00017新世界發展 中期报告.ppt
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1、百貨,服務,Free,Duty,基建,物業,中 期 報 告 2011/2012,4,12,13,14,16,17,目錄,2319384055,財務摘要主席報告書董事總經理報告書簡明綜合收益表未經審核簡明綜合全面收益表未經審核簡明綜合財務狀況表未經審核簡明綜合現金流量表未經審核簡明綜合權益變動表未經審核簡明賬目附註流動資金及資本來源其他資料公司資料,%,(1),(2),(3),財務摘要未經審核截至12月31日止六個月,2011年百萬港元,2010年百萬港元,變動,收入分部業績總額(1)其他收益,淨值投資物業公平值變動股東應佔溢利基本溢利現金及銀行存款債務淨額(2)總權益淨負債比率(%)(3),1
2、9,103.17,159.81,584.71,852.35,223.82,825.6於2011年12月31日百萬港元30,286.548,497.7152,140.631.9,15,076.15,427.4610.71,974.34,353.32,297.8於2011年6月30日百萬港元24,092.834,992.4134,368.626.0,26.731.9159.5(6.2)20.023.0,包括應佔共同控制實體及聯營公司之業績指銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及可換股債券減現金及銀行存款指債務淨額除以總權益2,3,主席報告書,各位股東:,道德經第二十三章說:天地尚不能久,而況於人乎?前
3、賢哲理,道出萬物並無永恒,奧妙之處,在於自身不斷變化。天與地,幻變無常,人與物,亦復如是。就如做人處事,若要適者生存,非循一跡之路,非守一隅之指,而是配合環境,隨著世道轉移,順應自然變化,歸於自然本源,依據自然之性,達至人法地、地法天、天法道、道法自然之境,生生不息、歷久彌新。,新世界集團以靈活實幹的精神面貌,近半世紀以來默默耕耘,與員工攜手努力建設國家、服務社會、並肩成長。在瞬息萬變的時代巨輪下,新世界集團因應世道變遷,以累積的豐富經驗,靈活的創新思維,制訂適切的策略;以物業發展業務為本,推出完善之產品、提供妥貼之服務,進一步建立穩紮結實的根基,為股東爭取最大利益,為大眾籌建和諧社會。,集團
4、順應社會自然的演進規律,充分考慮各種資源及機遇,與時並進地穩步持續發展。集團進行了一系列革新,從工作團隊、到發展流程,從產品質量、到品牌形象,從員工培訓、到廣納賢才,環環緊扣地進行深化實踐,讓管理流程更暢順、讓團隊合作更有效、讓新世界的品牌不斷發揚光大。,現今社會風雲色變,萬物變化錯綜繁複,是機遇?是挑戰?只是觀點與角度之問題。假若能配合萬物的自然規律處事,不驕不躁,心如明鏡,待時機成熟,有條不紊地行動,自然可以取得成果。在未來的日子,集團時刻做好準備,以積極的態度迎接挑戰。與國家、與社會、與員工,攜手共建您與我的理想新世界。,這是我最後一次以集團主席身份執筆這份報告書,明天開始,我便開展人生
5、的新一頁,從工作崗位退下來,安享退休的新生活。臨別殷勤重寄詞,詞中有誓兩心知,過去42年來,我與員工心繫一起,為集團付出努力,箇中點滴,盡在不言中。臨別依依,我衷心感謝過去與我在一起並肩工作的好員工、好夥伴。在他們苦心經營下,集團不斷成長,成就有目共睹。寄望集團能在往後的日子,繼往開來,高度發揮團隊合作精神和協同效應,時刻以務實的原則、開放的思維及廣闊的視野,打造優質卓越的產品、服務及品牌,延續過去努力耕耘換取的成就和核心價值。,最後,我衷心感謝各位過去多年來的支持。我亦請各位繼續支持新世界集團。,主席,鄭裕彤博士,香港,2012年2月29日,新世界發展有限公司 2011/2012中期報告,董
6、事總經理報告書業務回顧於2012年財政年度上半年,本集團錄得綜合營業額191億310萬港元及本公司股東應佔溢利52億2,380萬港元。本集團的基本溢利為28億2,560萬港元。香港物業發展2010年底,香港特區政府及香港金融管理局推出了徵收額外印花稅及調低按揭貸款最高成數等緊縮措施,以減少物業投機,確保樓市能夠平穩健康發展。政策推出了一年多,住宅物業市場出現整固。與此同時,受到歐債問題逐步浮現、中國內地調高息口以應對經濟過熱、及香港本地銀行收緊住宅按揭等負面因素所困擾,減弱了香港住宅物業市場的交投氣氛。根據土地註冊處公佈的數字,2011年共錄得84,462宗一手及二手住宅物業交易,總交易金額為
7、4,425億港元,分別按年下調38%及21%。儘管如此,踏入2012年,市場呈現了不少利好勢頭。美國聯儲局於2012年1月議息後表明延長目前超低利率水平至2014年底,香港之低息環境可望延續。中央政府為了避免內地經濟受歐債問題拖累,於2012年初已開始略為放鬆銀根,消息刺激著香港銀行的住宅按揭業務,不少主要銀行也先後傳出提供按揭利率優惠予置業者。種種因素成為樓市重新啟動的催化劑。事實上,近期一手及二手住宅成交正逐步回穩。銷售動力的復甦,加強了市場對後市的信心。於回顧期內,於2011年8月重新推出的豪宅項目名鑄共售出57個住宅單位,市場反應理想。截至2011年12月31日,該項目尚餘46個住宅單
8、位可供出售,主要為高層面向維多利亞港良好景緻的較大型海景住宅單位。集團重新審視旗下資產,並於期內出售部份非核心資產,包括集團發展的住宅物業之商舖及車位部份,本集團的應佔收入總額約3億港元。預料利率低企的環境及緊絀的未來供應,有助住宅物業市場的健康發展。集團佔10%的住宅項目昇御門,已於2012年1月推出市場。另外,本集團會因應市況,於2012年將陸續推出六個全新住宅項目,應佔住宅單位共2,016個。,將推出之新項目大坑春暉臺春暉8號沙田車公廟站項目屯門鄉事會路項目元朗大棠路項目馬鞍山落禾沙項目第一期元朗唐人新村項目第一期B總計4,單位數目669811002,582928514,708,應佔單位
9、數目46981100541297512,016,5,董事總經理報告書(續)土地是發展商重要的發展資本,本集團一直積極補充香港的土地儲備。目前考慮採取的途徑包括參與公開賣地、舊樓重建、私人收購及競投由市區重建局、香港鐵路有限公司、政府招標之發展項目及更改農地用途,為集團未來提供穩定的土地供應。於回顧期內,集團在更改農地用途方面取得重大進展。本集團於2011年7月,與政府就西貢大埔仔項目之住宅用地,達成農地轉換協議。該項目位於清水灣道豪華地段,補地價總額為66億4,030萬港元,總佔地面積為719,000平方呎,涉及的總樓面面積約1,080,000平方呎。該項目之補地價程序經已完成。集團繼續積極參
10、與市區舊樓重建發展。於2012年2月,本集團增持天后新東方臺115號及龍皇道511號住宅發展項目35%權益,令本集團於該項目的應佔份額由50%上升至85%,項目之應佔樓面面積增加至337,064平方呎。本集團目前持有應佔總樓面面積超過960萬平方呎之土地儲備可作即時發展用途,其中超過50%位於市區,當中住宅之集團應佔樓面面積超過620萬平方呎。與此同時,本集團持有合共超過1,860萬平方呎待更改用途之農地儲備,為本港擁有最多農地的發展商之一。,土地儲備地區分佈港島九龍新界(不包括待更改用途之農地)總計,應佔總樓面面積(平方呎)729,9194,260,6864,614,1469,604,751
11、,農地儲備地區分佈元朗粉嶺沙田大埔西貢屯門總計,土地總面積(平方呎)14,288,5002,590,0002,162,0001,265,000120,00020,425,500,應佔土地面積(平方呎)12,913,5002,386,0002,162,0001,100,000120,00018,681,500,新世界發展有限公司 2011/2012中期報告,董事總經理報告書(續),香港物業投資,2011年上半年,香港主要商業區甲級寫字樓持續錄得強勁需求及租金增長。然而,自2011年第三季度開始,外圍經濟環境嚴峻及股票市場動蕩,不但令新開業的公司數目減少,同時亦增加了與金融產業相關機構的經營難度,
12、他們對續租面積及租金水平的態度轉趨審慎。位於中環的甲級寫字樓空置率及租金水平已出現調整。然而,中環甲級寫字樓的新增供應在未來數年仍然有限。據市場預測,區內寫字樓供應預計未來10年只會增加200萬平方呎,加上中環獨有的特殊戰略位置,與及位於香港的中資金融機構基於內地經濟平穩發展,表現相對活躍,長遠而言,對中環甲級寫字樓市場仍產生著積極的牽動作用。,2011年整體訪港旅客數字錄得理想增長,由於大部份主要貨幣兌港元的匯率持續強勁,刺激了旅客的消費意欲。根據香港旅遊發展局的統計,與入境旅遊相關的總消費額在2011年進一步上升,總額超過2,500億港元,按年上升20%。其中,來自中國內地訪港旅客的高消費
13、是背後的主要推動力。位於尖沙咀、中環及銅鑼灣等零售熱點,深受中國內地訪港旅客歡迎。由於人流暢旺,不少國內外的知名零售品牌,積極部署位於該等黃金地段的零售據點,並計劃在香港擴充或開設旗艦店,商舖租金及出租率因而急速上升。,於回顧期內,本集團在香港之租金收入總額為6億5,800萬港元,較去年上升22.6%,本集團投資組合內的主要項目,均錄得滿意的出租率。其中,位於中環核心商業地段的新世界大廈及萬年大廈,寫字樓部份幾乎全數租出,租金表現理想。至於分別位於尖沙咀及銅鑼灣的K11與明珠城,亦受惠於強勁的旅客流量及其良好的消費力,對物業投資分部的貢獻持續上升。,為了加強香港投資物業組合的溢利貢獻,本集團近
14、年積極審視及計劃逐步提升投資物業的質量與服務質素,以爭取更佳的資產回報。,集團旗下位於荃灣核心地段的愉景新城商場,於2011年完成收購商場及停車場車位的餘下50%權益。目前國際知名的顧問團正埋首提出改造方案,而翻新工程將於未來數年分期進行,以應對區內及來自中國內地旅客不斷提高的消費需求。,酒店營運,2011年,香港旅遊業雖然受到歐債問題及美國經濟表現疲弱等問題所籠罩,然而,由於中國內地及其他新興市場經濟情況較為樂觀,刺激了該等地區旅客來港的外遊意欲。另外,大部份主要貨幣兌港元的匯率持續強勁,亦為香港旅遊及酒店業務創造了良好機遇。,承接著2010年的走勢,2011年訪港旅客人數達到4,190萬人
15、次,創歷年新高,按年增加16%。其中,來自中國內地的旅客達2,810萬人次,按年上升24%,佔全年訪港旅客總數的67%,當中接近一半人次為過夜旅客。香港旅遊業表現強勁,持續刺激著香港接待服務的需求。整體甲級酒店的平均入住率在2011年再創新高,達到85%的水平,而平均房價亦按年上升逾13%。,6,7,董事總經理報告書(續),於回顧期內,本集團旗下位於香港的四個主要酒店項目,包括香港君悅酒店、香港尖沙咀凱悅酒店、香港沙田凱悅酒店及香港萬麗海景酒店,業務表現強勁,平均入住率及平均房價,分別錄得顯著增長。其中,於2009年開業的香港沙田凱悅酒店及香港尖沙咀凱悅酒店,期內的平均入住率達到88%,平均房
16、價按年上升超過20%,成績十分理想。,目前,本集團於香港、中國內地及東南亞共擁有18間酒店,提供8,390間房間。其中,10間酒店由新世界酒店集團負責管理。,新世界中國地產有限公司(新世界中國地產),2012財政年度上半年,新世界中國地產錄得純利18億370萬港元,按年增加19.6%。純利上升主要是由於物業銷售經營業績改善,以及投資物業公平值變動上升所致。,於回顧期內,由於只落成了位於廣州及肇慶的三個物業發展項目,物業竣工量按年大幅減少75.5%至184,650平方米,加上中央政府的樓市調控措施影響逐步浮現,令新世界中國地產的物業銷售面積,按年下跌58.1%至262,779平方米,銷售總額約5
17、0億元人民幣。,然而,由於位於廣州的高端住宅項目凱旋新世界之銷售,加上商用物業銷售帶來較高的毛利率,拉動期內物業銷售的整體毛利率表現,按年上升20個百分點至57%,因而緩和了銷售面積下跌所產生之負面影響。,新世界中國地產的租賃業務貢獻於回顧期內下跌5.2%至2億260萬港元,主要由於上海香港新世界大廈商場於回顧期內進行大規模翻新工程,令出租樓面面積減少。,新創建集團有限公司(新創建集團),新創建集團於2012財政年度上半年的股東應佔溢利錄得34億2,310萬港元,較2011財政年度上半年上升43.2%。由於新礦資源有限公司(新礦資源)於2011年7月4日於香港聯交所主板上市,新創建集團的實際權
18、益由約60%下降至48%。新礦資源緊隨上市後已不再為新創建集團的附屬公司,因此錄得被視為出售之攤薄收益約18億港元。,基建,於珠江三角洲,由於一條競爭公路於期內進行維修及養護工程,以及去年同期於亞運會期間採取交通管制措施,在兩方面的綜合影響下,廣州市北環高速公路的日均交通流量增長15%。京珠高速公路(廣珠段)以及惠深高速公路的日均交通流量,分別較去年同期上升8%及7%。廣肇高速公路的第二期已於2010年9月完成,提高了該項目於珠江三角洲內的競爭力,其交通流量於期內錄得18%的增長。另外,新收購的杭州繞城公路亦於期內為道路業務作出重大貢獻。第四階段收購於2012年1月完成後,新創建集團於該項目持
19、有95%的實際權益。,新世界發展有限公司 2011/2012中期報告,董事總經理報告書(續),期內,煤炭價格上升使供電企業的盈利能力繼續受到壓力。珠江電廠由於期內進行系統提升及檢修工程,售電量錄得8%的跌幅。成都金堂電廠的售電量則較去年同期增長6%。上網電價於2011年12月獲得調升,預期將可紓緩燃料成本對新創建集團位於中國內地發電廠的影響。另外,廣州燃料公司的銷售收入持續上升25%,但由於中國內地一個煤礦項目投資相關的毛利率下降及財務費用上升,令期內的貢獻備受壓力。澳門電力於期內的貢獻下跌,是由於其特許經營權於2010年11月續期後,年度准許回報由12%減少至9.5%所致。,水務業務方面,期
20、內重慶水廠的售水量上升10%。化學工業區水處理廠及重慶唐家沱污水廠所處理的污水量,亦分別上升10%及8%。上海化學工業區水處理廠獲頒為高科技企業項目後,退稅優惠亦對期內的貢獻產生正面刺激作用。至於澳門水廠的售水量,則較去年同期增長6%。另外,新重慶長壽化學工業區水處理廠已於2011年9月投入營運。,位於香港的亞洲貨櫃物流中心的租用率由95%上升至98%,平均租金亦於期內上升2%。新建成的新創建葵涌物流中心提供可租用總面積約92萬平方呎,預期可於短期內為新創建集團帶來穩定的現金流入。,中鐵聯合國際集裝箱有限公司的八個營運鐵路中心站,期內錄得理想的吞吐量增長,上升27%至75.7萬個標準箱,主要由
21、於昆明及重慶中心站生意額上升,以及多個中心站全期營運所致。位於昆明、重慶、成都、鄭州、大連、青島、武漢及西安的第一期中心站,已形成一個覆蓋沿海港口及華中內陸地區的網絡。餘下屬於第二期發展的中心站現正進行規劃、設計及籌備興建中。,服務,設施管理方面,該業務持續受惠於展覽行業的增長。香港會議及展覽中心於期內共舉辦了631項活動,合共約390萬參觀人次。另外,受惠於中國內地富裕旅客的強勁人流,免稅店在香港多個跨境交通樞紐從事的免稅香煙及酒類零售業務,亦錄得強勁增長。,建築業務於期內貢獻較去年同期增加30%。於2011年12月31日,建築業務的手頭合約總值約為211億港元。新創建集團的交通業務於期內的
22、貢獻,錄得15%的增長,主要由於出售澳門的渡輪業務的收益所致。,Tricor的企業服務及投資者服務業務於期內均錄得平穩增長。期內在香港所有新上市公司中,取得約佔43%的份額。其於香港、新加坡及中國內地的業務營運,期內合共佔總溢利約78%。,於2011年7月4日,本公司與新創建集團聯合公佈新礦資源完成分拆,新礦資源的股份亦於此日開始在香港聯交所主板買賣。新創建集團擁有新礦資源的實際權益,由約60%減少至48%。新礦資源於上市後已不再為新創建集團的附屬公司。於2011年12月31日,於新礦資源的投資被分類為於聯營公司的投資。,8,9,董事總經理報告書(續),新世界百貨中國有限公司(新世界百貨),於
23、2012財政年度上半年,新世界百貨之總收入達17億590萬港元,較去年同期增長32.9%。純利為3億3,000萬港元,按年增加12.1%。若剔除其他收益及投資物業公平值變動,期內純利按年增長7.9%。,收入以專櫃銷售佣金收入為主,佔總收入的70.1%;自營銷售和租金收入分別佔總收入的18.5%和10.5%;而餘下的0.9%則為管理費收入。,按地區劃分,華北區對新世界百貨的收入貢獻最大,達到總收入的46.9%,其次為華中區及東南區,分別佔29.2%及23.9%。,儘管面對歐債問題對中國經濟帶來的負面影響,新世界百貨已提前制定相應的經營策略,並把握中央政府以內需拉動整體經濟所帶來的契機,策略性進行
24、各區域的業務擴展。於回顧期內,新世界百貨於2011年11月收購位於上海普陀區Channel1調頻壹商場之物業權及經營權。而屬於管理店的蘭州新世界百貨,亦於同月正式轉為旗下自有店,強化新世界百貨在西北區的發展優勢。此外,新世界百貨於2011年12月進駐綿陽市,開設了以一站式購物生活館為定位的綿陽新世界百貨。,截至2011年12月31日,新世界百貨於中國內地經營及管理合共39家百貨店,總樓面面積合共1,353,670平方米。其中35家為自有店,總樓面面積達120萬平方米;其餘四家則為管理店,總樓面面積逾15萬平方米。與去年同期相比,自有店的總樓面面積增加28.5%。,電訊,為應對市場需求增長,新世
25、界電訊計劃進一步擴充其互聯網數據中心,將落成逾15,000平方呎之新增樓面面積。,於回顧期內,由於引入大批新手機及推出具競爭力的流動電話計劃,令客戶數目大幅增加,CSL New World Mobility(CSLNWM)的收入表現較去年增長12.0%。流動電話的客戶數目增加167,000人至320萬人。經營開支(不包括折舊及攤,銷在內)上升4.0%,其中銷售成本及服務成本稍為減少,亦有助控制經營開支增長低於收入增長。,與此同時,CSLNWM的扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利貢獻增長48.2%,是由於大批新手機收費計劃加上實行成本控制措施降低經營開支的影響所致。資本性開支下降16.1%,主要是
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