思源经纪唐山龙庭时代广场商业报告.ppt
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1、 中管网房地产频道,打造品牌地产 引领商业潮流 唐山龙庭时代广场商业报告,2006年04月07日,南北地产,所有的研究都必须以现实条件为基础,以共同目标为导向,客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的,项目目标,目标1 可持续性,准确的市场定位、合理的业态组合,确保本项目后期经营良好,在竞争激烈的竞争中立于不败之地。,目标2 现金流,充分发挥项目自身和潜在的价值,提升片区价值,采用多种营销手段,实现项目资金快速循环。,目标3 利润,通过对产权形式和经营方式的创新,增加项目升值空间,保证开发商利润最大化。,目标4 形象与品牌,借助本项目的成功开发
2、,提升开发商在市场的品牌形象,实现利润与品牌的双赢。,项目获得成功必须解决的几个问题,项目整体定位如何充分利用现有资源,规避项目自身风险,实现开发目标?,项目推广如何保证项目运营成功?,项目发展方向如何突破本案限制条件,制定项目发展方向,实现开发目标?,面对什么?,宏观分析如何理解本案市场开发环境?,区域分析市场环境是否支持本案未来空间?,拥有什么?,项目SWOT分析如何理解本案限制性条件和机会点?,能做什么?,怎么去做?,问题提出(question),面对什么?,宏观分析,城市商业格局分析,宏观分析:如何理解本案市场开发环境?,宏观分析,城市发展阶段,居民购买力,商业环境分析,宏观经济概况,
3、商业地产供应和销售,唐山人均GDP即将达到3000美元,处于由被动郊区化的发展阶段,由区域中心化向城市多极化过渡,居民消费能力增强,开始追求生活质量,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资,有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,人均收入(GDP)/美圆30
4、0,人均收入(GDP)/美圆300-1000,人均收入(GDP)/美圆3000,城市化率70%,解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美圆1000-3000,追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健等)大大增加,消费能力大大增强;,追求生活质量阶段,城市中心化,区域中心化,城市多极化,城市多中心化,大都市,城市群,城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展,城市发展阶段,宏观分析,宏观分析,宏观经济,唐山经济快速发展
5、,消费品市场增长迅速,零售业有很大发展空间,国民经济保持持续平稳快速增,2004年增长14.8%,增速比上年加快1.6个百分点,为1998年以来最高增幅,随着经济总量的迅速扩大,2004年人均生产总值达到22679元,增长14.2%,呈现快速增长势头,经济发展带动了消费品市场的快速增长,2004年社会消费品零售总额达到359.70亿元,增长17.0%零售业发展前景广阔,宏观分析,宏观经济,随着经济稳步增长,居民消费水平和档次逐步提高,有力拉动了消费品市场的发展,近年来,批发零售业的增长率均在10%以上并且保持稳定上涨的势头;餐饮业增长率有较大起伏,但总体仍保持很高增长率。,经济形势向好导致唐山
6、市区零售总额不断增加,2004年唐山零售业增长迅速,城市零售额达到212.48亿元,增长16.6%。,收入水平提高:近年唐山城市居民人均消费支出不断上升,商业市场总量不断扩大。在职职工平均工资增长率高达12%,市区平均工资已经达到16106元。,消费能力增强:2005年消费快速增长,全年装修支出同比增长69,金银珠宝消费增长75.2,音像电子消费增长492005年110月唐山市进口1162辆轿车,总价高达8.65亿元,平均单价超过80万元,位居全国第一。,居民购买力分析,唐山市区居民收入和人均消费支出上升很快,为商业快速发展提供直接支持,宏观分析,近年唐山市商业竣工面积及销售面积均大幅上升,2
7、004年商业销售面积更是迅猛增加,全年销售面积达到2003年2.88倍。市民商业投资意识增强,远洋城SHOPINGMALL、尚座底商、唐海皇冠产权式酒店销售均赢得巨大成功。,商业供应和销售,宏观分析,商业供应和销售增长迅速,唐山商业发展的限制因素:工业型城市唐山市属于资源型的重工业城市,轻工业基础薄弱,市场发育不充分;竞争不充分消费品市场整体水平长期处于低档次、低规模、低效益的状态;城市布局局促唐百集团及其周边商铺形成的第一大商圈,位于城市沉陷带,继续扩张与发展的空间不足;人口分布分散 唐山流动人口少,居民居住相对分散,这些也从客观上阻碍了其商业的发展;周边城市影响唐山商业受京津影响很大,每年
8、有30亿元消费外流;消费观念保守 居民的整体消费观念趋于保守,现代消费意识不强;商业投资少 震后恢复建设中,市府以保证城市居民的基本生活需要为目标,对商业网点投资不足,特别是缺少大型商业设施;,宏观分析,商业环境-不利因素,唐山商业发展的利好因素:产业经济基础雄厚,构成唐山市商业经济发展的强大依托 居民生活水平日益提高,可支配收入的增加和消费需求的增长将对商业发展产生强大的拉动力 独特的区位优势、发达的交通条件为商贸流通的发展提供了广阔空间 城市化进程较快,县域经济发达,小城镇建设突出,为商业经济的发展提供了足够的纵深腹地 京津冀经济圈及环渤海开发战略的实施为唐山市商业提供了广阔的发展空间 唐
9、山港特别是曹妃甸港区的开发、向沿海推进战略的部署将促使唐山城市经济结构升级,第三产业将呈现突破性增长,宏观分析,商业环境-有利因素,商业环境-商业经营现状,唐山商业整体发展水平与整体经济实力并不匹配,未来市场空间巨大,宏观分析,1、商业经济总量不断增加,规模不断扩大2、商业网点布局日趋合理,功能日益完善3、新型商业业态快速发展4、各种渠道的商业投资不断增加,1、商贸流通业相对落后,与唐山市的经济地位不相适应2、各类商品市场的辐射范围狭窄,交易设施和手段落后3、一部分历史形成的老字号商业和带有地域特色的商业未能发展壮大,新兴商业业态的比重偏低4、现有商业管理水品低,无明显特色,附加值低,处于同质
10、化竞争的状态,不能满足唐山人对商业日益增长的高要求。,取得的成绩,存在的问题,商业物业自持比重小 商业物业产品同质化严重 强大的商业地产品牌尚未形成 营销策略单一 建筑设计不能满足多功能的商贸要求 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展,宏观分析,商业环境-商业开发所存在问题,商业环境-商业物业发展趋势,市场竞争具有双赢性 同一商圈大型商业项目之间将起到互相烘托的作用,达到区域共赢。商铺经营管理专业化 投资者和经营者理性规避风险意识的增强对商业经营管理提出专业化要求。商铺产权持有化 产权式商铺存在很多弊端,后期运营风险大;商铺产权持有也符合项目利润最大化的要求。项目公共空间社会化 未来发展
11、商在项目开发的同时,将会主动配合政府宏观规划,架设专用区间作为公共活动区域,用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所,使商业活动与公共活动互相促进,成为综合性的城市广场。实际上,把公共空间进行社会化,将会为商场带来可观的潜在消费人流,是一种非常有效的经营方式。,宏观分析,宏观分析,宏观分析总结,尽管有很多因素制约唐山商业发展,但唐山更多优势克服这些制约因素,充分支撑商业高速发展,商业前景看好,唐山商业虽然取得了一定成绩,但速度较慢,发展水平与整体经济实力并不匹配,唐山经济快速发展,消费品市场增长迅速,为商业发展提供了空间和支持,现有商业管理水品低,无明显特色,附加值低,不能满足唐山人对商业更高
12、的要求。,面对什么?,宏观分析,城市商业格局分析,城市商业格局分析:市场环境是否支持本案未来的空间?,城市商业格局,社区沿街商铺,重要商圈,城市商业格局分析,唐山商业格局呈一轴一线多点,“轴”是指整个新华道,“一线”指贯通南北的建设路,这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局,“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点,唐山主要商业分成五个商业区,其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大,八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小:,商业格局,城市商业格局分析,城市商业格局,社区沿街商铺,重要商圈,城市商业格局分析,城市商业格局分析:市场环境是否支持本案未来
13、的空间?,远洋城商圈,本案,西部区域商业功能区:满足该区域内居民日常主要商品消费,城市中心商业区:唐山市商业心,历史悠久,以唐山百货大楼为核心,辐射范围大,商业种类齐全。,远洋城商圈:城北新兴商圈,购物环境好,商业氛围日趋浓厚,建国路和小山服装批发市场:旧商业区,商品档次低,购物环境差,八方购物广场:主要满足该区域内居民日常主要商品消费需求,城市中心商业区的错位补充,八方购物广场,西部区域商业功能区,商圈分布图:城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈、八方购物广场、西部商业功能区,新华道,城市中心商业区,建国路和小山服装批发市场,建设路,商圈概述,城市商业格局分析,城市商业格局,社区商铺,重
14、要商圈,城市中心商业区,远洋城商业区,小山及建国路市场,商业街,城市商业格局分析:市场环境是否支持本案未来空间?,城市商业格局分析,城市中心商业区,城市中心商业区呈“卅字型”格局,大致范围为东至增盛路口,西至卫国路口,南抵南新道口,北至西山道口,区域面积约3平方公里。代表项目:百货:百货大楼、三利国际购物中心,华联商厦商业街:新街,新天地,唐山市传统商业中心,历史悠久,辐射范围大,商业种类齐全,城市商业格局分析,B、百货大楼北侧商业情况唐山市百货大楼的繁华带动了周边商业的繁荣,在其周围分布了对唐山市百货大楼业态起补充促进作用或与其相互竞争的业态,如超市、快餐店、名牌服装服饰店、婚纱和休闲娱乐等
15、。,目前唐山地区最繁华的综合商场,经营业态种类齐全,能够满足低、中、高各类档次需求,城市中心商业区百货大楼及北侧业态,A、唐山市百货大楼商业情况:一层主要经营有食品和日化用品等;二层主要业态为通讯电器和图书音像三层主要业态为文体、休闲、儿童服装四层主要经营各类品牌的男女服装。,城市商业格局分析,城市中心商业区典型项目百货大楼,城市商业格局分析,城市中心商业区典型项目百货大楼优劣势,城市商业格局分析,城市中心商业区典型项目三利国际,三利国际购物中心位于建设路和新华道交叉口,居于世博大厦的14层,总营业面积3.6万平方米,主营国际国内知名品牌服装服饰、鞋类、珠宝等。地下一层为8000余平方米的三利
16、超市。2005年12月30日开业,杰尼亚(ZEG-NA)、HuGoBoss、温莎等数十种国内外知名品牌陆续进驻。,三利国际定位为唐山销售世界顶级服饰品牌的综合性商厦,城市商业格局分析,城市中心商业区典型项目三利国际业态,城市商业格局分析,城市中心商业区典型项目三利国际优劣势,城市商业格局分析,城市商业格局分析市场环境是否支持本案未来的空间?,城市商业格局,社区商铺,重要商圈,城市中心商业区,远洋城商业区,小山及建国路市场,商业街,城市商业格局分析,城市商业格局分析,远洋城商圈商业业态及面积:该区域现有新型业态的购物中心一个(远洋城)、家居中心两个(大陆家居、南北家园),会展中心一个,通讯产品专
17、业街一条,大型餐饮设施4个,大型综合超市两个(八方华岩路店、八方龙泽路店),中小型商业网点170多家,总营业面积达到22万。远洋城商圈功能定位:1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求;2.会展商务中心;3.高档餐饮、休闲娱乐中心;,城市商业格局分析,远洋城商圈,远洋城商圈典型项目远洋城,代表商业设施:远洋城 位于唐山市中心区西北部,总建筑面积12万平方米,地下1层,地上3层,局部4层;以大型百货、超市商业业态为主,以各类精品专卖店为辅,以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。,定位以中档和中档偏下为基础,涵盖部分高档人群,以大体量复合型商业一站
18、式购物树立了唐山北区商业龙头的地位,主力店:保龙仓苏宁电器五联国际百货,城市商业格局分析,远洋城业态详细分布图,远洋城内街散铺商业经营主要集中在服装鞋帽行业,其占到了总数的41%;餐饮占到了总数的19%。远洋城以主力店为主导聚集人流,吸引了大批小商家入驻。,城市商业格局分析,远洋城主要品牌和租金,城市商业格局分析,远洋城优劣势分析,城市商业格局分析,城市商业格局分析市场环境是否支持本案未来空间?,城市商业格局,社区商铺,重要商圈,城市中心商业区,远洋城商业区,小山及建国路市场,商业街,城市商业格局分析,城市商业格局分析,位置:唐山传统的商业区,位于建国路、小山一带,辐射半径3公里左右(区域内的
19、批发市场辐射到各个县区及周边地区);业态及面积:现有大中型商业网点10个,商品批发市场2个,商业街3条,大型综合市场1个,总营业面积约4万。商业功能:1.满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求;2.是外围各县(市)区居民来市中心区进行一般性日用品和工业品(特别是服装鞋帽类商品)及生产资料采购的主要区域;,城市商业格局分析,小山及建国路市场,满足普通老百姓的低端需要,小山及建国路市场日客流量5 万人次左右,年市场营业额达到26亿元,在全国百强市场评比中位居82位,市场分为两部分:一是服装批发市场,占地1万平方米,建筑面积2.5万平方米,设固定摊位1600个,经营中、高档服装,经营方式为批发兼
20、零售。二是胜利路棚台综合市场、解放路冒险专业市场、小百棚台专业市场、鞋、布大厅专业市场,占地面积约5500平方米,建筑面积约3200平方米,拥有固定摊位768个,主要经营服装、布匹、鞋帽、毛线、针纺、日用百货等十几大类上万个品种的商品。,城市商业格局分析,小山及建国路市场,购物环境差,人流噪杂,商品品质不高,城市商业格局分析市场环境是否支持本案未来的空间?,城市商业格局,社区商铺,重要商圈,商业街,城市商业格局分析,城市商业格局分析,城市中心商业街新华道两侧商铺,新华道是唐山的主要城市道路,每天过往的本市及外省市客源非常的多,两侧多为商业店铺,是唐山市最繁华的高档商业街,业态形式主要以服装鞋帽
21、为主,占到了总数的46%;另外一些时尚用品专卖店等也占到了总数的13%。该区域是唐山主要的时尚消费场所,集中了高中低各档次的门市店铺,能满足各种不同层次的消费需求。,调研范围:从华联商场至新华书店,城市商业格局分析,城市中心商业街新街,总占地面积22500平方米,全长500米,宽20米,集购物、休闲、旅游、文化展览等多种功能于一体,通过空中连廊和“楼中街”,构建起街区内的立体交通和天然流通空间。经营规划分为九大组团,五大主题。,总体运营定位在时尚主题消费,商业街过长客流难以引导;商铺出售导致不能统一经营,业态无协同聚集效应,城市商业格局分析,城市商业格局分析市场环境是否支持本案未来空间?,城市
22、商业格局,社区沿街商铺,重要商圈,城市商业格局分析,商业街,城市商业格局分析,天元、琴园区域的社区商铺,天元地区商业铺面情况:目前天元花园地区商业主要分布在社区南侧和东侧,商户多、规模不大、档次较多,以服务社区多种生活需要为主,另外还有部分铺面作为公司营业办公场所。主要商家有:天元地产公司、天元一品鱼翅、天下第一驴、阳光餐厅和一些银行网点等。丽景琴园(大理路)临街商业铺面情况:该地区商业主要集中在临大理路两侧,主要商家有:伯纳巴钻石、金利来、美容美发、餐饮、保健护肤等。,该区域是唐山市中高收入人群居住聚集区,也是社区型商业的典型代表,主要以服务居民日常生活为主,城市商业格局分析,调研样本中各种
23、业态规模,城市商业格局分析,商业租金及价格分析,租金水平,商业售价,城市商业格局分析,总结,2.唐山商业管理水平低下,与现代商业的先进管理水品相差较大;,3.高端商业供应不足,高端需求未得到有效满足,缺乏真正意义上的中高端百货业;,1.唐山商业形成了5大商业区域,各有特色,但城市商业中心区在唐山商业中的核心地位仍然在长期内保持稳定;,4.商业售价在7000元/m2 21800元/m2之间,繁华商业区商业租金在1.8元/m2.天3.5元/m2.天之间;,城市商业格局分析,通过市场分析我们可以发现所提问题的答案:,我们如何理解本案的市场开发环境?,1.唐山商业虽然取得了一定成绩,但发展水平与整体经
24、济实力并不匹配,发展潜力巨大;2.唐山有充分支撑商业高速发展的有力条件,商业前景看好。,商业需求潜力大,前景好,本案商业面临着良好的市场开发环境,1.唐山商业管理水平低下,与现代商业的先进管理水品相差较大;2.高端商业供应不足,高端需求未得到有效满足,缺乏真正意义上的中高端百货业。,市场处于低档次竞争状态,市场空白点多,本案面临着难得的机遇,未来空间大,市场环境是否支持本案未来的空间?,市场分析结论,拥有什么?,项目SWOT分析,项目SWOT分析:如何理解本案的限制性条件和机会点?,项目SWOT分析,劣势分析,优势分析,机会分析,威胁分析,本项目地处唐山市路北区,为唐山市行政区内,位于远洋城商
25、圈和城市中心商业区核心辐射范围内,区内汇集了唐山市主要的行政机关、事业单位和商业设施。,区位优势,北新道,体育馆道,西山道,华岩路,新华道,建设路,卫国路,长宁道,龙泽路,百货大楼,三利百货,华联,尚座,八方,大里路,兴源道,远洋城,翔云道 建华东道,城市中心商业区,远洋城商圈,本案,项目SWOT分析,位于两大商圈辐射区内,区内汇集了唐山市主要的行政机关、事业单位和商业设施,交通优势,项目SWOT分析,项目所处区位交通发达,道路畅通,路况良好,建设路,体育馆路,华岩路,建华道,交通优势,项目所处区位公交体系完善,周边有多条公交线路,项目SWOT分析,配套设施优势,北新道,体育馆道,西山道,华岩
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