苏州独墅湖项目市场分析报告 52p.ppt

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1、,苏州独墅湖项目市场分析报告,目录,土地属性分析竞争市场分析项目定位分析,1,2,3,第一部分 为客源导入方式判断第二部分 通过竞争市场类推客源定位及产品可能第三部分 结合用地条件进行产品建议,土地属性分析,项目所在城市地位项目在城市中位置项目所在片区范围项目现状片区在城市发展中的角色片区现有状况片区与城市关系客源导入模型,苏州在长三角经济圈中的地理位置,苏州市是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。,苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖五个县级市张家港市、常熟市、太仓市、昆

2、山市、吴江市，苏州中心区域包括吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。1993年，苏州被国务院批准为“较大的市”。,项目所在城市地位,项目所在城市地位,苏州在长三角经济圈中地位,苏州处于经济圈中的第一圈层城市，得到上海核心强有力的辐射，积极地接受上海转移出来产业，并且为核心城市上海提供原材料，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一级的区域转移产业，带动低一级区域的经济发展，可见苏州在城市群中起到至关重要的位置，地位非常的显赫，产业经济的发展无疑会给区域的房地产产业带来巨大的机会。,项目所在城市地位,苏州在长三角经济圈中地位,苏州历年GDP增长情况,江苏首位

3、,苏州历年房地产投资比重,沿海八大城市主要经济指标对比,苏州是产业拉动的城市历史上的苏州是个消费城市，经济并不发达，在苏、锡、常三大城市中面积最大,但经济最差;从20世纪90年代以来，产业园区经济对苏州的迅猛发展起着巨大的作用：城市GDP在1995年就已位于江苏省首位；2005年,苏州城市的GDP就已接近无锡及常州的GDP总和。经济的快速发展带动了城市房地产市场的蓬勃发展，房地产开发投资额自1999年以来逐年稳定上涨。,产业情况,苏州是产业拉动的城市，苏州市区共有三个能量级产业园区：新加坡工业园区、高新技术开发区、吴中经济技术开发区；工业园区未来几年将完成产业升级、GDP提高三个百分点的目标；

4、,苏州产业园区情况,新加坡工业园区,苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动,下辖三个镇。苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的合作项目，园区以不到苏州市3的土地和3.5人口和3%的用电量，创造了14%的地区预算收入、16%的工业总产值、17的固定资产投资、28的实际利用外资、31的进出口总额，苏州工业园区被称为我国发展速度最快、整体水平最高、最具竞争力的开发区之一，被誉为中国的重要窗口和中外合作的重要示范。,根据园区规划及执行，目前已经形成中央商贸区、信息产业园、出口加工区（A区、B区），国际科技园（国际软件园），独墅湖高等教育区，现代物流园（海关保税物流中心B型）。,苏

5、州产业园区情况,新加坡工业园区,苏州产业园区情况,高新经济技术开发区,苏州高新区是市委、市政府按照国务院“保护古城风貌，加快新区建设”的批复精神于1990年11月开发建设的,下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区,总人口达30余万。近年来，苏州高新区区域出口占苏州市的20、全省的10、全国的1以上的份额，成为名副其实的国家级出口基地。,苏州高新区首期30多平方公里范围内，已形成三个功能区:中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议 中心等设施；南北两个科技工业区集中了一批电 子信息、精密机械、生物

6、医药、新 材料、环保等新兴产业，形成了以 环保产业园、生物技术园、留学人 员创业园、民营科技园为主体的“一 区多园”的发展格局；环中心生活区建有普通居住区、别 墅区、外商公寓及商业、文化、体 育、公共娱乐等一批配套设施，形 成环中心生活带。,苏州产业园区情况,高新经济技术开发区,苏州产业园区情况,吴中经济技术开发区,苏州吴中经济开发区位于苏州古城之南，成立于1993年，是江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一,总人口53万,内辖“一区三园一中心”:2001年3月起相继开发的“河东高新工业园”、“东吴工业园”、“旺山高科技工业园”是苏州城南工业带的中心工业区，2003年启动的“苏州市吴中越溪

7、城市副中心”将规划建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城。开发区地理位置得天独厚，北依苏州古城区，东邻中国新加坡合作苏州工业园区，西连苏州国家高新技术产业开发区，南望杭州，距上海浦东新区100公里，是长江三角洲地区接受其辐射最近的开发区之一。,苏州产业园区情况,吴中经济技术开发区,苏州产业园区情况,园区的高层管理人员年收入高，购房选择范围较广，已购房比例超过65%以上，不受园区公积金制度的束缚，是本案公寓物业潜在的消费客源。吴中经济技术开发区民营企业家较多，年收入丰厚，购房区域广泛，且都为二次置业或多次置业者，是本案别墅物业潜在的有力客源。,产业园区可能为本案吸引之客

8、户,苏州独墅湖高教园区概况苏州独墅湖高等教育区成立于2002年,规划总面积10平方公里，经过5年多的开发建设,目前已有中国科技大学苏州研究院、南京大学苏州研究生院、西安交通大学苏州研究院、东南大学苏州研究院、中国人民大学国际学院、西交利物浦大学、苏州大学（独墅湖校区）、苏州港大思培科技职业学院等8所高校在区办学，近10家培训机构入驻。区内在校生规模约2.5万人，其中博士生约600人、硕士生约3700人。,苏州高教园区情况,独墅湖高教园区内教授级客户工作灵活度高，购房选择范围较广，虽然可能为本项目所吸引，但量不多,将不作为本案主力客源。,高教园区可能为本案吸引之客户,土地属性分析,吴中经济技术开

9、发区,新加坡工业园区,市区,6公里,8公里,9公里,宗地,土地属性分析/项目在城市中位置,独墅湖景色秀丽，湖水清澈，总面积为11.52平方公里，是苏州地区较大的湖之一;本项目紧邻苏州工业园区金鸡湖，与苏州独墅湖高教区一湖相隔；其距离苏州市中心新加坡工业园区吴中经济开发区均在6-9公里之间，车行时间10分钟左右。,土地属性分析/项目现状,土地属性分析,项目三面环独墅湖，紧临南环批发市场，南面为小型砖厂，区域现状较差；周边配套困乏，仅能借助金鸡湖及双湖板块所享有的配套资源。,土地属性分析/片区在城市发展中的角色,中心老城区,东部区域,南部区域,北部区域,苏州市整体规划:“一体两翼，双城核心”:古城

10、区与高新区合力成为主城区；东部(园区)为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城；北部是仅次于东部的城市发展方向。南部吴中区域属于优化整合定位，注重环境、产业的优化。,城市向东,土地属性分析,土地属性分析/片区现有状况,吴中经济技术开发区,新加坡工业园区,宗地,国家级开发区苏州工业园区从业人员：50万省级开发区吴中区经济技术开发区从业人员：43万,苏州工业园区是中新两国政府间重要的合作项目，1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里。2007年，全区实现地区生产总值836.01亿元,目前园区内规模以上大中型企业达137家,50

11、0强77家.园区以不到苏州市3的土地和3.5人口和3%的用电量，创造了14%的地区预算收入、16%的工业总产值、17的固定资产投资、28的实际利用外资、31的进出口总额，苏州工业园区被称为我国发展速度最快、整体水平最高、最具竞争力的开发区之一，被誉为中国的重要窗口和中外合作的重要示范。,吴中经济开发区位于苏州古城之南，成立于1993年，是江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一,总人口53万,内辖“一区三园一中心”:2001年3月起相继开发的“河东高新工业园”、“东吴工业园”、“旺山高科技工业园”是苏州城南工业带的中心工业区，2003年启动的“苏州市吴中越溪城市副中心”将规划建设成为苏州城南

12、一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城。开发区地理位置得天独厚，北依苏州古城区，东邻中国新加坡合作苏州工业园区，西连苏州国家高新技术产业开发区，南望杭州，距上海浦东新区100公里，是长江三角洲地区接受其辐射最近的开发区之一。,土地属性分析,土地属性分析/片区与城市关系,沪嘉杭高速,新机场路,独墅湖大道,独墅湖隧道,东方大道,南环东路,太湖路,绕城高速,金鸡湖大道,东环路,公路交通,土地属性分析,上海客源导入途径：沪嘉杭高速市区客源导入途径：南环东路东环路吴中区客源导入途径：太湖路园区客源导入途径：独墅湖隧道金鸡湖大道,土地属性分析/片区与城市关系,土地属性分析,轨道交通,轨道交通三号

13、线43.5公里，31站，2015-2016(预计),土地属性分析,土地属性分析/客源导入模型,根据交通导入方向，宗地现有客户主要来源：上海、苏州市区、苏州园区、吴中区四地；购买目的集中在自住兼投资为主。,购买目的景观价差导入自住投资,购买目的景观/价差导入自住/投资,上海客源,园区客源,苏州市区客源,吴中区客源,苏州各板块可能为本案吸引之客源,苏州市场相对比较封闭，主要购房群体都以本地客为主，少有上海等周边客源导入；未来本区域重点导入客源将集中于工业园区、吴中经济技术开发区，市区的私营业主、企事业单位的管理层、律师、医生等高收入群体将是本案别墅的潜在客源。,土地属性分析,竞争市场,竞争市场别墅

14、竞争市场竞争市场公寓竞争市场,新增供应和销售套数：08年一季度，新增量与四季度比减少50%，但同比07年一季度增长还是十分明显，预计市场经过在一段时间积累，供应量将集中在第二季度释放。08年一季度，传统淡季，全市的住宅市场冰冷依旧，别墅成交量也随之跌入谷底，3个月仅仅成交314套，9.1万方。分析原因，市场经过一段强力需求的释放阶段后，自然会进入下一个积蓄期，同时国家宏观调控的政策走向也会相应延长积蓄期周期。预计在下半年，新政影响稀释和别墅用地的稀缺性影响下，别墅的成交量会随着供应的逐渐增加而缓慢回升。,别墅总体市场,别墅竞争市场,单就2007年别墅市场来说累计供求比是1：1.03，可以看出0

15、7年度，别墅是供不应求的。08年第一季度，别墅市场呈现出“供大于求”的态势，由于第四季度的畅销，在08年第一季度开发商仍保持比较大的供应量，同比07年一季度上涨161.3%,导致了一季度的别墅市场供过于求。,从长远看，别墅土地的稀缺，人名币升值压力及改善居住的刚性需求等因素支撑，我们对别墅市场后市的走向还是持谨慎的看好 购买力支撑：伴随着苏州城市发展空间的提升，别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管受国家政策调控及其它因素影响，但高档别墅的消费群体受市场干扰相对较小。需求强劲：对产品的认可度较高，消费者承受能力日渐提高，对于高品质及具有文化特征的别墅产品较为喜爱 投资需求：购

16、买别墅的消费者中，投资比例明显增加，稀缺别墅成为增值保值的有效选择 在政策、市场因素的作用下，“别墅产品将越来越少”的观念让别墅产品成为一个颇被看好的投资热点。,别墅总体市场,别墅竞争市场,湖景别墅分布,别墅竞争市场,石湖,独墅湖,金鸡湖,青剑湖,特征：与本案构成竞争的湖景别墅主要集中在区域板块（独墅湖）、板块周边（金鸡湖），以及与本项目所处板块处于同等级别的青剑湖、石湖板块价格以金鸡湖为最高点向外辐射，呈逐步递减梯状,湖景别墅基本情况,别墅竞争市场,湖景别墅产品及销售情况,别墅竞争市场,联体别墅占据主体，独栋别墅稀缺；200-250平方米区间的联体别墅主力总价段在300-380万之间，250

17、-300平方米区间的联体别墅主力总价段在360-470万之间，前者较后者去化能力更强；由于所选独立别墅未包括苏州其他区域,因此本竞争区域内的独立别墅总价较低,约在550-700万区间;双拼别墅供应量匮乏,主要是根据规划需求在边角地方排布少量,总体销售速度缓慢。,湖景别墅产品及销售情况,别墅竞争市场,在售项目除双拼价格保持稳定或下降外,联体别墅今年的销售价格都比去年有所上涨,可见其市场认可度。,湖景别墅历年价格变化情况,别墅竞争市场,湖景别墅的主要客源以苏州本地私营业主、民营企业主与外企业主、政府官员、医生等高收入阶层，以自住或改善型需求为主，其中二次置业或多次置业居多；而稀缺的湖景资源也吸引了

18、部分上海等周边客源。,湖景别墅客源分析,别墅竞争市场,未来供应包括竞争项目的后续供应及未来潜在的土地供应，潜在供应总量为198.6万平方米,预计湖景物业58.37万平方米,竞争压力较大,且多为品牌开发商倾力打造。因此，未来别墅产品在价格和产品的定位环节将显得异常重要。,竞争项目的后续推盘量,湖景别墅未来供应,别墅竞争市场,湖景别墅未来供应,别墅竞争市场,08年一季度，苏州别墅市场受宏观调控影响呈现供大于求的现状，但是从长远来看，别墅土地的稀缺，人民币升值压力及改善居住的刚性需求等因素支撑，别墅市场后市看好；竞争市场独立别墅稀缺，以联体别墅占据主体，面积在200-250平方米区间，总价在300-

19、380万之间的经济型别墅走量最快，受市场认可度颇高；市场好的时候平均每个月销售25套,进入08年后平均每个月销售12套左右。湖景别墅客源主要为苏州本地私营业主、民营企业主、政府官员、医生等高收入阶层，以自住或改善型需求为主，其中二次置业或多次置业居多；而稀缺的湖景资源也吸引了部分上海等周边客源。竞争市场未来供应总量为198.6万平方米，预计湖景物业58.37万平方米,竞争压力较大,且多为品牌开发商倾力打造。因此，未来别墅产品在价格和产品的定位环节将显得异常重要。,湖景别墅市场未来供应充足，板块竞争激烈，未来别墅产品应走经济型路线来快速夺得市场，迅速跑量以回收资金。,湖景别墅总结,别墅竞争市场,

20、06.06,06.08,07.08,07.04,07.12,2006年6月至今，单价在10000元/平方米以上的高端公寓共推出房源3171套，去化2169套，整体去化率68.4%，去化情况一般。其中工业园区几个老牌精装高端公寓（中茵皇冠、天域、金湖湾）和几个品牌高端公寓去化情况良好，市场认可度较高；工业园区是苏州高端公寓的主要聚集地，其供求规模超过其他所有区域的总和；从各个项目期初期末的价格走势来看，扣除资源、产品、位置等因素，仅考虑时间因素，绝大多数项目价格呈一定幅度的增长。但近半年以来推出的项目价格呈平稳趋势，甚至有些项目价格有所下降（如万科金色家园、玲珑湾等）。,苏州高端公寓总体市场,公

21、寓竞争市场,星湖国际,御湖熙岸,星屿仁恒,本案,水巷邻里,大湖城邦,万科玲珑湾,翡翠国际,中央景城,湖景公寓分布,公寓竞争市场,湖景公寓基本情况,公寓竞争市场,湖景公寓基本情况,公寓竞争市场,环金鸡湖区域的小高层或高层的二房主力销售均价在9000-11500元/平方米区间,主力总价在90-100万之间,单价略高于其他户型,但总价较低,属于以低价迅速跑量的范畴.中户型公寓（120-165平方米）的主力销售均价在8800-11000元/平方米，120-150万元/套，性价比较高,吸引了园区内工作的白领和一般管理层，利用园区公积金制度的支持纷纷置业;大户型公寓（165以上）的供应量较小，主力销售单价

22、在9100-12000元/平方米，总价范围160-220万/套，溢价能力强，但去化速度普遍较慢，2008年平均每个月去化0.513套不等,万科-玲珑湾推盘时机较好,平均去化速度每个月24套左右。,湖景公寓销售情况,公寓竞争市场,在售湖景公寓今年的售价较往年有所下降,反而如中海-星湖国际和翡翠国际社区利用低价入市策略致使销售价格一路上涨,且增长幅度较大。,湖景公寓销售情况,公寓竞争市场,大户型公寓的客源主要以本地为主，根据产品品质及价格分为两个区间：高端公寓如万科-玲珑湾等客源以本地企业主、园区工作的高级主管、外籍人士为主,并不受园区的公积金制度所局限；中高端产品如中海-星湖国际、中央景城等由于

23、总价优势更适合园区工作的白领及一般管理层，其中，园区优越的工资金制度更是项目去化的推动力。,湖景公寓客源特征,公寓竞争市场,未来供应包括竞争项目的后续供应及未来潜在的土地供应，潜在供应总量为205.8万平方米,预计湖景物业总量约67.89万平方米,且未来竞争压力主要来自金鸡湖板块。,湖景公寓未来供应,公寓竞争市场,湖景公寓未来供应,公寓竞争市场,苏州小户型公寓大多数走低价快销路线，对项目利润支撑有限；而对利润有支撑的小面积段产品小户型酒店公寓产品多分布于各区域中心等商务氛围浓郁的区域，不适合在本项目开发；中档户型公寓虽然在供应及销售方面都是市场的主流，都是受公积金政策的影响，园区大部分中层收入

24、者不会跳出园区范围购买住宅，因此邻近工业园区的本地块失去了中层面积段及总价产品的主要客户支撑；结合园区公积金政策及园区内中高层人士公积金的使用情况来看，园区内高层企业管理这是未来最有可能突破园区界限而外向购房的群体，他们对产品的要求将主要集中在大面积高宗家的高段产品；但大户型高端公寓虽然溢价能力强，但去化速度普遍较慢，从以上主要竞争楼盘的销售情况来看，2008年平均每个月去化50套左右，对去划速度及回款有一定影响；竞争市场未来供应总量为205.8万平方米,预计湖景物业总量约67.89万平方米,且未来竞争压力主要来自金鸡湖板块。,中小户型未来供应充足，竞争激烈，湖景公寓可以走大户型路线以规避市场

25、风险，完成项目溢价，但应注意到市场去化速度问题。,湖景公寓总结,公寓竞争市场,酒店式公寓分布特征,酒店式公寓一般选址在交通非常便捷，商业配套齐全，生活便利度高的区域;苏州市中高档次的酒店式公寓开发比较集中的地带为工业园区、高新区，特别是高新区狮山路已经形成了CBD，为酒店式公寓的发展提供了良好的机遇;由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓中多为其他性质楼宇改造而成,改造之后多为商住混用项目或精装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。,酒店式公寓分布特征,目前市场在售的典型酒店式公寓情况,对于小户型酒店式公寓问题的思考,公寓竞争市场,本地快位置不适合发展酒店式公寓物业,项目定位分析,别墅定位公寓定位,产品定位,项目定位-别墅,产品最终定位,项目定位-别墅,产品定位,项目定位-公寓,产品最终定位,，,项目定位-公寓,