6月8日长沙南城裕天项目策略提案132p.ppt

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1、让长株潭重新想象,长沙南城裕天项目策略提案,（2011年6月8日）,本案，无可比肩,无可参照。,自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。,没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。我们要有魄力承担起城市领导者的责任，我们要有魄力开创属于自己的影响力。,面对项目：融城CBD核心地段红星商圈财富中央,究竟要实现怎样的价值目标？,实现销售价格目标：,写字楼：10000元/起公 寓：8000元/起商 业：50000元/起（首层）,如何才能 做到高价入市，又能

2、热销市场！,？,价值、价值、还是价值，在我们看来光有地段是远远不够的，拥有地段只是成功的第一步，项目需要定位高度，产品创新，产品组合等，才能发挥整体的巨大价值,让项目价值最大化！,实现项目综合价值最大化，是我们的必然选择。,掘金融城CBD 铸就红星地标,目 标,裕天项目战略目标,形象目标,销售目标,企业目标,打造融城CBD，红星商圈经典之作，同时进一步提升项目整体形象，实现对项目整体形象的完美诠释。,树立裕天湖南本土开发企业明星形象，奠定本土高端企业品牌，在长沙列强中突破重围，形成破冰之势。,实现利润的最大化，资金的安全化，成为长沙省府楼盘的销售之冠。,项目区域分析篇 发现融城CBD项目SWO

3、T分析篇 价值融城CBD项目定位探索篇 掘金融城CBD项目产品规划篇 重塑融城CBD营销推广策划篇 策动融城CBD项目经济测算篇 财富融城CBD,融城CBD“掘金行动”步曲,6,项目区域分析篇发现融城CBD,ONE,每座城市都拥有属于自己的CBD，创造着无穷的财富，成就着无数人的理想!在长株潭融城，共建两型社会的历史机遇下，更需要一个CBD，成就长株潭的发展引擎！历史选择了这里南城中心，融城CBD。今天，本案更是占据着融城CBD的核心，必将引领长株潭的未来!,我们认为，本项目区域价值能与之比肩的是：,纽约的曼哈顿,东京的六本目,巴黎的香榭丽舍,上海的陆家嘴,广州的珠江新城,香港的中环,融城CB

4、D省府红星板块的蓬勃发展,长沙与融城CBD,融城CBD与长株潭,当大长沙扩张的步伐搭上长株潭三市融城的高速快车，融城之后的CBD再造又再次成为了世人瞩目的焦点！在长沙腹地，一个风起云涌的承载大长沙发展需要的中心南区雏形已现。该区域的两大板块:省府板块、红星商圈，凭借毗邻中心区、省政府，以及融城腹地的先天优势，已经发展成集政务、商务、金融、高尚住宅于一体的大长沙CBD雏形。,未来十年，一个对应长沙、株洲、湘潭三城发展的中心南区必然脱颖而出，成为长株潭城市功能的补充，承载大长沙更多的社会功能，更代表大长沙国际化进程。中部崛起不是梦想！,在省内工商业发达城市中，尤以长株潭地区表现强劲，去年生产总值占

5、全省地区生产总值的40.9%。长株潭地区城镇以上固定资产投资和社会消费品零售总额分别占全省的46.4%和42.8%。2007年11月16日，长沙、株洲、湘潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；2008年12月22日，长株潭城市群综改方案获得国务院正式批复；2009年长株潭通信升位并网于6月28日零时开始实施；2010年，6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，计划2014年通车！长株潭合纵连横、崛起中部、逐鹿“中原”的战略布局，正在一步步走向成熟，一座融合三城的“中部大城”。,长株潭融城，长沙向南！,第一阶段，2008-2010年，全面启动各项改革，初步形成长株

6、潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。2009年，将把项目建设作为试验区建设的首要抓手，力争新开工134个重大项目，完成投资700亿元左右。,第二阶段，2011-2015年，是纵深推进各项改革，初步形成节约资源和保护环境的产业结构、增长方式和消费模式。,第三阶段，从2015-2020年，完成“两型”社会建设综合配套改革的主要任务，实现发展方式转变和经济社会发展与人口资源环境协调发展。,两型社会分三阶段完成,2020年长株潭“两型”社会建成,南城省府红星板块核心区位明显，是长株潭城市一体化的重要衔接点通过长株潭融城的不断推进，这里将成就大长沙的融城CBD!,融城C

7、BD幅射范围,融城CBD正是长株潭的经济文化中心，它占领了半小时经济圈和幅射2小时经济圈，半小时经济圈是长株潭，2小时经济圈可以辐射到衡阳、常德、岳阳、娄底。,融城CBD不仅是长沙的，也是株洲的、湘潭的，更是中部的、中国的！,湘潭,长沙,湘潭,株洲,娄底,衡阳,萍乡,长株潭城际铁路幅射范围,长株潭城际铁路预计十月开建,征地拆迁工作全面启动，铁路正线全长95.5公里，四年后建成长沙设12个站点，以后乘城铁往株洲湘潭均只需要25分钟左右，真正实现长株潭半小时生活半径，建成后将成为长株潭的一大创举。真正实现长株潭实质性的交通互融！本案所在，将规划汽车南站站点,项目所在,红星商圈百亿升级 建2000亩

8、核心商圈,红星商圈过去,红星商圈现在及未来,红星-原来的一片水田荒山地，变成了一块遍地黄金、商家必争的宝地，红星-这个曾经以市场群为主题的商圈，正在悄然蝶变。,现在五星级酒店、现代写字楼、高档住宅、一个政府科学规划，投入逾(近百亿)的红星商圈，以带有明显“航母”气质的独立区域商业中心形象，正在改变着长沙南城的城市格局。目前红星商圈已形成商贸、物流、房地产、家居建材、会展五大产业循环流动发展的复合产业空间。随着路网的畅达，基础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈。在未来的3到5年间，红星商圈的全面升级，一个超过2000亩的核心商圈将全

9、新崛起。,红星商圈目前结构及发展,本案,红星商圈将成为融城核心商业中心区成为中国中部最亮点,红星商圈将成为长株潭的交通枢纽,长沙南城红星片区的路网系统日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、万家丽路），东西走向干道（木莲冲路、湘府路、时代阳光大道、南三环）随着地铁1号线和地铁4号线的修建，三环线两厢的开发，长株潭三市城际交通的开设，以及京株高速的助力，该板块的区位条件愈发显著。片区的开发将对株洲、湘潭两市产生强大的拉力，推动三市一体化的进程，形成核心都市圈。,九大新修路段,红星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，形成了以市场为平台、联结产地和销地、结构完整的产业链和市场链，红

10、星商圈正产生出强大的“溢出效应”，通过现有和未来的商业体量可以看到未来这里的繁华不言而喻。,井弯子家具广场,红星建材市场玖一家装市场莲湖建材市场,红星美凯龙（家居、建材广场）,融城花园酒店,德思勤商业广场,长奥综合体,湘府九号大街,星城荣域综合体,绿地公馆综合体,橙子498街区,通程商业广场通程大酒店,步步高购物广场,大润发购物广场,项目所在,星心国际综合体,豪布斯卡综合体,天怡大酒店润天大酒店,麦德龙新一佳,红星商圈主要商业分布,红星国际会展中心,红星商圈未来趋势,“红星商圈”将以锐不可挡之势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈,超过2000亩的核心商圈将全新崛起,对于长株潭吸引力将无限放大

11、,红星商圈区域市场小结,中心区板块、省府红星板块、体育新城板块、河西先导区、以及地铁沿线 物业涨幅最为明显。成为全省范围内的置业热土！依托长株潭经济一体化 的推动，地铁建设、长株潭轻轨建设、三馆一中心等多重市政规划建设已 经一步步落实。“南城省府红星板块”核心区位明显，是长株潭都市一体化的重要衔接点，红星商圈更是长株潭城市发展的新引擎，成就大长沙的融城CBD！本案在 板块内地理区位呈“携两翼面中央”的态势，实为核心点，未来发展前景巨 大。目前红星商圈内实力开发商云集，相信通过长株潭融城这一历史契机，未 来一个高端的、多元业态的商务商业中心不久将呈现在世人眼前!,面对长沙五一商圈的多年霸主地位，

12、新兴的红星商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势，吸引有效稳定的人流？,红星商圈要突出自己的业态特点，开发大型综合体项目引进大型折扣百货与奥特莱斯在内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕人口稳步增加，停车便利的有利条件，通过良好规划和主题酒店和商业的综合开发，向中高档商圈发展，减轻五一商圈的交通压力。建议由各大集团地产公司等企业支持,雨花区政府牵头统一协调韶山路、湘府路为轴心的片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈的新型零售业态。将业态综合化、多元化、高档化！以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对项目立面进行完善，提升形象，否则五星级酒店与低档超市形象

13、不够匹配。建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对传统的批发市场和家具市场批发市场群体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周边高档住宅区不断出现的客、观情况，在省政府机关周边公共设施增加的有利因素影响下，抓住时机出台红星商圈升级战略，加快商圈的总体招商。政府重点做好公共交通和政策引导，开发工作有企业放手进行。,置业分析：,项目SWOT分析篇 价值CBD,TWO,项目基础信息,项目所在,总占地面积：41999.6总建筑面积：336614容积率：一期：4.5 二期：10地段：韶山路与时代阳光大道交汇处 融城CBD和红星商圈核心地段,湘潭方向,雨花亭商圈,本案,

14、芙蓉路,时代阳光大道,省政府三馆一中心CPD,红星商圈,1号线,4号线,株洲方向,项目区位详图,韶山路,地铁口,京株高速,南站,武广高铁,长株潭城铁,项目地块目前及周边情况图：,项目地块周边知名商业及建筑,红星国际会展中心,融城花园酒店,红星大市场,红星美凯龙,红星国际（通程百货，通程盛源）,项目SWOT分析之优势（S）,1、地段优势：韶山南路、时代阳光大道交汇处，融城CBD核心区域，地段显赫。2、交通优势：城市主干道、零距离长株潭城际铁路和地铁4号线、汽车南站、京株高速。3、配套优势：卖场众多（已有的红星美凯龙、建材大市场、通程商业广场、步步高等，未来的德思琴、奥园综合体等）、高星级酒店林立

15、（融城花园、通程盛源）、毗邻天际岭国家森林公园，周边配套设施丰富至极。4、会展优势：红星会展中心，中南会展经济发源地，每年近200场展会，吸引百万人流。5、升值优势：雄踞红星商圈核心和融城CBD罕有的绝版地段带来的无限升值可能。6：地块优势：地块一沿街面极长，商业价值极大。地块二，处于十字路口，雄踞交通枢纽昭示性优越，可以凸显地标价值。,1、小户型区域空白：小户型在区域内基本无竞争，市场处于空档期，稀缺价值凸显。2、市场大势良好：中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。3、综合体蓬勃发展：长沙未来几年将迎来综合体年，北辰、保利、万达、德思勤、奥园等大型商业项目，在明年将集中

16、上市，长沙商业综合体将呈现一片繁华。4、融城CBD发展：湖南省政府战略构想，未来510年，融城CBD将成为长株潭的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。5、红星商圈升级：德思勤、奥园等大综合体的开发，红星商圈不断扩装，将呈现百亿升级的气势，成就近2000亩核心商圈。,项目SWOT分析之机会（O）,1、生活污染：红星商圈核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。2、土地使用率：土地使用率低、地块缺乏进深，规划难度大，不适合开放住宅。,1、不确定性：本案在红星商圈具有划时代的意义所在，片区内目前没有类似已有案例参考，因而操作性具有一定的不确定因素。2、竞争激烈：今后几年长

17、沙的综合体项目众多，竞争会非常激烈。3、价格定价：经过2010年的调控影响，消费者购房投资对价格更加的敏感。4、政策调控：2010年政府对房地产进行严历调控政策，随着房价的反弹，未来走势不明朗，新一轮调控政策极有可能会出台。,项目SWOT分析之劣势（W）,项目SWOT分析之威胁（T）,对策：发挥优势，提前锁定客户,1、利用项目地理优势，首推融城CBD概念，产生先入为主的 市场领先地位。2、利用项目地段优势，打造地标项目，突出其唯一性、稀缺性。3、突出产品特色，利用地段的升值性，提前吸引客户，锁定客户。,1、突出产品优势，打造产品特色，减少周边环境对产品的潜 在影响。2、利用红星商圈的升级，加速

18、加强对商业部分的招商。在酒 店引进 国际著名品牌酒店（希尔顿、威斯汀、万豪等），写字楼、公寓产品采用高端材料和科技配套。4、扩大商业面积，增加项目价值，大力开发公寓，最大价值，最快速度回笼资金。,对策：利用机会，打造特色高端产品,对策：减小劣势，完美规划，打造高端项目,1、通过完美的规划方案，可解决本项目产品竞争力不足的 问题。2、营销中突出产品核心价值，同时努力提升产品附加值，产 品上多采用 高端材料和科技配套，减少噪音以及空气环境 的影响。规划上多突出亮点特色，比如公寓大面积赠送，架空层空中花园，SPA会所，楼顶 设天际绿地等。,对策：转化威胁，利用强有力营销引领市场,1、利用政府，媒体及

19、舆论，以及本项目的宣传，加强核心优势引导，突出本项目的地段优势，最终奠定本项目融城CBD领袖地位！2、突出本项目综合价值，及潜在附加价值，减少客户对价格的敏感 度。3、面对未来激烈的市场竞争，寻找市场空白点及有效项目诉求点。4、实现目标价值上的分步走，低开高走，在营销策略上灵活，注重 实际效果，最终实现目标。,配套王牌,商业王牌,政务王牌,未来长株潭第一商圈红星商圈,交通王牌,韶山路+时代阳光+汽车南站+地铁口,项目地段六大价值体系,区位王牌,长株潭融城CBD核心地段,升值王牌,临近省府及其他政务机关，城市CPD所在,大型超市、酒店、学校、植物公园等围绕,稀缺价值聚集一身，未来升值潜力巨大,结

20、论二：如何充分发挥项目产品优势，成就项目价格最高化。,结论三：如何营销出项目的绝无仅有，完成项目形象最高化。,结论一：如何展现项目地段的稀缺性，体现出价值的最高化。,项目定位探索篇 掘金CBD,THREE,价值是怎样炼成的,深度挖掘项目的核心价值,地处融城CBD中央商务区高端价值,地处CPD中央政务区高档价值,地处CCD中央生态文化区高知价值,地处CLD中央居住区高成熟价值,地处交通核心区高速交通价值,地处长株潭融城之央高发展价值,价值分析,外围环境,自身产品,绝无仅有的6高价值成就项目,绝无仅有的,高档次,高格调,决定了,优越的区域地段+优越地块价值+优越市场潜力,融城首席地标 钻石级综合体

21、,契 机,打造高格调的,长株潭形象空白工程商务功能填补工程一个强有力的综合开发工程一个全面提升企业形象、优化整合城市资源的工程,决 定,业态定位一：甲级写字楼,项目优点突出，但是也面临着一定威胁，主要是市场未来的竞争会比较激烈，省府板块和红星商圈商未来各种商务综合体日益集中，包括奥园近30万的商务体量，心星国际大厦，120万的德思勤商业广场等，开工建设的商务体量总面积达100多万。由于激烈的竞争，地段优势和产品优势将是写字楼物业的成败关键所在，项目所在地地段优越，所以产品上更要领先市场，放能立于不败之地！,周边写字楼目前稀缺,红星商圈的巨大商业商务氛围,临近湖南省政务中心片区形象优越,引领片区

22、发展成就融城地标,全面提升项目形象推动项目综合运营力,长株潭核心交通非常便利地段昭示性,利于开发甲级写字楼,可行,业态定位二：五星级商务酒店,五星级酒店能够有效提升项目档次与形象，并且在业态上能与其它商业形成互补。然而酒店成本较高，且回报率相比与同类物业较低，且日后经营管理难度较大。同时省府板块酒店林立，同时片区未来预计高星级酒店会陆续开发开放，竞争会十分激烈。所以酒店需要更专业的产品支持。,周边五星级酒店目前比较稀缺,南站正对面长株潭枢纽地段交通十分便利来往人流巨大,毗邻红星会展中心中南首席会展经济中心会展人流巨大,利于开发五级酒店,全面提升项目形象推动项目综合运营力,红星商圈核心各大市场云

23、集商务人流巨大,地段昭示性好引领片区发展成就融城地标,可行,项目开放大型集中商业，地段优越，规模大，临街面长，开发回报率高，同时综合体开发，使其功能齐全，能够有效的聚集人气；红星商圈的大力发展和融城CBD的逐步形成，未来商业升值潜力大。威胁所在依旧是与未来片区知名商业综合体项目的正面竞争，唯有在产品和营销上双管齐下，方能立足不败之地。,商圈核心地段地块狭长，沿街商铺众多，开发回报丰厚,长株潭融城升值空间巨大有力吸引投资,周边大型卖场形成规模，有力带动商业形成,毗邻省府行政中心周边高端楼盘林立未来消费人流巨大,利于开发大型集中商业,业态定位三：大型集中商业,卖场经济会展经济带来巨大人流带动消费,

24、地段优越，红星商圈不断扩大升级未来长株潭第一商,可行,开发高档住宅对周边自然环境及内部条件以及地块纵深，都有一定程定的要求，只有这样才能打造出档次高、环境美、品质优的好产品。而这恰恰是本项目不具备的，项目开发高档次住宅，营销上无亮点，无法促进销售，则是等于在拿自己劣势与竞争对手的优势做比试，无法实现最佳价值，同时销售周期不如公寓，资金回笼慢。所以方案不可行！,业态定位四：高档住宅,不利于开发高档住宅,项目内无法规划大型生态园林景观，居住价值一般,项目用地性质使用年限40年,地块狭长，纵深短，临路吵杂，居住环境受影响,无法实现最佳价值,周边高档住宅和特色项目林立无竞争优势,营销周期较长，回笼资金

25、较慢,不可行,然而地段因素决定了规划住宅会有种种不利因素。所以建议规划商务公寓：其产品新颖，操作灵活，宜商宜住，可租也可售，功能多样化，且因面积小和投资价值高将受到长株潭置业者的追捧。同时去货快，价格高，最大量最快速回笼资金。,项目周边公寓需求旺盛,宜商宜住空间自由组合可租也可售,更高容积率实现，更多利润价格更高，增加盈利点,有利开发商务公寓,业态定位五：STUDIO创富商务公寓,地段优越交通便利配套齐全,可行,长沙公寓热销小户型紧俏周边市场稀缺,区域公寓畅销市场去货快，迅速回笼资金,STUDIO创富商务公寓是一种针对于城市创业者和中小企业量身打造的宜商宜住型公寓。目前长沙的公寓产品雷同严重，

26、产品定位模糊不清，概念混乱，多停留在沿海4、5前的概念水准，项目若能从产品以及概念领先市场，定位清晰，一举击破市场，就可在长沙诸强中破天而出，体现处融城CBD引领者的姿态。,STUDIO创富公寓说明：,顺市场,调产品,增盈利,可行性,各类型的产品在综合体中承担的功能,写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象酒 店：项目标志性物业，定义项目整体档次商 业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目 较大的差异，成为城市的活力核心。公 寓：保证开发企业现金流来源，满足创业型公司及投资客的需求。,在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同产品所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比，从而实现

27、对价值的运营！,整体定位,长株潭商务中心 红星商圈核心区,融城CBD钻石级商务综合体,整体形象定位,融城CBD 钻石级城市运营体,融城是一个大课题，也是未来长沙最热的话题，也更是项目未来的价值所在，在形象中势必要凸显出来，然后就是项目相对于周边几个大项目，规模和体量以及现在拥有的知名度都不占优势，唯有用新颖的形象，体现出差异化的营销。本案拥有钻石般的高贵价值，更是镶嵌在融城CBD和红星商圈中央的璀璨钻石！,形象诠释：,核心策略：概念轰炸 形象创新 精品取胜！,突破项目形象之门,项目产品规划篇 重塑CBD,FOUR,真正的营销力不在于后期的推广做得多么的绚丽，请了多么牛的销售代理公司来进行销售，

28、前期的产品做好了，产品力上去了，一个项目就成功了80%！,给红星商圈一个标榜百年的典范，打造个让长株潭为之沸腾的地标！,项目规划图,负一层商业负二、三地下车库,地块一,地块二,特色商业街（4F+1F）,顶级商务公寓（24F）,5A级智能写字楼（43F）,五星级酒店（20F）,顶级商务公寓（34F）,裙楼商业（4F+1F）,整体功能规划的整体思路,形成了一个联动的商业生态链！,商业生态链模式办公+洽谈+就餐+休闲+住宿+购物的全日消费模式,规划设计整体构思及原则,作为区域的标志性建筑物，其形象及档次要以高档出现；项目规划设计方面上需以前瞻性、特色性、吸引性、合理性、科学性及成本等元素去考虑；同时

29、需考虑部分面积作为补贴经营及由开发商自行经营，引入大型能吸引大量人流的业态和知名品牌，使项目招商更为顺利，令人流畅旺，以保证剩余物业的租金收益及资产升值潜力。,合理分流人流、车流动线鉴于本项目地块形状所限，应考虑各业态组合、交通优化规划及局部特色景观等因素、从而对项目内各区域的人流动线进行合理的分流。,地块二整体规划,裙楼商业（4F+1F）,五星级酒店（20F）,顶级商务公寓（34F）,5A级智能写字楼（43F）,红星商圈唯一双翼型双子塔建筑（200米限高）,1、双翼型双子塔的造型风格大气沉稳，塔形建筑犹如门户，象征该建筑融城CBD的门户作用。更是展翅高飞的巨鸟。项目整体的高端性、地标性得以凸

30、显，供世人仰望。2、双翼型双子塔的造型使得酒店和写字楼更加的统一。有呼应而生的美感，互相提升其形象附加值，实现项目最高的价值！,参考效果图,五星级酒店,酒店主题定位,为长株潭商务人士打造的五星级商务酒店,可引进商务人士比较喜欢的品牌，如希尔顿商务酒店等,本项目酒店还将通过以下特色，达到差异化经营：1、占据长株潭融城CBD中心地段，以五星级商务酒店与区内其他酒店拉开差距；2、很多客户判断一个酒店是否高档，先看其酒店建筑形态与外立面是否具有吸引力。所以要通过绚丽的立面，大堂等公共空间硬件的升级设施，在形象与档次上区分于其他酒店；3、加大酒店自身休闲娱乐配套设施，在软件上以高标准服务水准为客人提供服

31、务；4、与项目的商业、公寓功能配套联合，提升酒店综合形象。5、与国内外优秀的酒店经营管理公司合作，打造长株潭融城CBD高品质酒店。（建议由世界排名前十位酒店管理公司负责经营管理-希尔顿（北有喜来登，南有希尔顿）,酒店差异化经营,功能分类及户型设置定位,功能分类客房部分预计占总建筑面积的75%，公用设施部分占总建筑面积的25%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。建议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。面积在40-60平方米，占60%双套间设计为一

32、房一厅一卫加阳台，面积在60-80平方米，占25%；三套间设计是两房一厅两卫加阳台，面积在80-100平方米，占15%,内部装饰定位,高端、有品位、舒适,吧台,休息区,客房,酒店生意好坏与酒店外观外围设计有着直接的关系，好的外观设计实际上就是一个最有效，最持久、最廉价的广告，外观设计上力求温文典雅，温馨浪漫，并加上适当变化与创意。,其他附加值提升建议：,特色：利用第5层的平台，打造超级景观阳台，适合酒会等。,5A级智能写字楼,融城CBD,本项目,高端产品面对的客户群体为金字塔最上层的部份，往往对产品要求很高，如果能够更好的满足其潜在需求，将会在营销上产生更多的卖点，增加产品的竞争力，达到立于市

33、场领先的地位。做为高端产品，必须要打造产品的高附加值,写字楼主题定位,融城CBD首席智慧写字楼,甲级高端写字楼层高基本为3.3-4.2米，有的高达4.5米本案建议标准层高4米4.2米，规划20层左右。,标准层高度建议：,外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等物业服务：聘请国际知名物业硬件配置：电梯品牌，中央空调，新风系统等,关键词：简洁、气派、商务,外立面等其他建议：,甲级写字楼规划建议,5A智能化标准,标准内容,详细内容,楼宇自动化,变频中央空调系统，送风监控系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；,可变冷媒流量空调系统，分户独立控制；电梯

34、群控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统,消防自动化,火灾自动报警系统及自动灭火系统；防排烟系统；无线灭火系统；,火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火栓系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统,保安自动化,停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统,保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统,通讯自动化,宽频网络系统；楼内移动电话系统,综合布线系统；网络宽频系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统,办公自动化,物管自动化；大屏幕信息电视墙等,会议中心系统；会议管理系统；电子布告管理系统；专业软件物业管理系统,写字楼：5A智能化详解,智慧写字楼必备的

35、智能化系统,引入知名物业管理公司，为甲级写楼提供优秀、可持续的发展护航立足于眼前，服务未来,5A级智能写字楼运营建议：,目前：以产品取胜未来：以服务取胜,增加产品附加值,加大标准层层高达到4米以上,5A智能化,引入高速智能电梯,增加公众绿化休闲场所,市场领先地位,5星级酒店大堂设计,有效的提高产品档次与服务,有效的提高写字楼的形象与档次,为商务人士提供更舒适的办公环境,为商务人士提供更快捷服务,为商务人士提高更大、更舒服的空间,地块一整体规划,地块一,特色商业街（4F+1F）,顶级商务公寓（24F）,顶级商务公寓（24F）,塔楼部分（100米限高）,长沙首创 波浪型公寓群塔楼,1、外形标志性的

36、特色设计和设计符号，使项目能易于识别。在市民和外来人士心里留下深刻而鲜明易记的印象，这次要给长株潭一次震撼性的地标力作！2、波浪型的层次感，让项目连续性完美承接，突显出项目整体性。3、高超的设计，是高档公寓附加值的体现所在，在产品上令人着迷赏心悦目，在营销上更能带来噱头，促进销售。,打造长沙绝对首创的波浪型公寓群。主要有以下考虑：,1、外立面建议,长沙首创 波浪型公寓塔楼效果图参考,弧型立面风格,顶级商务公寓规划建议,1、市场分析：立足市场基础，抓住市场机会目前长沙市场以50-80平米两房和90-100平米小三房为区域供应及成交主力，其中60-90平米产品去货占推出比例最大，是长沙市场最为热销

37、的产品。2、竞争分析：迎合成交主力，规避恶性竞争所在区域及长沙各区等中大规模项目的出现，将导致区域内未来整体供应量较大，竞争较为激烈。而60平米以下的一房和90-100平米的小三房是区域典型楼盘供应去货的主力。3、客户分析：摸清客户需求，应对客户需求多元化发展目前购房客户以投资及首次改善型客户为主，需求户型以120平米以下中小户型为主，其中60平米以下投资性小户型及60-90平米紧凑型两房三房是客户需求的主力。4、产品线去货周期判断：平衡产品线去货，避免“冷热不均”依据版块及全市相应产品线平均去货速度及周期，制定本项目各条产品线的配比；避免产品线去货“冷热”不均。,顶级商务公寓户型配置建议,根

38、据以上4大依据，以及公寓的投资性考虑，建议公寓产品面积控制在30-60平米以内。小户型公寓分两个层次，一部分公寓主要针对投资型客户，以30-50平米的单间及一房为主，总价控制在40万以内，以方便其投资需求；一部分主要针对自住投资兼顾的客户群体，以50-60平米两房为主，总价控制在50万以内，可以达到投资和居住的双向要求！,顶级商务公寓户型配置建议,呼应项目建筑风格及档次，建议在大堂、电梯等公共空间通过挑高处理和高档豪华装修，提升项目溢价空间。,顶级商务公寓公共空间建议,架空层规划建议,（地块一和地块二商业裙楼和塔楼之间的第五层）,架空层创新亮点建议,产品创新,放大、增加附加值,宣传噱头,产品创

39、新，在营销宣传上可以增加亮点、噱头；减少小量利益，增加产品更多附加值，满足客户更多需求；最终实现项目价值最大化,价值最大化,本项目绝佳地理位置决定了做融城CBD综合体的具有极高可行性：1、为了更好体现其产品高端与特色2、满足其潜在客户对产品更高的要求和更多的需要,建议产品特色：地块一和地块二商业裙楼和塔楼之间的第五层，设计6米以上的架空层，打造长株潭档次最高、空间最大、环境最优美的空中花园,塔楼第五层设6米超高架空层,高格调空中花园,空中SAP会所,天际游泳池,其他创新亮点示意图,天际游泳池示意图,项目商业整体规划,地块一商业沿街面极长，商业价值巨大，地块二韶山路与时代阳光大道交汇，昭示性极佳

40、，所以建议都为裙楼商业规划，地上四层，底下一层，价值最大化。,地段相对来说，目前周边居住人群不是很多，只为交通要塞。是主要的人流集散地。同时红星片区商业体量在明年将面临巨大竞争压力，百货以及商务休闲也在未来时间里必定兴起。已有的通程百货、步步高，未来不久的奥园综合体、德思勤广场等百万平米的百货商业和商务休闲业存在着极大残忍竞争。,德思勤城市广场项目中规划了购物中心、国际五星级酒店、时尚淘宝城、仓储性超市以及国际美食街、主题文化酒吧街、国际精品步行街、创意动漫街、景观休闲街等多条主题商业街。体量之大，业态之多，冠领长沙！,竞争案例：德思勤城市广场,立足自身地段 打造特色商业 避免恶性竞争,置业国

41、际建议：,看准时机，把握地利时机：红星商圈崛起城南，德思勤和奥园项目等还在兴建筹划中。红星商圈多为卖场形集中商业，形成以家具建材为主的成熟市场，而且氛围浓郁。韶山南路周边和时代阳光大道此时在建的家具建材商业体目前没有，市场辐射面极广，成熟度很高，需求性也很大！地利：地处红星商圈，项目的商铺都处于韶山南路、时代阳光大道第一排，直通107国道和京珠高速，辐射长株潭，乃至全省！昭示性非凡，交通非常便利，价值极高！,红星商圈已是湖南家居业霸主,项目所在,红星美凯龙（家居、建材广场）,井弯子家具广场,红星建材市场玖一家装市场莲湖建材市场,今天的红星商圈，是在红星家居建材商圈的基础之上发展而来，传统的商业

42、优势，让红星的家居建材业影响力不仅仅在长株潭，更已扩大至全省。成熟的家居建材商业氛围，给了项目发展的机遇和巨大的空间。,融城CBD红星商圈国际家居建材城,进一步提升商圈家居主题业态档次,商业业态定位,1、业态选择要提升项目整体形象价值。2、业态选择要形成家居建材的一条龙，业态互惠互利。3、业态选择要引进国际一流大型家居名店（推荐瑞典宜家 家居卖场）带动前期销售和后期经营人气，支撑整个项目 的档次和吸引人气。4、要有一个人群的聚焦点和聚集地，促进商业人气的增长。,家居建材商业设置原则,上海宜家,商铺地段特点：商铺沿时代阳光大道排布，地段昭示性极佳，形成商业街模式，利于吸引人流。该片区是红星商圈人

43、流主要集散地，未来融城CBD将带来更大人流。地段好，展示面宽，4层商铺，面积大！,商铺地段特点：在主干道韶山路与时代阳光交汇处，地段昭示性极佳，红星地标建筑。望红星会展中心和省植物园。4层商铺，规模、文化、档次十足，相对来说车流较多。适合高端品牌卖场！,休闲广场,国际家居博览中心,国际家居名店城,临近长株潭城际铁路和4号线地铁口,商业布置原则周边人群分布,国际家居博览中心,国际家居博览中心中庭设计建议,国际家居名店城,国际家居名店城特色打造,中南首家双首层设计家居广场,双首层示意图：,利用地势高低落差，形成两个首层，增大利润空间,国际家居名店城 规划建议图,营销推广策划篇 策动CBD,FIVE

44、,策动计划 基本目标,创新定位，创新表现塑就项目长沙经典形象低成本，高成效造就项目高价入市多渠道，高技巧成就项目持续大热销,让长株潭兴奋起来,缔造融城CBD的交际场,五星级酒店,缔造融城CBD 的办公厅,甲级写字楼,缔造融城CBD 的休闲花园,超大空中花园,缔造融城CBD 的财富磁场,集中商业街,STUDIO创富公寓,缔造融城CBD 的一站生活,红星地标,融城名片,案名建议,裕天国际商汇中心,国际财富之域，三市融汇之地，城市运营之心。就是裕天 国际商汇中心的价值所在。同时突出“裕天”的企业品牌，为未来的口碑传播和品牌价值奠定基础。,解读:,简称：裕天国际,这里汇聚着一群国际精英，他们代表着时代

45、,这里集世界之大成，从商品到人群，价值因此运营,融城CBD钻石级城市运营体,项目形象定位,酒店,园林,公寓,商务,休闲,购物,居住,不仅是价值的喷发，价值的联动更是客户居住体验的完美表达更直接，更紧扣人心,运营的深度,商业,写字楼,转动起来!运营起融城CBD的的都市新生活！,办公,运营体,形象运营,运营的广度,价值运营,生活运营,项目超高形象客户群品味标榜,项目价值体系物业增值保障,项目提供的生活体验客户群圈层生活的实现,商业运营,融城CBO钻石级商业营体成就长株潭首席商业地标,运营的力度,运营体,居住,商业,湖湘人梦寐以求的城市梦想项目形象也因此而完美落地,主形象广告语也水到渠成,运营一座城

46、市的梦想！,备选：融世界之大城（成）运营融城，价值大成,项目经济测算篇财富融城CBD,SIX,裕天发展战略,裕天把握长株潭三市融城和红星商圈百亿升级的历史契机，利用南站项目位居融城CBD之央的区位优势，确定项目“城市商业综合体”的地产开发，欲将项目打造成含有5A级智能写字楼、五星级酒店、顶级商务公寓、大型商业MALL的“钻石级城市综合体”，建成后将成为集办公、金融、购物、休闲、娱乐、居住功能于一体的长株潭融城CBD乃至中部地区的“地标物业”；同时裕天注重企业最大利益的前期定位及招商，寻求政府的支持、导向，采取资本运作的经营模式，遵循市场导向，运营自我项目融、投资平台，强化企业多元化发展的战斗力

47、，逐步向金融领域和零售商品业迈进，引更多合伙投资人加盟，创多方共赢平台。,裕天国际商汇中心开发,一期开发西地块，“裕天.国际商汇中心一期”项目,占地约22亩，商业用地，容积率4.5，密度35%，H100M，总建筑面积66002 m2，其中商业公寓43651 m2，裙楼商业20532 m2，架空层1819 m2,地下商场及停车场33133 m2。现在施工：边坡支护、场地土方及裕天临时办公楼等工程，项目策划设计和规划建设报建工作正在进行，计划2011年1月正式动工，预计2011年9月30日项目全面完工，并交付使用。一期主要打造的产品为顶级商务公寓和大型集中商业，同时规划有长株潭档次最高、空间更大、

48、环境最优美的空中花园。一期落成后，将成就长株潭地区档次最高的商务公寓群，以及中南地区“首席国际家具名店城”。,二期开发整合后的东地块，“裕天.国际商汇中心二期”项目,项目宗地约41亩，商业用地，容积率10，密度40%，H200M，拟建总建筑面积270612 m2，其中商业公寓81600 m2，酒店48000 m2，写字楼93138 m2,裙楼商业43308 m2，架空层4566 m2,地下商场及停车场68400 m2，预计2011年底动工。项目拟采用国际性、高水准的定位策划、招商融资团队来联合进行项目的前期招商定位。引进世界先进的物业经营管理团队，对5A级智能写字楼、五星级酒店、大型集中商业M

49、ALL以及高级商务公寓进行一体化经营管理。同时优化整合城市资源，充分满足融城CBD发展的商业商务要求，更追求“城市商业文化”再造，形成传统与现代文化的和谐统一，实现裕天国际商汇中心钻石级城市综合体的建造目标，进一步推动长株潭三市融城，实现其国际化、大都市化、区域增值的重大使命。二期落成后将成为长株潭融城CBD的“封面建筑”，具备吸引世界500强企业入驻的魅力。大型集中商业MALL计划引进世界顶级家具卖场品牌（瑞士宜家），打造中南地区最具规模的“国际家具博览中心”。真正成就集办公、金融、购物、休闲、娱乐、居住功能于一体的钻石级城市综合体！,地块一楼面地价2166.6元/平方米,地块二楼面地价1500元/平方米。,项目投资测算回报分析，可实现项目开发营业净利润12.5亿元,裕天国汇中心引领长沙100年本案为战略构想案,二十四年置业国际，让更多的人享受最优质的地产服务！,谢谢聆听！,