华孚色纺：浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值的资产评估报告书.ppt

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1、）,信 息 页（本页可不用打印，但切记不能删除）,1、必须在“,”双引号内填写信息，然后才删除“,”双引号。深灰色的,号是书签标志（前提：在“工具”“选项”“视图”的“显示”中勾选“书签”），请确定保持书签存在和包括对应信息；2、报告摘要和正文中凡有深色背影的地方都是自动引用的地方（前提：在“工具”“选项”“视图”的“显示”中选择“域底纹”为“始终显示”），不用进行修改，可用以下方式进行引用更新：（1）按鼠标右键，选择“更新域”，将更新选择之处（2）打印文件，将自动全部更新（前提：在“工具”“选项”“打印”中勾选“更新域”）（3）关闭文件，重新打开，将自动全部更新（前提：在“工具”“选项”“常

2、规”中勾选“打开时更新自动方式的链接”委托方：浙江华孚色纺有限公司资产占有方：上虞市华孚房地产有限公司评估目的：拟收购资产评估基准日：2012 年 2 月 29 日报告有效日期：2013 年 2 月 28 日评估工作日期：2012 年 3 月 20 日评估对象：浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值评估范围：上虞市华孚房地产有限公司位于上虞市经济开发区一号路以南永祥路以西华孚花园 5#36 套住宅，建筑面积合计 3,784.32 平方米价值类型：市场价值其他报告使用者：收购资产经济行为相关当事方及相关政府主管部门评估报告号：京恒信德律评报字20120020 号

3、报告提交日：2012 年 3 月 26 日报告提出日期：二一二年三月二十六日,浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值的,资产评估报告书,京恒信德律评报字20120020 号,评估报告提交日期：2012 年 3 月 26 日,北京恒信德律资产评估有限公司,BEIJING HENGXIN DELV ASSETS APPRAISAL CO.LTD,目,录,第一部分 资产评估报告书声明.1第二部分 资产评估报告书摘要.2第三部分 资产评估报告书.4一、委托方、资产占有方及其他报告使用者.4二、评估目的.5三、评估对象和范围.5四、价值类型及其定义.6五、评估基准日.7

4、六、评估依据.7七、评估方法.8八、评估程序实施过程和情况.9九、评估假设.10十、评估结论.10十一、特别事项说明.10十二、评估报告使用限制说明.11十三、评估报告日.11第四部分 资产评估明细表.12-13第六部分 附件1、委托方营业执照复印件.142、资产占有方营业执照复印件.153、资产产权文件复印件.16-214、委托方承诺函.225、资产占有方承诺函.236、资产评估机构营业执照复印件.247、资产评估机构资格证书复印件.258、注册资产评估师承诺函.269、参加评估工作人员名单及签字注册资产评估师资格证书复印件.27-2910、部分资产评估对象照片.30（共 30 页）,资产评

5、估报告书声明,北京恒信德律资产评估有限公司接受浙江华孚色纺有限公司的委托，对浙江,华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值,进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，现声明如下：,一、我们恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准,则的规定，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任；,二、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明,及其对评估结论的影响；,三、在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告中陈述的事项是客,观的、完整的和真实的；,

6、四、评估机构和注册资产评估师与本评估报告中的评估对象没有利害关系，,也与有关当事人没有个人利害关系或利益冲突；,五、评估人员已对本评估对象于 2012 年 3 月 20 日进行了实地查勘、合理的,抽查核实和现状拍照；,六、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助；,七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并,发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评,估对象可实现价格的保证；,八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表,专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实,性、合法性和完整性，恰当使用评估

7、报告是委托方和相关当事方的责任；,九、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对,评估对象的法律权属作任何形式的保证；,十、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的,后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。,-1-,北京恒信德律资产评估有限公司,京恒信德律评报字20120020 号,浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值的,资产评估报告书摘要,北京恒信德律资产评估有限公司接受浙江华孚色纺有限公司的委托，根据国家有关,资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对,浙江华孚色纺有限公司拟收

8、购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值进,行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市,场调查与询证，对委估资产在 2012 年 2 月 29 日所表现的市场价值作出了恰当反映。现,将资产评估情况及评估结果摘要如下：,一、评估目的是为浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限,公司的房地产价值提供市场价值参考意见。,二、评估对象为浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公,司的房地产价值；评估范围为上虞市华孚房地产有限公司位于上虞市经济开发区一号路,以南永祥路以西华孚花园 5#36 套住宅，建筑面积合计 3,784.32

9、平方米。,三、评估所选用的价值类型为市场价值类型。,四、评估基准日定为：2012 年 2 月 29 日。,五、评估时对房地产采用市场比较法进行评估。,六、其他报告使用者为收购资产经济行为相关当事方及相关政府主管部门。,七、经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设,-2-,条件下：,浙江华孚色纺有限公司委估资产账面值为人民币 10,174,086.76 元，评估值为人,民币 23,201,600.00 元，增幅为 128.05%。（详见资产评估明细表）,本评估结果使用有效期为自评估基准日起壹年，即从 2012 年 2 月 29 日起至 2013,年 2 月 28 日止

10、有效,本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。,以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评,估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。,评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司,法定代表人：梁慧文,注册资产评估师：徐沛,注册资产评估师：陈志勇,二一二年三月二十六日,-3-,住,北京恒信德律资产评估有限公司,京恒信德律评报字20120020 号,浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值的,资产评估报告书,浙江华孚色纺有限公司：,北京恒信德律资产评估有限公司接受贵单位的委托，依据国家有关资产评估的规,定，本着客观、独立

11、、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对浙江华孚色纺,有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司的房地产价值进行了评估。根据,本公司与委托方订立的资产评估业务约定书所约定的条款，本公司业已实施了包括,对评估范围涉及的相关资产的实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序。,我们认为，在本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，本报告所载,评估结论对委估资产于评估基准日 2012 年 2 月 29 日的市场价值作出了恰当的反映。现,将资产评估情况及评估结果报告如下：,一、委托方、资产占有方及其他报告使用者,（一）委托方简介,企业名称：浙江华孚色纺有限公司,企业法人营业执照注册号：

12、330600400007264,所：浙江省上虞经济开发区人民西路,法定代表人：孙伟挺,-4-,注册资本：壹亿贰仟柒佰零捌万壹仟陆佰陆拾美元,实收资本：壹亿贰仟柒佰零捌万壹仟陆佰陆拾美元,成立日期：2002 年 10 月 16 日,营业期限：2031 年 2 月 8 日,公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）,经营范围：高档织物面料的织染及后整理加工，特种纤维、纱线、面料、混色纺纱,线、染色纤维、染色筒纱、服装的生产、加工，销售自产产品。,（二）资产占有方简介,企业名称：上虞市华孚房地产有限公司,注册资本：100 万元人民币,实收资本：100 万元人民币,成立日期：2006 年 12 月 8

13、 日,营业期限：2016 年 11 月 27 日,公司类型：有限责任公司（法人独资）,经营范围：房地产开发、销售；物业管理服务。,（三）其他报告使用者：,收购资产经济行为相关当事方及相关政府主管部门。,二、评估目的,本次评估目的是为浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有,限公司的房地产价值提供市场价值参考意见。,三、评估对象和范围,（一）评估对象和范围：,评估对象为浙江华孚色纺有限公司拟收购资产涉及的上虞市华孚房地产有限公司,的房地产价值；评估范围为上虞市华孚房地产有限公司位于上虞市经济开发区一号路以,南永祥路以西华孚花园 5#36 套住宅，建筑面积合计 3,784.32 平方

14、米。,-5-,2,2,2 2,2 2,（二）委估资产概况：,评估对象位于上虞经济开发区一号路以南、永祥路以西华孚花园 5#，于 2009 年 12,月竣工，系上虞市华孚房地产有限公司自行开发的，结构及层数为钢混 6 层，建筑面积,3,784.32 平方米，房屋用途为住宅，土地用途为住宅用地，土地终止使用年期至 2076,年 7 月 17 日。使用情况：待售，正常使用；装修情况：外墙刷涂料，内部为毛坯，内,墙、天花灰浆刷白，地面为水泥地，窗为塑钢门窗，配套智能保安监控系统。,华孚花园所占用土地为 2006 年 9 月取得，已取得上虞市国用（2007）第 03614230,号国有土地证，地号：03

15、6-027-387，位于上虞经济开发区一号路以南、永祥路以西，,性质为国有出让，用途为住宅，使用权面积 20,666.00m，容积率 1.8，2007 年 3 月取,得立项批复，计划总投资 10354 万元，于 2008 年 5 月开工，2009 年 12 月竣工，项目,竣工后经上虞市中信房产测绘有限公司实测绘建筑面积 36,939.92m，可售住宅 331 套建 筑 面 积 36,486.17m2，地 下 车 库 167 个，面 积 3,630.43m2，地 面 车 库 71 个 面 积2,282.14m，地面停车位 26 个，自行车库 2,131.00m。,截止 2012 年 2 月，已完

16、成总投资 10221 万元，除总包单位的质保金以外，所有重,大经济合同均已履行完毕。,华孚花园于 2009 年取得售许字（2009）第 003 号商品房预售许可证，一直以内,部附加优惠方式销售，截止 2011 年 2 月，项目销售住宅 141 套，合同签约面 积,15,466.37m，合同金额 5,117.04 万元，未售住宅 190 套，未售面积 21019.8m，车库、,车位及自行车库等均未售。,周边配套设施情况：上虞中学、建设中的上虞市城西中学、建设中的农贸市场、现,有的超市、医院等，配套设施完备度一般；周边的楼盘有西郊花园、锦江玖瑰园、世邦,万祥城等，随着周边房地产的进一步发展，配套设

17、施在进一步完善中。,交通状况：华孚花园交通较为便利，距离上虞市中心约 4 公里，距上虞市中医院约,3 公里，距上三高速和杭甬高速入口约 5 公里，距绍兴市区约 15 公里，上虞建设中的,杭州湾第二条跨海大桥将穿过门前连接嘉兴直达上海。,以上纳入评估范围的资产与委托的范围相一致。,四、价值类型及其定义,-6-,根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场,价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估,基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体,而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。,五、评估基准日,

18、根据委托要求，本项目评估基准日为：2012 年 2 月 29 日。,评估工作一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。,六、评估依据,（一）法规依据,1、资产评估职业道德准则基本准则；,2、资产评估准则基本准则；,3、资产评估准则评估报告；,4、资产评估准则评估程序；,5、资产评估准则业务约定书；,6、资产评估准则工作底稿；,7、资产评估准则不动产；,8、房地产估价规范；,9、城镇土地估价规程；,10、有关部门制定的法律、法规、标准。,（二）行为依据,资产评估业务约定书。,（三）产权依据,1、预售许可证；,2、国有土地使用证。,（四）取价依据及其他相关参考资料,-7-,1、被评估企业提供的资产

19、评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明；,2、被评估企业提供的会计原始凭证和资料凭证；,3、华孚花园、西郊花园、世邦万祥城等楼盘的销售资料；,4、预售许可证、土地使用证等资料；,5、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；,6、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息。,七、评估方法,常用的房地产评估方法有市场比较法、收益法、重置成本法等，评估方法的选择应,根据各种方法的使用范围，结合评估对象的具体特点以及评估目的进行。,（一）、评估方法的介绍：,市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格经过直接比较或类比分析,以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,市场法的基本前提：1

20、、要有一个活跃的公开市场；2、公开市场上要有可比的资产,及其交易活动。,收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评,估方法的总称。,收益法的基本前提：1、被评估资产的预期收益可以预测并可以用货币来衡量；2、,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；3、被评估资,产预期获利年限可以预测。,成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各,种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总,称。,成本法的基本前提：1、被评估资产的处于继续使用状态或被假定处于继续使用状,态；2、应具备利用的历史资

21、料，同时现时资产与历史资产具有相同性或可比性；3、形,成资产价值的耗费是必须的。,（二）、评估方法选择分析及计算公式：,评估对象位于浙江上虞市开发区，用途为住宅，而浙江上虞市开发区房地产交易市,-8-,场较为活跃，类似评估对象的住宅交易也较为活跃，能够收集到充分的可比较的交易案,例，故采用市场比较法进行评估。,市场比较法计算公式：待估房地产比准价格参照物交易价格交易情况修正系数,交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数,八、评估程序实施过程和情况,本次评估程序主要分四个阶段进行。,（一）评估准备阶段,与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风,险进行综合分析

22、和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成,评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。,（二）现场调查及收集评估资料阶段,根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估,人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途,径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。,（三）评定估算阶段,对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估,对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公,式和参数进行分析、计算和判断，

23、形成初步评估结果。,（四）编制和提交评估报告阶段,根据评估组对资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说,明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行,资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产,评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内,部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按,资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。,-9-,九、评估假设,1、任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假,定社会的土地

24、政策、产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定，从而保证评估结果,有一个合理的使用期；,2、本次评估假设房屋建筑物在评估基准日后仍按法定用途继续使用；,3、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；,4、本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估企,业的资产，评估时假设其已具有完整产权；,5、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础,上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。,提醒报告的使用者，在以上评估假设变化时，本评估结果无效。,十、评估结论,经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价

25、值定义、评估假设条件,下：,浙江华孚色纺有限公司委估资产账面值为人民币 10,174,086.76 元，评估值为人民,币 23,201,600.00 元，增幅为 128.05%。（详见资产评估明细表）,十一、特别事项说明,（一）本次评估对象的建筑面积来源于上虞市中信房产测绘有限公司出具的测绘报,告，如建筑面积有变动，需相应调整评估值。,（二）本次评估未考虑资产占有方纳入本次评估范围的资产所涉及的债权、债务对,评估值的影响。,（三）本次评估仅对委托评估的资产于评估基准日的市场公允价值发表意见，注,册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的,法律权属作任何形式的保证。,

26、（四）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他事项，委托方及资产占有方在进,行评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及,-10-,评估人员不承担相关责任。,（五）本次评估结果，未考虑在评估目的实现时可能涉及的转让交易税费及手续费,等支出对评估值的影响。,十二、评估报告使用限制说明,1、本评估报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途；,2、本评估报告只能由委托方和评估报告载明的评估报告使用者使用；,3、未征得出具本报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露,于公开媒体，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外；,4、本评估报告应当在评估基准日至经济行为实现日相距不超过一年内使用，通常,情况下，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。,十三、评估报告日,本次评估报告日为 2012 年 3 月 26 日。,评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司,法定代表人：,注册资产评估师：,注册资产评估师：,二一二年三月二十六日,-11-,