商业地产策划方案.ppt

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1、商业地产策划方案,1、XX是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；XX商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空间巨大；2、XX只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米；3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色；4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“

2、内庭退台式步行街（新街）”；5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。,本案结论,本案框架结构,XX城市商业发展分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,中心区商业业态业种分析,本项目发展商所关心的问题,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,2、本

3、项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,3、业态业种规划建议,1、经济效益测算,2、经营风险分析,本案结论1、XX是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；XX商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空间巨大；2、XX只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米；3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业

4、大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色；4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”；5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。,1、中心商业业态业种分析,本案整合包装及形象推广方案,1、整合概念,2、推广计划,第一部分 XX城市商业发展分析,龙湖

5、路商圈中心区商业街区价值分析,中心区商业业态业种分析,本项目发展商所关心的问题,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,2、本项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,3、业态业种规划建议,1、经济效益测算,2、经营风险分析,1、中心商业业态业种分析,XX城市商业发展分析,本案整合包装及形象推广方案,1、整合概念,2、推广计划,1、X

6、X市商业房地产市场发展概况,XX城市商业发展分析XX作为三线中心城市，发展空间巨大，本案占据XX第一商圈最具潜力的南段东侧中心位置，潜力无限，也因此同质化竞争激烈，所以无规模无特色商业的可持续发展将受极大挑战,1、XX市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售率高,2、XX商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中之重,3、XX商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大,XX商业可售面积中普通门面占据半壁江山，这部分商业主要是住宅项目的商业配套和沿街底商，所以销售价格相对较低；而目前在主要商业区，尤其是龙湖路商圈内的商铺资源占整体比重相对较小，2008年至今，除云景华城、龙湖路1号尚街、新天地中央广场、家

7、乐福时代广场有商铺出售以外，其他项目在售面积较少。随着国民经济的发展，尤其是能源产业的迅猛发展，XX人均可支配收入大大提高，社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式，促进了XX商业地产的发展，目前XX商业地产项目中依然保持供需两旺的态势，虽然受到金融危机的影响，但整体销售形势较好，没有出现大规模滞销的情况；而从投资户的角度来看，本地的投资户占了90%，而外地投资户所占比例有限。经过几年的发展积累，XX商业地产发展迅速，尤其是龙湖路周边，大量商业项目的进入开发销售阶段，将带动XX商业可售面积迅速上升。XX市商业类房地产市场销售去化波动非常大，如09年2月份和3月份的成交额、成交面积在经历1月份的

8、市场回落以后,出现了较大的反弹，XX市场商业类主要以投资型消费为主体，受市场变化波动的影响较大；随着市场土地供应的间接性希缺，特别是商业土地的稀缺性，商业的价值将进一步放大，投资商铺的人群数量也在不断上升；,1、XX市商业房地产市场发展概况,1、XX市商业房地产市场发展概况,综述：XX商业房地产发展的态势对本项目的影响非常大，一个良好的市场氛围可以培养越来越多的人产生投资意向。目前XX具备这样的市场氛围，龙湖路周边的商业用房中，半年内的销售率普遍超过了60%，具有投资意向的人也越来越多。但同时，由于金融危机已经产生了一定的影响，后期走势将有可能存在一些不确定因素。,2、XX商业网点规划研究,X

9、X城市商业发展分析XX作为三线中心城市，发展空间巨大，本案占据XX第一商圈最具潜力的南段东侧中心位置，潜力无限，也因此同质化竞争激烈，所以无规模无特色商业的可持续发展将受极大挑战,1、XX市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售率高,2、XX商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中之重,3、XX商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大,2、XX商业网点规划研究,根据2006年元月16日XX市政府正式批准实施的XX市城市商业网点规划。按照实施“东进南扩”的城市发展战略，构建“三山鼎立，三水环抱，三城互动”的现代化城市框架，根据XX市的发展趋势和发展目标，在规划中提出要把XX市建成为皖西北商贸中心、物流

10、中心。中心城市将是未来城市发展的趋势，按照这个趋势，XX的商业辐射将要进一步加强。这将对商业特色、规模等提出了更高的要求，无规模、也无特色商业的可持续发展将受到极大的挑战。,2、XX商业网点规划研究,具体发展目标（部分指数）：（1）培育发展以龙湖路为商业主干道和各具特色的商业街。（2）社会消费品零售总额，近期：2010年达到160亿元，年递增17%；远期：2020年达到550亿元，年递增14%。（3）商品购销总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。饮食服务业营业额到2010年达到50亿元，2020年达到150亿元。（4）连锁经营。零售额占社会消费品零售总额的比重，从2003年5%提升到201

11、0年10%，到2020年达到20%。（5）商品交易市场。近期：交易额2010年达到200亿元，比2000年增长100%；远期：2020年达到700亿元，比2010年增长250%。（6）人均零售商业网点面积。近期：2010年全市商业总建筑面积约88万平方米，人均拥有零售商业网点面积（不包括商品交易市场和物流园区的面积）达到0.8平方米；远期：2020年达到1平方米。（7）商业从业人员。近期：2010年达到30万人；远期：2020年达到50万人。,2、XX商业网点规划研究,综述：XX的人口基数是XX商业发展的最重要基础，240万人的消费人群，可以支撑至少240万平方米的商业规模，而目前XX还没有达

12、到如此体量的商业规模，说明在未来一段时间内，XX商业的发展有其必然的内在需求。同时XX城市人口中，作为未来本项目的消费者主体的年轻人的比重达到了35万人之多，可见市场的潜力还是非常大的。从整体而言，XX的商业房地产的发展才刚刚起步，目前人均商业建筑面积不到0.8平方米，到2020年才能达到1平方米，短时间内，商业饱和的问题是不存在的，同时，又指出要把龙湖路建成XX最重要的商业中心，增加多个大型商业项目，这也是政府基于一定的人口基础及消费基础作出的重点规划，说明政府非常重视龙湖路商圈的培养问题。但是中心城市的商业要求在于规模和特色，做不到这一点，商业发展必将受限。,3、XX商业整体发展状态,XX

13、城市商业发展分析XX作为三线中心城市，发展空间巨大，本案占据XX第一商圈最具潜力的南段东侧中心位置，潜力无限，也因此同质化竞争激烈，所以无规模无特色商业的可持续发展将受极大挑战,1、XX市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售率高,2、XX商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中之重,3、XX商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大,3、XX商业整体发展状态,目前XX市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街、蔡家岗商圈。其中龙湖路商圈的商业是XX市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、

14、购物中心、品牌专卖店、超市、中小型街铺为主要商业形态，包括服装、珠宝电器、化妆品、餐饮、休闲、娱乐、酒店宾馆等，经营档次相对较高。而其他商圈发展相对落后，老城商圈基本以批发为主，商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题；陈洞路、人民路、香港街三商圈经营项目相对单一，而蔡家岗商圈远离主城，缺乏统一的业态规划和招商，以满足所在地区日常消费为主，对主城区消费人群没有吸引力。,3、XX商业整体发展状态,综述：XX现有的主要商圈欠缺统一的规划布局，虽然规模较大、知名度和商业集中度较高，但本身存在先天不足，发展面临较大的局限性和挑战。龙湖路商圈在诸多商圈中脱颖而出，在整体竞争发展中被消费者接受，也是占据了交通

15、、物流、人口密度等诸多方面的优势。无论从哪个方面看，龙湖路作为XX城市商业中心的地位是不可动摇的。,第二部分 龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,中心区商业业态业种分析,本项目发展商所关心的问题,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,2、本项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,3、业态业种规划建议

16、,1、经济效益测算,2、经营风险分析,1、中心商业业态业种分析,XX城市商业发展分析,本案整合包装及形象推广方案,1、整合概念,2、推广计划,龙湖路商圈集中了XX本地绝大部分的大型商场，商圈的交易总量占全市的一半以上。配套齐全、购物方便，主要以满足人们日常大额消费为主。经营档次较高。客户范围涉及全市以及外地，目前以商贸文化广场为消费龙头，名店云集，吸引大量消费群体，代表了XX当今的消费水平。目前的缺点在于，商圈普通业态业种重复建设过剩，特色业态业种相对缺乏，发展不平衡，导致资源相对浪费。,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析：商业发展要么有特色，要么有规模，两者都欠缺将很难发展，商业价值亦无法体现

17、出来。本案的规模是本案的瓶颈，即很容易同质品质竞争。,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为XX最具商业价值的商圈的最具价值路段,2、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值,3、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发展,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析：商业发展要么有特色，要么有规模，两者都欠缺将很难发展，商业价值亦无法体现出来。本案的规模是本案的瓶颈，即很容易同质品质竞争。,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为XX最具商业价值的商圈的最具价值路段,2、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，才能进一

18、步体现价值,3、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发展,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,龙湖路沿线两侧商业分布处于不均衡的状态，东侧以大型综合商场为主导，由南到北包括新百购物中心、世纪天成（待建）、龙湖路1号尚街（在建）、商之都、XX百货大楼、四海商厦幸福树电器，及部分沿街商铺。西侧由南到北包括华联商厦、商贸文化广场及部分沿街商铺构成。目前的商业的分布状况对现有的人流会产生一定的影响。由于目前商业分布不均，导致人流量分布不均衡，目前人气最旺的在龙湖路南段西侧，因为有大型商业体商贸文化广场的存在，而龙湖路南段东侧的人气目前还处于相对较低的水平，这主要在于南段东侧商业项目还没有建成投

19、入使用。总体上来讲，龙湖路南段及龙湖南路的开发正在起步，而龙湖路北段及龙湖北路已经基本固定下来，发展空间相对较小。龙湖路商业价值比较，南段的价值要大于北段，而暂时是南段西侧大于南段东侧，但是，南段东侧的商业项目都处于在建状态，一旦几大商业体连成片，龙湖路南段东侧的总的商业营业面积将达到20万平方米以上，将对人气的吸引力起到非常大的作用，加上与龙湖路南段西侧强大的人流形成的对流，未来南段东侧将极有可能成为龙湖路商圈最具价值的商业地段。,2、本项目商业价值分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析：商业发展要么有特色，要么有规模，两者都欠缺将很难发展，商业价值亦无法体现出来。本案的规模是本案的瓶颈，即

20、很容易同质品质竞争。,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为XX最具商业价值的商圈的最具价值路段,2、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值,3、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发展,2、本项目商业价值分析,世纪天成项目地处XX最具商业价值的商圈龙湖路商圈；又是XX龙湖路商圈中最具商业价值的路段龙湖路南段；还是龙湖路南段未来最具商业价值的地点龙湖路南段东侧；交通方面：世纪天成即临龙湖路南段；配套：区域配套全，XX最丰富，便于物流与人流；商业景观：XX最繁华区域，商业景观超强；人流及动线：世纪天成正对目前XX人气最旺盛的商贸文化广场的主入口，是商贸

21、文化广场外部人流动线的终点，亦可理解为其内部人流动线的终点，对未来人流的吸引力较强；,2、本项目商业价值分析,综述：以上这些都是世纪天成项目得天独厚的条件，地段价值的先天优势尽可能地利用好，只能说成功了一半，如果商业业态、动线设计布局成功，才能将商业价值最大化，而如果不能合理地将商业进行布局，则反过来很有可能降低商业的整体价值；,3、城市最佳商业价值在哪里？,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析：商业发展要么有特色，要么有规模，两者都欠缺将很难发展，商业价值亦无法体现出来。本案的规模是本案的瓶颈，即很容易同质品质竞争。,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为XX最具商业价值的商圈的最具价值路段

22、,2、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值,3、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发展,3、城市最佳商业价值在哪里？,城市的最佳商业价值：商业体所在强辐射力的商圈，且必然是人流密集、动线密布的沿街铺面，商业形态必然是能可持续发展的，便于改造和升级的。满足以上几大条件，即实现商业价值最大化的体现。,第三部分 中心商业区商业业态业种分析,中心区商业业态业种分析,本项目发展商所关心的问题,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各

23、路段商业价值分析,2、本项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,3、业态业种规划建议,1、经济效益测算,2、经营风险分析,1、中心商业业态业种分析,XX城市商业发展分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,本案整合包装及形象推广方案,1、整合概念,2、推广计划,1、商业业态业种分析,商业业态业种分析现有规模和管理水平要求，世纪天成无法实现集中式经营，所以，需处理三大主要矛盾，解决定位难点,1、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有

24、品牌和管理要求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点,2、根据商业业态业种要求分析，本案可采取Mall形式，多层次的独立经营,3、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决定位难点,1、商业业态业种分析,根据商业经营方式不同，可分为集中式经营和分散式经营，集中式经营的代表是商场，分散式经营的代表是独立的沿街商铺，世纪天成项目的特征决定了其除了沿街商铺可划分为独立商铺，内部及25层都无法变成有沿街独立商铺，如要进行集中经营，则规模又有限，这也是本项目的关键点。根据本案既要快速卖掉部分铺面，实现短期套利（但仅靠出售外街是不够的），最终实现大部分都卖掉，又需要少操心的既有期

25、望，本案只有进行创新地把内铺和二层的铺面变成可分割的沿内街商铺，关键就是将内街的价值外街化。将规模不大的集中式经营设计成能独立销售、无需要集中经营的沿街商铺是本项目的关键点。,2、多层次的独立经营特点,商业业态业种分析现有规模和管理水平要求，世纪天成无法实现集中式经营，所以，需处理三大主要矛盾，解决定位难点,1、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有品牌和管理要求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点,2、根据商业业态业种要求分析，本案可采取Mall形式，多层次的独立经营,3、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决

26、定位难点,集中经营有优势也存在缺陷，因此根据本案特点，可采取多层次的独立经营，可采取Mall方式。,3、世纪天成开发商的经营期望,商业业态业种分析现有规模和管理水平要求，世纪天成无法实现集中式经营，所以，需处理三大主要矛盾，解决定位难点,1、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有品牌和管理要求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点,2、根据商业业态业种要求分析，本案可采取Mall形式，多层次的独立经营,3、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决定位难点,3、世纪天成开发商的经营期望,对于世纪天成来讲，如何处理好沿街

27、商铺和较大规模面积的独立经营是一个主要矛盾；如何处理好沿街外铺和内铺的关系是另一个主要矛盾；如何处理好一、二、三、四及五层的竖向关系则是又一个主要矛盾；这三个主要矛盾解决了本项目的定位难点。,第四部分 开发商所关心的问题,本项目发展商所关心的问题,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,2、本项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,

28、3、业态业种规划建议,1、经济效益测算,2、经营风险分析,1、中心商业业态业种分析,XX城市商业发展分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,中心区商业业态业种分析,本案整合包装及形象推广方案,1、整合概念,2、推广计划,开发商目前最关心的问题就是：快速实现回款；特别是内铺能实现良好销售；实行商业委托管理方式；能通过商铺的升值不断获得利益；但是开发商的希望是既不愿意返租，又不愿意自组经营管理公司，这是限制点。所以就要以销售回款推动项目，尽可能在无风险的情况下，提高商铺价值，把商业都变成沿街商铺，把内铺价值向外铺靠拢，把二层、三层的商铺价值向一层靠拢，实现销售价值，既增加了利润，又能保障后期经营的

29、稳定。,第五部分 商业布局如何规划,本案市场建筑设计建议及商业布局规划,本案经营经济效益测算及风险分析,1、XX市商业房地产市场发展概况,2、XX商业网点规划研究,3、XX商业整体发展状态,1、龙湖路商圈各路段商业价值分析,2、本项目商业价值分析,3、城市最佳商业价值在哪,2、多层次的独立经营特点,3、开发商经营期望,套现、内铺套现、托管、升值,1、产品建议宗旨,2、市场建筑设计建议,3、业态业种规划建议,1、经济效益测算,2、经营风险分析,1、中心商业业态业种分析,XX城市商业发展分析,龙湖路商圈中心区商业街区价值分析,中心区商业业态业种分析,本项目发展商所关心的问题,本案整合包装及形象推广

30、方案,1、整合概念,2、推广计划,1、产品建议宗旨,商业布局如何规划将塑造逼真于外街的室内步行街，布局规划将创造高价值的商铺,1、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、创造最佳场所、创造多赢,2、产品规划建议：解决四大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为标志性建筑,3、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消费者的特点进行业种规划,1、产品建议宗旨,世纪天成总体的纲领就是以MALL为核心，以“快销+低租金”为手段，以高价值为目的，塑造出逼真于外街的室内步行街。一是要建立“马太效应”，即通过提高世纪天成商铺的附加值，以最优势的商铺形态成为XX市场上最具竞争力的商业体。提高世纪天成商

31、铺的附加值，将是规划中所必须思考的对象。二是“放水养鱼”，即通过商业运营公司的成功运营，使世纪天成成为XX空间消费的最佳场所，从而使其商业价值不断呈几何级增长，这样无论对于投资者还是经营者而言都是最大的受益方。三是“同舟共济”，即通过低租金、超低价策略，吸引更多商家进驻，并通过选择性招商策略，选择优秀品牌，让商场成为XX消费者心目中的“首选”，极大体现商业价值，实现开发商、投资户、经营户、消费者的多赢局面。,2、市场建筑设计建议,商业布局如何规划将塑造逼真于外街的室内步行街，布局规划将创造高价值的商铺,1、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、创造最佳场所、创造多赢,2、产品规划建议：解决

32、四大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为标志性建筑,3、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消费者的特点进行业种规划,2、市场建筑设计建议,（1）产品规划需要解决四大难点,难点四：如何使一楼客户愿意到二楼、三楼及以上？,难点三：如何把客户引入到下沉式广场？,难点二：消费者是否愿意从内街出口出去？,难点一：外部人流是否能把项目当成外街？客户是否愿意从内街穿越商场？,2、市场建筑设计建议,难点一：外部人流是否能把项目当成外街？客户是否愿意从内街穿越商场？,1、一层设置超宽开口，12米喇叭状开口；,2、与对面商贸步行街之间，设置引导性人行道，使商贸出口对向本项目并形成呼应,3、尽量把公交

33、站点引入周边,4、门头设置超大电子显示屏,5、利用小品（公用充电位、凳椅）把客流往内部引,6、引导性标志,解决方法,2、市场建筑设计建议,难点二：消费者是否愿意从内街出口出去？,1、与龙湖路1号南出口间划出连线，设置引导符号；,2、制作超大可折叠式电子显示屏,3、尽量利用标识,解决方法,2、市场建筑设计建议,难点三：如何把客户引入到下沉式广场？,1、通过设置创意的楼梯；,2、部分做地下停车场，地下出租站；,解决方法,2、市场建筑设计建议,难点四：如何使一楼客户愿意到二楼、三楼及以上？,1、“Z”型连接，动态连接；,2、超规模设置观光梯；,解决方法,在XX首创8.4米宽度的室内步行街：1楼进商业

34、广场设置8.4米内街式通道及2.5米3.5米副通道形成循环人流；在XX首创首层层高达到7米的挑高型商铺：首层高度达到7米增加一层的使用率，二层可设置4.8米高，3层可设置4.2米高度，四、五层商铺的高度3.8米；中庭下到富一楼，使富一楼商业所见所得；中庭建议从第二层开始每层退后2.4米，增加中庭的立体商业效果，宛如歌剧院一般；,25楼设置观光电梯一部，扶手电梯一部；4楼5楼在北侧设置专用电梯及大堂；,2、市场建筑设计建议,2、市场建筑设计建议,1F铺面规划,2F铺面规划,3F铺面规划,4F铺面规划,5F铺面规划,-1F铺面规划,（以上为1F建议图，约分割了43户商铺，浅红色部分为内街，浅蓝色部

35、分商铺为内街街铺，浅黄色部分为外街街铺，其他为一般内铺，也可作为配售面积，搭至内外街铺低价销售）,内街,内街街铺,外街街铺,内铺,内街,三部观光电梯设计，可双面开关,超宽主入口设计,中空部分可作下沉式广场,根据内外街设计，1F共划分约43套，公摊约40%；使用面积区间为12104平方米不等，全部使用面积约为2115.52平米；,外铺的面积从16.94-104.58平米间，临龙湖路店铺均为使用面积40-60平米左右，在外铺中，40平米以下的3套，40-50平米6套，50-60平米2套，60-70平米6套，100平米以上1套，共设计出18套；,在内街中，使用面积从37.73-103.62平米间，4

36、0平米以下2套，40-50平米3套，50-60平米1套，60-70平米6套，100平米以上1套，共设计14套；,其余为内铺约11套,2、市场建筑设计建议,2F铺面规划,1F铺面规划,3F铺面规划,4F铺面规划,5F铺面规划,-1F铺面规划,（以上为2F建议图，2F中间中空部分在原1F基础上，各向两侧后退2.4米，形成开阔视野，扶手电梯与2F商场间设计廊桥，便于沟通，引导人流）,廊桥设计，形成通道，,双侧2.4米退台设计，中空部分退4.8米,小面积商铺设计，满足时尚购物消费所需,大面积商铺设计，满足特定消费所需,根据内庭退台式设计，2F以内庭为中心共划分约57套，公摊约36%（含中空面积）；使用

37、面积区间为8700平方米不等，全部使用面积约为2500平米；其中大面积商铺2个，使用面积分别为400多平米及700多平米；其余均为面积较小的商铺，其中靠内的中空边的商铺最小仅8平米，且数量设计较多，此类商铺划分以满足时尚购物消费的要求；10平米以下商铺约18套；10-20平米区间商铺约18套；20-30平米区间商铺约8套；30-40平米区间商铺约4套；40-100平米区间约7套。,2、市场建筑设计建议,3F铺面规划,1F铺面规划,4F铺面规划,5F铺面规划,-1F铺面规划,2F铺面规划,后段中空部分不再设计,双侧2.4米退台设计，中空部分再退4.8米,（以上为3F建议图，3F中间中空部分在原2

38、F基础上，各向两侧继续后退2.4米，形成更开阔视野，扶手电梯与3F商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）,廊桥设计，便于沟通,小面积商铺设计，满足时尚购物消费所需,根据内庭退台式设计，3F以内庭为中心共划分约78套，公摊约36%（含中空面积）；使用面积区间为1247平方米不等，全部使用面积约为2500平米；3F的分割均为面积较小的商铺，其中靠内的中空边的商铺最小约12平米，且数量设计较多，此类商铺划分同样以满足时尚购物消费的要求；,2、市场建筑设计建议,4F铺面规划,1F铺面规划,5F铺面规划,-1F铺面规划,2F铺面规划,3F铺面规划,（以上为4F建议图，4F中间中空部分在原3F基础上，中庭

39、部分保持原有状态，前段中空部分4F不再留空，扶手电梯与4F商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）,后段中空部分不再设计,前段中空部分不再设计,廊桥设计，便于沟通,北侧专用电梯,大面积商铺设计，满足特定消费需求,根据内庭退台式设计，4F以内庭为划分大面积商铺4户，公摊约25%（含中空面积）；使用面积区间为500平方米以上的大面积商铺，全部使用面积约为3000平米；此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；,2、市场建筑设计建议,5F铺面规划,1F铺面规划,-1F铺面规划,2F铺面规划,3F铺面规划,4F铺面规划,（以上为5F建议图，5F中间中空部分在与4F相同，只保留中庭中空部分，扶手电梯与5F商场

40、间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）,后段中空部分不再设计,前段中空部分不再设计,廊桥设计，便于沟通,北侧专用电梯,大面积商铺设计，满足特定消费需求,根据内庭退台式设计，5F同样不具体分割小商铺，主要意向为整体经营；此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；,2、市场建筑设计建议,-1F铺面规划,1F铺面规划,5F铺面规划,2F铺面规划,3F铺面规划,4F铺面规划,（以上为-1F建议图，-1F设计了公共区域，主要以商场配套型为主）,地下停车位及地下出租站,地面一层户外入口连接通道,公共区域就餐休息,-1F以内庭为中心共划分约42套，公摊约30%；使用面积区间为40以上，全部使用面积约为2500平米；

41、-1F的分割均为面积较均衡，此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；,2、市场建筑设计建议,（以上为6F平台层建议图，6层为天顶玻璃盖，阳光透过上屋顶，直接照射到内庭各层，夜晚亦可欣赏到月光与星光）,动线设计分析,外部动线设计,内部动线设计,竖向动线设计,支部蛛网动线设计,2、市场建筑设计建议,外部动线，人行三大主流动线，车行三向交通动线,世纪天成,商贸文化广场,龙湖路1号尚街,龙湖路,世纪天成要创造良好的人流量，必须设置好合理的人流动线。一方面是充分利用好三条外部动线：1是来自龙湖路南段东侧现有的动线；2是来自商贸文化广场的过街人流动线；3是来自未来龙湖路东侧几大商业综合体建成后自然形成的动线

42、轴。另一方面是创造出三条新的人流动线：1是从世纪天成东侧新开道路的动线；2是从龙湖路地上商城世纪天成出口的人流形成动线；3是借助消费者定向消费而形成的动线。动线环状构建好，人气上来以后，商铺的价值也体现出来了。,三大主流东线1、沿龙湖路；2、商贸过路；3、尚街过路,内部动线，折线，“凸”字形环道动线,内部主要动线,“凸”型内外联动动线,竖向动线，不超过20米，在外部做地下通道,地面一层户外入口连接通道,主要竖向动线借助电梯实现,支部蛛网动线,世纪天成由主动线加各种支部辅助动线构成的立体动线网，将人流形成良好回流。,2、市场建筑设计建议,（2）三大主流业态设置,即Mall、生活服务配套（中小店）

43、、餐饮,（3）四大创新使项目成为标志性建筑,2、市场建筑设计建议,内街外街化,地下地上一体化,退层中庭一体化,成就“内庭退台式”步行街“新街”,外墙底层最高,外墙砖采用XX顶级外墙材料（部分、正面使用）,一层、二层间外墙“L”型半圈设置“两淮英雄墙”，使建筑成为标志,三个外部标志,3、业态业种规划建议,商业布局如何规划将塑造逼真于外街的室内步行街，布局规划将创造高价值的商铺,1、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、创造最佳场所、创造多赢,2、产品规划建议：解决四大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为标志性建筑,3、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消费者的特点进行业种规划,

44、3、业态业种规划建议,（1）针对消费者群体：,A、消费者的主要关注点：经营产品的特色和差异化购物的舒适度与便利性消费的连贯性消费的价格与附加值B、消费者的选择：顾客人群定位：儿童115岁主力消费群体1635岁年轻女性C、顾客的描述：她们是社会消费的主力人群，她们紧跟潮流追求时尚，她们的消费带有很强的盲目性，她们的经济收入主要偏低，但有部分有足够消费能力消费需求：时尚新颖、品牌D、我们业态针对锁定顾客群体的解决方法：业态选择：以时尚新颖为主题的购物中心 业种选择：百货、折扣店、休闲特色餐饮、娱乐影院、主题消费 附加值：VIP会员，全场定时定点打折等,3、业态业种规划建议,A、经营者的主要关注点：

45、地段商业广场的经营业种业态组合租金市场的成熟度人流动线的设计商业管理与广告传播B、市场的培育负1楼、2、3、4、5楼以低租金，特定主题业态吸引人群，形成立体人流C、精装修：大厅及2、3楼走道、中庭根据业态定位高档装修D、业态组合：5楼设立休闲、餐饮或娱乐；4楼建立主题消费区低租金甚至免租金招商儿童城堡、动感地带，以极低价格的儿童益智游戏，成人室内互动游戏带动立体人流；23楼可以以时尚莱迪为模版，以步行街为主要招商对象，以较合理租金招募步行街为租金转让费所困的广大商户加盟，招募外贸服饰等作为主力店形成小铺面密集人流，市场培育成熟后，再行销售，以致全部销售完毕，培育时间约需三年；1楼以室内步行街为

46、主人流通道，针对XX现有品牌进行升级，设立中高档特色品牌店，提升单店突破能力，与23形成差异性互补；负一楼特色餐饮美食广场或折扣店，部分面积设置停车场或地下出租站；,（2）针对经营者,3、业态业种规划建议,（3）针对投资者：,A、投资者的主要关注点：地段投资回报率投资产品的增值空间投资产品的总价本商业的经营规划B、一层沿街外铺以销售为主建议不进行返租销售；C、一层内铺也直接进行销售不返租，可由商管配合培育发展；D、部分商铺可分割以50万总价为界进行小铺面分割，既可提高单价，又可以吸引更多投资人群；E、成立商管公司聘请知名商管公司做商管顾问，挖掘商管人才协助培养自己商管专业队伍,独立商铺品牌专卖

47、店,内部时尚街区,特色餐饮及休闲区,特色儿童娱乐生活区,3、业态业种规划建议,MALL,（4）业种布局规划,业种、停车布局剖面示意图：,1、一层门面商铺可设置高级服装、银行、营业厅、洋快餐 一层内场商铺：品牌店模式，街铺；2、二层-三层内场商铺时尚购物街区，划分小铺面出售，统一经营；简餐、茶社；3、四层商铺儿童主题区：儿童娱乐城、童装、母婴、儿童家居等，采用自持方式经营；4、五层商铺大型餐饮，休闲（酒吧、茶社等）、娱乐；5、地下一层 特色餐饮，小吃美食。,3、业态业种规划建议,（5）各层规划示意,1层业种布局规划,1层业种布局规划,公共就餐休息区,停车场地下出租站,特色餐饮区（有烟）,特色餐饮

48、区,公共就餐休息区,特色餐饮区（无烟）,肥西老母鸡,外带王、多客多,冰屋,蜀锅鲜,苗岭三绝,-1层，可分割成若干区域，将“时尚性”融入在特色餐饮中，可设置：本地特色小吃排挡、南北风味小吃、特色饮品站、小火锅、品牌连锁快餐、进口食品专卖、地方特产专卖等等,1层业种布局规划,1层业种布局规划,一层可为二层简餐预留一间门面,1层门面商铺，将采取自营方式，面积不宜过小。主要招商项目包括：品牌时装、银行服务、电信服务、洋快餐等等；1层内铺，主要招商项目为知名品牌专卖店形式，面积不宜过小，可设置：品牌时装、休闲服饰、运动系列、首饰配饰等等；,2-3层业种布局规划,2层业种布局规划,品牌餐饮招商目标：KFC

49、、必胜客金汉斯、麦当劳、德克士等,茶社招商目标：常青藤、优仙美地等,流行街区招商目标：流行鞋帽,流行街区招商目标：流行饰品,流行街区招商目标：流行服饰,3层业种布局规划,流行街区,流行街区招商目标：流行服饰,迪信通、颐高数码,先锋outlets或流行服饰,法兰尼噢,优衣库、三福,2层、3层商铺，将分割成面积较小的单位，采取统一经营方式，主要招商项目为各类时尚物品，包括：时尚女装、时尚男装、时尚鞋帽、时尚裤袜、时尚箱包、时尚配饰、时尚礼品、十字绣、彩绘文化衫、美甲、文化用品、饮品站、品牌洋快餐、品牌茶社等等；,4层业种布局规划,4层业种布局规划,儿童配套用品童装、玩具,奇乐儿童天地（自营）,幼儿

50、早教、培训,汤姆熊电玩,4层商铺，将自持统一经营，采取“儿童嘉年华欢乐中心（家庭娱乐中心）”主力店的形式，目的就是让儿童亲自参与，家长一并体验的娱乐场所，活动现场可以设置游戏点；设立儿童食品和童装专卖点；开辟儿童摄影天地；设置儿童自由创造书画区，让孩了们自由发挥，尽情畅写画；把儿童娱乐、亲子游戏、艺术培训、营养快餐、互动群体活动、健康指导等项目为一体。其他相关业种包括：童装、母婴用品、玩具、文化用品、儿童家居、饰品,5层业种布局规划,5层业种布局规划,商务餐饮、休闲,楼板挑空配合四楼业态,主要招商步骤,1、通过地段、名店、主力店招商（内铺）,2、明确业态后试水性招商；,3、补充性招商；,4、定