南通房地产楼市白皮书.ppt

《南通房地产楼市白皮书.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南通房地产楼市白皮书.ppt（62页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、CONTENTS,【政策篇】政策“一宴定天下”楼市“速冻”何时融？【土地篇】2011南通土地解读【成交篇】2011南通楼市成交分析【区域篇】2011南通楼市区域解读【楼盘篇】2011南通纵楼盘动态解析【营销篇】2011南通地产营销全攻略【房贷篇】房贷利率“浮”声依旧 信贷杠杆撬楼市【调查篇】2011南通购房者百态脸谱【预测篇】2012南通楼市展望,政策“一宴定天下”楼市“速冻”何时融？,房产税 一房一价 加息 限购令 保障房 住房公积金 以房养老 婚姻法新解、加名税,2011年调控政策解读,2011年货币政策解读,货币政策货币政策持续收紧，信贷投放同比下降：2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋

2、势，存准率、利率不断上调。今年一年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。而12月下调一次存准率后，大型金融机构存准率达到21%；央行还分别在2月、4月和7月加息25个基点，目前，一年期存款利率为3.50%，银行贷款额度吃紧，各地纷纷上调首套房贷首付比例。,2012年调控政策走势解读,中央政治局：明年坚持房地产调控政策不动摇李克强:我国明年继续实行房产调控政策措施住建部：明年保障房开工量减少 但加大资金投入人大报告:房产限贷限购明年或放松社科院：明年一季度或现拐点,未来走向存准率三年首降，各方对于楼市调控方向的争议和试探进入白热化。作为今年最严厉的调控措施，有12个城市的限购政

3、策将于本月底的到期，是去是留，牵动着行业的每一根神经，也考验着地方的政府的财力。楼市的调控正进入关键期，一方面承担着保增长的重任，享受着货币政策放松渗透过来的些许甘霖；另一方面，仍将面临严厉的调控政策，夹缝之间，将如何走向？返回,2011年南通楼市土地调查,历经一系列楼市调控组合拳锤击的2011年终将落下帷幕，政策给楼市带来的冲击却余波未了，无论是开发商还是购房者，在这一年中都随市场感叹风云变幻，几经浮沉。土地市场也难逃影响，各大房企纷纷缺席土地盛宴，流拍现象不断出现、底价出让更是普遍，现场竞价也是难得一见。在房地产市场“最艰难复杂的一年”中，南通土地市场也经历了“难过”的12个月，南通搜房网

4、特别推出楼市白皮书，来回顾、总结这一年的土地市场。,2011南通市县土地成交,2009-2011南通市县土地成交对比,2011南通市区土地成交分析,2011南通市区三大板块土地成交分析,回顾2011年市区三大版块的土地拍卖，流拍似乎成了常态，不少地块甚至挂牌2-3次也难有开发商亲睐，所以全年的住宅地块出让落入低谷，9幅的总数与往年不能相比。2010年大热的港闸区在2011年仅仅成交了1宗地块，大跌眼镜，反而是开发区给力，出让了5宗地块。在南通市区三大版块的成交中可以看出，普通住宅用地明显难敌商办地块以及保障房地块的出让数量。都说政策调控对住宅项目影响的同时反而助长了商业地产的发展，可以窥见一二

5、。在尽管港闸区数量少，但是楼面均价达到4188元/平米，是三个版块中最高的，反而是开发区虽然数量多，但是成交价低，在均价2112元/平米以下。,2011南通市区拿地房企TOP10,2011南通拿地房企TOP10,2011年南通楼市成交分析,2011年可以说是房地产经历的又一次厉政年。从中央1月26日出台的新国八条到后期一连串的政策炮轰，限购令、限价令、银行限贷、加息、存准金上调等众多调控措施集体出击，使得本来就不稳定的楼市，更显跌宕起伏。楼市销售和调控政策的博弈从年初一直坚持到年尾，那么在这场博弈战中，南通楼盘和调控究竟谁是2011年最后的赢家呢？南通搜房网整理分析了2011年南通市区主要在售

6、楼盘的成交数据，为您独家呈现！,2011年南通市区主要在售商品房成交,根据南通房产信息网显示，搜房网数据监控中心统计，2011年南通市区所有物业类型总共成交11041套，成交面积为138.97万平方米。三大区域不同物业类型的成交住宅成交最多，为8888套。另外别墅成交145套，办公成交1428套，商业成交580套。,2011年南通市区住宅成交分析,据搜房网数据监控中心统计：2011年1月到12月，商品住宅共成交8888套，面积达106.28万平方米。全年成交最高峰在1月、低谷位于10月11月12月，各月走势也波浪起伏，其中红五月与8月金九月住宅成交比较喜人，但十月开始，成交则开始转冷。,201

7、1年南通市区住宅成交分析,据搜房网数据监控中心统计：各区成交情况仍然保持传统，由崇川领跑，全年成交套数最多，高达5073套，绝对捍卫了其作为“主城”地位；港闸区自八月后，表现也可圈可点，年成交2672套；而开发区则以1143套的成交量位居第三位。,2011年南通市区住宅成交分析,2011年南通商品住宅成交排行前十新鲜出炉，恒盛尚海湾以935套的销量成为全市销冠，恒盛豪庭以661套位居第二，世伦名郡以566套位居第三。从榜单上看，崇川区、港闸区的占据了榜单的绝大部分，而开发区华润置地橡树湾能以547套挤进第五。,2011年1-12月南通商品住宅成交排行TOP10,2011年南通市区别墅成交分析,

8、据搜房网数据监控中心统计：南通楼市2011年别墅成交1月以55套的成交量遥遥领先于其他月份，总体看来上半年市区别墅成交要明显好于下半年，目前市区别墅只要以开发区别墅居多，而下半年别墅市场则明显清冷，成交只有零星几点。,2011年南通市区别墅成交分析,从市区各物业类型成交占比情况来看，目前南通别墅成交还算是比较少的，紧紧只占据商品房市场1%。,2011年南通市区商业成交分析,据搜房网数据监控中心统计显示：2011年南通商业套数成交参差不齐，12月成交套数领首，2月最为惨淡，自下半年8月开始有所回暖，这与众多投资客转向商业有关，尤以中南城开业后带动的商业发展最为明显。,2011年南通市区商业成交分

9、析,从图中可以明显看出，2011港闸区商业可谓笑傲全城，以320套的绝对优势领先商业市场，这与北区的大力发展有很大的关系，崇川区100套、开发区59套商业成交落差则十分明显。而作为龙头老大的崇川区自中南城开业商业才日渐红火。,2011年南通市区写字楼成交分析,据搜房网数据监控中心统计显示：2011年南通市区办公等共成交1428套，从上图可以看出2月份、10月份成交量表较少；3、4、5、7、8、9月比较平均，都在100套左右波动；1月、12月成交量相对高些，12月份最高，为242套。整体来看，办公市场比商业市场成交要好很多。,2011年南通市区写字楼成交分析,从图中可以明显看出，崇川区以及港闸区

10、在写字楼成交上可谓势均力敌，优势较为明显，港闸区作为崛起比较快的潜力区域，在住宅非住宅市场都表现不俗，开发区由于自身非住宅的楼盘本身就少，所以大幅度被落在后面。未来随着城市的规划发展，哪个区将镇守顶峰，让我们拭目以待。返回,2011南通楼市区域解读,楼市风变，市场战乱，调控政变，把脉楼市。2011年，南通各区域楼市都有不断涌入的新鲜血液的庞大购房团队,崇川区,2011年，南通市场风云际会，作为最核心的区域，崇川区面对了更多其他区域不断发展的挑战。从昔日的一枝独秀，到如今的几足鼎立，南通楼市硝烟四起。作为南通最繁华的区域，崇川区仍以其独特的优势傲立于不败之地。,南通崇川区发展规划,关注“新”崇川

11、 新城区VS新东区,新城区板块：南通新城区位于主城区、狼山风景区与南通市经济技术开发区之间。2003年8月，南通大学新校区开工；2004年3月，体育会展中心开工；2005年2月，中央商务区整体出让新城区建设如火如荼之际，市委市政府又及时加码，加快推进新区建设。新城区开发，被称为“全面提升南通城市综合竞争力的巨大引擎”。与此同时，新区建设的如火如荼也带动了我市房地产业的扩容、升温。由于摆脱了老城区土地制约的瓶颈，新开发楼盘不再像螺丝壳里做道场，而是把人性化的设计理念、高品质的景观环境逐一展现，让通城百姓见识了和谐精致的人居精品。,新东区板块：南通新东区位于主城区东部，离南通市中心商圈南大街和正在

12、开发建设中的新城区直径3公里。在城市形态和功能上与新城区遥相呼应，因此定名为”新东区“。崇川开发区新东区地处主城区东部，规划面积20平方公里，紧依母城，距城市商务中心仅5分钟车程，尽得天时、地利、人和。在2006年中国地交会颁奖晚会上，南通新东区获得长三角地区最具活力区域奖，南通市新东区的开发建设，是南通市委、市政府建设百万人口城市战略的重大决策。新东区成为南通对接上海，推进城市化进程的重要区域，被公认为“南通的浦东”。,新城区,新东区,2011崇川区住宅成交走势,崇川区面积大，囊括项目多，因此在整个南通市区楼市成交量一直占比很高。2011年崇川区共计成交4946套。2011年楼市受调整政策的

13、影响很大，从成交走势看，2、3、6、7、10月是成交不理想，11月份更是进入成交低谷仅成交48套。,2011崇川区住宅销售套数排行,港闸区,楼市风变，市场战乱，调控政变，把脉楼市。站在2011年的结点，我们有必要对这一年来港闸区的“心路历程”进行一次好好总结，是喜是悲？我们都将以客观的角度，运用真实的数据进行剖析，不仅是为了一次总结，也希望借此机会让更多的人看到真实的港闸楼市走向，对于未来变化能有自己的认识,南通港闸区发展规划,2011港闸区住宅成交走势,2011年1月-11月，从上图我们可以清晰的看出，8月份以前港闸区的成交表现平平，并无出彩的地方，而在8月份以后，突然出现猛增，从353套直

14、接升至957套，成色十足的“金九”终于显现。而从整体走势来看，1-11月，港闸区还是以稳字打头。再将2011年1-11月南通市区总成交量与港闸区的成交量进行对比，可以发现，区域成交占有比例逐步提升，特别是下半年，成为了楼市成交不可置否的“领衔人物”。,开发区,目前南通开发区已成为长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业集聚地以及日资最密集地区之一。南通开发区在籍人口18万人、外来人口8万人。区内银行、海关、税务、工商、宾馆、超市、餐饮等设施齐备。有苏通大桥纪念公园、老洪港风景区、江海风情街、市民广场、市民公园等娱乐设施。近年随着苏通大桥的顺利通车，这一位居大上海城市辐射圈咽喉

15、要塞的城区，成为多方关注的焦点。多年来，南通开发区着力打造“诚信开发区”、“环保开发区”和“平安开发区”，不断营造与招商、安商、富商相适应的“安全绿洲”。,开发区之能达商务区,能达商务区是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性项目，规划选址紧邻开发区南北中轴线通盛大道，在开发区星湖大道（336省道）北、通盛大道以西、宏兴路以南、新开北路以东，规划面积约140公顷，总开发建筑面积约205万平方米。能达商务区项目于2007年7月被南通市服务业发展领导小组列入南通市现代服务业集聚区，2009年5月申报省级现代服务业集聚区，是开发区建区以来最大的以发展服务业为主导的地产开发项目。,开发区之

16、军山版块,南通发展格局和趋势，使南部新城得以从普通的城市中心升级为长三角北翼中心城市核心。此区域南接20平方公里的能达商务区、苏通科技园，直达苏通大桥；北至新城CBD及高校园区，东西两端则有滨江风景区，正处整个南部新城核心区位。这极大的提升了这个板块的升值价值：一方面，苏通科技园的发展兴起及扩建，增加了区域内的产业人口数量，另一方面，中央CBD的成功建设，也将给整个南部新城带来大量的流动性人口。同时，规划建设中的轨道交通，则进一步强化了对于老城区人口的吸引力，从而形成了“三架马车”齐头并进的人口导入格局，极大地丰富了潜在客源，从而有效地提升了版块的发展潜力,2008年，苏通大桥建成通车、洋口港

17、实现初步通航。正是在这样的环境条件下，江苏省委、省政府直接推动，南通、苏州两市携手努力，充分发挥大桥北翼土地资源优势，借鉴苏州工业园区成功开发建设经验，跨江联动，跨国合作，开发建设出苏通科技产业园。苏通科技产业园发展初步分为三个时期：其中三期以开发中心区和南部滨江娱乐综合发展区为主，结合中心区的建设开发高档次的住宅房地产业，全面提升园区的品质。作为全省开放型经济工作的重中之重、苏通大桥的南通第一站，苏通科技产业园即将建设成一座具有世界领先、国内一流生态环境、人居环境和创业环境的30万人口的宜居新城。,开发区之苏通科技产业园,南通开发区发展规划,2011年开发区楼市成交走势,由上图可以看出在20

18、11年中，南通经济技术开发区楼市成交一直温温不火。受到调控政策一定程度的影响，出现了比较大幅的波动，跌幅明显，尤其是4月份仅成交25套。,2011开发区住宅销售套数排行,2011年南通房价涨跌榜,据搜房网数据监控中心不完全统计，2011年南通楼市主要在售项目中有约24家楼盘在一年中有价格上的变动。其中崇川区11涨3跌，港闸区2涨，开发区2涨，通州区4涨2跌。而根据34家样板楼盘来预估南通的整体房价走势，2011年南通房价平均上涨2.8%，而6大版块普涨无例外。,2011年南通各版块房价涨跌情况,纵观2011年楼市价格的变动，主要在售项目的价格浮动并不大。在宏观调控的大环境下，众多新项目均采取低

19、开的策略，也成功引导了成交。即使年关迫于资金压力，诸多项目也只是做价格上的微调。除新城区外，其他片区均是涨多于跌。看来，抑制房价上涨虽有成效，但整体房价水平仍然远远超出普通居民承受的高度。因此，调控的价格目标，与大多数人的预期还有不小差距。从涨价楼盘的区位分布来看，24家楼盘多数集中于主城区、新东区和通州区版块，其中主城占到了6个席位，新东区更是全年跨度的在售盘价格均上扬。,2011年南通涨跌榜,2011年南通涨幅TOP10楼盘,2011年南通跌幅TOP5楼盘,2011年南通楼市打折优惠分析,根据搜房网数据监控中心的统计，经过了整个11月，撇开那些打着各种旗号隐性降价的楼盘，回到最直观的均价衡

20、量指标，有6家楼盘在11月份中相继提价，而无一家楼盘降价。在“金九银十”黯淡之后，南通楼市却呈现反涨的态势，而且在降价榜上集体缺席，仿佛南通的开发商说好了要给南通购房者一个无风雨也无晴的冬天。（以上为1-11月份数据分析）,2011年南通楼市打折优惠分析,据搜房网数据监控中心统计，截止到12月27日，南通目前共有84家楼盘推出打折优惠活动，其中市区中属近来的热区港闸17盘占片区之首，紧随其后的是主城，共有10个楼盘推出优惠活动。但纵观整个楼市，虽然推出打折优惠楼盘的数目有多有少，但在市场冷淡的影响下，很多楼盘都希望推出吸引购房者眼球的优惠来拯救楼盘的颓势，那么这些优惠带来的效果又是怎样的呢，这

21、只能靠市场检验了。返回,2012年南通楼市纯新盘上市,据搜房网数据监控中心数据显示，2012年南通将有31个纯新盘计划入市，住宅类23个、别墅类1个、写字楼2个、商铺5个。目前楼市成交不太理想，许多楼盘也在观望，2012年入市的新项目将会有增不减，开发商也只是预计推盘，具体情况还有待商榷。,2012年南通各板块新盘上市量分布图,在纯新盘数量上，崇川区以9家的纯新盘数位列榜首，通州区纯新盘7家，数量仅次于崇川区，开发区纯新盘5家位列第三，而港闸区则在2011年表现较为出色，众多品牌房企已悉数亮相，在2012年中纯新盘数量只有1个，其余就是周边县区楼盘，总共9家。总体而言，2012年南通纯新房源数

22、量较少，基本以老盘加推为主力。返回,2011年南通地产营销全攻略,营销之于房地产，虽不能生成需求，却能促进需求。因此，当市场观望情绪浓厚，买卖双方处于胶着状态时，除了加强产品品质、提升内功外，营销活动的开展及创新是非常必要的，谁的营销策略棋高一着，谁就将成功突围。,2011年南通地产营销全攻略,策略一：“36计走为上计”降价跑量成杀手锏策略：说起房地产，首当其冲的就是房价。根据搜房网近期一份置业调查结果显示，66.67%的参与调查的南通购房者认为房价过高，尚不能承受。11月南通52届秋季房产交易展示会上，搜房网记者随机采访了现场的南通市民，很多购房者也表示南通目前房价为到自己的心理价位。开发商

23、们意识到，要想最大化的吸引购房者，唯有在房价上做文章。与其苦苦等待政策变动市场转机，不如“36计走为上计”，推出优惠特价，降价跑量。代表案例：【中港翡翠城】借10月22日开盘之机打出了58万三房两厅还送8.8万产权车位的广告，折算下来才六千多一平米，这则广告无疑像是一枚重磅炸弹，一时间在通城引起热议。即使有着诸多疑虑，这58万三房两厅的房型如何，是真实惠还是噱头，购房者们始终挡不住低价诱惑，涌入售楼处一探究竟。推出这样的低价房源，是否真的促进了销售量不得而知，但是绝对拉拢到了人气。,2011年南通地产营销全攻略,策略二：看房团网上竞拍依托网络平台促成交策略：互联网正在不断渗透并影响着人们的日常

24、生活，这使得传统的消费形态开始发生变化。买房、卖房也是如此。依托网络平台购房的时代正在来临，电子商务在买房卖房中扮演着越来越重要的角色。大型房地产网络媒体拥有庞大的群众基础，同时与网络媒体结合推出独家团购优惠又可规避风险，更为前期购房者所接受。因而网络媒体进入地产商的视野并逐渐获得重视，依托网络媒体促成交成为了新的营销路子。代表案例：【景瑞18号】国庆期间，景瑞18号联合搜房网“搜房拍”活动推出一套特价房源，0元起拍69万封顶，巨幅优惠吸引了众多网友。景瑞18号搜房拍报名页面上线后，访问者火爆，报名人数不断攀升，购房者评论达到2万多条，访问人次超6万，搜房网400电话来电量也是不断增多。最终参

25、与竞拍的网友有112位，竞拍在短短的1分13秒内极速封顶。成功的营销案例让大家看到了房地产与网络结合的优势，房地产销售“淘宝化”在未来也必定会实现，而不只是个噱头。,2011年南通地产营销全攻略,策略三：降价补差价承诺保值 稳定购房者“军心”策略：随着“降价潮”铺天盖地的呼声，部分城市楼盘房价出现大幅下降或是降价引发老业主维权事件的消息时时见诸报端。而楼市一直存在着一个怪现状，未买房的购房者希望房价不断下降，自己占个便宜；而已购房的又希望房价不会下跌，否则吃了大亏。这样矛盾的心态导致众多购房者观望的心态，面对着前景尚不明朗的南通楼市和南通房价，购房者小心翼翼。为了稳定购房者“军心”，打破僵局，

26、重夺市场主动权，给低迷的成交态势一剂强心针，各地开发商相继推出了降价补差价、承诺保值增值营销策略，通城开发商也不例外。代表案例：【中南世纪花城】中南世纪花城为南通较早推出该类营销策略的楼盘，根据搜房网楼盘动态显示，今年10月，中南世纪花城推出“降价回购”措施，承诺自购房之日起3年内房价不下降，如房价下降，中南世纪花城愿以原价回购房屋并承担客户按揭贷款利息。而该楼盘最新动态显示，中南世纪花城承诺现签约购房2年后可无理由退房。,2011年南通地产营销全攻略,策略四：缤纷活动增添楼市活力 拢人心拢人气策略：每到周末或节假日，开发商们都会推出多种多样的活动吸引购房者。纵观2011年全年开发商活动，要一

27、一罗列要费不少周章。但是大概来看，分成三类。温情系列：给业主过生日、亲子活动、养生讲座、关爱青少年；一类是娱乐系列：模特大赛、国际小姐大赛、明星演唱会；还有一类是互动系列：摄影大赛、儿童才艺大赛、最美新娘活动。通过各种活动，或吸引购房者到售楼处，或提高项目知名度，又或是为业主提供优质服务从而彰显项目品质。即使这类活动没有房价做诱饵，但是也照样吸引了不少购房者关注。代表案例：【保利香槟国际】选择保利香槟国际作为代表案例是因为保利香槟国际所举办的活动比较特殊，不是一般的业主聚会或是演出，而是展览。展品更特别，包含了圆明园的四大兽首等历史文化珍品，展览地点就设在了保利香槟国际的售楼处。彼时正值端午假

28、期，前去观展的人络绎不绝，根据当时的活动报道，单日参观人次均超过5000人。,2011年南通地产营销全攻略,策略五：购房看房送大礼 重磅礼品耀眼营销策略：为了提高销售量，开发商们不断推出新噱头。看得见的房价优惠是最吸引人的，其次便是“附属品”策略了。买房子就送面积，送装修基金，送家电，送家具，送奔驰SMART，送科鲁兹，送海南双飞游。作为一种最传统、最有效的促销方式，“礼多人不怪”这句俗语被开发商们诠释得淋漓尽致。不过，买房送大礼，早已不是什么新鲜事，因而开发商们的送大礼也是与时俱进，如今最常见的就要属“苹果礼”，IPHONE、IPAD等等。礼品一个比一个重磅，甚至还有送黄金，送奢侈品的。开发

29、商抛出来的“礼”不断推陈出新，目的只有一个，促使购房者尽早下定购房决心。购房者们身经百战，这些“礼”是否打动得了他们呢？代表案例：【万濠华府】今年6月，万濠华府联合奢侈品牌卡地亚举办了一场奢侈品鉴赏会，并对自身项目二期进行推介。鉴赏会上美女模特们携各类奢侈品走秀，活动现场安排了抽奖，奖品均为卡地亚系列产品。无疑，该活动吸引了众多嘉宾到场。返回,贷款利率“浮”声依旧信贷杠杆撬楼市,从明年1月1日开始，各大银行将执行新房贷利率。5年期以上商业贷款基准利将从今年初的6.40%上涨到7.05%，上涨幅度超过10%。经过一系列严厉的房地产调控，全国房价开始回落，这让一直想要买房的消费者开始动心。然而，在

30、房价出现回落的同时，贷款利率的上调却让购房者发现：房价降了，利息涨了！,商业贷款VS公积金贷款,四种状况不宜提前还贷,2011年南通购房者百态脸谱,作为市场的核心购房者，不管是已经买房的，正要买房的还是准备买房的，面对房地产叠出的政策变化、市场调整，心也跟着起起伏伏，相对于去年对房价的无奈，今年大规模的改动让买房的人更加“揪心”：一会限购了，不好买；一会限价了，可以买；一会新婚姻法了，必须买；一会大降价了，白买了随着政策和市场变动，买房的跟着紧张、开心、难过、愤怒哭的哭，笑的笑，一时众生百态，心情迥异。,2011年南通购房者百态脸谱,2011年南通购房者四种表情,2012年南通楼市展望,2011结束进入倒计时，楼市颓势已成定局，因此越来越多的人寄希望于2012年的房地产市场能够阴霾消散，行情有所好转。而似乎这种期望也将成为泡影，楼市调控最为行之有效的手段“限购令”或将贯穿2012年的房地产市场，调控依旧将成为2012年楼市之主旋律。,2012年南通楼市展望,详细内容请关注南通搜房网!http:/,