成都房地产市场研究报告103PPT.ppt

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1、,市场研究,目录,地块基本信息(略）城市发展规划市场发展环境研究,城市发展规划,一、整体发展规划二、城南发展规划三、城北发展规划,一、整体发展规划,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势。,2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极”。目前两地的国民生产总值占到全国的5，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。坐镇我国大西南，四川中部，地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心城市。,城市地位,在未来成都将建设为世界级国际化城市，西部地区现代化特大中

2、心城市，人与自然和谐相融、城乡一体的“世界级现代田园城市”。,城市概况,成都“世界级田园城市”总体功能分区示意图,目标：用20年进入世界三级城市行列建设“世界现代田园城市”的新定位，包括3个方面的内涵：一是在功能定位上，不但是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城市；二是在城市形态和发展水平上，是超大型、现代化的城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的田园城市。三是在城市等级上，先努力成为国内一线城市，继而进入世界级城市的行列。,城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市。城市经济地位城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大。,成都GDP近6年来一直保持健康持续增长，虽然经历了08年

3、地震以及全球经济危机的影响，GDP增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市GDP,城市人口增长强劲，快速推动房地产发展.,数据来源：成都市统计局,截至2009年底，成都市总人口达1124.96万人，其中农业人口占比仍然较大，达512.88万人；城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。近几年时间，成都市每年登记结婚的新人都在10万对以上，这

4、部分人群对新房的需求也非常旺盛。成都人口数量及结构的增长模式一定程度解释了楼市刚性需求特别旺盛的原因。,城市人口,随着成都国际化建设步伐的加快，外来购房者占比也将随之增高。,成都外来购房者占比超过50%，并持续攀升，根据国际惯例，一个城市外来客户购房占比超过50%时，并持续攀升，标志着这座城市房地产进入一线开发城市。根据尺度信息中心跟踪，2009年在蓉置业的客户中，超过55%的客户不是成都本地人，除省内二级城市客户较多外，重庆、陕西、甘肃、西藏、新疆等地客户不在少数，另外来自北京、上海、广州、深圳、香港等一线城市客户对成都豪宅兴趣浓厚，誉峰、时代豪庭、城南1号等项目不乏他们的身影。,外来购房者

5、,小结,二、城南发展规划,现代商务中心高端产业新城,以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城,区域定位,昆,锦江,锦江,站南组团,大源组团,华阳,成昆铁路,成,路,铁,本区（扩区前的“天府新城”）由站南组团和大源组团构成。总用地面积:37.5平方公里规划总建筑面积:6500万平方米（现已建成1600万平方米,在建1300万平方米）总就业人口:60万人总居住人口:60万人,区域概况,城市新中心功能,金融中心商务、科技中心商业中心会议展览中心文化休闲中心政务服务中心中央居住区,区域布局,三、城北发展规划,区域概况,按照规划，城北将形成

6、“北部商贸城”同时，城北沙河综合整治的全面实现，在城北形成了全新的生态城市景观带；城北将成为成都发展的重点。人民北路北延线、北新干线与地铁一号线的规划，将缩短城北到中心城区的距离，极大带动城北片区的发展；,地块位置,成都（地铁）城北商贸城依托成都地铁一号线车站、川陕路改造和地铁3号线等重大工程建设，正以交通转换中心、商务金融中心、商贸信息中心、餐饮休闲中心的崭新面貌崛起于成都北部，拥有占地1500亩的沙河新绿水碾公园、825亩的地铁商务区、荷花池等多个专业市场，同时具备一流的生态、物流、商贸、商务环境，成为成都商贸的前沿阵地。,地块位置,区域概况,市场发展环境研究,一、土地市场研究二、整体市场

7、研究三、城南区域市场四、城北区域市场,一、土地市场研究,近三年成都主城区（含高新区）土地供需呈“V字型，经历08年低迷状态后供需强势反弹。,近三年成都主城区共成交11797亩土地，其中商业供应量为3783亩。土地成交量状态呈“V”字型，经历成交经历08年成交量低迷后呈现了强势反弹的局面。,土地供应研读,以上数据来源于房管局,从近半年的供应走势来看，10年2、3月为阶段性调整，4月达到平局水平，5月大幅下跌，值得说明的是，4月成都市国土资源局连续发布公告从即日起至5月中旬，成都将向市场供应1600余亩土地。可以看出一级市场的供应量将在政策持续打压的情况下处于低位试探阶段，而何时加大供应量，将取决

8、于土地成交状况和政策的双重影响。从近6个月的成交走势看，成都土地成交状况较为平稳，成交和供应保持着高度的协调。但受政策影响和二级市场的不明朗，各开发商拿地较为谨慎，成交地块整体面积较大，楼地面价较低，成交地块溢价整体不高。,近阶段成交平稳，后期土地供应增加。,土地供应研读,1、城南土地市场研究,城南新中心未来供应量,区域未来供应量,区域内近年住宅用地供应量较少，供应价格未明显上涨，基本维持同一水平。,小结,2、城北土地市场研究,区域近年拍卖土地数量较少，其中07年土地已经消化；,区域拍卖土地情况,小结,二、整体市场研究,整体市场供求,市场整体供需基本平衡，主城区成交价格呈上涨趋势，价格接近80

9、00元/；郊区价格保持平稳，波动不大维持在5000元/；开发商控制销售节奏，存量面积无明显变化。,整体市场供求,高层是市场主体，中小户型是市场需求的主力，其中70-90需求最高；价格与面积和建筑形态有关，密度越低、产品面积越舒适产品价值越高。,整体市场供求,各区域、方位中供求基本平衡；城中11956元/为各方位中最高价格；各区域以高新区8114元/最高；,小结,三、城南区域市场,（一）、区域市场供需状况,项目分布,区域市场分析,新政后，市场供应量与成交量均有下跌，但成交价格持续走高；区域整体呈现出供大于求的状态；,区域产品档次划分根据主力户型、价格、开发商品牌、客户阶层、项目规划、物业管理的划

10、分原则，将住宅分为以下几种产品，对比如下：,区域市场分析,经济复苏、区域日趋成熟、区域居住价值的提升和市场需求量的上涨，促使了区域住宅物业价格大幅上涨。,09年区域典型项目价格普遍上涨，其中由于誉峰项目改变了客户对成都城市高端豪宅的理解，同时也带动了周边区域项目价值的提升，对房价上涨起到明显推动作用。09年高端产品较去年价格上涨118.7%；中高端产品较去年价格上涨49.82%；中端产品 较去年价格上涨32.95%；普通产品较去年价格上涨23.78%。,区域价格分析,由于中高端产品才推出市场，去化量还未能统计其他产品去化速度比较：中端产品高端产品,区域去化分析,典型项目单盘去化量分析高端产品市

11、场的单盘去化量在5-7万平米左右；中高端产品处于咨询阶段，从市场来看是未来的主流产品；中端产品主流单盘去化量在8-13万左右；,未来供应主要在大源组团和华阳组团，未来市场供应量大，竞争压力大。,1.区域住宅物业潜在供应楼盘示意图,潜在供应分析,大源组团,站南组团,华阳组团,从潜在供应楼盘示意图上可以看住未来住宅物业主要供应集中在大源和华阳组团区域，未来供应量大，市场竞争激励。高端产品主要在站南组团供应，除去现有项目外，大源组团由于其良好的生活配套，未来也将供应部分高端产品；,潜在供应主要集中在中端普通档次，其未来市场竞争激励，竞争压力较大。,2.区域在售物业潜在供应量区域市场上已呈现高端产品未

12、来供应量为87.18万；已呈现中高端产品未来供应量为81.17万；已呈现中端产品未来供应量为136.9万；已呈现普通产品未来供应量为258.8万；从已呈现各档次产品未来供应总量来看，区域住宅物业市场未来主要以中端和普通档次住宅物业为主，其未来市场竞争关系激励，对区域内后续上市产品压力较大。,潜在供应分析,在售项目未来供应主要以中端和普通产品为主，以高端产品和中高端产品为辅。,区域内在售项目未来潜在总供应量564.05万平米。未来总供应量中普通产品供应占45.8%，其次是中端产品，占24.27%。主要供应集中在中端和普通两档次。,潜在供应分析,小结,销售情况,市场销售活跃：09年区域市场持续火热

13、，10年上半年去化量明显，各档次住宅物业销售情况良好。,高端产品,高端产品成交量大幅上升：由于誉峰项目的推出市场，改变了客户对成都本地市场高端豪宅的认识，促进了区域高端住宅物业的市场销售。,未来供应,未来在售项目产品以中端和普通产品为主：未来区域市场产品中普通和中端产品潜在供应将达到395万；从未来市场供应总量来看，区域未来竞争主要集中在中端及普通产品市场，区域市场竞争日趋白热化。,市场容量,中端和普通产品市场容量大：中端和普通产品市场容量大于其他档次产品市场容量；,（二）、区域市场产品分析,区域产品分析,1.典型项目户型配比,大面积的中、中高端产品户型市场接受度较低，市场主要需求130以下的

14、中端和中高端户型产品。,2.户型面积及总价区间分析,区域产品分析,3.户型分析,区域产品分析,保利心语花园,3.户型分析,区域产品分析,世豪广场（苹果之城）,3.户型分析,区域产品分析,中海城南一号,3.户型分析,区域产品分析,中海城南一号,3.户型分析,区域产品分析,半岛城邦,3.户型分析,区域产品分析,半岛城邦,高端和中高端产品多采用古典欧式风格，中端和普通产品主要采用现代简约风格,4.产品外立面分析,区域产品分析,临公园和具有特色景观的项目，市场接受度更高，销售速度更快。,5.景观分析,区域产品分析,核心卖点：高端和中高端产品强调品牌和生态住区；中端和普通产品强调规模、地段和性价比等,6

15、.核心卖点及配套分析,区域产品分析,配套：突出未来的居住生活便利度,区域产品分析,小结,户型,市场主流产品大户型接受度低：高端产品户型面积以158-360为主，畅销户型以160-240为主，其户型普遍偏大；中高端和中端产品大面积户型市场接受度较低，市场主要需求130以下户型的中高端和中端产品；普通产品主要以120以下户型为主，市场需求以100以下小户型为主。产品结构以90 180中间户型产品为主：区域产品结构发生改变，刚需及改善型产品比例已经逐渐增高，产品结构逐渐由以前的小面积户型和大面积户型两极分化产品逐渐向中间户型为主转变；,外立面,外立面将提高产品档次：高端和中高端产品多才用古典欧式风格

16、，中端和普通产品主要采用现代简约风格。,卖点配套,高端和中高端产品强调品牌和生态住区；中端和普通产品强调规模、地段和性价比等；产品配套主要突出未来的居住生活便利度；。,景观资源,客户对景观资源接受度高：临公园和具有特色景观的项目，市场接受度更高，销售速度更快。,（三）、区域市场成交客户分析,区域成交客户分析,1、典型项目客户分析,龙湖世纪峰景客户来源：龙湖老业主客户年龄：35-50岁置业目的：自住客户关注因素：景观、地段、品牌 项目属性及产品特性决定了本项目客户主要为改善型居住客户，意向面积主要集中在128-175。,华润凤凰城客户来源：1/3的客户都是二线城市和外省，有20-30%的是武侯区

17、和高新区客户。客户年龄：25-35岁置业目的：主要是自住客户关注因素：去年主要是价格、品质、品牌。今年价格下去了，地段上来了 项目属性及产品特性决定了本项目客户主要为改善型居住客户，意向面积主要集中在100-178。置业动机和市场关系很大。,区域成交客户分析,2、区域各类产品成交主力客户特征分析,专业人士客群分析,客户以城南为主，私企老板居多，年龄在35-45岁之间；客户购买面积，投资：80-120，居住：140-180以居住；影响客户购买的第一重要因素环境打造，所以开发项目自身的特色、品质、环境打造是项目形象的主要的支撑。半岛城邦策划师,09年，城南大概40%是多次置业客户，30左右的首改客

18、户，30左右的投资客户，首次置业客户稀少。自住客户以主城区（尤其是城南）为主，省外客户也较多，占比约20，年龄普遍集中在30-45岁。购买誉峰、城南一号的豪宅客户，年龄在40-50岁之间，基本上是私营企业主、企业高管。09年，城南成交住宅中，中大户型占比明显高于其他区域，110平米以上房源占比超过50%。敏感点排序：区域、品牌、户型、物业管理、园林景观等。要保证足够的楼距，视线无遮挡，私密性和采光通风。合景泰富策划师,小结,客户来源,区域客户来源相对宽泛，主要客户来自于成都本地，其余客户来自于川内二级城市（内江、自贡、攀枝花等）、川外城市（如北京、广州、新疆、西藏等）、境外客户（香港等）。,客

19、户特征,客户年龄主要在25-50岁之间，以中青年客群为主力，购房动机以自住，改善居住环境为主，部分投资。大部分客户两次及以上置业，以改善型为置业动机，追求更为舒适享受的居住生活。客群经济实力强，主要以企业主、生意人、企业中高高层和普通白领为主。,客群走势,随着区域发展进一步成熟，将吸引更大范围内的客群进入本区域置业。区域主导产业的逐渐成熟，将吸引大量“三高”人群就业，进而带动区域房地产市场进一步发展。,客户关注,客户置业主要关注地段、品牌、产品、环境、物业管理和价格因素。,（三）、典型项目,城市春天,南城都汇,时代晶科名苑,合景泰富誉峰,中海城南1号,华润凤凰城,保利心语花园,四、城北区域市场

20、,（一）、区域市场供需状况,区域市场分析,城北供应量持续走低，供需基本平衡，但城北近期的成交量与成交价格整体呈上升趋势；,区域产品档次划分根据主力户型价格、开发商品牌、客户阶层、项目规划、物业管理的划分原则，将住宅分为以下几种产品，对比如下：,区域市场分析,区域去化分析,中高端产品之前没有供应，在10年5月龙湖北城天街推出销售1.5万。中端产品09年去化43.3万，远大于普通产品16.9的去化量，中端产品是客户的主要需求。,区域价格分析,09年整体市场价格全部上涨，区域项目价格也普遍上涨，但由于区域条件和客户印象，价格上涨幅度较小。09年龙湖在城北拿地，推出了北城天街项目，提升了物业的档次，配

21、套完善、优势明显的中高端物业的价格，明显高于区域其他物业，也带动了周边区域项目价值的提升，对房价上涨起到明显推动作用。,潜在供应分析,区域在售物业潜在供应量区域市场上已呈现产品未来供应量为179.15万；从已呈现各档次产品未来供应总量来看，区域住宅物业市场主要以中端和普通住宅物业为主，中高端物业才开始在北门亮相。,小结,销售情况,供应产品,未来供应,市场容量,整体市场销售活跃：09年区域市场销售去化明显，10年上半年去化速度上涨，住宅物业销售情况良好。,中高端产品之前没有供应，在10年中高端物业龙湖北城天街亮相中端产品09年去化43.3万，远大于普通产品16.9的去化量，中端产品是客户的主要需

22、求。,普通产品市场容量大：普通产品市场容量大于其他档次产品市场容量，普通产品供应占48%以上；,未来产品以普通产品为主：市场将会有少量中端产品或中高端产品亮相，提高区域形象，但区域未来竞争主要还是集中在普通产品市场。,（二）、区域市场产品分析,区域产品分析,1.典型项目户型配比,2、户型面积及总价区间分析,区域产品分析,3.户型分析,区域产品分析,浅水半岛,3.户型分析,区域产品分析,金科一城,4.产品外立面分析,区域产品分析,5.景观分析,区域产品分析,6.核心卖点,区域产品分析,小结,户型,市场主流产品大户型接受度低：中高端产品户型面积以70-110为主，其户型功能性全，实用性较高；中端产

23、品和普通产品大面积户型市场接受度较低，市场主要需求90以下和95-125 的经济型户型为主。区域供应主要以90以下户型为主，市场客户接受度比较高，有利于市场消化。,外立面,区域内主要采用现代简约风格,卖点配套,品牌、位置和景观是主要的卖点；,景观资源,主要以水景为主，大尺度组团和精致小品，市场接受度更高，销售速度更快。,（三）、区域市场成交客户分析,区域成交客户分析,1、典型项目客户分析,浅水半岛客户来源：东门和北门客户为主，超过60%部分二、三级城市客户占20%客户年龄：25-40岁置业目的：自住客户关注因素：价格、地段、景观、交通 项目的位置、价格及产品特性决定了本项目客户主要为改善型居住

24、客户，意向面积主要集中在80-137。,金科一城客户来源：主要是区域内周边生意人、打工以及本地原住民为主，外地客户较少客户年龄：25-50岁置业目的：主要是自住客户关注因素：价格、配套、学校、交通 置业动机主要是自主需求，部分生意人兼顾投资，部分客户关注周边学校配套，考虑孩子未来读书问题。,上东一号客户来源：本地原住民为主超过50%，周边生意人占20%，外地客户不多客户年龄：30-50岁置业目的：自住客户关注因素：价格、工作距离、交通 客户多为过渡性自住需求，考虑到工作需要，对周边交通要求较高。,水岸经典客户来源：北门客户为主，周边居住的原住民占大部分比例客户年龄：25-45岁置业目的：自住客

25、户关注因素：价格、地段、环境 项目紧靠沙河及二环路的位置，相对较大的户型面积，决定该项目的客户主要以改善需求为主。,区域成交客户分析,2、区域各类产品成交主力客户特征分析,小结,客户来源,区域客户来源相对集中，主要来自于区域内，以成都本地客户为主，其余客户来自于周边批发市场及物流集散私营业主等。,客户特征,客户年龄主要在25-50岁之间，以中年客群为主力，购房动机以自住、工作及做生意方便。大部分客户为一次置业，少部分客户追求更为舒适享受的居住生活。客群经济实力不强，主要以生意人、原住民为主。,客群走势,随着区域发展进一步发展，整体环境及配套改善，将吸引更大范围内的客群进入本区域置业。区域的重新

26、规划，新的批发市场、食品企业、物流企业、加工企业的私营业主及中下层员工将会成为购买主力。,客户关注,客户置业主要关注价格、户型、地段、交通、配套。,（三）、典型项目,财富北城,华宇阳光水岸,水岸经典,驷马城,金科一城,上东1号,浅水半岛,汇融名城,浅水半岛,汇融名城,水岸经典,驷马城,金科1城,上东一号,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CV

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