长沙数码步行街招商计划090224.ppt
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1、2009年招商营销计划,一、我们的竞争对手在做什么?二、我们的竞争优势在哪里?三、我们将如何吸引商家?四、我们将如何进行推广 五、招商广告计划,一、我们的竞争对手在做什么?,目前长沙有四家新的IT卖场进入市场,长沙数码步行街,高桥电脑大市场,岳麓西码IT广场,岳麓国储电脑城,河西,河东,岳麓现代城西码IT广场,位置:长沙岳麓现代城楼盘项目地址位于荣湾镇银盆南路89号(岳麓区政府原址);项目优势:其所处的岳麓区拥有长沙80%的高校消费群,而高校学生的数码消费意识浓厚,消费能力强劲,而现代IT广场的招商主题便是以高校消费群作为其项目优势,对商家来说亦有一定的吸引力项目现状:全面启动招商及销售工作,
2、预计8月1日开业;项目劣势:位置相对较差,未来经营的风险过高(能否有效的吸引消费群),商场自身定位无特色。招商政策及卖点:进入IT广场的经销商,第一年免租金,第二年只需缴一半的租金。并准备了3年的市场培育基金,共450万元,每月安排一次大的活动,每半个月安排一次小活动,以活动来促进IT数码产品的销售,加快速度培育河西IT市场。项目现状:售价 11000元/,10年返租(前五年8%,后五年10%),12000,岳麓国储电脑天马店,位置:长沙市岳麓湖南大学天马学生公寓旁 项目优势:岳麓区政府重点支持及建设的六大文化产业项目之一;紧邻大学城,直面高校消费群体;国储的品牌效应受到旗下商家的支持;国储的
3、实力已受商家认可。项目劣势:其目标客户群仅针对大学城的消费群体,尤其是所临的湖南大学及师范大学,市场容量有限;周边商业氛围淡薄;地理位置的限制使其难以面向学生以外的消费群体。招商政策及卖点:项目现状:,6000,高桥电脑大市场,位置:长沙市芙蓉区高桥大市场-高桥现代商贸城项目优势:物流及仓储为其主要的优势,而高桥大市场本身是长沙物流及批发中心项目劣势:难以吸引普通的IT消费群体,而进驻商家也仅将其作为物流仓储基地;招商政策及卖点:交纳5万元保证金(可退)才可获知其租金,承诺低于国储一半租金,最低租金约180元/平米左右(建筑面积);向商家承诺投入3000万元的广告推广费用(现已全面铺开)项目现
4、状:其表示国储商家的50%有进驻意向,实际招商进度难以获知。,30000,另外三家电脑城如何吸引商家进驻?,免租期:最多18个月(西码IT广场)低租金(相对朝阳路):低50%以上(高桥)广告推广支持:每年最少150万以上(西码),招商政策,自身卖点,西码IT广场:岳麓区的IT市场空白国储电脑城天马店:高校强劲的数码消费力高桥电脑大世界:强势的物流及完善的配套,一、我们的竞争对手在做什么?二、我们的竞争优势在哪里?三、我们将如何吸引商家?四、我们将如何进行推广 五、招商广告计划,二、我们的竞争优势在哪里?,主题定位理念,极具竞争力的业态规划,成熟商圈交通中心,IT核心区域,项目相对其他电脑市场的
5、竞争优势主要在于,1、主题定位:其他三家只是传统的IT卖场。2、核心商圈:坐落于长沙IT零售的核心商圈内,是IT消费的习惯场所3、商业氛围:最旺的IT零售区域4、途径目的性:市场培育期较短,与周边电脑商场共享人流,经营风险较小5、交通优势:我们地处长沙的最中心。6、人流量/公交车站:火车站是公共交通的中心,而由之带来源源不断的人流是商户经营永续的保障,周边商家反应,周边密集5个电脑商场,竞争激烈,已基本饱和!金融风暴下商家面临经营困境,也以削弱了其 开拓新店的能力;希望租金能调低,降低经营压力;优惠政策是否够吸引;大商家看重经营管理公司,没有经营管理公司将不考虑 进驻;朝阳路何时能改双行线,开
6、发商是否能争取,单行线将 影响,项目所面临的挑战?,经过2008年的招商推广和拜访,周边商家对本案的定位及经营理念已基本认可,其现所关注的主要是我们的“招商政策、租金、经营管理公司”这三个要素。,一、我们的竞争对手在做什么?二、我们的竞争优势在哪里?三、我们将如何吸引商家?四、我们将如何进行推广 五、招商广告计划,三、我们将如何吸引商家?,NO.1 招商政策,NO.2 租金,经营管理公司,吸引,签署,实施,商家关注什么?,NO.1 招商政策,任何新兴数码商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平,均需要一定的时间来进行培育,培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不
7、同而有所不同。若不给予市场一定的培育期,一步到位的对商户招商,对市场而言无异于“杀鸡取卵”,一方面商户不愿意进场,容易造成市场空置;另一方面,即使能招到部分商户进场,但由于市场人气、客源短期内难以形成,市场不温不火,老商户不愿支撑、新商户不敢进场,造成恶性循环。,核心思路 放水养鱼,我们将从四个方面进行市场培育,第一 优势业态先行。有选择性的吸引有一定经营能力的业态和商户,品牌商户(大户)优先招商。可以设定一定的优惠条件(如免租金、租金打折等政策),有针对性选择主要进驻业态中的3-5家(暂)重点品牌商户(大户)进行洽谈,优先对品牌商户进行招商,增强对其它中户、散户招商的号召力。第二 政府的支持
8、。通过政府的大力支持,提高我们项目的信用度,从而增强商户的进驻信心。(由凯通向政府申请)如税收优惠、工商费用减免等,第四 后期市场的经营管理。市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题,市场的经营管理不仅需要专业的人才,还需要一定的宣传推广费用的投入。为商户组建或引进专业的商业经营管理公司 建议开发商项目开业前三年每年投入100万元的经营推广费用,用于推广市场、宣传商户,以增强商户进场经营信心。,第三 设立免租期。“3+2”-5年租期(3年固定租期+2年选择性租期),免租3个月;租金每半年一收,即前半年后三个月按70%租金标准收取,第二年按80%租金标准收取,第三年开始按标准租金收取。租金每半年
9、一收。,招商政策的执行,一、合同签约期限长沙数码步行街租赁合同签约年限为“3+2”共5年,将采取3年固定租赁期+2年选择性租赁期。前三年为我们的市场培育期,因此稳定的租赁期能确保商场的经营稳定性;而后两年我们的商场已培育成熟,我们能通过淘汰经营状况差的商户或允许无法继续经营的商户退出,以确保我们对投资客户的租金回报和保持项目的竞争力的选择性租赁期。注:对经营面积超过50平米(建筑面积),品牌知名度较高,且需要内部装修做为形象店的,可报招商负责人待定。,二、合同保证金(押金)我们可通过收取一定的合同保证金以祢补开发商的装修资金缺口。签约时客户需缴纳10000元/户的合同保证金(押金)预计可收取5
10、00万以上的合同保证金 合同保证金将在商户租约满1年后全额退还。,招商政策的执行,三、水电管理费收费标准(暂定)25元/每平方/月(周边收取标准),四、网络使用费:统一安装WIFI,免费使用半年五、广告位收费标准户外广告位:元/每平方米/月(待定),招商政策的执行,七、付款方式(暂定)租金每半年一收其中:租金每半年一收,即前半年后三个月按70%租金标准收取,第二年按80%租金标准收取,第三年开始按标准租金收取。租金每半年一收,招商政策的执行,八、优惠方式,预订特惠政策1、交3送2,即签约“3+2”年,一次性缴纳3个月租金、水电管理费,可获2个月免租期。网络免费使用两个月。2、交6送4,即签约“
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