宝龙商业定位方案.ppt

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1、谨呈：泰邦投资有限公司,宝龙项目商业定位方案,2007年4月,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,深圳市政府颁布的深圳市城市总体规划（1996-2010）更是把布吉定位成“毗邻深圳特区中心区，以居住和商业服务功能为主的生活服务新城”,布吉,素有深圳第一镇的布吉,片区人口88.1万,尽年来其经济发展及综合建设更是成绩斐然,2005年傲居广东省农村200强之首，也是深圳九大卫星城之一.,布吉区域规划,来自：深圳规划局网站,布吉交通规划,地铁3号线将于2009年开通预计高峰小时客流量将达1万人次,深惠公路将被拓宽改造为东部深南大道南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处

2、，经过布吉镇，宽度为80米（暂定）的深惠公路将和地铁3号线捆绑设计施工,布吉火车站吉火车站将改造成一个集铁路站、地铁站（地铁三号线布吉站）、常规公交站为一体的综合客运枢纽,来自：布吉镇政府广场户外广告牌,布吉中心区：即LG101-04、-06、-07、-08，主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通3号线及布吉客运站的建设，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。,布吉生活居住区：即LG101-01、-03、-05，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。,中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站为核心的中心区，其功能为强

3、化行政、金融、信息及商业服务业的城市中心作用。,区域功能规划,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,布吉商业概况,四大商圈格局已形成并呈现各自为阵态势,商圈分布图,百合商圈,镇政府商圈,沃尔玛商圈,老街商圈,品牌商家的进入，提升了商圈的整体形象，并为可持续经营发展奠定了基础；周边拥有多个高档社区，周边人群消费力较强；关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最大问题。,商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射广远；商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及管理，商圈内物业难以形成形象上的突破；火车站及轨道交通的建设将

4、带来新的发展契机。,未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽位置，即将引发新一轮投资热潮；目前交通的不便仍是最大的困境，加上周边楼盘入住率不高的影响，区域商业氛围较差、人流量较小。,超市、油画村、家居卖场三大支柱商业，奠定商圈发展基础；高复合度的业态、定向消费产品吸引大量消费群体，辐射力广；交通的逐渐改善，未来前景看好。,百合商圈,镇政府商圈,沃尔玛商圈,老街商圈,项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题,品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出,老街商圈优势明显，但将面临升级换代，商圈整体规划及物业形

5、象的改变是商圈发展的核心问题,项目启示录,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,项目地块分析,项目位于布吉镇商业旺区吉华路与金鹏路交汇处，商业价值较高,项目位于商业中心区域、近地铁口及火车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关内外的距离，使之具有良好投资前景,项目南临深圳闹市区的罗湖区，距罗湖口岸仅10分钟车程，离香港新界仅8公里,地铁3号线经及火车站建立为本项目带来最大的利好消息。带来带来,项目地块分析,项目经济指标,项目周边,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,地处布吉商业核心地带,周边商业现状,交通网络的完善及轨道交通的建设，将

6、为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体,本项目缺乏品牌及规模优势，更需要强化营销形象带来的溢价,项目启示,地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定了项目实现高价值体系的基础,周边商业为自发形成，尚处于初级阶段，加之物业结构较为成就，项目树立高端形象较为困难实现实现,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,项目SWOT分析,长久空置，口碑较差 结构陈旧，影响经营 商业密集，环境较差 规模较小，竞争力弱 车位不足，经营受限 沿街高差，分隔人流,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,商圈成熟，经营良好 交通发达，人流集中 临街面长，展示

7、性好 业态丰富，配套完善,经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起,改造风险，成本较高 消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费 风水传言，影响形象 金融政策，风险难估,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,核心问题界定,Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？,Q2：如何重树市场形象，解决市场不良口碑并建立发展商品牌？,Q3：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？,Q4：如何进行工程改造提，应对项目劣势并提升项目价值？,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,项目自身竞争要素,同致行认为：专

8、业化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！,竞争矩阵,通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升消费者和经营者价值,核心战略选择,对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：,同致行认为：差异化 的 跟随 策略是本项目的核心竞争策略！,本项目规模不大，但商圈成熟，可在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力,利用成熟商圈氛围，以特色化、专业化

9、商业树立布吉商业旗舰,利用资源,核心战略选择,挖掘特色,针对现状，以差异化、特色化定位占领细分市场,重塑形象,整体改造重新包装,重塑形象建立品牌,扩大辐射,增强目的性消费扩大项目辐射范围,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,可行性方向研究,项目可能发展方向（POSSIBLE DIRECTION）,专业市场,购物中心,主题卖场,物业结构无法满足，OUT!,专业市场,行业现状分析,专业市场,行业现状分析,专业市场,行业现状分析,主题商场,行业现状分析,主题商场,行业现状分析,主题商场,行业现状分析,高,核心竞争力,竞争现状析,可行性方向对比,投资回报率分析,产品需

10、求分析,综合分析以上指标，电子市场是具有较强市场竞争力且对物业需求较低并能带来较为丰厚回报的的发展方向！,是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向,发展方向研判,流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向,电子市场,流行服饰,报告思路与结构,市场分析,项目定位,物业建议,项目分析,总体战略思考,项目总体定位,打造区域型女性时尚基地,根据项目的规模，按照下表应属于区域级社区商业物业，但本项目可以通过塑造主题化、特色化提升目的性消费，扩大项目辐射力，从辐射范围及能力上提升至次区域级商业。,商业形式定位,他们会是城市中这样的一群人,他们生于80年代，她们即将成

11、为这座城市的主流人群,敏感而叛逆,她们的自信来源于关注和认可,他们关注细节、追踪潮流,在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情,她们是这样一群时尚、个性、追求与众不同的年轻人！,消费客户定位,商业主题定位,FULLHOUSE爱fashion,爱生活,FULL HOUSE,女性时尚新锐体验中心，是潮流前线的升级版集潮流服装、服饰、皮具、鞋帽、潮流新品、布艺装饰、休闲娱乐、美容、餐饮等多种女性消费品；功能涵盖零售、展示、休闲、餐饮、体验、美容等多种功能与一体；既利用商圈成熟氛围，又体现了鲜明的主题与特色,主题定位提示,建筑形态突变，带来视觉上的惊喜业态布局突变，激发购物情绪的激动休闲与娱乐化，带来全新的购物

12、体验生态与文化，激发购物的猎奇心态,幸福FULLHOUSE创造不可预期的购物惊喜,主题概念建议,通过新颖的建筑形态、卖场内部装潢、园林景观加上主题性较强的购物休闲体验，为消费者带来全身心的感观享受，同时提升卖场中的产品价值，吸引更多的消费者。,业态定位原则,业态规划,街铺：服装服饰、化妆品、珠宝等品牌店内铺：化妆品、珠宝、饰品、皮具、皮包,1F：奇货可居,日韩女装、外贸服装、运动休闲服装、淑女装、配件,2F：淑女名媛,3F:玉食珍馐,主题餐饮、美食广场,健身水疗、美容美发、动漫电玩、书吧网游,4F:后现代生活,业态定位中档,形象推广中高档,中档,中高档,中低档,低档,高档,业态定位中档符合项目

13、市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及卖场包装提升物业形象,经营档次定位,功能定位,报告思路与结构,市场分析,营销策略,物业建议,项目分析,项目定位,总平规化建议,立面风格,建议：以现代设计手法，采用简约的风格形式，突现整个项目的独特性，形成另别具风格的效果。,风格：简约、时尚,通过对立面造型的独特化设计提升视觉享受.色彩：采用轻松活泼的颜色,体 现卖场的现代感,主题色调与塔楼保持一致材料:上建议选用具有较前卫并具有质感的铝扣板.,项目广场以满足停车为主要功能；通过设置万国旗、喷泉及个性雕塑点缀项目广场，既不影响停车又可提升项目的档次。,广场建议,橱窗景观,街铺部分

14、采用宽大的落地橱窗，增加产品的展示空间，增强了产品的“诱惑”力，利用沿街橱窗景观视觉吸引力，消除地面高差在消费者心中产生的心里距离。,从空间理论而言，入口及门庭讲究承上启下的关系，通过从造型、色彩给予充分考虑，起着醒目、吸引眼球的立体效果。,入口门庭,报告思路与结构,市场分析,营销策略,物业建议,项目分析,项目定位,通道设计,通道设计建议：,商场布局紧凑，通道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，这样做既使得购物者觉得商场商品集中，人气鼎旺，又可以提高商场面积使用率，增加商场的租金收入。,房间以玻璃或其他透明材料间隔，保证卖场的通透性，在保证实用性的前提下，控制铺位总价,街铺：80100内铺：3060左右,铺位划分建议,配合建筑外立面的风格，以自然、简单线型的天花设计，再以灯饰效果配合，突出其欧式韵味中的典雅美观而不失活潑的效果，并突出商场的空间层次感和立体感。,天花吊顶,导视系统,报告思路与结构,市场分析,营销策略,物业建议,项目分析,项目定位,立面小品装饰,室内外小品装饰,汇报完毕，预祝项目圆满成功！,