圈和沧浪新城商圈。,观前商圈整体业态组合比例,古城区三大商圈业态分布比例相差不大，均

14、以中高档商业业态为主，三个商圈零售业占了绝大部分比例。占比例较大的依次为餐饮、休闲娱乐，旅游和金融业。,南门商圈业态分布比例,石路商圈业态分布比例,石路商圈业态档次分布比例,观前商圈整体业态档次组合比例,南门商圈业态档次分布比例,商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-业态特征,商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-租金水平,苏州商圈租金最贵为观前商圈和石路商圈，其租金年增长势头保持在10%-15%。,苏州主要商业区1F平均租金水平历年发展现状,商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-商圈特征,苏州商圈发展目前较好主要5大商圈，其中，核心商圈位于主城区，目前处于业态调整和档次提升阶段，少量高端物业

15、；工业园区依托超前规划和中高端客户聚集，发展物业以中高端为主。,PART4 项目定位及方案展示（初步定位，有调整空间）,项目整体构思技术经济数据,二期用地,本项目位于苏州繁华的石路地区，与著名的石路步行街相邻，北临金门路，南及东临爱河桥路，西靠广济路，并有地铁7号线通过且有两个出入口位于基地内。基地整体呈长方形南北长约250米，东西宽约95米。整个地块功能完善布局合理，交通环境优越，人流量充沛，有很好的商业发展前景。根据现实情况，本基地内建筑工程分两期开发，南区（一期开发）南北方向长约90米，北区（二期开发）南北方向长约160米。总建筑面积28万方，占地面积2.2万方，容积率10.64，绿地率

16、8.4%，其中一期建筑面积9.5万方，一期商业裙房面积2.7万方。,项目整体构思一期效果图,项目整体定位,古城核心双轻轨旁文化都心城市综合体,区位价值：项目地处苏州石路核心地段，占据石路经济区核心原点位置；交通价值：坐拥便捷的交通优势（地铁1、2号线），区位交通优势明显。,文化都心：开发主题以融合文化特色，一座集公寓、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和会议中心为一身的建筑综合体；城市综合体：丰富的产品，完善的功能，驱动石路商业升级，驱动石路“升位”。,项目功能定位,【融合科技环保概念，高端文化休闲体验与一体的纯正城市综合体】,购物中心,酒店式公寓,五星级酒店,豪宅,会议中心,文化休闲,科技环

17、保,游泳池,精品百货,高端购物中心,首创苏州科技环保型综合体,高端时尚公寓,高端酒店产品,高品质住宅,公共配套功能,融合文化产业,公共配套功能,品牌连锁百货,项目形象定位,萃取2500年商业精华,石路自古是苏州商贸文化发源地，古有唐代诗人李绅“烟水吴都郡，阊门驾碧流。绿杨浅深巷，青翰往来舟”，充分说明石路自古就是苏州商业繁华之地,南区业态组合（初步）,苹果体验店,生活服务配套,咖啡屋/茶餐厅,南区一层业态平面图（初步）,高端珠宝区,高端珠宝区,高端钟表区,高端钟表区,高端钟表区,高端珠宝区,国际精品,国际精品,国际精品,国际精品,奢侈品精品专卖店,兰博基尼展示店、欧米茄旗舰店,【业态呈现：精品零售/生活服务】,南区二层业态平面图（初步）,【业态呈现：饕餮盛宴】,中式餐饮,特色餐饮,异域风情美食,西式餐饮,【业态呈现：商务减压】,南区三层业态平面图（初步）,娱乐会所/酒吧,健身会所,足浴/桑拿,高端SPA,高端餐饮,南区四层业态平面图（初步）,【业态呈现：品位休闲】,VIP会所,南区五层业态平面图（初步）,【业态呈现：艺术空间】,THANKS!,