成都天府创意产业园营销提案43p.ppt

《成都天府创意产业园营销提案43p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都天府创意产业园营销提案43p.ppt（43页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目录,市场背景,宏观经济背景,高新西区供应情况,成都典型产业园,项目定位,项目分析,主体定位,档次定位,营销策略,总体策略,招商策略,推广策略,宏观经济背景分析,1,成都典型产业园分析,2,高新西区供应情况分析,3,第一部分：市场背景分析,宏观经济背景分析,成都GDP保持高速增长，2010年1-9月成都生产总值达到3769.9亿元，同比增长15.3%，高于全国GDP增幅的4.7%个百分点。,成都及全国国民经济情况,总体经济形势良好，投资者信心增强,宏观经济背景分析,2010年1-9月，成都第一产业生产值为214.6亿元，增长4%；第二产业生产值为1759.7亿元，增长20.8；第三产业生产值为

2、1795.7亿元，增长11.5%；三次产业生产值比重分别为6%，47%，47%。2010年1-9月，全社会固定资产投资完成3197.2亿元，同比增幅10%。,成都三次产业构成,第二产业增幅最快，且占主导地位。固定资产投资稳步增加。,宏观经济背景分析,历年来，成都工业一直保持快速发展，逐年稳步增加，2010年1-9月成都规模以上工业完成1182亿元，同比增长24.1%；,成都及全国国民经济情况,工业保持快速增长,良好的经济发展水平为工业地产的快速发展提供了保障,高新西区供应情况分析,规模组成：高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区,规划面积约130平方公里，由南部园区和西部园区两部分

3、组成；两个园区内分别建有一个国家出口加工区。,入住企业：共有外商投资企业近500多家，英特尔、摩托罗拉、康宁、住友、阿尔卡特等世界500强投资的企业有24家。在2010年引进了全球第一大代工厂商富士康.,产业形态：主要为电子资讯、生物制药和精密机械制造三大产业，电子资讯产业和生物医药产业实现产值占全部工业总产值的70%，约占成都市同行业的51%和63%；精密机械制造这一新兴产业正快速发展。,高新西区规划及发展较早，有强大政策支持为动力，入住企业部分为世界500强企业，对于区域品质形象提升及区域发展有巨大带动作用。,高新西区简介,高新西区市场情况分析,高新西区总体供应情况,2007年9月，成都工

4、业用地开始实行“招拍挂”,自2007年9月至今，高新西区共成交工业用地39宗，总计1463.0828亩且均未限制容积率，保守估计供应量为97万。,据不完全统计，近阶段，高新区在售工业地产有融智总部公园，创智联邦，迪欧时代，汇都企业总部园，天府创意产业园等5个项目。,高新西区市场情况分析,高新西区项目一览表,高新西区市场情况分析,高新西区市场特征,从竞争看：区域内放量大，随着潜在供应量的释放，激烈的竞争在所难免。从规模看：区域项目规模较小，容积率偏高。从产品看：区域内别墅型产品相对稀缺，高层，小高层产品呈上升趋势。从出租看：区域内项目租金为30-35元/，但空置率较大，对企业吸引不够。从周期看：

5、区域项目销售速度慢，周期长，整体约1万/年，分摊到项目仅可售0.2万/年。,市场状态低迷，出租及销售速度出现瓶颈区域内竞争激烈度逐渐升级,以高新区工业地产产品销售现状类推本项目剩余2.9万，需至少耗时10年！,跳出区域看大势,成都典型产业园分析,成都产业园现状,随着成都市政府关于“大力发展产业园经济”相关政策的出台，产业园在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都产业园热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有30多个大大小小的产业园。,成都的产业园市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部

6、城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。,我们重点剖析青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部城，以求从中得到启示与借鉴,成都典型产业园分析,青羊总部基地项目概况,青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划20个工业集中发展区之一，是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的区域。青羊工业集中发展区位于日月大道以北，成飞机场两侧，三环路与外环路之间，占地2.99平方公里。青羊工业集中发展区分为东区、西区,其中东区占地面积2.01平方公里，西区占地面积0.98平方公里。,成都典型产

7、业园分析,青羊总部基地项目信息,成都典型产业园分析,时尚青年城定位为“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展工业总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约 34万平米，是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。,时尚青年城,青羊总部基地配套设施,钻石风情商业街全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物多种主流业态。太平洋院线，阿伦故事、空瓶子、鑫工场，超市品牌统一优玛特意向入驻，国内电器巨头苏宁电器和五星电器，麦当劳、易初莲花、文轩、西单、迪信通,英国钻石风情商业街,成都典型产业园分析,网络媒体,线上推广,青羊总部基地推广形式,报版,线下推广,企业家俱乐部活动“影像西藏，见证巅峰”,通过开

8、展企业间活动、搭建平台的方式与客户沟通互动，彰显自身的文化气质。与企业间维持融洽关系。,成都典型产业园分析,扶持新办企业和新引进企业（项目）第一条 新办企业（项目）和新引进企业税收注册关系在青羊区，税收年地方实得部分（增值税、营业税、所得税、房产税四税地方实得之和，下同）在20万元以上的工业企业和50万元以上的服务业企业，可享受如下扶持政策：第二条 新引进项目当年产生的一次性税收，地方实得部分在50万元以上的，按地方实得部分的40%支持项目加快发展，地方实得部分在200万元以上的，按地方实得部分的50%支持项目加快发展。第三条 新引进的房地产企业（项目），项目年缴纳所得税地方实得部分在100万

9、元以上的，前三年按所得税地方实得部分的50%支持企业（项目）发展，以后执行原区内企业的扶持政策。,青羊总部基地优惠政策,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地2、产品定位：大型商务办公，完善的配套资源3、推广主题：西南总部经济领跑者4、招商中心现场管理：现场展示十分详尽，各个细节均有资料介绍。招商人员热情专业，对产品了解程度较高。有样板楼可供客户实地考察。但无看房耧车，步行距离较远。现场注意了从文化层次捕捉客户心理。如设置手模展示柜等。,青羊总部基地营销策略,成都典型产业园分析,空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。空港总部基地

10、预计分四期开发，规划有写字楼、大型SHOPPINGMALL和商业步行街等，预计总建筑面积超过80万平方米，预计将引进企业将超过上千家。空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。,项目简介,空港总部基地项目简介,成都典型产业园分析,空港总部基地项目信息,成都典型产业园分析,教育配套：棠湖中学外语学校、盐道街中学外语学校、四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等多所高校；圣菲TOWN城规划中的幼儿园；银行：工行、农行、农村信用社；医疗：台双医院、省警官总医院、川大江安医院。,空

11、港总部基地周边配套,成都典型产业园分析,网站首页,空港总部基地推广形式,报纸广告,线下，蓝光地产采取了一系列有针对性的媒介推广方式：如“空港总部基地杯”高尔夫球赛；空港总部基地名车香水品鉴会；,线上推广,线下推广,过有针对性的媒介推广和传播途径建设，为招商工作的开展形成了有效支撑。,成都典型产业园分析,对入驻经济园并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“前两年给予100%补助，后三年给予50%补助；新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按50

12、0元/的标准补助；租赁办公用房的，按8元/月的标准补助；总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励；租用办公用房的企业对年纳税县级留存部分达100万元以上的，两年内每年按租金的50%对企业进行补贴（补贴面积不超过300。总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的免交项目建设报建费。总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励。对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业实行“一事一议”的方法确定更优惠的政策。,空港总部基地优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地2、产品定位：高端商务办公3、推广主题：5A国际商务城/总部形象 企业商务办公首选4、招商中心现场

13、管理：现场销售物料齐全，设计精美，各类物料纸张选用及工艺技巧处理合理。现场展示面丰富，对客户关心的各个方面都有相应的展示介绍。招商人员热情专业，经验丰富，但接待过程中认知客户的技巧不足。会议室、多功能厅等设施均设置在招商中心楼上，方便客户参观体验。,空港总部基地核心优势,成都典型产业园分析,龙潭裕都项目，由成华区按照“统一规划、统一建设、统一招商”的要求，采取“政府引导、公司运作、市场化配置资源”的方式，由区属国有投资公司与上海裕都集团联合成立项目公司，负责项目的投融资、建设、招商工作。总部基地项目是工业总部经济试验区最大的产业化项目，首期规划占地1500余亩，概算总投资75亿元人民币，分三期

14、进行规划建设：一、三期为总部基地区，二期为总部基地配套区 龙潭总部城共引进项目311个，其中总部项目247个，投资上亿元项目71个，协议投资额达296亿元；2009年1-8月，新引进总部项目97个，其中投资上亿元项目14个。,龙潭总部城项目概况,成都典型产业园分析,龙潭总部城项目信息,成都典型产业园分析,试验区内外的五星级配套毗邻三大永久性城市绿地试验区天然的后花园基础设施完善成华区拥有电子科技大学、成都理工大学重点建设高等院校以及电子十一设计研究院、西南电力设计研究院。园区内拥有占地逾200亩的成都职业技术培训中心。北大附中、北大附小等全国知名重点中小学紧邻园区。,龙潭总部城项目配套,成都典

15、型产业园分析,报纸广告,网络媒体,龙潭总部城推广形式,龙潭总部基地签约国内外较大企业入驻，均会举行签约仪式。,线上推广,线下推广,邀请成都影响力较大媒体进行事件炒作，相关媒体进行转载报道，从而进行媒体炒作，对于项目影响力及客户印象都有较大提升。,户外大牌,报纸、网络、户外大牌形成立体式的推广渠道,成都典型产业园分析,规划条件优越：容积率2.0以上，原则上不限高；建筑密度40；绿化率30。在符合规划的前提下，企业可根据自己的需求建设具有特色的区域总部。税收扶持政策：对于税收解缴关系入园的企业给予前36年企业上交税收区级地方所得部分的50-80予以扶持。产权可分割：对入驻园区的总部企业,300平米

16、以上可根据需要将产权分割到户。,龙潭总部城优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地2、产品定位：大型商务办公，包含办公别墅及完善配套3、推广主题：我们不是在建楼，而是在造城4、招商中心现场管理：现场展示面充分，5组大型沙盘对整体区域显示清晰。招商人员热情大方，但专业性较差，应变能力不够。有样板楼可供客户实地考察。但样板楼毫无包装，毛坯建筑给客户的感觉较差。,龙潭总部城营销策略,成都典型产业园分析,典型产业园特征总结,从区位交通看：位于城市边缘区，但距市中心较近，交通便捷。从规模配套看：规模大，拥有自身的完整配套。从开发模式看：均为企业与政府联合打造，政府对引进招商不可或缺。从优惠政

17、策看：政策优惠幅度大。从营销策略看：定位清晰，包装档次高，展示充分。从推广策略看：线上与线下相结合，线上采用大众式的推广渠道，线下针对企业做相关活动。,项目分析,1,营销方向,2,项目定位,3,第二部分：项目定位,项目分析,项目营销方向研判,针对上面分析，本项目应重点把握“内秀”的营造，通过资源整，利用独具特色的定位方向与凸显项目特制的产品设计，达到营造项目自身优势的目的，打造具有个性的项目。如图所示：,因此本项目的营销方向为“以区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力”,项目定位,主体定位,体现项目所在片区的产业特征与发展方向,体现现代企业对办公物业的需求,本项目的定位要契合以下3点,以

18、区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力,高新产业区纯别墅商务科技园,档次定位,发展纯高档次的制约：1、高新科技企业不需要甲级写字楼的标准。2、本项目受规模及区位所限，不适合与市中心纯高档办公物业进行竞争。3、高档产品利润空间大，但消化难度大，风险大。发展较低档次局限：1、不符合项目的开发目的与发展目标。2、不符合片区规划的发展方向。3、降低了竞争力，易被片区项目所抛弃。,项目定位,本项目的档次定位策略为：成为精品但不一定高档,打造成都最受中小企业欢迎的商务科技园,总体策略,1,招商策略,2,推广策略,3,第三部分：营销策略,总体策略,周边配套不完善,园区内部配套少,知名企业入住少,项目品

19、牌不突出,完善内部配套,为大企业开绿灯,强化包装增加推广,完善配套区别招商立体推广,项目问题,解决办法,总体策略,完善配套：引进一家中型超市及一家商务性酒店。,区别招商：对大型企业或知名企业特别对待，适当性的给予额外优惠。,立体推广：对通路及销售中心进行包装，并增加主流媒体的推广。,招商策略,商业招商先行，知名企业及中小型企业招商同时展开，但区别对待；知名企业招商可租可售，中小型企业招商只售不租。,商业招商：主要为超市及商务酒店招商，以此招商来完善园区配套，从而增加项目卖点，挖掘潜在价值。,知名企业招商：知名企业可增加项目的形象，并能对中小企业形成聚集效应，因此建议对知名企业可租可售，灵活对待

20、。,中小型企业招商：中小型企业是项目的主力客户群体，是项目价值实现的基础，因此对中小型企业采用只售不租的形式。,推广策略,采用立体式的推广策略，即包装为首，完美展示；线上宣传与线下互动的推广策略：,包装为首，完美展示：即首先将项目通路及销售中心包装完成，给客户展示出高端的形象。,线上宣传：工业地产客户较为隐蔽，因此线上宣传应在大众及主流媒体上进行，如成都商报，华西都市报，工业地产网等。,线下互动：线下主要以活动或比赛的形式与已入住企业进行互动，并在主流媒体上进行软文轰炸。与企业维护关系的同时也推广了项目。,我们的销售目标,30个月实现清盘，实现销售额2个亿,整体均价达到6900元/,谢谢聆听以下是交流时间,