商业地产招商培训手册PPT.ppt
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1、,知己知彼 决胜招商,吴庆伟Sept.25th.,拿到一个商业盘子,招商怎么着手定位,动线规划,制定策略?招商策略制定好后,如何有效实施招商?招商工作的完成结点在哪里?营运期,店铺调整的招商工作要点是哪些?,破题,目录,招商前期,招商中期,招商后期,招商延续期,预则立,不预则废 站在集团的高度看招商全程,知己知彼,百战不殆招商决定因素轻重缓急、张弛有致招商节奏与顺序规制缜密、管控严谨商务条件、招商意向、正式合同,招商定位、招商规划、招商策略、招商工具,先期必修功课 1 先把自己整明白!先期必修功课 2 再把对方搞清楚!,行百里者,半九十!招商工作的落地 内装监理:实现商业设施理念的再创作!工程
2、条件也是谈判筹码!招商激励,艺无境,学无涯!营运期招商调整工作 时尚潮流和行业信息,一、首店流程(以南京水游城为例):开业前24个月,商业总经理到任,项目市调报告的商业细化(竞争分析、租费情况、目标品牌租金测算等)开业前24-20个月,前三台部门长到任,全员招商准备,上项分析、核验、统一;开业前20-16个月,招商全面启动,全员分组招商(每组1+2);开业前9-6个月,招商人员扩编(每组1+2+2),合同陆续落实,交铺;开业前6-1个月,招商落地阶段,招商人员大部分转营运(每组留守1、2人)二、连锁模式时,整体流程向两端压缩:开业前20-18个月,商业总经理、招商部门长到任,会同总部招商部展开
3、项目市调报告商业细化;开业前18-12个月,招商部组建(总部招商+旗舰店招商+当地招商=10-12人);开业前6个月,合同落定、交铺、工程对接、招商转营运。,外籍顾问团队共同参与自主招商、全员招商,招商前期,预则立,不预则废站在集团的高度看招商全程(以鹏欣水游城为例),熟谙产品理念,进行项目定位,有意识追求差异化,招商前期,预则立,不预则废招商定位,预则立,不预则废招商规划,招商前期,预则立,不预则废招商策略(品牌、租金、日程),招商前期,统一说辞招商启动文件规划、招商手册招商光盘沙盘招商推广会其他,招商前期,预则立,不预则废招商工具,口语化、直白不失时尚、每店个性化调整、各层级品牌版本、适当
4、英文单字、英文通用版招商规划(MD计划、事业计划、布局落位图、法务确认的公文格式文本(意向书、合同等)设计风格匹配、适当噱头(开本、用纸、印油、模切等)、附活页图纸、主题英文翻译 设计编辑风格匹配、版本更新、VR片段整体模块(便于节选)、通用格式、英文字幕 精准、精细、360、分区灯光、动感、维护、保洁、激光笔(特别提醒)分阶段、分城市、分等级、PR活动组织标准、以签约节点为时间点、媒体宣传技巧、全员 谈判技巧培训、办公及社交礼仪培训、招商中心全年无休(值班)、公文格式文本、办公用品VI导入,提问:做好招商工作的决定因素是什么?,回答:知己知彼、整体控制、务实严谨、勤勉细致、团队协作、好学多思
5、,招商中期,知己知彼,百战不殆招商决定因素,企业的背景、集团背景产品的设计理念所在城市(区域)的经济指标、文化底蕴、人口素质 项目位置、建筑风格、建筑参数、设施特色、环境营造、项目的商业定位、适宜客群、差异化追求 招商MD计划业态规划、各楼层品牌落位计划、租金计划、时间进度招商流程、文本招商流程、审批流程、出店邀请书、意向书、合同文本、相关条款法务解释 未来营运管理模式、行销模式、销售额管理、租金结算、物管费对应服务范围、仓储、停车场等BOH条件 工商注册要求、税收优惠政策、市政费用(水电煤行情)、消防环评要求、归口职能部门政策法规 相对于招商竞争对手,我方的优、劣势分析最新招商动态外部、内部
6、(本组、外组)最新现场动态图纸!图纸!现场!现场!,招商中期,知己知彼,百战不殆必修功课 1 先把自己整明白!,品牌故事企业背景、文化、理念、风格特色、开发拓展体系、办公位置、负责人商品风格设计路线、消费阶层、生产基地、特色商品、新品更新频度店铺风格类型、装饰、布局出店偏好地区、地段、楼层、毗邻、特殊位置、工程物业条件;单店信息级别、面积、接待能力、客单价、销售业绩、员工层级与数量、能耗、仓储需求管理体系总部门店关系(直营、代理)、物流、结算系统;行销模式促销季、促销手段、门店权限、总部支援、年度行销战略、竞争对手同档次品牌背景、竞争优劣势,招商中期,知己知彼,百战不殆必修功课 2 再把对方搞
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