774837435惠州·上半地产市场分析报告100P.ppt

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1、中原地产市场报告（中国 惠州）,中原地产市场分析报告(惠州2012年上半年）,报告内容,页码,2012年上半年宏观市场分析惠州市场2012年上半年表现及下半年展望附录：2012年6月份月度数据,33179,2012年上半年宏观市场分析,Part A,Three Factors(5),政策,经济,动态,限购政策继续执行，货币稳健偏松，房产税试点扩围逐步推进，保障房制度进一步完善，楼市调控处于持续巩固阶段，中央调控决心坚定，以促进房价理性回归，地方微调不断，与中央博弈升级。,欧债危机不断升级，全球经济面临重大下行风险，多国央行联手救市，国内经济增长与通胀双双回落，内需紧缩，资金面持续紧张，稳增长、

2、扩内需、刺激消费成为当前的关键。,货币政策释放宽松信号 百城住宅6月首次止跌信托兑付迎来洪峰 房企面临生死考验,2012年上半年宏观市场回顾,宏观经济,Part A.1,国际形势：欧债危机深化，全球经济面临“长期震荡”,联合国6月7日发表的2012年年中世界经济形势与展望报告预测，2012年世界经济将继续放缓。报告指出，欧债危机依然是世界经济面临的最大威胁，欧债危机恶化将诱发金融市场的严重动荡。,西班牙银行业的4月坏帐率升至1994年来的最高水平8.72%，西班牙的银行问题愈来愈严重，西班牙或将成为“欧州五国”中第四个全面接受援助的国家；从欧元区经济景气的先行指标ZEW 经济景气指数来看，欧元

3、区经济面临重大的下行风险，经济复苏之势已不复存在，而作为欧元区第一大经济体的德国，其ZEW经济景气与经济现状指数均大幅回落，说明当前欧债危机的升级之势已经严重影响到了德国的经济运行，德国经济也开始失去前进的动力；从欧元区的建筑业生产月率来看，其月率的大幅回落进一步说明欧元区当前的经济形势并不容乐观。,危机升级之势在延续,从去年以来欧债危机升级给全球经济带来的主要影响看，一是能源和金属等国际大宗商品价格出现剧烈波动，致使全球去库存进程加快；二是全球贸易规模特别是与欧洲贸易规模出现大幅下降，其中从中国情况看，今年前4个月中国与欧洲贸易额出现大幅下降；三是减缓了美国经济的复苏，美国失业率依然居高不下

4、直接反映出其中影响，而如果美联储借此推出第三轮量化宽松政策以刺激经济，全球大宗商品价格还将再次出现波动，输入性通胀隐患也或将出现。,全球经济面临重大下行风险,国际形势：各大央行协调一致共度时艰,世行目前预计，今年全球经济增速仅为2.5%，为经济复苏以来的最低增幅，在全球经济趋于低迷的大局势下，世界各国央行纷纷举措，向市场释放流动性。,央行政策,汤森路透最新发布的调查显示，有超过半数的受访交易员预计，欧洲央行未来六个月内可能推出第三轮的长期再融资操作（LTRO），去年12月和今年2月，央行通过LTRO共释放流动性超过1万亿欧元。,6月中旬，英国央行和政府已联手推出了一揽子经济刺激措施。英国央行总

5、裁金恩上周表示，当局可能需要进一步放松货币政策，以对抗欧元区危机带来的“不确定性乌云”。他直言，在全球经济和市场出现恶化迹象的情况下，英国进一步放松货币政策的理由“越来越充分”。,欧洲央行,英国央行,澳大利亚央行公布的最新货币政策委员会会议纪要显示，虽然降息争论的双方势均力敌，但全球经济状况疲软和欧洲债务担忧影响最终左右了降息决议的形成。澳大利亚央行在6月5日的会议上决定将现金利率下调25个基点至3.50%。,澳洲央行,国内：GDP运行缓中趋稳,一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451

6、亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。,7月1日公布的PMI数据已经显示经济增速在继续下行，不过由于“稳增长”措施得力，经济增速下行的状况有缓解迹象。专家表示，下半年经济形势将好于上半年，预计全年GDP实际增速有可能保持在8%以上，经济增长“软着陆”可期。,一季度，固定资产投资同比名义增长20.9%扣除价格因素实际增长18.2%，增速比上年全年回落2.9个百分点。,固定资产投资增速趋缓,一季度，全国房地产开发投资同比增长20.7%，增速比上年全年回落4.4个百分点，商品房销售同比下降。,房地产开发投资增速回落,一季度进出口总额

7、8593.7亿美元，同比增长7.3%；出口4300.2亿美元，增长7.6%；进口4293.5亿美元，增长6.9%，贸易保持基本平衡。,进出口增速放缓,二季度延续减速态势，下半年稳中略升,国内：CPI/PPI持续回落，通胀成为过去式,6月经济数据发布，反映出全国经济调整的过程中，中国的需求在减少，通胀已经成为过去时，紧缩压力会增大。从数据来看，CPI回落幅度有所加快，通胀压力减小，政府的主要目标很明确的要保增长，这给了货币政策更多的腾挪空间。,中国物流与采购联合会和国家统计局服务业调查中心发布的5月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.4%，比上月回落2.9个百分点。显示经济增速出现一定幅度

8、回落。但该指数连续6个月保持在50%以上，反映出经济增长势头并没有改变。,6月份居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.2%，创29个月以来新低，其中食品价格上涨3.8%。上半年全国CPI同比上涨3.3%。全国工业生产者出厂价格同比下降2.1%，环比下降0.7%。,国内：宏观经济面临双重下行风险，稳增长措施陆续出台,受欧元区债务危机、东亚国家国际竞争力的提升和全球产业转移的影响，今年中国经济的外部需求力量将相对减弱，经济下行压力加大，5月，国务院召开会议，部署一系列稳增长的政策措施，应对经济下行。,广东：经济增速明显放缓，总体走势稳健，随着外需减缓和内需刺激政策的逐步退出，固定资产投资低速开局,

9、一季度广东实现地区生产总值（GDP）11510.80亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.2%，增幅同比回落3.3个百分点；其中：第一、二、三产业分别增长3.6%、7.1%和7.6%。预计广东全年经济走势前低后稳，有望实现增长8.5%的预期目标。,2012年一季度广东经济增速只有7.2%，低于全国8.1%的增速。,经济增速回落,一季度，广东固定资产投资2886.31亿元，同比增长13.6%，增幅同比回落2.3个百分点，比1-2月回落0.6个点,固定资产投资减速,5月闭幕的第111届广交会上，累计成交的出口额为360.3亿元，分别较第110届和109届下降了4.8%和2.3%，出现自2009年

10、以来的首次下滑。,外贸出口下滑,1-4月，房地产开发投资1276.15亿元，同比增长15.1%，增幅分别比一季度和1-2月回落了8.8个和24.9个百分点，对全省投资增长的贡献率由1-2月的85.0%下降到45.0%。从新开工面积看，房地产开发新开工面积3862.35万平方米，下降11.6%，项目储备不容乐观。,房地产开发投资增幅连续回落,政策盘点,Part A.2,上半年政策回顾及预判,2011年楼市调控 政策不断加码，调控不断深化，年内政策持续从紧、从严，政府调控的决心之坚、手段之多、范围之广、力度之大、频率之高、功效之强，都使2011年堪称楼市调控“史上最严年”。2012年上半年，为巩固

11、房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，一方面，继续坚决抑制不合理需求，限购政策不会退出舞台，另一方面，支持自住性合理需求，30多城市通过微调保障刚需；货币政策预调微调力度加大，保障房政策支持力度持续增强。展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。,高层屡次表态：坚持调控不动摇，促进房价合

12、理回归,2012年，本轮房地产调控进入第三个年头，中央对于调控的态度毫不放松，温家宝总理多次重申，调控的决心不改变，调控的措施继续从严，调控的成果持续巩固。,国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议表示，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。,1月31日：2年5提促房价回归,第十一届全国人民代表大会第五次会上，温家宝表示，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。,3月5日：要巩固调控成果,温家宝两会记者会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将不利于房地产长期、健康和稳定发展。,3

13、月25日：房价远未回归合理,温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会。谈到房地产调控时，温家宝表示，一定要坚定不移地继续实施房地产调控政策。,4月3日：坚持调控不动摇,温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不能够让调控出现反复。,4月15日：决不让调控出现反复,温家宝在调研期间指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。,5月19日：促进市场平稳健康发展,博弈升级：中央强调调

14、控持续从严，各地微调之声不绝于耳,上半年，房地产政策总基调是坚持房地产调控政策不动摇。中央要求继续严格实施限购、限贷和税收政策，同时支持自住性首套住房需求。另外，为稳增长，货币政策预调微调力度加大。,1,2,3,4,2月21日召开2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会。国土部土地利用管理司副司长表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，叫停各地擅自对中央调控进行的更改，并一再重申必须坚持房地产调控政策不动摇。,2月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。3月28日，副部长齐骥在上海

15、表示，将坚持房地产调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地落实好中央各项调控政策措施。,年初，央行表示实施稳健的货币政策，适时适度预调微调，保持合理的社会融资规模，但又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受到限制。,1月10日，财政部财政科学研究所所长贾康表示，今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。此前不久，贾康曾指出：房产税将成未来财源支柱。,住建部：地方政府不得擅调楼市政策,国土部：加强房地产调控政策不动摇,财政部：房产税扩大征收范围,央行：继续实施稳健的货币政策,行政调节持续发力：限购政策坚持不动摇，短期不放开,在今年调控基调不变的大背景下，最

16、大保障来自调控政策的高压，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。统计显示，目前出台限购令的46个城市中，限购政策的执行均未松动。,深圳：限购政策从严，不存在所谓“微调”市规划国土委有关人士6日在接受采访时表示，深圳按照国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知要求，严格贯彻执行国家有关限购的政策，不存在所谓的“微调”，至于何时会取消限购，没有明确时间表。,上海：限购继续收紧上海楼市“限购令”紧缩的步点越来越快，最新的限购紧缩政策又直指非上海户籍的单身购房意向者。部分区房地产交易中心透露，但凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保

17、或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。,住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，“限购政策短时间内不会放开。自调控以来，中央的调控政策有限购、限贷、房产税等，但不管是地方进行微调还是中央的口径，限购始终未松动过并且也不会松动。”,中央,地方,地方微调：刺激刚需，难改调控路线,在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，面临赢利下滑、资金链断裂的风险，也在试图寻求为房地产调控政策松绑。年初以来，有30多个城市对楼市政策进行微调，涉及调整普通住宅标准、提高公积金

18、贷款额度、减税及土地出让优惠等。,微调基本面：限购是红线，触碰即叫停,针对各种以”稳增长“名义进行微调的行为，住建部表示：将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。,叫停,放行,限购红线抑制房价,石家庄涉限政策没调成：“家庭人均住房面积低于30.6平方米可购第三套”未获上级主管部门批准。,河南大尺度新政夭折：“认房不认贷”存在放松调控之嫌，触及中央底线未出台即叫停。,芜湖减税补贴被叫停：“契税优惠”“高端人才购房补贴”“外地购房者买房送户口”等松绑政策遭遇中央零容忍。,普通住宅标准调整：厦门、天津、上海、北京,公积金政策松绑：

19、武汉、常州、芜湖、厦门、南昌、济南、郑州、江门,户籍放松：从化、长春,补贴首次置业：扬州、青岛、重庆、杭州,上海放宽限购人群七日游：“持长期居住证满3年可购第二套房”最终被叫停，上海住房限售政策有条件放宽维持了七天。,首房利率调整：北京、上海、广州、深圳、中山、苏州、南京、天津,货币政策趋于宽松,由于经济形势和通胀水平发生变化，2012年上半年央行加大货币政策预调微调力度，分别在2月和5月相继下调存准率，6月、7月降息。利率和存款准备金率，是央行最重要的两大价格调控工具。央行连续举措，已充分证明当前货币政策已全新发力。,按照国家统计局的既定安排，6月CPI（居民消费价格指数）和PPI（工业生产

20、者价格指数）将在7月9日发布，包括工业增加值在内的其他数据则在7月13日发布。中金公司方面预计，7月1日公布的6月官方制造业采购经理人指数（PMI）会进一步走低，7月中上旬市场资金面也将重现紧张态势，同时，6月CPI和PPI双双显著下降几成定局。据此可以判断，央行于7月再次降低存款准备金率将成为大概率事件。,央行上半年两次降准，货币政策及时出手稳增长,继去年12月首次降准后，上半年央行连续两次下调存款准备金率，意味着市场流动性趋于紧张，在经济数据持续下滑的背景下，货币政策相对宽松的趋势明显，随着通胀水平的下降，未来货币政策仍有微调空间,2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金

21、率0.5个百分点。本次是继2月24日下调存款准备金率之后今年的第二次下调。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，中小型金融机构的存准率则降至16.5%。根据2012年4月末，人民币存款余额84.23万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4200亿元资金。,存准率的下调、银行信贷的放松将降低房地产行业的资金压力，对房地产板块构成短期利好大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这有利于降低企业整体融资成本。,两次降息：凸显稳增长决心，折射货币政策新动向,6月7日晚，央行宣布了三年来的首次降息。7月5日晚，中国人民银行再次宣布，自2012年7月6日起，下调金融机构人

22、民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。这是自6月8日降息以来，一个月内第二次降息，也是时隔四年再次重启非对称降息。,此次降息采取贷款利率下调幅度大于存款利率下调幅度，“不对称降息”可通过降低贷款利率，缓解中国当前融资成本过高的局面，真正将资金“引水入渠”，扶持实体经济发展。同时再次扩大贷款利率浮动区间，对于降低企业融资成本，刺激企业信贷需求具有重要意义。,在外忧内紧的宏观形势下，频繁地使用降息手段，凸显了稳定经济增长的强烈意图，以达到刺激经济早日企稳的效果，

23、标志着我国已经进入降息周期，同时意味着货币政策的方向有所改变。目前稳健偏松的货币政策相较于去年稳健偏紧的货币政策，方向已经发生了改变。,此次降息采取贷款利率下调幅度大于存款利率下调幅度，“不对称降息”可通过降低贷款利率，缓解中国当前融资成本过高的局面，真正将资金“引水入渠”，扶持实体经济发展。同时再次扩大贷款利率浮动区间，对于降低企业融资成本，刺激企业信贷需求具有重要意义。,信贷政策：支持自主性需求，继续实行差别化信贷政策,以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年全国住房城乡建设工作会议部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

24、央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。,住建部：继续严格执行差别化房贷政策,1,发改委：支持居民的合理购房需求,2,央行：落实好差别化住房信贷政策,3,6月18日，针对近期关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人在接受专访时表示，住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。,3月发改委解读计划报告时表示，完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求,3月，央行就“货币政策及金融改革”答记者问表示，要全面落实差别化的住房信

25、贷政策，满足首套房贷款需求,财政政策更加积极：房产税改革逐步推进,财政部正进一步研究推进房产税改革的方案，同时部分两会代表提出扩大房产税征收范围，建议用征收房产税取代限购，并用征收的房产税补贴建不起廉租房的地方政府。2012年，我国税制改革内容达六项，涉及营业税改征增值税、消费税、资源税、房产税、城市建设维护税、环境保护税。房产税只不过是税制改革的内容之一。,40城住房信息将在6月底联网完毕。据不完全统计显示，至少有18个城市宣布，其个人住房信息系统与住建部联网。这18个城市分别为：广州、福州、厦门、南京、无锡、苏州、宁波、杭州、温州、济南、石家庄、沈阳、大连、长春、南昌、南宁、兰州和西安。此

26、外，合肥、郑州、青岛、武汉、北海等地亦称，当地已具备和住建部联网条件。,住房信息联网,财政部日前表示：要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。这意味着，今后房产税将向保有和交易两个环节“进军”，这让房地产调控政策具有了可持续性。然而，必须明确，房产税试点扩围远不止时间问题，还会涉及到许多配套制度及细节问题，须做足预案。,做足预案,财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，预计第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居

27、住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。,试点方案进一步完善,保障房建设：多层助力解保障房建设资金燃眉之急,保障房作为“十二五”建设的重头戏，不仅对冲了商品房投资建设下滑给经济带来的影响，稳定了经济增长，同时更为低收入人群提供了住房保障，稳定了民生。然而，保障房建设所需的资金一直是困扰保障房建设的难题。近段时间，财政部划拨了977亿资金补给保障房建设，地方政府也对保障房建设所需的资金进行了补充，缓解了保障房建设的燃眉之急。,5月中旬，2012年地方政府自行发债试点办法印发，与去年相比，试点范围依旧为上海市、浙江省、广东省、深圳市。最显眼的变化就要属发债品种的改变，除了3年期

28、和5年期债券外，今年新增了7年期债券。财政部明确提出，2012年增加的地方政府债券收入，要优先用于保障性安居工程。,财政拨款,5月24日，据财政部消息，为支持各地区完成2012年全国新增公共租赁住房230万套的任务，财政部近期已会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。就在18日，上述两部委刚刚公布，为支持城市棚户区改造和廉租房建设，下拨中央财政专项资金共317亿元，这意味不到一周时间里，财政支持保障性安居工程的专项资金就已经达到977亿元。分地区来看，东部地区获得166.7亿元、中部地区获得414.2亿元、西部地区获得396.1亿元。,地方发债,市场动态,Pa

29、rt A.3,土地市场：上半年重点城市土地出让金骤降,中国指数研究院7月1日发布数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%.土地出让金的缩水额度超过4000亿元。,上半年中国房地产企业销售TOP50榜单出炉，10个在惠州,2012年二季度末，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心(CRIC)共同发布2012上半年房企销售TOP50排行榜。万科610亿销售额再居榜首；中海543亿居二、保利493.1亿第三。销售面积前三为恒大、万科、绿地。2012年金额与面积入榜门槛同比均有上升，万科、恒大持续领跑，中海、保利表现惊人。而在销售排行榜TOP50中，万科地

30、产、保利地产、世茂房地产、碧桂园、富力地产、雅居乐、中信地产、佳兆业、金融街、合生创展等10家地产大鳄早已在惠州布阵。,6月百城住宅均价9个月来首次止跌,7月4日，中国房地产指数系统最新公布的调查数据显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。,北京：均价突破2.1万,广州：5月旺火烧至6月,上海：成交量创17月新高,深圳：继续保持活跃,在新房连续5个月均价不足20000元/平方米的情况下，受楼市持续回暖影响，6月京城的普通住宅均价一举突破21000元/平方米。较1月份的均价17943元/平方米上

31、涨近3200元，半年增幅逾18%。,6月广州新房网签量再逼近9000套高位，均价环比同比双双上涨，十区二县市一手住宅网签8927套，环比5月微跌1.89%，同比大涨29%。,6月上海市新建商品住宅成交面积为102.07万平方米，环比上涨26.59%，同比上涨了30.67%，创下了2011年2月以来17个月的成交量新高；成交均价环比上涨7.22%，同比上涨11.02%，至24070元/平方米。,6月深圳一手房共成交4189套，成交面积37.38万平方米，成交均价约1.9万元/平方米，与5月相比每平方米上涨764元。在5月和6月行情的带动下，今年上半年深圳全市一手房共成交1.79万套，成交面积达1

32、58.3万平方米。,信托兑付迎来洪峰，房企经历生死考验,房地产信托即将进入兑付高峰，开发商的口袋面临严峻挑战。近日有媒体报道，根据国泰君安数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，为三季度最高，而即将到来的7月份是今年单月兑付的最高峰，达504亿元，信托还款高峰即将到来。,开发商面临还款及融资危机,一方面房地产信托总量巨大，另一方面兑付时间又相对集中，两种因素的叠加，使得房地产信托面临有史以来从未有过的兑付压力，市场将面临风险挑战。与此同时，在资金基本面持续紧张、银行放贷紧缩的当下，部分开发商将面临从未有过的还款融资压力。,市场、政策“双管”应对风险,每次到信托发行与还款的高峰期

33、，银监会都会发布公告进行相关风险提醒，今年4月，在还款高峰到来之前，银监会重新强调了以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件，其目的也是为了严格控制房地产信托的增长规模和融资风险。政策为保护市场大局稳定进一步严控，至于小开发商和小信托公司的命运，还是掌握在自己手里，“政府不会因为少数小地产商可能因为资金链断裂而冒风险进一步去鼓励信贷和信托，因此市场要自救只能靠自己。”在“集中还款”的大战前夕，信托公司自身也在不断辗转腾挪，抵御风险。,世界经济震荡周期加长，国内经济增速下行，稳增长成为当前重要课题,1,房地产调控继

34、续从严，但从目前局势来看，下半年政策不会加码,2,出于稳增长需要，下半年货币政策稳健偏松，将为楼市带来利好,3,在不触碰限购红线的前提下，下半年地方加大微调力度或将成为常态,4,宏观市场小结,市场上半年表现及下半年展望,Part B,一级市场表现,Part B.1,上半年，土地市场延续了上一年的严峻态势，成交持续萎缩，成交量和成交均价不断下降，同比增速持续回调。究其原因，主要有三：第一，楼市调控没有放松迹象，市场谨慎预期仍在蔓延，房企拿地热情低迷；第二，二级市场成交萎靡导致房企资金回转周期加长，资金链紧张，布局战略有所收缩；第三，优质地块出让减少也是成交不活跃的一个客观因素。随着货币政策宽松通

35、道打开，房企资金紧张的局面将有所缓解，加之对下半年楼市趋好的预判不断增强，房企将重拾拿地热情，预计下半年土地市场将迎来良好的增长势头。,一级市场上半年总结,土地市场供应,2012年上半年惠州市经营性商住用地挂牌共55宗，同比下降30%，其中以博罗县最多，占比31%。,2012年上半年惠州市经营性用地共挂牌约152.15万平米，同比下降50%，其中以大亚湾区占比达40%。,2012年上半年惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）,2012年上半年惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）,土地市场供应,2012年上半年惠州市经营性商住用地挂牌均价为801.5元/平米，同比下降21%;以大亚湾区

36、最高，其次是惠阳区。,2012年上半年惠州市经营性商住用地挂牌共约24.6亿，同比下降16%，其中以大亚湾区最多，占比45%。,2012年上半年惠州市各区县商住用地挂牌金额（单位：亿）,2012年上半年惠州市各区县商住用地挂牌均价（单位：元/平米）,土地市场成交,2012年上半年惠州市土地经营性商住用地成交共58宗，同比下降48%，其中以惠东县最多，占比28%。,2012年上半年惠州市土地经营性用地共成交约168.7万平米，同比下降59%，其中以惠东县最多，占比42%。,2012年上半年惠州市各区县商住用地成交宗数（单位：宗）,2012年上半年惠州市各区县商住用地成交面积（单位：万平米）,土地

37、市场成交,2012年上半年惠州市经营性商住用地成交均价为786元/平米，同比下降2%;以惠城区最高，其次是惠阳区。,2012年上半年惠州市经营性商住用地成交共约25.15亿，同比下降24%，其中以惠城区最多，占比42%。,2012年上半年惠州市各区县商住用地成交均价（单位：元/平米）,2012年上半年惠州市各区县商住用地成交金额（单位：亿）,二级市场表现,Part B.2,供求,价格,2012年上半年商品房供应有所回升，交易量先抑后扬，整体呈现上涨趋势，同比增长22%。成交以90-120平米的中小户型为主，刚需依然强劲，而在经历了一段时间的蛰伏后，改善型需求逐渐回归。中等户型去化较快，市场依旧

38、存在结构性过剩的情况。,2012年上半年惠城区实现住宅成交均价5643元/平米，同比11年上半年下跌8%，环比11年下半年下跌11%。降价跑量依然是市场的主旋律，上半年价格逐步理性回归。,惠城区二级市场上半年总结,惠城区二级市场供应量,2012年上半年惠城区住宅供应12408套，同比11年上半年增加16%，环比11年下半年减少53%。,2012年上半年惠城区住宅供应面积148.76万平米，同比11年上半年增加7%，环比11年下半年减少52%。,历年惠城区住宅供应套数（单位：套）,历年惠城区住宅供应面积(单位：万平米）,惠城区二级市场供应量,从住宅供应情况看，4月份是市场供应的高峰期，2012年

39、供应住宅户型结构偏向慢慢向中户型过度。,历年惠城区逐月住宅供应套数（单位：套）,历年惠城区逐月住宅供应面积(单位：万平米）,惠城区二级市场供应户均面积,2012年上半年市场住宅供应单位户均面积120平米，比11年上半年减少10个平方，比11年下半年增加2个平方，上半年大中户型产品集中供应，预计下半年市场仍以大中户型为主打产品。,历年惠城区逐月住宅供应单位户均面积（单位：平米/套）,惠城区二级市场供应结构（按套数）,从供应套数看，2012年上半年市场住宅供应以90-120平米的户型为主，占总供应量的27%，对比11年下半年，中小户型供应略微下降，整体上结构没有太大变化。,惠城区二级市场供应结构（

40、按面积）,从供应面积看，2012年上半年市场住宅供应以90-144平米的大中户型为主，占总供应量的48%，对比11年下半年，中小户型供应略微下降，180平米以上大户型供应上涨。,惠城区二级市场成交量,2012年上半年惠城区一手住宅成交11948套，同比11年上半年增加4%，环比11年下半年减少3。,2012年上半年惠城区一手住宅成交面积137.1万平米，同比11年上半年增加3.6%，环比11年下半年减少2%。,历年惠城区住宅成交套数（单位：套）,历年惠城区住宅成交面积(单位：万平米）,惠城区二级市场成交量结构（按套数）,从成交套数看，2012年上半年惠城区市场成交以90-120平米的中小户型为

41、主，占总成交量的31%，对比11下半年，90平米以下的小户型和180平米以上的大户型有所下降。,惠城区二级市场成交量结构（按面积）,从成交面积看，2012年上半年惠城区市场90-120平米的中等户型成交活跃，占总成交量的30%，其次是120-144平米的户型，占总量的28%。,惠城区二级市场供求比,2012年上半年惠城区住宅套数供求比为1.04，供大于求。,2012年上半年惠城区住宅面积供求比为1.09，供大于求。,惠城区住宅套数供求比（单位：套）,惠城区住宅面积供求比（单位：万平米）,惠城区二级市场成交均价,2012年上半年惠城区实现住宅成交均价5643元/平米，同比11年上半年下降8%，环

42、比11年下半年下降11%。,10年至11年逐月惠城区住宅成交均价（单位：元/平米）,供求,价格,2012年上半年市场供应同比增加55%，环比下降36%；市场成交量同比下降20%，环比下降45%，供求比进一步扩大。市场成交以60-120平米中小户型为主，120平米以上大中户型跌幅明显；投资型客户比例有所下降。,2012年上半年惠阳区住宅成交均价5627元/平米，同比11年上半年基本持平，环比11年下半年下降9%。上半年成交均价呈现峰谷交替现象，中高价位产品的成交占比主导价格的波动。,惠阳二级市场上半年总结,惠阳二级市场供应量,2012年上半年惠阳区商品房供应7265套，同比11年上半年增加55%

43、，环比11年下半年减少36%。,2012年上半年惠阳区商品房供应面积63.3万平米，同比11年上半年增加29%，环比11年下半年减少42%。,历年惠阳区住宅供应套数（单位：套）,历年惠阳区住宅供应面积（单位：万平米）,惠阳二级市场供应量,从住宅供应情况看，2012年上半年中，4月份是市场供应的高峰期，2月份的市场供应为0，其他月份均保持在一个稳定供应态势，并且总体上呈上升趋势。,历年惠阳区逐月住宅供应套数（单位：套）,历年惠阳区逐月住宅供应面积（单位：万平米）,惠阳二级市场供应户均面积,2012年上半年市场住宅供应户均面积87平米，比11年上半年减少17个平方，比11年下半年减少8平方。从供应

44、户均面积可看到，80到90平米的中小户型是目前供应的热点选择，主要集中针对刚需客户。,历年惠阳区逐月住宅供应单位户均面积（单位：平米）,惠阳二级市场供应结构（按套数）,从供应套数看，2012年上半年市场住宅供应以60-90平米的自住刚需户型为主，占总供应量的46%，对比11年下半年，60平米以下小户型以及144平米以上的大户型跌幅明显。,惠阳二级市场供应结构（按面积）,从供应面积看，2012年上半年市场住宅供应以60-120平米的中小户型为主，占总供应量的41%，对比11年下半年，144平米以上的大户型比重下跌明显。,惠阳二级市场成交量,2012年上半年惠阳区住宅成交3132套，同比2011年

45、上半年减少20%，环比2011年下半年减少45。,2012年上半年惠阳区住宅成交面积29.29万平米，同比2011年上半年减少20%，环比2011年下半年减少45%。,历年惠阳区住宅成交套数（单位：套）,历年惠阳区住宅成交面积（单位：万平米）,惠阳二级市场成交量结构（按套数）,从成交套数看，2012年上半年惠阳区市场成交以60-120平米的户型为主，占总成交量的69%，对比2011下半年，120平米以上大中户型跌幅明显。,惠阳二级市场成交量结构（按面积）,从成交面积看，2012年上半年惠城区市场成交以60-120平米以上的户型成交活跃，占总成交量的66%，对比2011年下半年，120-180平

46、米大中户型跌幅明显。,惠阳二级市场成交量结构（按套数）,从成交总金额看，2012年上半年惠阳区市场成交以90-120平米的中户型为主，占总成交量的31%，对比2010下半年，140-180平米大中户型跌幅明显，可看出需求方向慢慢向居家中小户型方向偏移。,惠阳二级市场供求比,2012年上半年惠阳区住宅套数供求比为2.32，供大于求。,2012年上半年惠阳区住宅面积供求比为2.16，供大于求。,惠城区住宅套数供求比（单位：套）,惠城区住宅面积供求比（单位：万平米）,惠阳二级市场成交均价,2012年上半年惠阳区住宅成交均价5627元/平米，同比11年上半年持平，环比11年下半年下降9%。,10年至1

47、1年逐月惠阳区住宅成交均价（单位：元/平米）,下半年展望,Part B.3,惠城区吸纳周期回调，供过于求局面缓解,市场吸纳周期一度受政策影响，高达20多30个月，但随着市场稳步回暖，吸纳周期逐步企稳，保持在10至16个月的区间。,惠城区存量：表现为结构性过剩,截至2012年6月30日，惠城区住宅市场存量从套数分布看各面积段基本持平，从面积分布看则呈现随面积段变化而依次递增的态势，180平米以上面积段所占比重明显偏大，市场依然存在结构性过剩。,惠城区未来供应量统计：刚需产品成主力,惠城区下半年供应量预计为206.57万平米，供应套数接近2万套，产品以中小户型为主。随着上半年刚需的不断释放，供应结

48、构也不断调整，针对刚需购房的自住型产品逐渐成为市场的主力，大江北、金山湖、仲恺将成为热点片区。,大江北：下半年大江北供应体量较大，占惠城总供应量的1/4，产品类型涵盖了公寓、普通住宅、别墅，二-四房中小户型是主力,金山湖：片区内供应产品更显多样化，中高端产品集中推货，中大户型也较为集中在该片区释放,仲恺：片区优势越来越凸显，下半年供应以针对刚需型客户的紧凑型产品为主,龙丰：资源型大盘较多，从独栋到普通高层，产品较为丰富，二-三房产品竞争相对激烈,水口：区位条件的制约使得该片区供应以普通住宅为主，中小户型较多，预计10月是推货的高峰期,河麦：老城区的可售房源较少，主要为在售项目加推，面积段集中在

49、80-120平米之间,东平：下半年推货量较少，一方面由于新项目较少，另一方面在售项目多为尾盘销售，供应产品以高层为主,惠阳：下半年预计推货量为68.5万平米，主要集中在淡水片区，9-10月将成为推货高峰期,大亚湾：预计推货量为72.5万平米，龙光城、东部蔚蓝海岸等大盘集中放量，下半年推货压力进一步加大,博罗：下半年供应热点片区集中在惠博沿江路、罗阳镇和园洲镇，预计供应面积59万平米，惠博沿江片区的中高端产品竞争较大,惠东：下半年主要 供应量集中在滨海线和县城中心区，预计推出超过170万平米的体量，滨海线产品将面临激烈竞争,下半年主要供应产品以支持刚需自住的中小户型为主，高端物业表现一般,1,受

50、稳增长政策利好，成交平稳趋于上扬,2,滨海线产品集中放量，竞争白热化,3,下半年展望,附录2011年6月份月度数据,Part C,一级市场概况,Part C.1,一级市场概述,土地特点,供应增加,成交上扬,均价持平,本月经营性用地供应19宗，总面积约64.02万平米，挂牌金额合计约11.3亿元；新增供应总面积及挂牌总金额环比上月大幅上涨。,本月经营性用地成交10宗，总面积约35.7万平米，成交金额合计约5.38亿元，成交总面积及成交总金额环比上月涨幅明显。,本月经营性用地挂牌均价1761元/平米，环比上月持平；本月成交均价1504元/平米，环比上月持平。,一级市场供应（整体）,6月份惠州市商住