广东光大·系列商铺营销概念方案(提案版) 56页.ppt
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1、【光大系列商铺】,2012营销概念方案,谨呈:光大集团,(2012.2),PART5:价格评估及销售目标,PART4:产品定位及营销思路,PART3:中原实力及资源优势,PART2:产品分析及营销难点,PART1:市场分析及走势预测,目 录,Part 1 市场评估及走势预测,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011供应情况,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交情况,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交案例,Part 1 市场分析及走势预测,城区大卖场(附近)商铺成交价格,Part 1 市场分析及走势预测,城区社区商铺成交价格,Part 1 市场分析
2、及走势预测,2011城区商铺成交客户分析,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺租金水平,Part 1 市场分析及走势预测,2012城区商铺市场走势预测,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺市场总结,Part 2 产品分析及营销难点,Part 2 产品分析及营销难点,剩余货量盘点,总货量496间,其中春天货量较少,名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖时代城,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春晓,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春天,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖名郡,Part 2 产品分析及营销难点
3、,产品分析景湖蓝郡,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析黄旗印象,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量分类,根据对每个分产品的分析,我们大致可将产品分为两个块:商业街商铺和社区商铺。,就商业价值而言,商业街商铺 社区商铺,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量盘点,景湖时代城,商业街商铺,163间,92间,16间,景湖春天,景湖春晓,271间,景湖蓝郡,社区商铺,67间,74间,44间,黄旗印象,景湖名郡,185间,456间,可售货量:剩余货量公司自用,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析优势,长期持有,绝大部分自持,从未正式对外公开发售,保证了产品的一手纯粹性以
4、及商铺持续经营的有效性。,稀缺资源,东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱,但近两年可售产品较少,导致资源异常稀缺,大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。,产品品质,产品大部分开间4米,进深8米,适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后,适宜隔作二层使用,对投资及经营效用非常有利。,带租出售,大部分产品已出租经营,对投资者而言是即买即收租,真正做到投资即有稳定回报。,统一运营,产品全部由开发商统一招商,统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言,无需担心空置的风险。,规模之大,光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群,其规模之大,效应之强均为史无前例,后无来者。,Part 2
5、产品分析及营销难点,产品SWOT分析劣势,租金偏低,产品普遍租金在60-100元之间,相对其他类似项目商铺,租金水平要低。较低的租金会影响售价及投资回报率。,产品分散,产品目前由6个楼盘底商组成,且不在同一范围内,对整体销售产生一定的困难。,社区商业,除景湖时代城和春晓、春天外,其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街(有统一定为或有主力店支撑)低一些。,起步阶段,由于大部分产品为新楼盘底商,存在商业前期招商周期较长,空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成,有一定的养市周期。,形象不一,本产品由多个楼盘底商组合,商铺外观及经营品类都不一,在形象上难以综合统一。,Part 2
6、产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,2012年住宅市场继续受国家调控政策影响,保持低迷状态,商铺市场却一路看涨,开发商加大了商铺的市场投放量,对市场造成了一定冲击,商铺均价也水涨船高,根据中原研究部统计数据展示,2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬,商铺市场2012年势必乘势高开。,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好,这对产品的入市奠定强大的客源基础。,威胁=机会,众多开发商将目光投放商业地产,市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时,也让本产品找到了机会点,即宜尽早入市,抢占市场份
7、额及影响力。,中熙弥珍道商铺入市将受到热捧,表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行,证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量分散,本产品由六个楼盘底商组成,分布相对集中,但不是同在一个区域,如,时代城、春晓和蓝郡名郡在西平,春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量庞大,本产品在货量分散基础上,总建面41264平方,商铺数量达456间。规模之庞大,数量之繁多,则需储备的投资客也需更多。,Part
8、2 产品分析及营销难点,产品营销难点品质不一,产品内部品质不一,则难以整体打包出售,在市场的影响力也相对减弱。,形象:商铺整体外观形象是否有风格体现,是否时尚。地段:有(周边)大型主力店的商铺为地段最好商铺,只以社区配套为主的商铺地段较差。品质:商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小,销售难度越小。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点汇总,一、产品货量分散,使整体销售难度大。二、产品货量庞大,则需储备资源较多。三、产品品质不一,影响整体营销形象。,整体营销难度,一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心,商业气候处于起步阶段,有很好的升值潜力。同时,投资客对有大卖场的商铺
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